VIII ZR 185/14

Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierter Übergabe • Formularmäßige Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nach § 307 Abs.1, Abs.2 Nr.1 BGB unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird. • Ob eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde, ist tatrichterlich zu prüfen; der Mieter trägt hierfür Darlegungs- und Beweislast. • Ist die Klausel unwirksam, tritt gemäß § 306 Abs.2 BGB die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs.1 Satz 2 BGB an ihre Stelle. Die Beklagten mieteten ab 1.10.2002 eine Wohnung der Kläger. Im Mietvertrag fanden sich formularmäßige Klauseln, die die Schönheitsreparaturen dem Mieter zuwiesen sowie ein Fristenplan. Handschriftlich wurde festgehalten, dass drei Zimmer bei Mietbeginn noch Streicharbeiten bedurften und die Miete daher erst ab 15.10.2002 zahlbar sei. Die Beklagten kündigten Ende 2011 und übergaben die Wohnung Ende Dezember 2011. Die Kläger forderten daraufhin Schadensersatz für nicht oder nicht fachgerecht vorgenommene Schönheitsreparaturen. Die Vorinstanzen gaben der Klage in unterschiedlichem Umfang statt; die Beklagten rügten in der Revision die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, weil die Wohnung bei Beginn unrenoviert überlassen worden sei und kein angemessener Ausgleich gewährt worden sei. • Rechtsgrundlagen: § 307 Abs.1, Abs.2 Nr.1 BGB; § 280 Abs.1,3, § 281 Abs.1 Satz1 BGB; §§ 306 Abs.2, 535 Abs.1 Satz2 BGB; § 242 BGB; ZPO-Regeln zu tatrichterlichen Feststellungen. • Fortentwicklung der BGH-Rechtsprechung: Frühere Entscheidungen ließen Vornahmeklauseln bei Anknüpfung der Renovierungsfristen an den Mietbeginn unter bestimmten Voraussetzungen gelten. Neuere Rechtsprechung verlangt jedoch flexible Fristen und wendet bei Auslegungszweifeln die kundenfeindlichste Deutung an, was die Inhaltskontrolle verschärft. • Inhaltliche Prüfung der Klausel: Eine formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen erfasst nach ihrem Wortlaut nicht nur während der Mietzeit entstandene Abnutzungen, sondern auch vorvertragliche Gebrauchsspuren, weil sie auf Renovierungsbedürftigkeit und nicht auf Verursachungszeitpunkt abstellt. • Unangemessene Benachteiligung: Wird die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, verpflichtet die Klausel den Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters und kann ihn zwingen, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben; das ist unangemessen und unwirksam. • Beweis- und Darlegungslast: Bei Streit über den Zustand bei Mietbeginn trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Der BGH stellt dar, welche Beweismittel dem Mieter zur Verfügung stehen (Übergabeprotokoll, Fotos, Zeugen, Rechnungen). • Ausgleichsmöglichkeit: Die Überwälzung kann wirksam sein, wenn der Vermieter einen angemessenen Ausgleich leistet (z.B. Mietnachlass); die Darlegungs- und Beweislast hierfür liegt beim Vermieter. • Anwendung auf den Streitfall: Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass drei Zimmer bei Mietbeginn Streicharbeiten benötigten und die vereinbarte einwöchige Mietvergünstigung (Mietbeginn 15.10. statt 1.10.) keinen angemessenen Ausgleich darstellt; daher ist die Klausel insgesamt unwirksam. • Rechtsfolge: Wegen Unwirksamkeit der Klauseln tritt nach § 306 Abs.2 BGB die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs.1 Satz2 BGB an; deshalb scheidet ein Schadensersatzanspruch der Kläger aus. Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Beklagten erfolgreich erkannt und das Berufungsurteil insoweit aufgehoben. Die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen (§ 4 Nr.6, § 14 Nr.1 Mietvertrags) ist wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs.1, Abs.2 Nr.1 BGB unwirksam, weil die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wurde und kein angemessener Ausgleich erfolgte. Folge ist, dass die gesetzlichen Instandhaltungspflichten des Vermieters gemäß § 535 Abs.1 Satz2 BGB gelten und ein Schadensersatzanspruch der Kläger entfällt. Daher ist die Klage hinsichtlich des Zahlungsanspruchs vollständig abzuweisen; die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.