64 S 223/19

Leitsatz: 1. Der Balkonanbau bei einem Gebäude der Baualtersklasse vor 1918 versetzt ein Gebäude in Berlin nicht in einen allgemein üblichen Zustand.(Rn.9) 2. Bei der Beurteilung der finanziellen Härte für den Mieter ist nicht maßgeblich, dass das JobCenter die erhöhte Miete übernehmen wird.(Rn.21) 3. Bei einem ca. 15 Jahre bestehenden Mietverhältnis über eine 90 qm große Wohnung für eine Einzelperson ist nicht anzunehmen, dass diese deutlich zu groß ist und dem Refinanzierungsinteresse des Vermieters der Vorrang einzuräumen ist.(Rn.28) Auf die Berufung des Klägers wird das am 09.10.2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 204 C 47/19 – wie folgt abgeändert: Es wird festgestellt, dass sich die von dem Kläger zu zahlende Miete für die von Wohnung im Hause ..., ... Berlin, Quergebäude, 4. OG rechts, durch die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung, datierend vom 10.01.2018, nicht erhöht hat. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von der Darstellung der tatbestandlichen Feststellungen wird abgesehen, §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO. II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. 2. Die Berufung ist auch begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Die zulässige Feststellungsklage ist begründet. Die von dem Kläger zu zahlende Miete für die streitgegenständliche Wohnung hat sich durch die Modernisierungsmieterhöhungserklärung vom 10.01.2018 nicht erhöht. Denn der Beklagte kann von dem Kläger den ab 01.04.2019 geltend gemachten Modernisierungszuschlag von 169,58 EUR nicht verlangen. a) Gemäß § 559 Abs. 4 S. 1 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Interessenabwägung entfällt gemäß § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB allerdings für alle Maßnahmen, welche nur einen allgemein üblichen Zustand herstellen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Zustand allgemein üblich, wenn der angestrebte Zustand bei der überwiegenden Zahl von Mieträumen – mindestens zwei Drittel – in Gebäuden innerhalb der Region angetroffen wird (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19 – Rn. 36, NJW 2020, 835 [beck]). (1) Der Einwand des Beklagten, die Modernisierungsarbeiten hätten die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, § 559 Abs. 4 S. 2 Nr.1 BGB, war entgegen der Ansicht des Klägers nicht präkludiert. Dass der Beklagte hierzu keine Angaben in erster Instanz gemacht hatte, war unschädlich. Denn es steht außer Frage, dass sich die Parteien mit der Argumentation des Amtsgerichts, das hier die Ortsüblichkeit aus dem Mietspiegel abgeleitet hat, auseinandersetzen können (bzw. müssen) – selbst wenn es hierzu erstinstanzlich keinen Parteivortrag gab. Der Einwand des Beklagten greift jedoch nicht. (2) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts lässt sich dem Mietspiegel nicht entnehmen, dass der Balkonanbau die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt hat. Insofern hat das Amtsgericht seine Annahme auf eine nicht tragfähige Tatsachengrundlage gestützt, weil der Berliner Mietspiegel dazu keine Aussagen trifft (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19 – Rn. 20, NJW 2020, 835 [beck]). (3) Die amtlichen Auskünfte vom 12.05.2020 und vom 06.01.2021, die zum Verfahren 64 S 197/17 (dessen Verfahrensakten beigezogen wurden) eingeholt wurden, waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung vom 11.03.2021. Aus den vorgenannten Auskünften ergibt sich zur Baualtersklasse vor 1918, dass ein Anteil von 1.075 Wohnungen von den 1.762 Wohnungen (der antwortenden Mieter/Vermieter), d. h. 61 % und somit weniger als die maßgeblichen 2/3 über einen Balkon verfügt. Der Beklagte hat zunächst für seine Behauptung, die Modernisierungsarbeiten hätten die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, ein Sachverständigengutachten zum Beweis angeboten. Mit Schriftsatz vom 19.03.2021 hat er hierauf verzichtet, so dass ein Sachverständigengutachten nicht einzuholen war. Die beklagtenseits zu beweisende Allgemeinüblichkeit ist daher nicht anzunehmen. (4) Schließlich greift auch der Ausnahmetatbestand des § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB nicht, da nicht vorgetragen ist, dass die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. b) Das Vorliegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 S. 1 BGB hat das Amtsgericht fehlerhaft verneint. (1) Der Kläger hat rechtzeitig im Sinne des § 555d Abs. 3 S. 1 BGB mit Schreiben vom 24.08.2018 geltend gemacht, dass die mit Schreiben vom 05.07.2018 angekündigte Modernisierung eine nicht zu rechtfertigenden Härte für ihn bedeute. (2) Die von der Beklagten für die Modernisierungsmaßnahmen umgelegten Kosten würden für den Kläger zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 169,58 EUR und damit zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf insgesamt 641,46 EUR führen. (a) Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Der Ansatz starrer Grenzen verbietet sich. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles abzustellen, wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Beschluss vom 10.12.2013 – VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396). (b) Für die Beurteilung des Härteeinwands und des dem Kläger monatlich zur Verfügung stehenden Geldbetrags ist maßgeblich, welche Tatsachen im Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung feststehen und rechtzeitig mit dem Härteeinwand geltend gemacht werden (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 17.10.2018 – 65 S 105/18, GE 2019, 389 [beck]). Damit sind auch solche Umstände zu berücksichtigen, die zwar im Zeitpunkt des Zugangs noch nicht vorliegen, aber deren Eintritt in naher Zukunft zu diesem Zeitpunkt bereits feststeht. Der Kläger bezog im Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung ausschließlich Leistungen des Jobcenters. Soweit er (für wenige Monate) ab dem 01.02.2019 Arbeitnehmer war, hat der Kläger unter Vorlage des Arbeitsvertrages vom 01.02.2019 vorgetragen, dass er zuvor keine sichere Aussicht auf den Abschluss dieses Arbeitsvertrages hatte. Dem ist der Beklagte nicht (substantiiert) entgegengetreten. Ausweislich des Jobcenter-Bescheids vom 24.11.2018 (Anlage K 5) erhielt der Kläger im Januar 2019 einen Gesamtbetrag in Höhe von 895,88 EUR. Dieser Betrag setzte sich zusammen aus einem Regelbedarf in Höhe von 424,00 EUR, der Grundmiete in Höhe von 369,38 EUR sowie Heizkosten in Höhe von 102,50 EUR.Die dem Kläger zur Deckung seiner Grundbedürfnisse zur Verfügung stehenden Mittel waren bereits vor der Modernisierung so gering, dass jede modernisierungsbedingte Erhöhung für ihn mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen würde (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19 – Rn. 23, NJW 2020, 835 [beck]). Eine zusätzliche Mietbelastung von 169,58 EUR ist für den Kläger auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Beklagten nicht zu rechtfertigen. Nach einhelliger Auffassung muss dem Mieter nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 559 Rn. 105 m.w.N.; Münchener Kommentar, BGB, 8. Auflage, 2020, § 559 Rn. 30 m.w.N.). Dies wäre angesichts der oben genannten Einkommensverhältnisse vorliegend nicht der Fall. (c) Der Einwand des Beklagten, die Modernisierungsmieterhöhung würde letztlich nicht den Kläger treffen, wenn das Jobcenter die Miete einschließlich der Modernisierungsmieterhöhung zahlen würde, führt zu keiner anderen Beurteilung. Dafür spricht zunächst die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19). In dem dort zugrunde liegende Fall bezog der Kläger Arbeitslosengeld II. Der Bundesgerichtshof stellte auf den Regelbedarf zur Bestreitung des Lebensunterhalts ab zur Ermittlung der wirtschaftlichen Verhältnisse und kam zu der Schlussfolgerung, dass die Mieterhöhung (dort konkret: jede der beiden Mieterhöhungen) mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen würde angesichts der gegebenen wirtschaftlichen Verhältnisse. Der Bundesgerichtshof stellte keine Überlegungen dahingehend an, ob das Jobcenter möglicherweise eine erhöhte Miete (ggf. anteilig) zahlen würde oder dazu verpflichtet sein könnte. Die sozialrechtlichen Rahmenbedingungen, wonach verhindert werden soll, dass ein Wohnungsnutzer sich auf Kosten der Allgemeinheit eine für seine Bedürfnisse zu große Wohnung leistet, hat der Bundesgerichtshof bei der Abwägung des § 559 Abs. 4 S. 1 BGB ausdrücklich nicht herangezogen (BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19 – Rn. 25, NJW 2020, 835 [beck]). Denn der Schutzzweck des § 559 Abs. 4 S. 1 BGB liegt darin, dass der Mieter vor für ihn nicht beeinflussbaren Entscheidungen des Vermieters geschützt werden soll und trotz der Interessen des sanierenden Vermieters an einer Refinanzierung nicht gezwungenermaßen seinen Lebensmittelpunkt aufgeben muss. Vor diesem Hintergrund hat auch ein (nur) potentielles Tragen der Kosten des Modernisierungsmietanteils durch das Jobcenter außer Betracht zu bleiben. Soweit das Jobcenter – ausdrücklich temporär beschränkt (siehe den Jobcenter-Bescheid vom 01.08.2019) – die erhöhte Miete getragen hat, mag dies (allein) der Verhinderung der Obdachlosigkeit des Klägers geschuldet gewesen sein. Im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung stand nicht fest, dass dem Kläger eine vollständige Übernahme der Miete einschließlich der Modernisierungsmieterhöhung (oder auch eines Teils dieser) durch das Jobcenter dauerhaft erwarten kann. Der hiesigen Rechtsauffassung steht auch nicht die Rechtsprechung des Kammergerichts (KG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 28.05.1981 – 8 W RE-Miet 4712/81 [juris]) entgegen, zumal diese zur alten Rechtslage ergangen ist: dort war der Einwand der Unzumutbarkeit bei dem Anspruch auf Duldung der Modernisierung zu prüfen. Konnte also die (finanzielle) Unzumutbarkeit die vermieterseits beabsichtigte Modernisierung verhindern, ist die nicht zu rechtfertigende Härte nach heutiger Rechtslage lediglich bei der finanziellen Beteiligung an der – durchgeführten – Modernisierung zu berücksichtigen. Soweit das Kammergericht also unter Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeführt hat, dass der Verzicht auf Wohngeld eine sinnvolle Verbesserung der Wohnung nicht verhindern dürfe, ist diese Rechtsprechung nicht ohne Weiteres auf die hiesige Fallkonstellation übertragbar. Es geht hier gerade nicht um die Verhinderung der Modernisierung, sondern auf Vermieterseite allein um das Refinanzierungsinteresse. Diesem steht hier die prekäre finanzielle Lage des Mieters gegenüber, der existenzsichernde Leistungen erhält. Dass der Mieter nicht (noch weiter) unter das Existenzminimum fallen soll, steht außer Frage. Anders als in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall hält der Mieter seine finanzielle Belastbarkeit auch nicht niedrig (dort durch Verzicht auf Wohngeld, das hier nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 WoGG ausgeschlossen ist). Er hat dem Jobcenter die Modernisierungsmieterhöhung mitgeteilt, das ein Kostensenkungsverfahren eingeleitet hat (welches, soweit der Kläger wieder als Arbeitnehmer tätig war, nicht fortgeführt wurde). Insofern wäre es – im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – wahrscheinlich, dass der Mieter die Wohnung verlieren würde. Das weitere Argument des Kammergerichts greift im Hinblick auf die öffentlichen Mittel im vorliegenden Fall ebenso wenig: Es ist nicht Teil des das Existenzminimum sichernden Sozialstaats, eine Modernisierung (konkret: einen Balkonanbau) zu finanzieren (vgl. Knickrehm, Soziale Auswirkungen der mietrechtlichen Energiewende, NZM 2013, 602, 606). Im Übrigen ist der Gedanke, der Mittellose müsse sich um weitere staatliche Zuwendungen bemühen (hier um für seinen Vertragspartner eine bessere finanzielle Situation aufzuweisen), der Rechtsordnung grundsätzlich fremd. Im Rahmen der Bewilligung von Prozesskostenhilfe, welche letztlich eine Art Sozialhilfe im Bereich der Rechtspflege darstellt (vgl. BGH, Beschluss vom 26.01.2005 – XII ZB 234/03, NJW 2005, 2393), wird bei der Ermittlung des Einkommens nur das zugrunde gelegt, was an Einkommen tatsächlich erzielt wird. Der bloße Rechtsanspruch auf Zahlung wird nicht als Einkommen gewertet (vgl. BeckOK ZPO, 40. Edition, Stand: 01.03.2021, § 115 Rn. 2). Auch im Unterhaltsrecht wird vom Unterhaltsverpflichteten nicht verlangt, zur Erhöhung des Unterhaltsbetrages weitere staatliche Zuwendungen zu beantragen, erst recht werden solche nicht fiktiv als vorhanden zugrunde gelegt. (d) Die Größe der von dem Kläger angemieteten – 90,17 m² großen – Wohnung führt ebenso wenig zu einem dem Beklagten günstigeren Abwägungsergebnis. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19 – Rn. 28, NJW 2020, 835 [beck]). Dabei kann auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung eine Rolle spielen (BGH, a.a.O.). Vorliegend ist der Gesichtspunkt maßgeblich, dass das Mietverhältnis bereits seit Januar 1995 besteht, so dass eine Verwurzelung des Klägers zu bejahen ist. Die Wohnungsgröße ist damit unter Berücksichtigung des Besitzschutzes nach Art. 14 Abs. 1 GG nicht zum Nachteil des Mieters in die Abwägung nach § 559 Abs. 4 S. 1 BGB einzubeziehen. (e) Auf Vermieterseite ist bei der gebotenen Interessenabwägung ausschließlich das Refinanzierungsinteresse zu berücksichtigen. Dabei ist allerdings auch einzubeziehen, dass die Modernisierung acht Mietwohnungen betraf und eine Refinanzierung somit von vornherein nicht allein durch den Kläger erfolgen würde. Darüber hinaus bleibt dem Vermieter eine Mieterhöhung nach §§ 558ff. BGB unbenommen, worüber auch der hiesige Kläger – mindestens teilweise – an der Refinanzierung partizipieren würde (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19 – Rn. 33, NJW 2020, 835 [beck]). Andere beachtliche Vermieterinteressen, die bei der gebotenen Interessenabwägung Berücksichtigung finden müssten, sind nicht vorgetragen worden. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Kläger hat mit der Berufung sein Klagebegehren hinsichtlich des Klageantrags zu 2) nicht weiterverfolgt; sein Teilunterliegen in erster Instanz ist geringfügig (§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). 4. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. 5. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Abwägung nach § 559 Abs. 4 S. 1 BGB betrifft eine Einzelfallabwägung, die der tatrichterlichen Würdigung unterliegt. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.