V ZB 43/93

Zurück LG Augsburg 25. Februar 1994 4 T 655/94 BGB §§ 502, 513, 883 Vormerkung zur Sicherung eines Erwerbsrechts für mehrere Personen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Argumentation des BGH im Entstehen des Anwartschaftsrechts des Käufers, ließe sich sogar darüber nachdenken, den Erfüllungszeitpunkt weiter vorzuverlegen, nämlich auf den Zeitpunkt der rangrichtigen Antragstellung betreffend die Vormerkung. Eine solche Betrachtung würde allerdings die der Entscheidung zugrundeliegende Interessenabwägung aus dem Gleichgewicht bringen. Gleichgewichtige Sicherungsinteressen des Käufers gebieten es, im Sinne der Fälligkeitsvoraussetzungen im übrigen Abwicklungssicherheit zu erlangen, bevor der Kaufpreis hingegeben ist. Im Ergebnis verbleibt es dabei, im typischen Fall einer Hinterlegung des Grundstückskaufpreises Erfüllung mit „Auszahlungsreife" anzunehmen. Daß der BGH den amtlichen Leitsatz nicht entsprechend formuliert hat, ist bedauerlich, weil die Entscheidung aufgrund redaktioneller Leitsätze in der Literatur anders verstanden werden könnte (vgl. DNotl-Report 7/94, S. 5). 3. Schuldrecht/Grundbuchrecht — Vormerkung zur Sicherung eines Erwerbsrechts für mehrere Personen (LG Augsburg, Beschluß vom 25. 2. 1994 — 4 T 655/94 — mitgeteilt von Notar Dr. Dr. Herbert Grziwotz, Regen) BGB §§ 502; 513; 883 Wird ein Erwerbsrecht für mehrere Personen durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert, so bedarf es nicht der Angabe eines Beteiligungsverhältnisses, wenn imVertrag die analoge Anwendung der §§ 502, 513 BGB vereinbart wird (im Anschluß an BayObLGZ 1967, 275 und BayObLG MittRhNotK 1993, 71 = MittBayNot 1993, 94 ) (Leitsatz des Einsenders) Zum Sachverhalt: Die Bet. zu 1) ist im Grundbuch vom ... als Alleineigentümerin des dort verzeichneten Grundbesitzes eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 17. 12. 1993 hat die Bet. zu 1) der Bet. zu 3) diesen Grundbesitz unentgeltlich überlassen. In § 6 des notariellen Vertrages haben die Beteiligten folgendes vereinbart: „Rückforderungsrecht Frau F. (Bet. zu 1) und Herr F. (Bet. zu 2) sind berechtigt, die Übertragung des Eigentums an dem heute überlassenen Grundbesitz auf sich zu verlangen, wenn a) der Vertragsgrundbesitz ganz oder teilweise ohne ihre Zustimmung veräußert oder belastet wird, ausgenommen die Veräußerung zu öffentlichen Verkehrsflächen, insbesondere Straßengrundabtretungen, oder zur Grenzbegradigung sowie die Belastung mit Dienstbarkeiten, die der Ver- oder Entsorgung des Grundbesitzes oder nachbarrechtlichen Regelungen, etwa bei Abstandsflächen, dienen oder b)über das Vermögen des Erwerbers das Konkurs- oder Vergleichsverfahren eröffnet oder die Eröffnung eines solchen Verfahrens mangels Masse abgelehnt wird oder c) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den übergebenen Grundbesitz oder Teile davon angeordnet und nicht innerhalb von längstens drei Monaten wieder aufgehoben werden oder d)Frau S. (Bet. zu 3) vor Frau F. (Bet. zu 1) und Herrn F. (Bet. zu 2) bzw. dem Überlebenden von diesen verstirbt oder e)eine von Frau S. (Bet. zu 3) eingegangene Ehe rechtskräftig geschieden wird, oder f)in. der Person von Frau F. (Bet. zu 1) oder von- Herrn F. (Bet. zu 2) Umstände eintreten, bei deren Vorliegen ein Schenker die Herausgabe des Geschenks gem. § 528 BGB fordern könnte. Sobald eine der vorgenannten Bedingungen eingetreten und den Eheleuten F. bekanntgeworden ist, können diese innerhalb eines Jahres die Übertragung des überlassenen Grundbesitzes samt dem mitübergebenen Zubehör einschließlich Ersatzanschaffungen verlangen. Ist die Frist bezüglich eines bestimmten Erwerbsgrundes abgelaufen, steht dies der Geltendmachung wegen anderer Fälle nicht entgegen. §§ 513, 502 BGB gelten entsprechend. Die Übertragung hat unentgeltlich zu erfolgen. Etwaige Investitionen des Erwerbers in den Vertragsgegenstand sind jedoch insoweit zu erstatten, als sie im Zeitpunkt der Rückübertragung den Verkehrswert des Vertragsgegenstandes erhöhen. Die Kosten der Übertragung und hierfür anfallende Verkehrsteuern hat der heutige Erwerber, nicht der Rückerwerber zu tragen. Das Erwerbsrecht ist nicht übertragbar und nicht vererblich. Die Ansprüche aus dem fristgerecht geltend gemachten Recht sind jedoch übertragbar und vererblich. Zur Sicherung des persönlichen, nicht übertragbaren und nicht vererblichen bedingten Erwerbsrechts von Frau F. (Bet. zu 1) wird die Eintragung einer Vormerkung an dem Vertragsgegenstand für die Berechtigten in dem angegebenen Berechtigungsverhältnis im Grundbuch bewilligt und beantragt, und zwar mit dem Vermerk, daß zur Löschung der Nachweis des Todes des jeweiligen Berechtigten genügen soll." Die Bet. zu 1) und 2) haben mit weiterem notariellem Vertrag den vereinbarten Güterstand der Gütertrennung aufgehoben und den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft vereinbart. Mit Schreiben vom 21. 12. 1993 hat der Notar unter anderem den Vertrag vom 17. 12. 1993 dem GBA zum Vollzug vorgelegt. Mit Zwischenverfügung vom 3. 1. 1994 hat das GBA beanstandet, daß in § 6 der notariellen Urkunde das Berechtigungsverhältnis zwischen den Bet. zu 1) und 2) fehlt. Mit weiterer Zwischenverfügung vom 19. 1. 1994 hat das GBA das gerügte Eintragungshindernis wie folgt näher begründet: 1.Eine entsprechende Anwendung der Bestimmungen für Wiederkaufsund Vorkaufsberechtigte nach §§ 502, 513 BGB scheide im vorliegenden Fall aus, weil nur die Bet. zu 1), nicht auch der Bet. zu 2) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sei; für den Bet. zu 2) könne daher keine Rückauflassungsvormkung, sondern nur eine „originäre" Auflassungsvormerkung eingetragen werden. 2.Die Entscheidung des BayObLG vom 14.1. 1993 beziehe sich nur auf Fälle, in denen übergebende Ehegatten Berechtigte in Gütergemeinschaft seien. Die Fälle, in denen ein Recht zunächst mehreren gemeinschaftlich und nach dem Tode eines von ihnen dem Überlebenden allein zustehen solle, könnten dagegen regelmäßig durch die Vereinbarung einer Gesamtgläubigerschaft gern. § 428 BGB gelöscht werden Gegen die Zwischenverfügung vom 19. 1. 1994, in welcher auch die Zwischenverfügung vom 3. 1. 1994 bezüglich des Buchstabens b) aufrechterhalten wird, hat der Notar namens der Beteiligten Erinnerung eingelegt. Er bringt vor, das BayObLG habe mit Beschluß vom 26. 6. 1967 bereits entschieden, daß es bei der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruches mehrerer aus einem Ankaufsrecht nicht der Angabe eines Gemeinschaftsverhältnisses bedürfe, da § 513 BGB analoge Anwendung finde. Diese Rechtsprechung habe das BayObLG im Beschluß vom 14. 1. 1993 fortgeführt und nochmals klargestellt, daß die analoge Anwendung der §§ 502, 513 BGB auch für Erwerbsrechte und Übereignungsansprüche vereinbart werden könne, die nicht aus einem Wiederkauf oder Vorkauf stammen. Nach der Entscheidung des BayObLG sei das sogar dann möglich, wenn die Vormerkungsberechtigten imGüterstand der Gütergemeinschaft leben. Eine Regelung nach § 428 BGB wollten die Beteiligten nicht treffen; sie hätten vielmehr ausdrücklich vereinbart, daß der Übereignungsanspruch nur von den Bet. zu 1) und 2) im ganzen ausgeübt werden könne; nur dann, wenn einer der Beteiligten sein Recht nicht ausüben könne oder es für ihn erloschen sei, solle der andere berechtigt sein, es im ganzen auszuüben. Rechtspfleger und Richter beim GBA haben der Beschwerde nicht abgeholfen, sondern sie der Kammer zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: Die als Beschwerde zu behandelnde Erinnerung der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des AG — GBA — vom 19. 1. 1994 (in der auch die frühere Zwischenverfügung vom 3. 1. 1994 teilweise aufrechterhalten wird) ist zulässig (§§ 11 RPfIG, 71 Abs. 1, 15 GBO). Sie ist auch sachlich begründet. Es bedarf im vorliegenden Fall ausnahmsweise nicht der Angabe eines Beteiligungsverhältnisses der Eheleute F. untereinander für die Vereinbarung eines Erwerbs des an die Bet. zu 3) überlassenen Grundbesitzes. 172 Heft Nr. 6 • MittRhNotK . Juni 1994 Entgegen der Meinung von Rechtspfleger und Richter beim GBA wurde die analoge Anwendung der §§ 502, 513 BGB in § 6 des notariellen Vertrages wirksam vereinbart. Der vorliegende Fall entspricht dem vom BayObLG mit Beschluß vom 26. 7. 1967 entschiedenen Fall (BayObLGZ 1967, 275 ff.). Dort hatte ein Vater an seine drei Söhne je einen weggemessenen Teil aus einem ihm gehörenden Grundstück übertragen. Die drei erwerbenden Söhne hatten ihrerseits sich gegenseitig ein Ankaufsrecht an den jeweils von ihnen erworbenen Grundstücksteilflächen eingeräumt. Für diesen Fall hat das BayObLG entschieden, daß ausnahmsweise die Angabe eines Beteiligungsverhältnisses der drei Söhne gern. § 47 GBO entbehrlich ist, weil § 513 BGB analog anzuwenden ist, insbesondere wenn das — wie auch hier — ausdrücklich vereinbart wurde. Zur Begründung führt das BayObLG aus: Im bürgerlichen Recht gilt auf dem Gebiet des Sachenrechts der Grundsatz der Geschlossenheit der dinglichen Rechte. Es herrscht also im Gegensatz zum Schuldrecht keine Vertragsfreiheit, weil Zahl und Art der dinglichen Rechte im Gesetz erschöpfend bestimmt, ihr Inhalt zwingend vorgeschrieben und jedes dingliche Recht in seinem Merkmal von jedem anderen dinglichen Recht scharf abgegrenzt ist. Das gesetzlich nicht geregelte Ankaufsrecht ist das kraft Vertragsfreiheit vereinbarte schuldrechtliche Recht auf Erwerb einer bestimmten Sache unter bestimmten Voraussetzungen, ohne daß, wie beim Vorkaufsrecht ( § 504, 1098 BGB ), ein Verkauf des Grundst ,cks an einen Dritten vorausgehen müßte. Das Ankaufsrechl'gehört nicht zu den im bürgerlichen Recht zugelassenen dinglichen Rechten. Es ist daher als solches nicht eintragungsfähig und kann deshalb auch nicht durch eine Vormerkung gesichert werden. Dagegen kann der aus der Vereinbarung eines Ankaufsrechtes fließende bedingte oder künftige schuldrechtliche Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung nach § 883 Abs. 1 BGB im Grundbuch gesichert werden. Für das Ankaufsrecht können die §§ 502, 513 BGB analog angewendet werden, obwohl es sich dabei weder um ein Wiederkaufs- noch um ein Vorkaufsrecht handelt. Das Ankaufsrecht ist nämlich wirtschaftlich mit beiden eng verwandt. Buchst. a bis f des notariellen Vertrages). Das BayObLG begründet seine Entscheidung mit der Gleichartigkeit des Ankaufsrechtes mit einem Vorkaufsrecht in ihrer Ausübung. Das Ankaufsrecht, dem hier das unentgeltliche Erwerbsrecht entspricht, kann daher nur von beiden Bet. zu 1) und 2) im ganzen ausgeübt werden. Erst wenn es für einen dieser beiden Beteiligten erloschen ist oder einer sein Recht nicht ausübt, ist der andere berechtigt, es allein im ganzen auszuüben ( § 513 BGB ). Das entspricht dem Willen der Beteiligten. Sie können dieses Ergebnis nicht durch die Vereinbarung einer Gesamtgläubigerschaft gern. § 428 BGB erreichen. Nach dieser Bestimmung kann nämlich jeder der mehreren Beteiligten bei Vorliegen der von ihrem Willen unabhängigen Umstände (§ 6 Buchst. a bis f des notariellen Vertrages), die ganze Leistung fordern. Das wollten die Bet. zu 1) und 2) hier gerade nicht: Deshalb haben sie die analoge Anwendung der §§ 502, 513 BGB ausdrücklich vereinbart. Damit wird erreicht, daß das Ausübungsrecht unteilbar ist. Es besteht dann zwischen den mehreren Ankaufsberechtigten (hier: Bet. zu 1) und 2) ein gesamthandartiges Verhältnis hinsichtlich der aus der Ausübung des Rechts entstehenden Übereignungsforderung, eine „notwendige Rechtsgemeinschaft". Wenn die mehreren Berechtigten also ihr Recht gemeinschaftlich ausüben, erwerben sie ein gesamthandartiges Recht auf Übereignung des Grundstücks. Dabei ist es für die hier zu entscheidende Frage ohne Bedeutung, in welcher Rechtsgemeinschaft sie das Grundstück erwerben ( BayObLGZ 1967, 278 ). Das BayObLG hat an dieser Rechtsprechung auch in der Entscheidung vom 14. 1. 1993 ( MittRhNotK 1993, 71 = MittBayNot 1993, 84) festgehalten und sich nur darüber hinaus mit dem zusätzlichen Problem befaßt, ob es bei der Zulässigkeit der analogen Anwendung der §§ 502, 513 BGB verbleibt, wenn die Berechtigten in Gütergemeinschaft leben. Dieses zusätzliche Problem ist im vorliegenden Fall aber nicht gegeben, weil die Bet. zu 1) und 2) den Güterstand der Zugewinngemeinschaft durch Aufhebung der vorher vereinbarten Gütertrennung gewählt haben. Die angefochtene Zwischenverfügung war daher aufzuheben. 4. Liegenschaftrecht/WEG — Haftung des Erwerbers einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände (BGH, Beschluß vom 24. 2. 1994— V ZB 43/93) WEG §§ 5 Abs. 4; 10 Abs. 1 S. 2 Das Ankaufsrecht ähnelt in seiner Ausgestaltung insofern einem Vorkaufsrecht, als seine Ausübung hier wie dort nicht dem freien Belieben der Berechtigten anheimgegeben ist, sondern an ihrem Willen entzogene Umstände geknüpft ist. Die vorstehenden Ausführungen zeigen, daß die Beteiligten hier ein solches Erwerbsrecht für die Bet. zu 1) und 2) vereinbart haben. Dabei kann es keine Rolle spielen, daß der Erwerb hier unentgeltlich erfolgen soll. Auch in dem vom BayObLG entschiedenen Fall waren die potentiellen künftigen Erwerber noch nicht im Grundbuch eingetragen, weil sie ihren jeweiligen Anteil ja erst von ihrem Vater als Veräußerer bekommen sollten. Auch in diesem Fall handelt es sich daher nicht um eine „Rückauflassung", sondern um eine „originäre" Auflassung. § 6 des notariellen Vertrages vom 17. 12. 1993 trägt zwar die Überschrift „Rückforderungsrecht"; im weiteren Text heißt es aber nur, daß die Bet. zu 1) und 2) berechtigt sind, die Übertragung (nicht Rückübertragung) des Eigentums an dem an die Bet. zu 3) überlassenen Grundbesitz an sich zu verlangen. Es spielt keine Rolle, daß es sich hierbei für die Bet. zu 1) um einen Rückerwerb, für den Bet. zu 2) dagegegen um einen Ersterwerb handelt. Das folgt aus der zitierten Entscheidung des BayObLG. Auch im vorliegenden Fall ist das Recht der Bet. zu 1) und 2). auf Erwerb des an die Bet. zu 3) überlassenen Grundbesitzes von mehreren alternativen Umständen abhängig, die dem Willen der Bet. zu 1) und 2) entzogen sind (§ 6 Heft Nr. 6 • MittRhNotK - Juni 1994 Die durch Teilungserklärung getroffene Bestimmung, wonach auch der Erwerber einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, ist grundsätzlich wirksam. Zum Sachverhalt: Mit notariellem Vertrag vom 27. 4. 1989 kaufte der Ag. eine Eigentumswohnung im Dachgeschoß einer Wohnanlage in B. Besitz, Nutzungen und Lasten sollten ab 1. 7. 1989 auf den Ag. übergehen. Zu dieser Zeit war das Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil sowie einem Sondernutzungsrecht an Räumen im Erdgeschoß verbunden, deren Abtrennung am 19. 11. 1990 im Wohnungsgrundbuch eingetragen wurde. Nach der Gemeinschaftsordnung sind in allen Übertragungsfällen Wohngeldrückstände vom Erwerber zu übernehmen. Gem. dem Eigentümerbeschluß vom 7. 4. 1990 ergab die Jahresabrechnung 1989 für den damaligen Wohnungseigentümer einen Minussaldo von 24.797,01 DM. Die Jahresabrechnung 1990 wurde in der Eigentümerversammlung vom 4. 5. 1991 beschlossen, in die Einzelabrechnung für die Eigentumswohnung des Ag. war der Rückstand aus 1989 aufgenommen und insgesamt eine Nachzahlungspflicht von 21.698,37 DM errechnet. Auf Antrag der übrigen Wohnungseigentümer wurde der Ag. durch das AG verpflichtet, an die Ast. als Mitgläubiger zu Händen der Verwalterin 21.698,37 DM nebst Zinsen zu zahlen. Das LG hat die sofortige Beschwerde des Ag. zurückgewiesen, den Antrag, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 4. 5. 1991 für ungültig zu erklären und Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Anfechtungsfrist zu gewähren, verworfen. Die gegen die Zurückweisung seiner Beschwerde gerichtete sofortige weitere Beschwerde des Ag. hält Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Augsburg Erscheinungsdatum: 25.02.1994 Aktenzeichen: 4 T 655/94 Erschienen in: MittRhNotK 1994, 172-173 Normen in Titel: BGB §§ 502, 513, 883