VIII ZR 297/14

Eigenbedarfskündigung: Ernsthafter, konkretisierter Nutzungswunsch erforderlich • Eine Eigenbedarfskündigung muss einen konkretisierten, ernsthaften Nutzungswunsch des Vermieters erkennen lassen; bloße Vorratskündigungen genügen nicht. • Wurde zwischen zwei Mietverträgen eine Verknüpfung vereinbart, ist eine Kündigung nur zulässig, wenn der Kündigungsgrund (z.B. Eigenbedarf) beide Mietverhältnisse betrifft. • Bei der Würdigung der Ernsthaftigkeit innerer Tatsachen (Umzugsabsicht) darf das Berufungsgericht nicht ohne erneute Partei- oder Zeugenvernehmung von der glaubhaften Einschätzung des Erstgerichts abweichen; es sind alle relevanten Umstände nach § 286 ZPO zu berücksichtigen. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen. Sie vermietete dem Beklagtenpaar eine Dreizimmerwohnung und zusätzlich eine Mansardenwohnung, die vertraglich so gekoppelt waren, dass die Vermieterin die Mansarde nur zusammen mit der Dreizimmerwohnung kündigen konnte. Die Klägerin kündigte beide Mietverhältnisse wegen angeblichen Eigenbedarfs, da die Tochter eine Maisonettewohnung aus Dreizimmerwohnung und Mansarde herstellen und die Klägerin in die Dreizimmerwohnung einziehen wolle. Die Beklagten blieben trotz Kündigung und wurden verklagt; das Amtsgericht wies die Klage ab, das Berufungsgericht gab ihr statt. Der BGH prüfte die Revision der Beklagten und hob das Urteil des Berufungsgerichts auf mit Zurückverweisung zur neuerlichen Entscheidung. • Rechtsstandpunkt: Für einen Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter einen konkreten, ernsthaften Nutzungswillen darlegen; unbestimmte Vorratskündigungen genügen nicht. • Kündigungsform: Die Kündigung war inhaltlich ausreichend nach § 573 Abs. 3 BGB, weil Person und Interesse der beanspruchenden Person benannt wurden; es bedurfte keiner detaillierten Aufzählung etwaiger Arbeitszimmer. • Vertragsverknüpfung: Aufgrund der vertraglichen Klausel war die Kündigung nur zulässig, wenn sich der Eigenbedarf auf beide Wohnungen bezog; das Berufungsgericht hat dies zutreffend angenommen. • Eigenbedarf an der Mansarde: Das Berufungsgericht durfte den Eigenbedarf der Mansarde bejahen, weil Umbaupläne und Nutzung durch die Tochter plausibel dargelegt waren und der Bedarf durch Planänderungen nicht zwingend entfallen ist. • Rechtsmissbrauchsprüfung: Die Annahme eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens hinsichtlich der Neuvermietung einer Alternativwohnung und der Nichtangebotspflicht wurde vom Berufungsgericht überzeugend verneint; die Frage der Rechtsfolgen einer Angebotsverletzung blieb offen. • Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches: Das Berufungsgericht hat jedoch bei der Bewertung, ob die Klägerin ernsthaft und konkret in die Dreizimmerwohnung einziehen wollte, entscheidungserhebliche Zweifel und tatsächliche Umstände (kurzer Entscheidungszeitraum, wortkarge Anhörung, Widerspruch zu erstinstanzlicher Einschätzung) nicht in hinreichender Weise gewürdigt und damit gegen § 286 ZPO verstoßen. • Beweiswürdigung: Das Berufungsgericht hätte bei Abweichung von der erstinstanzlichen Glaubwürdigkeitswürdigung die Klägerin erneut anhören oder sonstige Nachermittlungen vornehmen müssen; das Unterlassen dieser Prüfungen führt zur Rechtsfehlerhaftigkeit der Entscheidung. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg; das Urteil des Berufungsgerichts wird aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Revisionskosten, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Der BGH stellt klar, dass zwar die formalen Anforderungen an die Kündigungsbegründung nach § 573 Abs. 3 BGB erfüllt waren und der Eigenbedarf an der Mansarde grundsätzlich bejaht werden kann, die Feststellung eines konkreten, ernsthaften Nutzungswunsches der Klägerin für die Dreizimmerwohnung aber nicht tragfähig geprüft wurde. Wegen der nicht ausreichend gewürdigten Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches und mangelhafter Beweisaufnahme kann dem Berufungsurteil kein Bestand beigemessen werden; das Berufungsgericht muss in neuer Verhandlung insbesondere die Glaubhaftigkeits- und Zeitpunktfragen nochmals aufklären und nachvollziehbar begründen.