65 S 125/21

Leitsatz: 1. Die Regelung in den vermieterseits gestellten Allgemeinen Vertragsbedingungen: "Das Wohnungsunternehmen wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen." beschränkt die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nur für den Vermieter und bietet dem Mieter dadurch einen erhöhten Bestandsschutz; für eine Kündigung genügt nach der Regelung nicht das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse.(Rn.11) 2. Der Wunsch des Vermieters, die Wohnung wegen eines Arbeitsplatzwechsels als Zweitwohnung nutzen zu wollen, ist grundsätzlich geeignet, die Annahme eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB zu tragen. Ist der Vermieter als Wohnungskäufer gem. § 566 Abs. 1 BGB an die Mietvertragsbedingungen gebunden, reicht ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB jedoch nicht aus. Gründe, die die Annahme eines – über das berechtigte Interesse hinausgehenden - wichtigen berechtigten Interesses rechtfertigen, das die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht, sind aber nicht ersichtlich; ein „Mehr“ liegt nicht vor.(Rn.25) 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow vom 26.05.2021, Az. 7 C 320/20, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Der Kläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO und gegebenenfalls Rücknahme der Berufung binnen 2 Wochen. Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Gerichtsgebühren bei Zurücknahme der Berufung ermäßigen (KV 1222, Anlage 1 zum GKG). Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von diesen seit 1995 inne gehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB; das zwischen dem Kläger und den Beklagten bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 3. März 2020 ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden. Der Kündigung entgegen steht der den Beklagten als Mietern in Ziff. 10 Abs. 1 der vermieterseits gestellten Allgemeinen Vertragsbestimmungen gewährte und vereinbarte erhöhte Bestandsschutz. Danach wird das Wohnungsunternehmen das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn „wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Das Vorliegen dieser – über § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hinausgehenden Voraussetzungen hat das Amtsgericht zu Recht verneint. a) Der Kläger ist an diese Vereinbarung, die sich gerichtsbekannt in inhaltsgleicher Form häufig in den von Wohnungsgenossenschaften, (städtischen) Wohnungsbaugesellschaften oder -unternehmen verwendeten Vertragsformularen findet, wie jeder Käufer der Wohnung während der Dauer des bei Erwerb bereits bestehenden Mietverhältnisses gemäß § 566 Abs. 1 BGB gebunden (vgl. BGH, Urt. v. 09.05.2012 – VIII ZR 327/11, WuM 2012, 44, nach juris Rn. 24ff; BGH, Urt. v. 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, WuM 2013, 739, juris Rn. 13; Beschl. v. 10.01.2006 – VIII ZA 15/05, unter Hinweis auf Vorinstanz: LG Frankenthal, Urt. v. 27.07.2005 – 2 S 119/05, jew. juris; OLG Karlsruhe, REMiet – v. 21.01.1985 – 3 REMiet 8/84, juris zu § 571 BGB aF; Kammer, Urt. v. 13.03.2019 – 65 S 204/18, juris). Der Kläger selbst war gehalten und hatte die Möglichkeit, sich vor Erwerb der an die Beklagten vermieteten Wohnung über die ihn als Erwerber bindenden konkreten vertraglichen Vereinbarungen zu informieren und gegebenenfalls von einem Kauf abzusehen. Der Mietvertrag selbst verweist direkt über dem Feld für die Unterschriften der Vertragsparteien auf die Aushändigung der Allgemeinen Vertragsbestimmungen an die Mieter. Dies haben die Beklagten mit ihrer Unterschrift ebenso bestätigt wie die Rechtsvorgängerin des Klägers den Vorgang durch ihre eigene Unterschrift bestätigt hat. Die in der Berufungsbegründung beanstandeten Einschränkungen in der Nutzung seines Eigentums beruhen demnach ausschließlich auf eigenverantwortlich getroffenen Entscheidungen des Klägers. Es mag sein, dass er selbst die Regelung im Mietvertrag nicht getroffen hat, die das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung einschränkt. Er hat jedoch eigenverantwortlich die Entscheidung getroffen, eine Wohnung zu erwerben, die ihn nach § 566 Abs. 1 BGB - auch – an diese vertragliche Regelung bindet. Für die Ausübung von Zwang beim Erwerb der Wohnung gibt es weder Vortrag noch sonst Anhaltspunkte. b) Die vertragliche Vereinbarung ist entgegen der in der Berufung nicht näher begründeten Auffassung des Klägers wirksam. Die Regelung in den vermieterseits gestellten Allgemeinen Vertragsbedingungen modifiziert die gesetzliche Regelung in § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB in zulässiger Weise (§ 573 Abs. 4 BGB), denn sie beschränkt die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nur für den Vermieter und bietet dem Mieter dadurch einen erhöhten Bestandsschutz; für eine Kündigung genügt nach der Regelung nicht das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse (vgl. BGH, Urt. v. 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, WuM 2013, 739, juris). Soweit der Kläger meint, die Beklagten seien (gemeint wohl aktuell) nicht schutzwürdig, übersieht er, dass es darauf für die Beurteilung der Wirksamkeit der 1995 im Mietvertrag getroffenen vertraglichen Vereinbarung rechtlich nicht ankommen kann; die vereinbarte Klausel selbst sieht eine solche Einschränkung nicht vor. Wenn der Kläger in der Berufung nunmehr erstmals die Wirksamkeit der formularvertraglichen Vereinbarung unter Bezugnahme auf einen von ihm unterstellten Schutzgedanken des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und des Art. 14 GG in Abrede stellt, lässt er zum einen unberücksichtigt, dass das Gesetz in § 573 Abs. 4 BGB bezüglich abweichender Vereinbarungen allein dem Vermieter Beschränkungen zu Lasten des Mieters auferlegt. Die Wirksamkeit solcher formularvertraglichen Vereinbarungen ist - wie sich auch der vom Kläger in anderem Zusammenhang zitierten BGH-Rechtsprechung entnehmen lässt – im Übrigen höchstrichterlich bereits festgestellt (BGH, Urt. v. 09.05.2012 – VIII ZR 327/11, WuM 2012, 44, juris; BGH, Urt. v. 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, WuM 2013, 739, juris). Unberücksichtigt lässt der Kläger zum anderen den entscheidenden Gesichtspunkt, dass es sich um vermieterseits gestellte Allgemeine Vertragsbestimmungen handelt. Weshalb Art. 14 GG einen Vermieter hindern soll, dem Mieter – freiwillig - einen erhöhten Bestandsschutz zu gewähren, erschließt sich nicht. Der Kläger verkürzt im Übrigen den Schutz des Art. 14 GG. Das Bundesverfassungsgericht erkennt (auch) das Besitzrecht des vertragstreuen Mieters wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) seiner privaten Existenz „zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit“ als Eigentum im Sinne des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG an (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], nach beck-online, m.w.N.). Mit anderen Worten: Auch der vertragstreue Mieter kann sich auf den Schutz des Art. 14 GG berufen. Soweit der Kläger erstmals in der Berufung die Einbeziehung der - vermieterseits gestellten - Allgemeinen Vertragsbestimmungen in den Mietvertrag bestreitet, lässt er unberücksichtigt, dass die Beklagten – als Vertragspartner der Verwenderin – nach dem Inhalt des von allen Vertragsparteien unterschriebenen Mietvertrages (auch) bestätigt haben, diese erhalten (§ 6 des Mietvertrages), die Rechtsvorgängerin des Klägers diese ausgehändigt zu haben. Aus welchen Gründen diese nicht Vertragsbestandteil geworden sein sollen, erschließt sich mangels näherer Begründung nicht. Sollte der Kläger auf § 307 BGB (§ 9 AGBG aF) abstellen wollen, übersieht er bereits im Ansatz, dass die Inhaltskontrolle den Vertragspartner des Verwenders schützt, Verwenderin hier aber die Rechtsvorgängerin des Klägers ist; es sind nicht die Beklagten. Soweit der Kläger ohne jeden Vortrag zu den Umständen des Abschlusses der Vereinbarung der – von der Vermieterin – gestellten Regelung in den AVB deren Sittenwidrigkeit geltend macht, verkennt er zum einen die Voraussetzungen des § 138 BGB, zum anderen, dass er seiner Beurteilung unzutreffend die aktuelle Wohnungsmarktsituation in Ballungsräumen wie Berlin zugrunde legt, zudem unzutreffend – auch durch keinerlei Vortrag unterlegt - unterstellt, dass der Wohnungsmarkt im Flächenland Brandenburg ebenso angespannt sei wie der im Stadtstaat Berlin. c) Das Vorliegen der Voraussetzungen der Nr. 10 Abs. 1 der AVB hat das Amtsgericht zutreffend verneint. Ein wichtiges berechtigtes Interesse, das die Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten notwendig macht, ergibt sich nicht. aa) Der Kläger hat im – nach §§ 573 Abs. 3, 568 Abs. 1, 126 BGB maßgeblichen - Kündigungsschreiben angegeben, die Wohnung aufgrund der Verlegung seines Arbeitsplatzes von Frankfurt/Main nach Ludwigsfelde zu benötigen. Er bewohne mit seiner Ehefrau und zwei Kindern im Alter von 9 und 11 Jahren ein Einfamilienhaus in Fuldabrück in der Nähe von Kassel und pendele täglich nach Frankfurt (einfache Strecke ca. 180 km; Fahrtzeit ca. 2 Stunden). Ein Pendeln sei nach Verlegung des Arbeitsortes nach Ludwigsfelde infolge der mehr als doppelt so langen Fahrtstrecke nicht mehr möglich (nach der Berufungsbegründung sind es 358 km, Fahrtzeit 3 Stunden 43 Minuten). Er plane vorerst, die Wohnung allein zu bewohnen, während Ehefrau und Kinder weiterhin in Fuldabrück wohnen blieben; da die Wochenenden und Ferien abwechselnd in Berlin und Fuldabrück verbracht werden sollen, werde eine Wohnung mit mindestens drei Zimmern benötigt (1 Schlafzimmer, Wohnzimmer, 1 Kinderzimmer). Nach den Angaben in der Berufungsbegründung soll der Kläger seit Juli 2021 den Familiennachzug in die hier gegenständliche Wohnung planen. Die Familie wolle die „Wohnung“ bei Kassel aufgeben und gemeinsam in die hier gegenständliche Wohnung einziehen, da die dauerhafte Trennung von seiner Familie für den Kläger unerträglich sei. bb) Der vom Kläger im Kündigungsschreiben dargestellte Wunsch, die Wohnung wegen eines Arbeitsplatzwechsels als Zweitwohnung nutzen zu wollen, ist grundsätzlich geeignet, die Annahme eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB zu tragen (BGH, Beschl. v. 22.08.2017 – VIII ZR 19/17, juris); läge das in der Kündigung genannte Interesse nicht vor, wären schon die Voraussetzungen der gesetzlichen Regelung in § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB nicht gegeben und die Kündigung schon deshalb unwirksam. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses reicht – wie ausgeführt – mit Blick auf die bindende vertragliche Vereinbarung des erhöhten Bestandsschutzes jedoch nicht aus. Gründe, die die Annahme eines – über das berechtigte Interesse hinausgehenden - wichtigen berechtigten Interesses rechtfertigen, das die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht, wurden erstinstanzlich weder vorgetragen noch waren sie ersichtlich; ein „Mehr“ liegt nicht vor. Soweit der Kläger in der Berufung nunmehr zur Begründung ausführt, die „Wohnung“ bei Kassel solle aufgegeben werden und die Familie gemeinsam in die an die Beklagten vermietete Wohnung einziehen, kann dahinstehen, ob §§ 573 Abs. 3, 568 Abs. 1 BGB der Berücksichtigung dieses Grundes entgegensteht. Die neue Darstellung ist nicht plausibel (vgl. Maßstäbe des BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, juris); sie lässt auch die im Kündigungsschreiben angegebene Entscheidung in einem veränderten Licht erscheinen. In der Berufung wird abweichend zum Kündigungsschreiben angegeben bzw. der Eindruck vermittelt, der Kläger und seine Familie würden bei Kassel eine Wohnung bewohnen; es handelt sich tatsächlich um ein Einfamilienhaus (so jedenfalls der Kläger im Kündigungsschreiben). Zwar mag ein Einfamilienhaus letztlich auch eine „Wohnung“ sein; sprachlich wird mit Blick auf den sehr unterschiedlichen Wohnkomfort jedoch üblicherweise – so auch der Kläger erstinstanzlich - differenziert. Dass der Kläger mit seiner Ehefrau und den zwei Kindern im Alter von inzwischen zehn und zwölf Jahren aus dem Einfamilienhaus in Fuldabrück in eine Wohnung im dicht besiedelten Innenstadtbereich der Großstadt Berlin einzieht, die – wiederum den Angaben des Klägers entsprechend – aus einem Schlafzimmer, einem Wohnzimmer und einem Kinderzimmer besteht, ist nicht plausibel. Er selbst ging schon im Kündigungsschreiben davon aus, dass seine Familie – allein für Wochenend- und Ferienaufenthalte - eine Wohnung mit mindestens 3 Zimmern benötige. Es ergibt sich bei lebensnaher Betrachtung und mangels näherer Begründung nicht, dass für den Fall des dauerhaften Umzugs einer Familie mit zwei Kindern im schulpflichtigen Alter die Anforderungen an den Wohnbedarf von den Wohnungssuchenden herabgesetzt werden. Die mit dem Wechsel des Wohnortes der Familie von Fuldabrück nach Berlin verbundenen Veranlassungen dürften sich im Übrigen nicht auf den Umzug von einer Wohnung (bzw. einem Einfamilienhaus) in eine Wohnung beschränken, sondern – zumindest bei den schulpflichtigen Kindern – wäre damit wohl auch ein Schulwechsel verbunden, zu dem (während des Schuljahres) Veranlassungen getroffen zu haben, der Kläger sich nicht verhält. Die Einlassungen des Klägers deuten aber auch darauf hin, dass seine Planungen im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung nicht als abgeschlossen unterstellt werden können. Die Unannehmlichkeiten und Einschränkungen, die sich aus größeren Entfernungen zwischen Wohn- und Arbeitsort ergeben, kannte der Kläger bereits, denn er pendelte – seinen Angaben im Kündigungsschreiben zufolge – bereits täglich zwischen seinem Wohnort bei Kassel und Frankfurt/Main über eine Fahrstrecke von (jeweils) 180 km und einer Fahrtzeit von (jeweils) etwa 2 Stunden. Die in der Berufung unterstellten 10 Stunden Arbeit und – nach dem Kündigungsschreiben – 4 Stunden Fahrtzeit führten bereits zu einem beträchtlichen täglichen Zeitaufwand von 14 Stunden, der – bei lebensnaher Betrachtung - nicht ohne Auswirkungen auf das Zusammenleben in der Familie mit zwei Kindern gewesen sein dürfte. Vor dem Hintergrund der dem Kläger bekannten, da gelebten Einschränkungen aufgrund der bereits bestehenden größeren Entfernung zwischen Wohn- und Arbeitsort sowie der in der Berufung nach ca. 6 Monaten Tätigkeit am neuen Arbeitsort dargestellten Entscheidung des Umzugs der gesamten Familie nach Berlin, stellt sich die mit Schreiben vom 3. März 2020 ausgesprochene Kündigung noch nicht einmal zweifelsfrei als den Anforderungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB genügend dar. Für ein wichtiges berechtigtes Interesse entsprechend den Anforderungen der vertraglichen Regelung ergibt sich erst recht nichts. Die - hinter der vertraglichen Vereinbarung zurückbleibende - gesetzliche Regelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, nach juris Rn. 13, m.w.N.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 Rn. 17ff., m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, juris Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368, juris). Neben den oben dargestellten, dem Kläger bekannten Auswirkungen der Entfernung zwischen Wohn- und Arbeitsort sowie den weiteren Einlassungen des Klägers in der Berufungsbegründung kann nicht einmal mehr sicher unterstellt werden, dass der im Kündigungsschreiben vom 3. März 2020 dargestellte Nutzungswunsch sich im maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung soweit „verdichtet“ hatte, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung über eine gewisse, nicht nur vorübergehende Dauer bestand, die (erst) geeignet ist, dem Nutzungsinteresse das erforderliche Gewicht zu verleihen. Es erscheint möglich, dass die Planung entweder nicht abgeschlossen war oder von Anfang an eine Übergangslösung beabsichtigt war. Die Frage kann jedoch unbeantwortet bleiben, weil ein Zurückbleiben hinter den Anforderungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen des erhöhten Bestandsschutzes aufgrund der vertraglichen Vereinbarung keine für den Kläger günstige Entscheidung herbeiführen kann. Ob die Beklagte die Wohnung (inzwischen) allein bewohnt, kann ebenfalls offenbleiben, denn ein wichtiges berechtigtes Interesse, das die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht, ergibt sich daraus nicht (Umkehrschluss: § 537 Abs. 1 BGB). Der Auszug eines von mehreren Mietern allein gibt dem Vermieter kein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses und begründet auch kein berechtigtes Interesse daran.