IX R 7/91

Zurück LG München 03. Mai 1993 8 T 1520/92 KostO §§ 20, 30, 156 Bewertung eines Kaufvertrages mit der Treuhand Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau gleicher, Zeitabschnitten iii gleicher oder zumindest annahernd gleicher H6he anfallen, so daB sich zumindest ein durchschnittlicher Jahreswert feststellen laBt (BGH LM§24 KostO Nr.3; Reimann in Korin加nberg/Lappe/B enge//Relmann, a. a. 0.,§24 Rdnr.8). B& der Gewinnabfhrungsver&nbarung liegen jedoch gar keine regelmaBig wiederkehrenden いistungen im Siりne des§24 KostO voち da der abzufohrende wirtschaftliche Ertrag von zahlreichen unvorhersehbaren und dem EinfluB der VertragsschlieBender, weitgehend entzogenden Umstanden ab品rat, wie das in vergleichbarem Umfang weder bei von der Rechtsprechung und Lehre anerkannten wiederkehrenden -Nutzungen oder Leistungen wie Renter, und rentenahrilichen Rechten im Sinne des§24 KostO der Fall ist. Aber selbst wenn§24 KostO eine GewinnabfUhrungsvereinbarung erfassen worde, ware die Vorschrift nicht anwendbar.§27 KostO nimmt seinem Wortlaut nach nur§26 KostO in Bezug und verweist nichtauf die anderen Vorschriften der §§18 ff. KostO . DemgemaB spricht vieles daft)ち die Anwendung von§24 KostO auf die Ermittlung eines bestimmten Geidwertes im Sinne des§27 KostO abzulehnen (vgl．肥U加r, a.a.0., 5.715). Letztlich entschei・ dend ist jedoch, daB eine Anwendung des§24 Abs- i b KostO nur o ber §30 Abs. 1 KostO erfolgen kann und diese Vorschrift, wie ausgefohrt, vorliegend durch§27 KostO verdrangt wi川． Aus allede甲 folgt, daB der Beteiligte'zu 1) seiner Kostenberechnung for die Beurkundung des Zustimmungsbeschlusses vom 16. 8. 1989 zu Recht gem. §§27, 26 KostO den aus dem Betriebseinheitswert abgeleiteten halben Stufenwert fUr die Berechnung des Geschaftswertes zugrundegelegt hat. Nachbewertungsklausel gem.§30 KostO mit 20% aus DM 1.910.000，一 DM 382.000，ー Investitionsverpflichtungen der Kauferin DM 57.000.000，一 ぬrpflichtungen der 随uferin bezuglich des Mietvertrags gem.§ 30 ゆstO DM 100.000，一 Vertragsangebot gemaB Anlage 4 DM 90.000，一 Arbeitsplatzgarantie 54 x 10.000 一 DM=540000一 1)M x j!=1u.uどu.tJtJtJ，一， davon 1U/ = DM 1.998.000）一 Ergibt insgesamt: DM 116.330.000，一 Gegen die H6he des Gesch引tswertes wendet sich die BeschwerdeU) h rerin. Sie ist der Ansicht, daB 一 nachdem sie zu Recht von dem ihr eingeraumten RQcktrittsrecht Gebrauch gemacht hat 一 der Geschaftswert, welcher der Rechnung des Notars zugrunde Uegt, vermindert werden m0sse und-zwar um: a) Fortfall Grundstuck DM 1.910.000，一 b) Entkontaminierungskosten DM 23.300.000，一 c) Abbruch und Abfuhrkosten DM 1.550.000，一 Minderung insgesamt: DM 26.760.000，一． 臼rner dorften weder die lnvestitionsverflichtungen von DM 57.000.000，一 noch die Arbeitsplatzgarantie in voller H6he dem Geschaftswert zuarundeaeteat werden SiA 只p.i ip.dneh mit AinAm Ansatz von J U/o einverstanden. Sie errechnet einen Geschaftswert von DM 38.270.000，一． lnvestitionsverpflichtung und Arbeitsplatzgarantie stellten keine Gegenleistungfロr die im Kaufvertragu bernommenen Verm6genswerte dar, sondern beinhalteten lediglich ぬrsprechungen fUr the ア11レ1,hff Im o brigen waren Entkontaminierungskosten nicht angefallen, was Probebohrungen vor AbschluB des ぬrkaufs bereits ergeben hatten Die Treuhand habe aus formalen Gronden darauf bestan山n, diese in den Vertrag aufzunehmen. Im u brigen seien Teile des ぬrtrages nichtig. Es habe nach dem Recht der 日undesrepublik Deutschland keine Baugenehmigung erteilt werden dUrfen. 28. KostO§§20, 30, 156 (Bewertung e加es Kaufvertrages mit der 万りuhand) Zur Bewertung eines Kaufvertrages mit der 升euhand (Leitsatz der Schrift/eitung) LG Monchen II, BeschluB vom 3.5.1993一8 T 1520/92 一，mitgeteilt von Notar Dr. Heribert Eichhorn, Tegernsee 冶tbes加nd: Mit notariellem ぬrtrag vom 9. 11. 1991 verkaufte die Treuhandanstalt Berlin, alleinige Gesellschafterin der Chemischen und Pharmazeutischen F. GmbH, Sitz M., den in der Urkunde bezelchneten Grundbesitz und weitere Rechte der Verkauferin u.a. an die Beschwerdefuhrerin. Auf den verauBerten Grundbesitz entfiel ein Kaufpreisanteil von DM 1.910.000，一． Der Gesamtkaufpreis betrug vorlaufig DM 31.910.000，一． Von m6glicherweise anfallenden Kosten for die Entkontaminierung sollte die Beschwe川efohrerin-bis zu DM 23.300.000，一 tragen. Von den Gebaudeabbruchskosten und den Abfuhrkosten sollte die Beschwerdefohrerin DM 1.550.000，一 tragen Die Nachbewertungsklausel sieht u. U. eine Erh6hung des Kaufpreisanteils for den Grundbesitz vor. Die Beschwerdefohrerin hat sich zu Investitionen von DM 57.000.000V一 verpflichtet. Die Beschwerdefohrerin flat sich Terner verpflichtet, eine bestimmte Anzahl von Arbeitsplatzen zu sch廊fen. Der Notar erstellte die Kostenrechpung, wobei er einen Geschaftswert von insgesamt DM116.330.000，一 zugrunde legt. Der Geschaftswert, den der Notar zugrunde gelegt hat, setzt sich wie folgt zusammen: Kaufpreis DM 31.910.000，一 Entkontaminierungskosten, die die 陥uferin zu tragen hat DM 23.300.000，一 Abbruch und Abfuhrkosten, die die 随uferin zu tragen hat DM 1.550.000，一 Die Hrma F. hat mitgeteilt, daB die Entstehung von Dekontaminierungskosten nicht sehr wahrscheinlich war. Im o brigen sei die 陥uferin nicht zurockgetreten, sondern der ぬrtrag sei unter der aufl6sendenBedingung geschlossen 叩rden, daB eine Baugenehmigung erteilt werde. Der Notar ist derAnsicht, daB die lnvestitionsverpflichtungskosten in voller H6he anzusetzen seien, nachdem sie mit einem Betrag im ぬrtrag genannt seien, ebenso die Arbeitsplatzgarantie und die Nachbesserungsklausel. Im o brigen enthalte der Kaufvertrag keine aufl6sende Bedingung (Baurecht), sondern ein Rocktrittsrecht der -Kauferin, das diese tatsachlich ausgeubt habe. Der Notar hat die Entscheidung des Landgerichts gem.§156 Abs. I Satz 3 KostO beantragt. Grnden: Die Beschwerde der Beschwerdefohrerjn ist zulassig. In der Sache hatdas Rechtsmittel teilweise Erfolg. 1. Kaufpreis (DM 31.910.000，一）: Bei der Bewertung des Geschaftswertes sind vom Kaufpreis (insgesamt DM 3t910.000，一） nicht DM 1.910.000，一 abzu・ ziehen. Gem. §20 Abs. I KostO ist beim Kauf von Sachen der Kaufpreis maBgebend. Die Einraumung des,, Rackgaberechts" (Rocktrittsrechts) der Beschwerdefohreri ri war kei ne auflosende Bedingung. Die Ausubung dieses R0cktrittsrechts hat keine Herabsetzung des Kaufpreises zur Folge. Der 陥ufvertrag war wirksam abgeschlossen. Mit AbschluB des gebohrenpflichtigen Geschafts sind die Kosten angefallen und fallig（§7 KostO). Wenn das beurkundete Geschaft nichtzur Durchfohrung gelangt, ist dies for die H6he des urspronglich vereinbarten Kaufpreises unerheblich. ' Aus Aus 316 MittBayNot 1993 Heft 5 2. Entkontami nierungskosten (DM 23.300.000 ，一）: DM 17.100.000 ，一（ lnvestitionsverpflichtungen) Diese sind in der im Vertrag angegebenen H6he von DM 23.300.000 ）一 dem Geschaftswert zugrundezulegen. Die Kauferin hat for Kosten in dieser H6he einzustehen. Diese ぬrpflichtung der 陥uferin ist mit dem Eingehen einer BOrg・ schaft vergleichbar. Der Wert einer Borgschaft bestimmt sich nach dem votlen Wert der Borgschaft. Dies muB um so mehr gelten, da eine unmittelbare Zahlungsverpflichtung eingegangen worden ist. DM 3. Abbruch und Abfuhrkosten (DM 1.550.000 ）一） sind gem. §20 Abs. 1 Satz 1 KostO zu Recht angesetzt. 4. lnvestitionsverpflichtung (DM 57.000.000 ）一）: Bei der Bewertung des Gesch新tswerts ist grunds計ztich vom Wert der eingegangenen Verpflichtungen auszugehen. Die von der Beschwerdefohrerin o bernommenen lnvestitionsverpflichtungen sind eine zusatzliche Kaufpreisgegenleistung im Sinne des§20 Abs.l KostO. Die Verpflichtung, eine bestimmte Anzahl von Arbeitsplatzen zu schaffen, erh6ht. den Kaufpreis. DaB mit dem,, Fortfall des Grundstocks", wie die Beschwerdefohrerin ausfohrt, auch die Investitionsverpflichtung fortgefallen ist, ist unerheblich, denn maBgebend for die H6he des Geschaftswertes ist die Summe der in §20 Abs. 1 KostO genannten werterh6henden Faktoren, die in dem beurkundeten Vertrag enthalten sind. Die vom Kaufer' vorzunehmenden Investitionen kommen allerdings ihm selbst und der Treuhand zugute und sind deshalb nicht in voller H6he als Gegenleistung anzusetzen. DM 100.000 一（ ， Verpflichtung der Kauferin bezoglich des M ietvertrages) 90.000 ，一（ Vertragsangebot) DM 1.998.000 ，一（ Arbeitsplatzgarantie) DM 76.430.000 ，一． Die weitere Beschwerde gegen die Entscheidung des Landgerichts wird nicht zugelassen （ §156 Abs. II KostO ), da es sich nicht um rechtlich grundsatzlich bedeutsame Fragen handelt. D. Steuerrecht 29. EStG§§15 a, 21 いnwendung von ダ 15 a bilienfonds) auf Immo-・ 1.§15 a Abs.5 Nr.2 i.V.m.§ 割 Abs. 1 Satz 2 EStG sind verfassungsm苔 Big ・ 2. Haftet der BGB・ Gesellschafter for Schulden der Gesellschaft pers6nlich, wenn auch beschrankt auf einen Bruchteil der Gesellschaftsschulden, so Ist seine Haf・ tung mit der eines Kommanditisten nicht vergleichbar 1. 5. des§15 a Abs.5 EStG 3. Bei der Entscheidung, ob die Inanspruchnahme der Gesellschafter einer BG B・ GeselIschaft for Schulden der Gesellschaft unwahrscheinlich ist （ §15a Abs.5 Nr2 Bei der Bewertung der o bernommenen lnvestitionsverpflich・ Alternative 2 EStG), sind die Gesarntumst苔nde zu wordi・ tung ist auch das wirtschaftliche Interesse der Treuhand an gen. Zu diesen geh6ren auch die Besonderheiten, die bei der Erfollung der lnvestitionsverpflichtung zu berocksichti・ Bauherrengemeinschaften nach der vertraglichen Gegen (LG Fulda, Jurb0ro 1992/480). Das wirtschaftliche lnter・ staltung und tats吾 chlichen Durchfohrung des Modells esse ist nach §30 Abs. 1 KostO zu bewerten. Das wirtschaftbestehen. Iiche Interesse derTreuhand Hegt darin, daB die Treuhand die BFH, Urteil vom 17.12.1992 一 IX R 7/91 Produktionsbetriebe so zu verwerten und zu sanieren hat, daB diese Betriebe eine wirtschaftliche Zukunfthaben und Aus dem Tatbestand: Arbeitsplatze gesichert bzw. neu geschaffen we旧en. Die Kammer ist der Auffassung, daB die lnvestitionsverpflichtung der Beschwerdefohrerin im Hinblick auf das erhebliche wirtschaftliche Interesse der Treuhand mit 30% des verei nbarten Investitionsaufwandes bewertet werden kann, somit mit DM 17.100 000 ，一． 5. Arbeitsplatzsicherung (DM 1.998.000 ，一）: Die 17 Klager und Revisionsbeklagten (Klager) schlossen im Dezember 1984 mit der G Gesellschaft for Immobilien Treuhand mbH (G) einen vorformulierten Geschaftsbesorgungsvertrag mit umfassender Vollmacht. Sie beauftragten und bevollmachtigten den Geschaftsbesorgeら in ihrem Namen und for ihre Rechnung alle ぬrtrage abzuschlieBen, die erforderlich waren,u m ein mit einem alten Mietwohnhaus bebautes Grundstock in B, zu erwerben und das Gebaude von Grund auf instandzusetzen. In dem Geschaftsbesorgungsvertrag wird das Investitionsvolumen der BaumaBnahmen ひ】 nschlieBlich Grundstockserwerb auf rund 4,2 Mbo DM festgelegt, von denen 922 000 DM durch EigenkapRal der Gesellsbhafter und 3,3 Mbo DM durch Hypothekendarlehen aufgebracht werden sollen. Der Geschaftsbesorger Ist nicht befugt, die Klager zur Finanzierung des Bauvorhabens u ber die vorgesehenen Hypothekendarlehen (la. und Hypothek) hinaus anteilig zu verpflichten. Bei ぬrtragsschlossen Ib・ ist an Stelle einer gesamtschuldnerischen Haftung eine Haftung dergestalt zu vereinbaren, daB jeder Gesellschafter nur anteilig in H6he seiner prozentualen Beteiligung an der Gesellschaft haftet. Neben der lnvestitionsverpflichtung besteht die weitere Ver・ pflichtung for die Beschwerdefuhrerin, eine bestimmte Anzahl Vollzeitarbeitskrafte zu besch断tigen. Diese ぬrpflichtung ist ebenfalls bei der Geschaftswertermittlung zu berocksichtigen. Da auch die 肴euhand ein erhebliches wirtschafttiches Interesse an der Erfollung dieser Verpflichtung hat, ist dieses Interesse angemessen（ §30 Abs. 1 KostO ) zu Der Geschaftsbesorger schloB sodann fur die Klager die im Zusamberocksichtigen. Der Notar hat in seiner Kostenrechnung menhang mit der ModernisierungsmaBnahme vorgesehenen ぬrdieses Interesse der Beschwerdefohrerin mit 10% bewertet, / trage. Dazu geh6ren: was im Rahmen des§30 KostO liegt und nicht zu beanstana) Der Grundst0ckskaufvertrag 「 － den ist. b) Der Gesellschaftsvertrag, mit dem sich die Klager zu der BauDer Gesch討tswert 、betragt somit unter Berocksichtigung der weiteren Posten in der Kostenrechnung DM 31.910.000 ，一（ Kaufpreis) DM 23.300.000 ，一（ Entkontaminierungskosten) DM t550.000 ，一（ Abbruch und Abfuhrkosten) DM 382.000 ，一（ Nachbewertungsklausel) MittBayNot 1993 Heft 5 herrengemeinschaft M GbR zusammenschlossen und die G zum Geschaftsfohrer bestellten. In dem Gesellschaftsvertrag sind die gleichen Haftungsbeschrankungen und Einschrankungen der Vollmacht hinsichtlich der ぬrpflichtung der einzelnen Bauherren enthalten wie im Geschaftsbesorgungsvertrag. Der Geschaftsfohrer kann mit Wirkung for und gegen alle Gesellschafter das GesellschaftskaDital verandern. wenn sich bis zum AbschluB der lnvestitionsDhase intoige einer nucnt vornergesenenenA naerung aes I nvestuttonsvoiumens eine Notwendigkeit der Anpassung des Gesellschaftskapitals Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG München Erscheinungsdatum: 03.05.1993 Aktenzeichen: 8 T 1520/92 Erschienen in: MittBayNot 1993, 316-317 Normen in Titel: KostO §§ 20, 30, 156