IX ZR 257/92

Zurück BayObLG 25. August 1994 2Z BR 80/94 BGB § 133; WEG § 10 Abs. 1; GBO § 19 Vollmacht für den Bauträger zur Abänderung der Teilungserklärung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau bracht werden, sofern sie nur einen feststellbaren Wert haben und die speziellen Regularien der Einbringung von Sacheinlagen beachtet werden155. Priester drückt das mit dem Satz aus: „Es lebe die offene Sacheinlage"756. Hier ist das Bedürfnis nach Aufklärung und Begleitung des gutgläubigen Klienten bei der Gründung und Kapitalerhöhung besonders hoch. Der Notar, der dem Klienten in Kenntnis der tatsächlichen Umstände den Weg der Sacheinlage erklärt, ihm etwa eine Liste der beizubringenden Unterlagen (Gutachten, Rechnungen etc.) erstellt und ggfs. Rückfragen des Steuerberaters beantwortet, dürfte am ehesten dazu beitragen, verdeckte Sacheinlagen zu vermeiden und das Vorurteil vom langwierigen und kostenintensiven Sachgründungsverfahren zu beseitigen. F. Zusammenfassung Die Untersuchung hat gezeigt, daß auf Grund der Vielzahl der Fallgestaltungen die Problematik der verdeckten Sacheinlage von großer Bedeutung ist und in der Praxis leicht übersehen werden kann. Die Heilung einer verdeckten Sacheinlage ist mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden und im Konkurs der Gesellschaft nahezu unmöglich. Das Gewicht der Diskussion sollte daher auf die Entwicklung von Strategien zur Vermeidung verdeckter Sacheinlagen verlagert werden. Dabei dürfte ein Hinweis des Notars an seine Klienten im Vorfeld der Beurkundung, spätestens aber während der Beurkundung, von hohem Nutzen sein. Rechtsprechung 1. Allgemeines/WEG — Vollmacht für den Bauträger zur Abänderung der Teilungserklärung (BayObLG, Beschluß vom 25. B. 1994 — 2Z BR 80/94 — mitgeteilt von Richter am BayObLG Johann Demharter, München) BGB § 133 WEG § 10 Abs. 1 GBO § 19 Eine Vollmacht in einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung, durch die der Erwerber den Veräußerer (Bauträger) ermächtigt, die Teilungserklärung zu ändern, „soweit das Sondereigentum des Käufers nicht unmittelbar betroffen ist", ist ausreichend bestimmt. Die Auslegung ergibt, daß der Bauträger nur zu solchen Änderungen nicht ermächtigt ist, ydurch welche die im Sondereigentum stehenden Räum& in ihrer Lage und Größe verändert werden (Abgrenzung za BayObLGZ 1993, 259 = DNotZ 1994, 233 = MittRhNotK 1993, 286 ) Zum Sachverhalt: Die Bet. zu 1), eine Bauträgerin, verkaufte zu notarieller Urkunde vom 16. 11. 1993 an die Bet. zu 2) und 3) ein Wohnungseigentum und ein Teileigentum mit einem Sondernutzungsrecht. In der Urkunde änderte die Bet. zu 1) im eigenen Namen und namens der Berechtigten von Auflassungsvormerkungen an anderen Wohnungseigentumsrechten aufgrund der ihr in den Kaufverträgen von diesen erteilten Vollmacht die Teilungserklärung dahin ab, daß den Bet. zu 2) und 3) ein weiteres Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. In den Kaufverträgen ist die Beteiligte bevollmächtigt, die „Teilungserklärung zu ändern, soweit das Sondereigentum des Käufers nicht unmittelbar betroffen ist'. Den Antrag auf grundbuchamtlichen Vollzug der Urkunde hat das GBA durch Zwischenverfügung vom 21. 1. 1994 beanstandet, weil die Vollmachten in den Kaufverträgen nicht ausreichend bestimmt und deshalb die Bewilligungen der Vormerkungsberechtigten erforderlich seien. Die Erinnerung/Beschwerde hiergegen hat das LG durch Beschluß vom 25.5. 1994 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten. Aus den Gründen: Das Rechtsmittel hat Erfolg; es führt zur Aufhebung der Entscheidung des LG und der Zwischenverfügung des GBA. 1. Das LG hat ausgeführt: Zu einer Änderung der Teilungserklärung durch den Bauträger durch Einräumung eines Sondernutzungsrechts sei die Zustimmung der Berechtigten von Auflassungsvormerkungen notwendig. Die von diesen in den Kaufverträgen erteilten Vollmachten entsprächen nicht dem Bestimmtheitsgrundsatz. Es sei nicht klar, wann das Sondereigentum „betroffen" sei, ob nur bei einem Eingriff in den rechtlichen Bestand oder schon bei einer erheblichen wirtschaftlichen Beeinträchtigung. Außerdem sei die Auslegung denkbar, daß für das Sondereigentum keine über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Beeinträchtigung erwachsen dürfe. Die Vollmacht verlange außerdem im Hinblick auf das Wort „unmittelbar" eine Wertung. Eine solche könne vom GBA ohne Beweisaufnahme, die nicht zulässig sei, nicht vorgenommen werden. 2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht 155 Vgl. nur BGH MittRhNotK 1991, 218 , 220. stand. Die Vorinstanzen haben die Anforderungen an die erforderliche Bestimmtheit einer Vollmacht überspannt. a) Der Senat hat am 24. 6. 1993 ( BayObLGZ 1993, 259 = DNotZ 1994, 233 = MittRhNotK 1993, 286 ) mit näherer Begründung entschieden, daß der Bauträger, der noch als Eigentümer aller Wohnungen im Grundbuch eingetragen ist, die Befugnis zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung verliert, sobald für einen Erwerber eines Wohnungseigentums eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist; dann ist dessen Zustimmung zu einer Änderung erforderlich. Die grundbuchrechtlich notwendige Bewilligung des Auflassungsvormerkungsberechtigten kann auch vom Bauträger aufgrund einer ihm erteilten Vollmacht erklärt werden. Die Vollmacht muß im Hinblick auf den das Grundbuchrecht beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz eindeutig sein; sie muß mindestens im Weg der Auslegung zu einem eindeutigen Ergebnis führen. Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn der Vollmacht abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Diese Grundsätze werden, soweit ersichtlich, nicht in Zweifel gezogen; der Senat hält an ihnen fest. b)In der Entscheidung vom 24. 6. 1993 hat der Senat eine Vollmacht, die den Bauträger ermächtigte, die Teilungserklärung zu ändern, solange „dem Käufer keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden, sein Sondereigentum unangetastet bleibt und die Benutzung des Gemeinschaftseigentums nicht eingeschränkt wird", nicht für ausreichend bestimmt angesehen. Insoweit ist die Entscheidung auf Kritik gestoßen (Röll, DNotZ 1994, 237 ). Auch insoweit hält der Senat an seiner Entscheidung fest. Die in dem damals entschiedenen Fall vorliegende Vollmacht war in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Dabei konnten die in der Vollmacht verwendeten unbestimmten Begriffe nur durch eine Wertung unter Berücksichtigung aller tatsächlichen Umstände ausgefüllt werden; eine solche Wertung kann vom GBA aber in aller Regel in dem auf den Urkundenbeweis beschränkten Eintragungsantragsverfahren, das eine Beweisaufnahme nicht zuläßt, nicht vorgenommen werden ( BayObLGZ 1993, 259 , 264 = MittRhNotK 1993, 286 , 288; insoweit in DNotZ 1994, 233 , 237 nicht vollständig abgedruckt). Ausgangspunkt der Kritik von Röll ist die Behauptung, dem Bauträger müsse ein Freiraum zur nachträglichen Änderung der Teilungserklärung eingeräumt werden, damit er seine Aufgabe erfüllen könne. Ob ein anerkennenswertes Bedürfnis für die Einräumung solcher Freiräume besteht, ist in Zweifel zu ziehen, wenngleich die Beantwortung der Frage für das grundbuchrechtliche Verfahren ohne Bedeutung ist, weil die Anforderungen an die Bestimmtheit einer Vollmacht nicht davon abhängig gemacht werden können. In aller Regel dient die vorbehaltene Abänderungsmöglichkeit nur dazu, dem Bauträger den Verkauf der übrigen Wohnungen durch die Möglichkeit zu erleichtern, den Käufern Zugeständnisse machen zu können, z. B. wie hier durch die Einräumung eines weiteren Sondernutzungsrechts oder wie in dem vom Senat im Jahr 1993 entschiedenen Fall durch die Erlaubnis, einen Wintergarten errichten zu dürfen. Solche Zugeständnisse sind grundsätzlich nur zu Lasten derjenigen möglich, die bereits Wohnungen gekauft haben. Durch die ihnen in den Kaufverträgen abverlangte Voll156 Priester, DStR 1990, 770 , 776. Heft Nr. 10 • MittRhNotK • Oktober 1994 283 macht wird ihnen zugemutet, Wohnungseigentum zu erwerben, dessen rechtliche Ausgestaltung nachträglich vom Bauträger ohne ihre Mitwirkung zu ihren Ungunsten verändert werden kann. c) Die Entscheidung des Senats vom Jahr 1993 entbindet nicht davon, in jedem Einzelfall zu prüfen, ob eine dem Bauträger erteilte Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit erfüllt. Im vorliegenden Fall erschöpft sich die Vollmacht darin, daß eine Änderung zulässig ist, soweit das Sondereigentum des Erwerbers nicht unmittelbar betroffen wird. Eine ähnliche Bestimmung war Teil der Vollmacht in dem im Jahr 1993 entschiedenen Fall. Sie war dort aber in andere Bestimmungen eingebettet und mußte im Zusammenhang mit diesen ausgelegt werden. Die hier vorliegende Vollmacht erscheint dem Senat ausreichend bestimmt. Die Auslegung ergibt als nächstliegende Bedeutung, daß alle Änderungen der Teilungserklärung vorgenommen werden können, sofern dadurch nicht die im Sondereigentum stehenden Räume in ihrer Lage und Größe verändert werden. Die Vollmacht ermächtigt damit zu außerordentlich weitreichenden Änderungen der Teilungserklärung, die von der Schaffung weiterer Wohnungseigentumsrechte in einem auf dem gemeinschaftlichen Grundstück zu errichtenden Gebäude bis zu einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels reichen. Gleichwohl liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die aufgrund der Vollmacht erklärte Eintragungsbewilligung wegen Verstoßes gegen § 138 oder § 242 BGB nichtig oder unwirksam wäre (vgl. Horber/Demharter, 20. Aufl., Anhang zu § 3 GBO , Rd.-Nr. 20). Der weite Umfang berührt die Frage der Bestimmtheit der Vollmacht nicht. Die Wertung, ob Lage und Größe der im Sondereigentum stehenden Räume durch die beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung verändert werden, kann das GBA anhand der urkundlichen Eintragungsunterlagen abschließend vornehmen. Weil die Vorinstanzen bei der Auslegung die rechtlichen Anforderungen an die Bestimmtheit überspannt haben, ist der Senat zu einer eigenen Auslegung berechtigt (vgl. Horber/Demharter, § 78 GBO , Rd.-Nr. 18 m.w.N.). 2. Schuldrecht/Insolvenzrecht — Rechtswirksamkeit und Anfechtbarkeit einer Vereinbarung, die einem Beteiligten für den Fall seiner Insolvenz Vermögensnachteile auferlegt (BGH, Urteil vom 11. 11. 1993 — IX ZR 257/92) BGB §§ 138; 161 Abs. 1 KO §§ 31 Nr. 1; 37 Abs. 1 1. Ein umfassender Vertrag, durch den einem Beteiligten für den Fall seiner Insolvenz Vermögensnachteile auferlegt werden, die über die gesetzlichen Folgen hinausgehen und nicht zur Erreichung des Vertragszwecks geboten sind, kann insoweit konkursrechtlich anfechtbar sein. 2. Ist ein Vertrag nur wegen einer einzelnen, gläubigerbenachteiligenden Klausel anfechtbar, so kann Rückgewähr auch so zu leisten sein, wie wenn er ohne die Klausel abgeschlossen worden wäre. Zum Sachverhalt: Am 13. 6. 1989 schlossen die P. mbH (im folgenden: Gemeinschuldnerin) und die beklagte Stadt einen Vertrag, in dem diese der späteren Gemeinschuldnerin gestattete, öffentliche Verkehrsflächen unterirdisch zum Errichten und Betreiben einer Breitbandverteilanlage für Ton- und Fernseh-Rundfunkversorgung (BVA) zu nutzen, während die Gemeinschuldnerin sich verpflichtete, die Anlage binnen dreier Jahre ab Vertragsschluß fertigzustellen und interessierten Einwohnern des Vertragsgebietes Kabelanschlüsse anzubieten (fortan: Gestattungsvertrag). Die Empfangsstation sollte auf zwei von der Bekl. zur Verfügung zu stellenden Grundstücken errichtet werden. Der Vertrag wurde auf 15 Jahre abgeschlossen, mit einer Verlängerungsoption zugunsten der späteren Gemeinschuldnerin von zweimal fünf Jahren. Hinsichtlich der Abwicklung nach Vertragsende war bestimmt: „3.1.2 Will die Firma den Vertrag nicht fortsetzen, so geht die BVA entschädigungslos in das Eigentum der Stadt über. Die Firma hat auf Ver284 langen der Stadt die Empfangsanlage der BVA und alle anderen oberirdischen Anlagen zu beseitigen .. . 3.1.3 Will die Stadt den Vertrag nicht fortsetzen und die Anlage selbst oder durch Dritte binnen fünf Jahren nach Ablauf dieses Vertrages in Betrieb nehmen, so geht die BVA ebenfalls in das Eigentum der Stadt über. Die Stadt wird dann jedoch eine angemessene am Verkehrswert orientierte Entschädigung an die Firma entrichten. Für den Fall, daß die Stadt die Anlage nicht selbst oder durch Dritte nicht in Betrieb nehmen will, gilt 3.1.2 entsprechend. 3.3 Außerordentliche Kündigung Beiden Parteien steht das Recht zur fristlosen Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund zu. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, — wenn eine der Parteien ihre Verpflichtungen aus diesem Vertrag trotz Mahnung mit angemessener Fristsetzung nicht erfüllt, — wenn über das Vermögen der Firma ein Konkursverfahren eröffnet wird oder sie selbst ein Vergleichsverfahren beantragt, — wenn in das Vermögen der Firma existenzbedrohende Zwangsvollstreckungen vorgenommen werden, — wenn die Firma grob und nachhaltig ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber den angeschlossenen Benutzern verletzt, — wenn ein einzelner Benutzer zur Kündigung seines mit der Firma abgeschlossenen Vertrages aufgrund einer Erhöhung der monatlichen Entgelte um mehr als 10 % berechtigt wäre .. . Wird der Vertrag von der Stadt aus wichtigem Grund gekündigt, so gilt 3.1.2 entsprechend. Gern. Nr. 3.4 war die Gemeinschuldnerin berechtigt, mit Zustimmung der Bekl. die Rechte und Pflichten 8Us dem Gestattungsvertrag auf einen Dritten zu übertragen; die Zustimmung war zu erteilen, wenn die Gemeinschuldnerin die Leistungsfähigkeit des Dritten in finanzieller und technischer Hinsicht nachwies. Die Anlage sollte insgesamt rund 13 Mio. DM kosten. Die spätere Gemeinschuldnerin begann mit den Arbeiten. Unter anderem wurde die Empfangsanlage auf zwei zugunsten der Gemeinschuldnerin mit persönlichen Dienstbarkeiten belasteten Grundstücken der Bekl. errichtet und mit der Verlegung des unterirdischen Kabelnetzes begonnen. Etwa zu Beginn des Jahres 1990 beantragte die Gemeinschuldnerin die Eröffnung des Vergleichsverfahrens. Am 2.4. 1990 wurde das Anschlußkonkursverfahren über ihr Vermögen eröffnet und der Kl. zum Konkursverwalter bestellt. Am 22. B. 1990 kündigte die Bekl. den Vertrag gern. dessen Nr. 3.3 fristlos und übernahm die vorhandenen Teile der Anlage unter Hinweis auf Nr. 3.1.2 des Gestattungsvertrages. Inzwischen wurde die Anlage von einer anderen Gesellschaft unter Verwertung der vorhandenen Teile fertiggestellt. Mit seiner am 2. 4. 1991 bei Gericht eingegangenen und am 10. 4. 1991 zugestellten Klage verlangt der KI. Erstattung des behaupteten Wertes der Anlage in Höhe von 1.476.417,99 DM, hilfsweise Rückgewähr der Anlage selbst, weiter hilfsweise Abtretung von Herausgabeansprüchen der Bekl. gegen die neue Betreiberin, äußerst hilfsweise Fortsetzung des Gestattungsvertrages. Die Klage blieb in beiden Vorinstanzen erfolglos. Mit seiner Revision verfolgt der Kl. die bisher gestellten Anträge weiter. Aus den Gründen: Die Revision hat schon mit dem Hauptantrag Erfolg. A. 1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:.. B. Nach den bisherigen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der KI. den Gestattungsvertrag vom 13. 6. 1989 jedenfalls gem. § 31 Nr. 1 KO wirksam angefochten. I. Der Vertrag benachteiligte die Konkursgläubiger der Gemeinschuldnerin durch die Bestimmung in Nr. 3.1.2, derzufolge die Anlage „entschädigungslos" in das Eigentum der Bekl. übergehen sollte. Diese Benachteiligung ist anfechtungsrechtlich erheblich aufgrund der Regelung in Nr. 3.3, Abs. 1 und 2 des Vertrages; danach durfte die Stadt den Vertrag schon allein wegen der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Herstellerin kündigen und damit die Folgen der Nr. 3.1.2 des Vertrages auslösen. Die Konkursgläubiger werden benachteiligt, wenn die Konkursmasse durch die anfechtbare Handlung verkürzt worden ist, wenn sich also die Befriedigungsmöglichkeiten der Konkursgläubiger ohne die fragliche Handlung bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise günstiger gestaltet hätten (BGH, WM 1960, Heft Nr. 10 • MittRhNotK . Oktober 1994 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BayObLG Erscheinungsdatum: 25.08.1994 Aktenzeichen: 2Z BR 80/94 Erschienen in: MittRhNotK 1994, 283-284 Normen in Titel: BGB § 133; WEG § 10 Abs. 1; GBO § 19