65 S 211/21

Leitsatz: Wenn eine Formularklausel im Mietvertrag den Mieter verpflichtet, die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb einer bestimmten Frist auszuführen, wobei deren Bemessung ausschließt, dass es sich um Gebrauchsspuren des aktuellen Mieters handeln kann, dann haben die Vertragsparteien damit gerade nicht den renovierungsbedürftigen Zustand als vertragsgemäß vereinbart.(Rn.25) Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 16. Dezember 2020 - 215 C 317/19 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert: Die Klägerin wird über den Tenor zu 1) und zu 2) des Urteils des Amtsgerichts hinaus verurteilt, durch geeignete Maßnahmen in der Wohnung der Beklagten im Hause (…) Berlin, II. OG rechts folgenden Mangel zu beseitigen: Der Innenanstrich der Fenster der Wohnung weist einen verbrauchten Anstrich auf, der abblättert. Es wird festgestellt, dass die Bruttomiete für die von den Beklagten inne gehaltene Wohnung ab 6. September 2019 um monatlich 143,89 € gemindert ist, bis die Mängel am Innenanstrich der Fenster und die Risse [Tenor zu 2) der Entscheidung des Amtsgerichts] sach- und fachgerecht durch die Klägerin beseitigt sind. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Parteien zu jeweils 50 %; die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 89 % und die Beklagten zu 11 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist teilweise begründet, im Übrigen unbegründet und daher zurückzuweisen. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. 1. Ein Anspruch auf Instandsetzung des Teppichbodens aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht nicht. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache während der Mietzeit zu erhalten. Die Beklagten haben ihre von der Klägerin bestrittene Behauptung, dass der Teppichbelag mit vermietet wurde, nicht unter Beweis gestellt. Sie haben bereits in der Widerklage nicht konkret vorgetragen, dass und weshalb die Ausstattung der Wohnung mit Teppichboden Bestandteil des Mietvertrages war und vom Vermieter geschuldet gewesen sein soll. Aus dem Inhalt des Mietvertrages ergibt insoweit kein Anhaltspunkt; ein Übergabeprotokoll oder andere Belege haben die Beklagten nicht vorgelegt. Nachdem die Klägerin die Vermietung der Wohnung mit Teppichboden bereits in der Replik bestritten hat, hat das Amtsgericht in seinem prozessleitenden Beschluss vom 27. April 2020 (unter anderem) darauf hingewiesen, dass die Mitvermietung des Teppichbodens von den Beklagten substantiiert darzulegen und gegebenenfalls unter Beweis zu stellen ist. Daraufhin haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 28. Mai 2020 vorgetragen, dass der Teppichboden vorhanden war und angekündigt, dass Zeugen noch benannt würden. Auf den (weiteren) Hinweis des Amtsgerichts im Beschluss vom 27. April 2020 zu den Anforderungen an ihren Vortrag bezüglich wohnwertmindernder Merkmale infolge des vermieterseits gestellten Zustandes der Wohnung stellten die Beklagten in dem vorgenannten Schriftsatz die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dar, die sie im Zuge einer genehmigten Untervermietung im Jahre 1975 durchgeführt haben wollen und den Zustand der Wohnung vor Ausführung der Maßnahmen – das heißt 1975 – unter Beweis. Im Übrigen haben sie ergänzend – ohne Beweisantritt – lediglich behauptet, der Voreigentümer habe den bei Übergabe der Wohnung vorhandenen Teppichboden auf eigene Kosten zu einem nicht näher benannten Zeitpunkt ersetzt. Ein Bezug zu den im Zuge der Untervermietung im Jahre 1975 behaupteten Modernisierungsmaßnahmen, die sie ausgeführt haben wollen, ergibt sich nicht. Der Beweisantritt im Zusammenhang mit der Darstellung der Modernisierungsmaßnahmen bezieht sich ausdrücklich auf diese; er lässt sich nicht dahin verstehen, dass er sich auf die in zeitlicher Hinsicht nicht näher konkretisierte Behauptung eines – von der Klägerin nachfolgend bestrittenen - Austausches des Teppichbodens durch den Voreigentümer auf dessen Kosten erstreckt, eben weil sich ein Bezug zum allein unter Beweis gestellten Zustand der Wohnung vor Ausführung der von den Beklagten behaupteten Modernisierungsmaßnahmen nicht ergibt. Die Beklagten behaupten gerade nicht, dass sie insoweit 1975 etwas veranlasst hätten. Der Zustand der Wohnung im Jahr 1975 besagt zudem nichts über den Zustand der Wohnung bei Vermietung und diesbezügliche Vereinbarungen der Parteien. Den in dem Schriftsatz ausdrücklich angekündigten Beweisantritt bezüglich der Mitvermietung bzw. des Vorhandenseins des Teppichbodens bei Überlassung der Wohnung an sie im Jahre 1971 haben die Beklagten zu keiner Zeit umgesetzt. Eines erneuten Hinweises bedurfte es angesichts der Ankündigung, ferner aufgrund der Beanstandung durch die Gegenseite nicht (Umkehrschluss, § 139 Abs. 2, 4 ZPO). 2. Die Berufung gegen die weitergehende Abweisung der Widerklage ist überwiegend begründet. a) Die Beklagten haben gegen die Klägerin einen Anspruch auf Instandsetzung des Innenanstrichs der Fenster der von ihnen inne gehaltenen Wohnung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. (1) Der Mietvertrag der Beklagten mit der Voreigentümerin, in den die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, überträgt die Ausführung der Schönheitsreparaturen, zu denen in Anlehnung an die Regelung in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV der Innenanstrich der Fenster gehört, in § 10 Abs. 1 des Mietvertrages (MV) zwar auf den Mieter. Die Klausel ist Bestandteil des von der Vorvermieterin gestellten Formularmietvertrages, vgl. §§ 305 Abs. 1, 310 Abs. 3 Ziff. 1 BGB (i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) und muss ihre Wirksamkeit daher an den §§ 305ff. BGB messen lassen. Die darin in Abweichung vom gesetzlichen Leitbild vorgesehene Überwälzung der dem Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zugewiesenen Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt - jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (BGH v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14, nach juris Rn. 24). Die Übergabe der Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand hat die Klägerin nicht bestritten. Der zumindest renovierungsbedürftige Zustand folgt im Übrigen aus § 16 Abs. 1 des Mietvertrages, der die Beklagten verpflichtet, bis zum Ende des Jahres 1972 die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen und damit die Gebrauchsspuren der oder des Vormieter(s) zu beseitigen, dies ohne die Gewährung irgendeines Ausgleichs. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kommt es nicht darauf an, ob es sich bei der Regelung in § 16 Abs. 1 des Mietvertrages (ebenfalls) um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB handelt, denn zu prüfen ist die Wirksamkeit der – unstreitig formularvertraglichen - Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagten als Mieter nach § 10 Abs. 1 des Mietvertrages. Die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild – hier § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – ergibt sich nicht aus § 16 Abs. 1 MV, sondern aus § 10 Abs. 1 MV. § 16 Abs. 1 MV ist (nur) insoweit relevant, als die Regelung bestätigt, dass die Wohnung zumindest renovierungsbedürftig übergeben wurde; nach der Rechtsprechung des BGH würde dann aber nur eine dem Mieter dafür gewährte angemessene Ausgleichsleistung dazu führen können, dass die Übertragungsklausel - als dann wohl kontrollfreie Preisabrede - ausnahmsweise wirksam ist (vgl. krit: Graf v. Westfalen, NZM 2021, 409, [415]). Unabhängig davon greifen bei einem Vertrag zwischen einem – wie hier der Voreigentümerin – Unternehmer, § 14 BGB, und einem Verbraucher – wie hier den Beklagten als Mieter von Wohnraum, § 13 BGB, zu Lasten der Klägerin die §§ 305 Abs. 1, 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Für eine individuelle Aushandlung des § 16 MV zwischen den (ursprünglichen) Vertragsparteien ergibt sich hier nichts, § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB. (2) Ohne Erfolg macht die Klägerin hilfsweise eine Kostenbeteiligung der Beklagten und ein ihr diesbezüglich zustehendes Zurückbehaltungsrecht geltend. An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt – in Übereinstimmung mit Art. 6 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG - nach § 306 Abs. 2 BGB das dispositive Gesetzesrecht, hier § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Folge, dass die Klägerin als Vermieterin in vollem Umfang die Erhaltungslast (inklusive Schönheitsreparaturen) zu tragen hat (vgl. BGH v. 08.07.2020 – VIII ZR 270/18, nach juris Rn. 16). Der (nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu erhaltende) zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand bestimmt sich nach den Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache; fehlen sie, so richtet er sich unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks - hier als Wohnung - und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung (vgl. BGH v. 08.07.2020 – VIII ZR 270/18, juris Rn. 20; v. 29.04.2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 25; vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18, juris Rn. 13;). Den Parteien steht es mit Blick auf die Vertragsfreiheit insoweit (auch) grundsätzlich frei – wie in den den Entscheidungen des BGH vom 08.07.2020 (VIII ZR 270/18; VIII ZR 163/18, juris) zugrunde liegenden Konstellationen – einen unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand der Mietsache als vertragsgemäßen „Substandard“ zu vereinbaren. Nur für diesen Fall nimmt der BGH - auch bei wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksamer, vom Vermieter intendierter formularvertraglicher Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter – eine Pflicht des Mieters zur Beteiligung an den Kosten für die vom Vermieter geschuldete und ausgeführte Schönheitsreparaturen mit dem Argument an, dass die Herstellung des bei Mietbeginn vorhandenen (vertragsgemäßen) unrenovierten (bzw. renovierungsbedürftigen) Zustands weder praktikabel noch sach- und interessengerecht wäre, der Mieter aber eine Wohnung erhielte, deren Dekorationszustand besser sei als der als vertragsgemäß akzeptierte (BGH Urt. v. 08.07.2020 – VIII ZR 270/18, juris Rn. 35; krit.: Graf v. Westfalen, NZM 2021, 409, [415ff]; krit: Gsell/Mayrhofer, NZM 2020, 1065, [1074]; Artz, NZM 2020, 769). Hier verhält es sich jedoch anders: § 16 Abs. 1 MV verpflichtet die Mieter, die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb einer bestimmten Frist auszuführen, wobei deren Bemessung ausschließt, dass es sich um Gebrauchsspuren der Beklagten handeln kann. Die Parteien haben damit gerade nicht den renovierungsbedürftigen Zustand als vertragsgemäß vereinbart. Der Umstand, dass die Klausel den Mietern die Herbeiführung des renovierten Zustandes auferlegt, trägt auch unter Zugrundelegung der BGH-Rechtsprechung nicht das von der Klägerin gewünschte Ergebnis. Es war die Vorvermieterin selbst, die mit der von ihr gestellten Regelung in § 16 Abs. 1 MV zum Ausdruck gebracht hat, dass ein unrenovierter bzw. renovierungsbedürftiger Zustand nicht dem vertragsgemäßen entspricht. Mit Blick auf Art. 6 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG und den über die Verpflichtung der Mitgliedstaaten nach Art. 7 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG beabsichtigten Abschreckungs- und Sanktionseffekt bei der Verwendung missbräuchlicher AGB durch Unternehmer gegenüber Verbrauchern (vgl. EuGH, Urt. v. 30.04.2014 - C-26/13, BeckRS 2014, 80756 Rn. 79; Urt. v. 14.06.2012 - C-618/10, BeckRS 2012, 81231 Rn. 68ff.) verbietet es sich, die eine andere Vertragslage betreffende Rechtsprechung des BGH „großzügig“ auf andere Konstellationen anzuwenden (vgl. mit Blick auf die RL krit: Kappus, NZM 2019, 597, [600]; NZM 2016, 609, [616]). (3) Die Erforderlichkeit der Ausführung der von den Beklagten geltend gemachten Erhaltungsmaßnahmen an den Innenfenstern hat die Klägerin weder konkret in Abrede gestellt noch vorgetragen, dass in dem seit 1971 bestehenden Mietverhältnis jemals vermieterseits Dekorationsarbeiten an den Fenstern ausgeführt wurden. b) Die Feststellungsklage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der Anspruch der Beklagten auf die begehrte Feststellung ergibt sich aus § 256 Abs. 1 ZPO, § 536 Abs. 1 BGB. (1) Zu Recht hat das Amtsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen des § 256 Abs. 1 ZPO bejaht, insbesondere das Feststellungsinteresse der Beklagten. Auf die insoweit zutreffenden Feststellungen wird nach eigener rechtlicher Prüfung Bezug genommen. Soweit die Klägerin ein Rechtsschutzbedürfnis und/oder Feststellungsinteresse in Abrede stellt, übersieht sie, dass die Beklagten die Minderung von Anfang an – bereits erstinstanzlich – beziffert haben. Sie waren und sind keineswegs verpflichtet, eine Quote anzugeben. Weshalb der bezifferte Antrag dazu führen soll, dass die Beklagten die Feststellung der Mietminderung – anders als bei der Angabe einer Quote – in unzulässiger Weise „vollkommen“ bzw. mit anderen Worten weitergehend in das Ermessen des Gerichts stellen und dies wiederum dazu, dass der Mieter bei einem solchen Antrag kein Kostenrisiko eingeht, erschließt sich nicht und wird im Übrigen durch die erstinstanzliche Streitwertbemessung sowie Kostenquote widerlegt. Ein bezifferter Mietminderungsbetrag – hier der Betrag von 143,89 € lässt sich in eine Quote – hier 5,8 % - umrechnen und umgekehrt. Die Bruttokaltmiete beläuft sich ausweislich des Tenors der amtsgerichtlichen Entscheidung ab 1. September 2019 auf 2.207,43 €; die Bruttomiete unter Berücksichtigung des unstreitigen Heizkostenvorschusses von 277,00 € auf 2.484,43 €. Soweit die Klägerin die Unzulässigkeit der begehrten Feststellung daraus ableiten möchte, dass die Beklagten der begehrten Feststellung den Betrag der Mieterhöhung zugrunde legen, der zuzustimmen sie verurteilt worden sind, handelt es sich allenfalls um die (überflüssige) Aufnahme des Motivs für die begehrte Feststellung in den Antrag, ohne dass das von den Beklagten Gewollte damit nicht feststellbar oder einer Auslegung unzugänglich wäre. (2) Die Klage ist auch weitgehend begründet. Nach § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn während der Mietzeit ein Mangel entsteht, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Hier weisen die Fenster der an die Beklagten vermieteten Wohnung den im Tenor angegebenen Dekorationsmangel auf; hinzu kommen die im Tenor zu 2 der amtsgerichtlichen Entscheidung [Ziff. (1) bis (9)] beschriebenen Risse. Es handelt sich dabei um optische Beeinträchtigungen in einem Umfang, der sich bereits auf die Wohnlichkeit der Räumlichkeiten nicht nur unerheblich auswirkt. Da die Beklagten die Mängel – ihrem eigenen Vortrag nach - erstmals mit Schreiben vom 5. September 2019 angezeigt haben, war die Klage abzuweisen, soweit die Feststellung der Mietminderung bereits für den 1. September 2019 begehrt wurde, dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung, § 536c Abs. 1 BGB. Eine Kenntnis der Klägerin vom Zustand der Innenfenster ohne Mangelanzeige der Beklagten kann nicht unterstellt werden. Die Räumlichkeiten sind den Beklagten zum Alleinbesitz überlassen; die im Zeitpunkt der Mangelanzeige 50-jährige Dauer des Mietverhältnisses spricht auch nicht dafür, dass die Klägerin von sich aus aktiv werden musste, da die Beklagten selbst fast ein halbes Jahrhundert davon abgesehen haben, die Dekorationsarbeiten von der Vermieterin einzufordern. Der Mieter kann diese Arbeiten selbst ausführen, hat daran häufig ein Interesse; er muss es nur eben nicht. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. 4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Entscheidung beruht auf dem Gesetz, seinen Materialien und höchstrichterlich geklärten Grundsätzen.