III ZR 22/92

Zurück LG Mönchengladbach 07. Januar 1993 1 O 452/92 BeurkG § 17 Keine Belehrungspflicht des Notars über Gefahren einer Altlastengarantieerklärung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Voraussetzung ist nämlich in jedem Fall, daß die Bekl. überhaupt zur Entsorgung auch der anläßlich der klägerischen Baumaßnahmen aufgefundenen weiteren Kontaminationen vertraglich verpflichtet war und ist, da die Bekl. nur dann mit ihrer Weigerung, die weitere Entsorgung zu veranlassen, eine ihr obliegende Pflicht „verletzt" oder „nicht erfüllt" haben kann. Eine solche Entsorgungspflicht oblag der Bekl. aber nicht. Nach Wortlaut sowie Sinn und Zweck des Kaufvertrages vom 17. 10. 1989 war die Bekl. allein verpflichtet, auf ihre Kosten auf der Grundlage des von dem Ingenieurbüro Dr. T. GmbH erstellten Gutachtens vom 7. 7. 1989 sowie Zwischenberichts vom 20. 9. 1989 die sach- und fachgerechte Entsorgung der Bodenkontaminationen durch eine Fachfirma unverzüglich durchführen zu lassen. Eine Pflicht der Bekl., auch umweltrelevante Verunreinigungen des Bodens, die nicht in dem Gutachten vorn 7. 7. 1989 und dem Zwischenbericht vom 20. 9. 1989 aufgezeigt sind, beseitigen zu lassen, besteht nach Auslegung des zwischen den Parteien am 17. 10. 1989 geschlossenen Kaufvertrages nicht. In dem Kaufvertrag vom 17. 10. 1989 heißt es nämlich unter der Überschrift „Gewährleistung, Erschließungskosten" ausdrücklich: „ .. Das entsprechende Gutachten der Firma T. vom 7. 7. 1989 und der Zwischenbericht vom 20. 9. 1989 ist den Parteien bekannt. Auf ihrer Grundlage läßt der Verkäufer auf seine Kosten die sach- und fachgerechte Entsorgung der Bodenkontaminationen durch eine Fachfirma unverzüglich durchführen." Weiter unten unter derselben Überschrift ist in dem Vertrag dann bestimmt: „Der Käufer übernimmt den Grundbesitz in dem Zustand, wie er sich nach Durchführung und Entsorgung befindet. Für die Bodenbeschaffenheit des Geländes übernimmt R. (Verk.) keine Haftung. Forderungen gegen R. (Verk.), die sich aus der vorgenannten früheren und derzeitigen Nutzung - gleich welcher Art - ergeben könnten, sind ausgeschlossen." Die Bezugnahme auf das Gutachten vom 7. 7. 1989 und den Zwischenbericht vom 20. 9. 1989 sowie der anschließend im Vertrag aufgenommene Haftungsausschluß machten keinen Sinn, hätte die Bekl. für die Bodenbeschaffenheit einstehen auch später aufgefundene - Verseuchung des Bodens auf dem Betriebsgelände zu beseitigen oder beseitigen zu lassen. An dieser Auslegung des Notarvertrages vom 17. 10. 1989 ändert sich nichts dadurch, daß es in dem Vertrag auch heißt: „ .. den Umfang der für notwendig gehaltenen Entsorgungsmaßnahmen bestimmt die Firma ... im Auftrag des Käufers." Das Bestimmungsrecht der Firma Dr. T. GmbH bezieht sich nämlich lediglich auf den Umfang der notwendigen Entsorgungsmaßnahmen an den bereits im Gutachten vom 7. 7. 1989 und im Zwischenbericht vom 20. 9. 1989 aufgelisteten Schadensherden, was sich insbesondere daran zeigt, daß das Bestimmungsrecht direkt im Anschluß an die und noch im selben Absatz mit der der Bekl. auf der Grundlage des Gutachtens und des Zwischenberichts übertragenen Entsorgungspflicht geregelt ist. Auch das in dem Vertrag vom 17. 10. 1989 aufgenommene Rücktrittsrecht deutet darauf hin, daß die Bekl. vertraglich nicht umfassend zur Entsorgung von Bodenkontaminationen verpflichtet sein sollte. Die Parteien haben unter der Überschrift „Gewährleistung, Erschließungskosten" u. a. vereinbart: „Sollte im Rahmen der Durchführung der Entsorgung bis zum 31. 12. 1989 noch kein Zustand erreicht sein, der die geplante Baumaßnahme auf dem gekauften Grundbesitz zuläßt, so sind die Vertragsparteien berechtigt, beiden den Rücktritt an diesem Vertrag zu erklären. Die Vertragsparteien sind berechtigt, den Rücktritt in der Zeit vom 1. 1. 1990 bis einschließlich 22. 1. 1990 zu erklären...." Diese Regelung ermöglichte es lediglich den Parteien für den Fall, daß bis zu einem bestimmten Termin das Grundstück nicht frei von umweltrelevanter Verseuchung sein sollte, von dem Vertrag zurückzutreten. Gegenseitige Ansprüche der Parteien aber wurden nicht eingeräumt. 3. Auch nach den Grundsätzen über das Fehlen und den Wegfall der Geschäftsgrundlage können die KI. keinen Anspruch gegen die Bekl. herleiten. Rechte wegen Fehlens bzw. Wegfalls der Geschäftsgrundlage bestehen jedenfalls dann nicht, wenn sich durch Änderung der einem Vertrag zugrundeliegenden Verhältnisse ein Risiko verwirklicht, das eine der Vertragsparteien zu tragen hat. Im vorliegenden Fall hat sich gerade ein den KI. zugewiesenes Risiko verwirklicht. Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag vom 17. 10. 1989 oblag das Risiko weiterer, nicht in dem Gutachten des Ingenieurbüros vom 7. 7. 1989 und in dem Zwischenbericht vom 20. 9. 1989 aufgezeigter Bodenkontaminationen den KI. Die Haftung der Bekl. war insoweit vertraglich ausgeschlossen. Auf die obigen Ausführungen wird Bezug genommen. 4. Ebensowenig besteht ein Anspruch der KI. gegen die Bekl. auf Schadensersatz aus unerlaubter Handlung, insbesondere gern. § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB (wird ausgeführt). 7. Notarrecht - Keine Bgtehrungspflicht des Notars über Gefahren einer Altlastengarantieerklärung (LG Mönchengladbach, Urteil vom 7. 1. 1993-1 0 452/92) BeurkG § 17 Den Notar trifft grundsätzlich nicht die Pflicht, den Verkäufer auf die wirtschaftlichen Gefahren hinzuweisen, die sich aus der Abgabe einer Altlastengarantieerklärung ergeben. N (Leitsatz nicht amtlich) Zum Sachverhalt: Am 4. 1. 1990 beurkundete der Bekl. einen Kaufvertrag über ein unbebautes Grundstück zwischen D. als Käufer und dem Bankkaufmann S., dieser handelnd als Vertreter ohne Vertretungsmacht für die Sparkasse S. als Verkäufer. Der Kaufvertragsentwurf enthielt die nachfolgende Gewährleistungsregelung: „Der Grundbesitz wird verkauft ohne Gewähr für einen bestimmten Flächeninhalt und in dem Zustand, in dem er sich gegenwärtig befindet. Der Verkäufer haftet nicht für sichtbare und unsichtbare Sachmängel. Er sichert jedoch zu, daß ihm keine versteckten Mängel bekannt sind. Der Verkäufer gewährleistet aber, daß sich der Grundbesitz bis zum Besitzübergang gegenüber dem gegenwärtigen Zustand nicht verschlechtert." Diese Gewährleistungsregelung wurde im Notartermin um die nachfolgende Vereinbarung ergänzt: „Der Verkäufer leistet Garantie dafür, daß der verkaufte Grundbesitz frei ist von Altlasten jedweder Art. Sind solche Altlasten jedoch vorhanden, sind diese auf Kosten des Verkäufers zu beseitigen. Der Käufer ist verpflichtet, bei Entdeckung solcher Altlasten den Verkäufer unverzüglich zu unterrichten." Am 11. 1. 1990 genehmigte der Vorstand der KI. den vom Bankkaufmann S. als ihrem Vertreter ohne Vertretungsvollmacht abgeschlossenen Kaufvertrag vom 4. 1. 1990 mit der ergänzten Gewährleistungsregelung. Als die Firma D. GmbH mit den Bauarbeiten auf dem erworbenen Grundbesitz beginnen wollte, stellte ein von D. beauftragter Sachverständiger fest, daß sich im Boden des erworbenen Grundstücks umweltgefährdende Schadstoffanreicherungen befanden. Diese Schadstoffanreicherungen wurden auf Kosten der Kl. entsorgt, die hierfür nach ihrer Darstellung insgesamt 924.151,34 DM aufwandte. Mit der vorliegenden Teilklage nimmt die KI. den Bekl. auf Schadensersatz wegen unterlassener Belehrung über die Bedeutung der von ihr abgegebenen Altlastengarantieerklärung in Anspruch. Die KI. behauptet, D. habe im Notartermin eine Regelung über die Altlasten vorgeschlagen und nach einer Diskussion über das Thema Altlasten sei sodann vom Bekl. die Gesamtformulierung in der Weise vorgenommen worden, wie sie letztlich von den vertragsschließenden Parteien akzeptiert worden sei. Der Begriff der Altlasten sei bei ihr so bekannt gewesen, wie man ihn 42 Heft Nr. 1/2 • MittRhNotK . Januar/Februar 1994 gemeinhin damals gekannt habe. § 28 Landesabfallgesetz sei ihrer Immobilienabteilung ebensowenig bekannt gewesen wie andere gesetzliche Formulierungen. Über den Inhalt und die Konsequenzen der Altlastengarantieerklärung sei sie vom Bekl. nicht aufgeklärt worden. Insbesondere habe Jede Belehrung darüber gefehlt, daß bei Vorliegen von Altlasten, deren Entsorgung die Höhe des Kaufpreises übersteige, keine Rücktrittsmöglichkeit für den Verkäufer bestehe. Der Bekl. behauptet, daß sich nach Erhalt des Kaufvertragsentwurfs D. an ihn mit der Bitte gewandt habe, eine spezielle Regelung für die Freiheit von Altlasten mit in den Kaufvertrag aufzunehmen und ihm insoweit eine ergänzende Fassung des Kaufvertragsentwurfs zukommen zu lassen, die er (D.) mit der Verkäuferin besprechen wolle. Diesem Verlangen sei er nachgekommen und habe die Gewährleistungsregelung um die Altlastengarantieerklärung der KI. ergänzt. Als er im Beurkundungstermin merkte, daß dem Bankkaufmann S. von der KI. die Altlastengarantieerklärung unbekannt gewesen sei, habe er S. davon unterrichtet, daß D. darauf bestehe, daß die Kl. als Verkäuferin für die Freiheit von Altlasten auf den zu verkaufenden Grundbesitz garantieren müsse. Zugleich habe er S. ausdrücklich darauf hingewiesen, daß - falls auf dem Grundstück Altlasten anzutreffen seien - die KI. für die sich hieraus ergebenden Konsequenzen einzustehen habe und die Altlasten auf eigene Kosten beseitigen müsse. S. habe hierauf sinngemäß geantwortet, daß seitens der KI. gegen eine solche Regelung keine Bedenken bestünden. Aus den Gründen: Die Klage ist nicht begründet. Der Bekl. hat sich durch das von der KI. behauptete Unterlassen ihrer Beratung über die Bedeutung der Altlastengarantierklärung nicht einer Amtspflichtverletzung nach den §§ 14 Abs. 1, 19 Abs. 1 BNotO , 17 Abs. 1 BeurkG schuldig gemacht. Es ist Aufgabe des Notars, den Willen der Vertragsschließenden zu ermitteln und den Erklärungen eine Fassung zu geben, die den Absichten und den Interessen der Beteiligten gerecht wird. Diese Aufgabe bringt es mit sich, daß der Notar auch der wirtschaftlichen Bedeutung eines Rechtsgeschäfts für die Beteiligten sein Augenmerk zuwendet. Der Notar ist jedoch weder der Wirtschaftsberater noch der Vormund der Beteiligten. Geht es nur darum, ob ein von ihm zu beurkundendes Geschäft in tatsächlicher Hinsicht für einen Beteiligten nachteilig sein kann, dann trifft den Notar grundsätzlich nicht die Pflicht, durch Belehrungen oder Aufklärungen einzugreifen`-(BGH DNotZ 1965, 115 f.; BGH NJW 1967, 931 f.; Daimer/Reithmann, Die Prüfungs- und Belehrungspflichten des Notars, 4. Aufl. 1975, Rd.-Nr. 57 m.w.N.; Reithmann/Röll/ Geßele, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 5. Aufl. 1983, Rd.-Nr. 141 m.w.N.). Der Gesetzgeber hat-wie aus den Gesetzesmaterialien hervorgeht (BT-Drucks. V/3282 zu § 17 BeurkG) willentlich davon abgesehen, die Belehrungspflicht auf die wirtschaftliche Seite des zu beurkundenden Akts zu erstrecken, um den Notar nicht sachlich ungerechtfertigten Haftungsgefahren auszusetzen (Bink, JurBüro, 1970, 1; Haug, DNotZ 1972, 412 ). Auch aus der sog. „erweiterten Belehrungspflicht aus allgemeiner Betreuungsverpflichtung", die von Rspr. und Lit. auf den Grundsätzen von Treu und Glauben, dem Grundsatz des Vertrauensschutzes bzw. § 14 BNotO entwickelt worden ist, ergibt sich nicht, daß dem Notar in praxisfremder und konturenloser Überspannung dieser Rechtsentwicklung allgemein Aufgaben ähnlich einem Wirtschafts- oder Steuerberater zu unterstellen sind (BGH NJW 1975, 2017 ; DNotZ 1972, 756; 1973, 505; 1976, 55; OLG Düsseldorf DNotZ 1981, 138 ). Dem Notar sind insoweit bereits durch seine Neutralitätspflicht ( § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO ) Schranken auferlegt (OLG Düsseldorf DNotZ 1981, 138 ). Auch darf der Notar nicht aus seiner Rolle als Träger vorsorgender Rechtspflege in die Rolle eines Trägers des geschäftlichen Risikos i.S. eines Ausfallbürgen fehlgeschlagener Geschäfte der Beteiligten gedrängt werden (BGH DNotZ 1978, 175 ; NJW 1978, 220 = DNotZ 1978, 174 ). Vielmehr ist die erweiterte Belehrungspflicht, die sich auch auf außerhalb des zu beurkundenden Vorgangs liegende Umstände erstrecken kann, nur gegeben, wenn der Notar aufgrund besonderer Umstände annehmen muß, daß einem Beteiligten Schaden oder Gefahr wirtschaftlicher Art droht, dessen sich der Beteiligte möglicherweise nicht bewußt ist (BGH VersR 1954, 115, 319; 1956, 448; 1958, 124; 1962, 354; MDR 1965, 121 ; 1972, 770; NJW 1975, 2016 = MittRhNotK 1975, 601 ; BGH DB 1976, 118; WM 1982, 385 ; VersR 1978, 61 = DNotZ 1978, 174 ; BGH VersR 1982, 159 = DNotZ 1982, 384 ; BGH VersR 1983, Heft Nr. 1/2 • MittRhNotK - Januar/Februar 1994 182; MDR 1985, 377 ). Hierfür bietet der vorliegende Sachverhalt nicht die geringsten Anhaltspunkte. Die KI. hat mit Schriftsatz vom 17. 11. 1992 selbst eingeräumt, daß der Wortlaut der Altlastengarantieerklärung eindeutig ist. Aufgrund dieses eindeutigen Wortlautes konnte sie den Umfang und die rechtliche Tragweite der Garantiezusage erfassen. Die KI. räumt weiter ein, daß ihr bei Kaufvertragsabschluß der Begriff der Altlasten i.d.S. bekannt gewesen sei, wie man ihn damals gemeinhin gekannt habe. Sie wußte damit, daß es sich bei den Altlasten um umweltgefährdende Schadstoffanreicherungen im Boden handelte, die jedenfalls bei einer Bebauung des Grundstücks entsorgt werden mußten. Selbst wenn sich für die Immobilienabteilung der KI. bis zum Beurkundungstermin vom 4. 1. 1990 niemals das Altlastenproblem gestellt haben sollte, so wurde ihr dieses Problem durch ihren Vertragspartner D. mit hinreichender Deutlichkeit vor Augen geführt, als dieser sich nach ihrem eigenen Sachvortrag unter Hinweis auf eine tags zuvor ausgestrahlte Fernsehsendung über Altlasten und die bei einer Entsorgung der Altlasten auftretenden erheblichen finanziellen Belastungen weigerte, einen Kaufvertrag ohne Altlastengarantieerklärung der KI. abzuschließen. Für das Gericht ist nicht nachvollziehbar, worüber der Bekl. die KI. in dieser Situation ohne Verletzung seiner Neutralitätspflicht noch hätte aufklären sollen. D. wünschte wegen der von ihm erläuterten wirtschaftlichen Gefahren bei einer Altlastenentsorgung eine Altlastengarantierklärung der KI. Der Vorstand der KI. mußte entscheiden, ob er dieses wirtschaftliche Risiko trotz des bekanntermaßen fehlenden Bodengutachtens eingehen wollte oder nicht. Für den Vorstand der KI. bestand keine Verpflichtung, den Kaufvertrag mit der Altlastengarantiezusage zu genehmigen. Der Vorstand hatte ausreichend Gelegenheit, vor Erteilung seiner Genehmigung, das wirtschaftliche Risiko der Garantieerklärung mit seiner Rechtsabteilung abzuklären oder den Rat eines Wirtschaftsberaters oder Rechtsanwalts einzuholen. Wenn die KI. jedoch diese naheliegenden Möglichkeiten sämtlich unterließ und den Kaufvertrag mit der Altlastengarantieerklärung ohne Beanstandung genehmigte, muß sie auch die Konsequenzen dieser Entscheidung tragen und kann nicht ihre eigenen Versäumnisse bei der wirtschaftlichen Beurteilung des Kaufvertrages auf den beurkundenden Notar abwälzen. B. Öffentliches Recht/Amtshaftung - Zur Haftung der Baugenehmigungsbehörde für die Erteilung einer Baugenehmigung für kontaminiertes Gebäude (BGH, Urteil vom 13. 7. 1993 - III ZR 22/92) NRW OrdnungsbehördenG § 39 Abs. 1 Buchst. b Eine Baugenehmigung, die sich wegen späterer Aufdeckung des im Baugrundstück verborgenen Gefahrenpotentials („Altlasten") als rechtswidrige Maßnahme i.S.d. § 39 Abs. 1 Buchst. b des Ordnungsbehördengesetzes von Nordrhein-Westfalen darstellt, begründet keine Ersatzpflicht nach diesem Gesetz, wenn die Baugenehmigungsbehörde trotz sorgfältiger und gewissenhafter Prüfung im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung die für Leben und Gesundheit künftiger Bewohner drohende Gefahr nicht erkennen konnte. Zum Sachverhalt: Aufgrund notariellen Vertrages vom 20. 12. 1985 erwarb die Firma P. S. Immobilien KG (im folgenden: Firma S.) von dem Konkursverwalter der Firma A. Wohnbau- und Betreuungsgesellschaft mbH ein rund 12.000 qm großes an der jetzigen G.-straße im unbeplanten Innenbereich der beklagten Stadt belegenes Gelände zum Preis von 1,25 Mio. DM. Der Grundbesitz ist Teil eines ehemaligen Zechengeländes der Zeche G. B. 3/4, die darauf eine Bergehalde betrieben, es aber auch - wie sich später herausstellte - für die Ablagerung kokereispezifischer Abfälle genutzt hatte. Das ehemalige Haldengelände umfaßte außerdem ein nördlich an den Grundbesitz der Firma S. angrenzendes Spiel-, Parkund Freizeitgebiet der Bekl., ferner östlich und südlich angrenzende Wohngebiete. Im Westen wurde der Grundbesitz der Firma S. durch die B.-Straße, eine ehemalige Werkstraße der Zeche G. B., begrenzt, jenseits deren - in einer Entfernung von etwa 170 m von dem Gelände der Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Mönchengladbach Erscheinungsdatum: 07.01.1993 Aktenzeichen: 1 O 452/92 Erschienen in: MittRhNotK 1994, 42-43 Normen in Titel: BeurkG § 17