67 S 285/24

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 14.11.2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte wird auf deren Kosten zurückgewiesen. 2. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. 3. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. 1. Den Kläger steht gegenüber der Beklagten gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB der zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Miete für die Monate April bis Dezember 2023 in Höhe von 3.118,50 € (monatlich 346,50 €) sowie überzahlter Kaution in Höhe von 1.039,50 € zu. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Ohne Erfolg rügt die Beklagte, das Amtsgericht habe die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf der Grundlage der Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 bestimmen dürfen, sondern (zwingend) ein Sachverständigengutachten einholen müssen. Das trifft nicht zu. Wegen Einzelheiten der Begründung der Tauglichkeit des Berliner Mietspiegels 2023 als einfachen Mietspiegel gemäß § 558c Abs. 1 BGB n.f. i.V.m. den §§ 3 bis 5 MsV als Instrument für die Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete wird zunächst auf die hier vollumfänglich geteilten Ausführungen des LG Berlin II im Urteil vom 28. Januar 2025 zu dem Az. 65 S 208/24 (Rn. 9-19, 21-25, 27, 29 juris) Bezug genommen. Darin heißt es: „aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BGH, Urteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, juris Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, juris Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, juris Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, juris Rn. 29; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, juris Rn. 26; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, juris; vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20, juris Rn. 25; Beschluss vom 25. Oktober 2022 – VIII ZR 223/21, juris). Im Ansatz zutreffend verweist der Kläger zwar darauf, dass die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt sind, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der – wie der Berliner Mietspiegel 2023 - tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20, juris Rn. 23, mwN). Wie der Kläger aber selbst zutreffend erkennt, sind die Gerichte zum Einholen eines Sachverständigengutachtens berechtigt, nicht hingegen verpflichtet. bb) Der Bundesgerichtshof billigt dem Tatrichter gleichermaßen die Befugnis zu, einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB in seine Überzeugungsbildung einfließen zu lassen, denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. BGH Urteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 33; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, juris; BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20, juris Rn. 30). Der Berliner Mietspiegel 2023 ist ordnungsgemäß erstellt; die gegen die Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gerichteten Einwendungen des Klägers sind nicht geeignet, die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2023 in Frage zu stellen. (1) Der Berliner Mietspiegel 2023 entspricht den Anforderungen des § 558c Abs. 1 BGB (nF) und der §§ 3 bis 5 MsV. Nach § 558c Abs. 1 BGB ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Die Voraussetzungen der Regelung liegen vor. Der Berliner Mietspiegel 2023 wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen erstellt; Interessenverbände der Mieter und Vermieter haben beratend mitgewirkt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen ist gemäß Abs. 6 Anlage 9 zu § 4 Abs. 1 Satz 1 AZG in der Fassung vom 12.05.2022 die nach Landesrecht für die Erstellung und Anerkennung von Mietspiegeln zuständige Behörde. Die Beteiligung von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter an der Erstellung eines Mietspiegels ist nicht zwingend erforderlich, wenngleich in Berlin üblich, wie der Kläger zutreffend anmerkt. Ob der Mietspiegel „aus der Not heraus geboren wurde“, ist rechtlich irrelevant, maßgeblich allein, ob der Mietspiegel die vorgenannten Anforderungen des Gesetzes und die der MsV einhält. Neben § 558c Abs. 1 BGB werden auch die für einfache Mietspiegel geltenden Anforderungen der §§ 3 bis 5 MsV eingehalten. Die MsV ist heranzuziehen, denn die Bundesregierung hat mit Zustimmung des Bundesrates auf der Grundlage der zum 18. August 2021 in Kraft getretenen Ermächtigung in § 558c Abs. 5 BGB (nF) Vorschriften über den näheren Inhalt von Mietspiegeln und das Verfahren zu deren Erstellung und Anpassung einschließlich Dokumentation und Veröffentlichung erlassen. Am 1. Juli 2022 ist die auf der Ermächtigung basierende Mietspiegelverordnung (MsV) vom 28. Oktober 2021 in Kraft getreten. Für einfache Mietspiegel beschränkt sich die Verordnung in den §§ 3 bis 5 auf wenige Anforderungen, die vor allem die – bei den Berliner Mietspiegeln schon bisher stets gewährleistete - Dokumentation und Veröffentlichung betreffen. So müssen die zur Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels verwendeten tatsächlichen Grundlagen nach § 4 MsV in Grundzügen dargelegt werden. Der Zweck der Regelung besteht darin, die Qualität eines einfachen Mietspiegels besser nachvollziehbar zu machen. Die Rechtsanwender sollen eine Grundlage für die Beurteilung erhalten, wie weit die von dem Mietspiegel im Einzelfall ausgehende Indizwirkung reicht. Weiter wurde bestimmt, dass einfache Mietspiegel und ihre Dokumentation kostenfrei im Internet zu veröffentlichen sind, um die Transparenz einfacher Mietspiegel zu fördern. Weitergehende qualitative Anforderungen an einfache Mietspiegel werden nicht aufgestellt. Sie sollen nach dem Willen des Verordnungsgebers wie bisher in vielfältiger Art und Weise erstellt werden. Sie können auf empirischer Datenerhebung beruhen, müssen es aber nicht (vgl. BR-Drs. 766/20, 17 f.). Dementsprechend ist die Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels gemäß § 3 MsV vorbehaltlich der §§ 4 und 5 MsV an kein Verfahren gebunden. Das gilt – wie schon bisher nach den BBSR-Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln (Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, BBSR, zuletzt 2. Aufl. 2014) - sowohl für die Datenerhebung einschließlich der Verwendung von Sekundärdaten als auch die Auswertung und Darstellung der Daten im Mietspiegel (BR-Drs. 766/20, 21 f.; Börstinghaus/Clar/Börstinghaus, Mietspiegelrecht, 2023, § 3 MsV Rn. 19). Den §§ 8 bis 16 MsV vergleichbare Regelungen sieht die MsV für einfache Mietspiegel nicht vor. Die Einwendungen des Klägers gegen Datengewinnung und -grundlage sowie die Ausreißerbereinigung nach wissenschaftlich anerkannten Erkenntnismethoden betreffen Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB, nicht Mietspiegel nach §558c Abs. 1 BGB. Sie sind deshalb nicht geeignet, dessen Qualität und in der Folge seine Indizwirkung in Frage zu stellen. Das gilt ebenso für den Einwand, der „willkürlich angenommenen Indexsteigerung“. Die Anpassung vorhandener Daten an die Preisentwicklung mittels Index ist für qualifizierte Mietspiegel im Gesetz, § 558d Abs. 2 Satz 2 BGB und der Mietspiegelverordnung, § 22 MsV für qualifizierte Mietspiegel ausdrücklich vorgesehen und geregelt. Da der einfache Mietspiegel bereits keine Datenerhebung voraussetzt, fehlen folgerichtig dem entsprechende Regelungen zur Anpassung eines einfachen Mietspiegels. Eine Anpassung mittels Index kann als rein methodisches Argument daher schon nicht greifen. Im Berliner Mietspiegel 2023 und seiner – gemäß § 5 MsV - veröffentlichten Dokumentation, die die Kammer kostenfrei auf den Seiten der Senatsverwaltung (C:/Users/astri/Downloads/mietspiegel2023_berlin_endbericht.pdf) eingesehen hat, wird die – mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmte – Indexfindung im Einzelnen dargestellt (vgl. Berliner Mietspiegel 2023, S. 5; Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023, S. 4 f.). Es wird unter anderem begründet, dass, weshalb und in welcher Weise eine Korrektur des VPI vorgenommen wurde. Dies geschah deshalb, weil die Positionen Energie und Nahrungsmittel nichts mit der eigentlichen Mietentwicklung zu tun haben, der gewählte Ansatz andererseits – auf Wunsch der Interessenvertreter der Vermieter in der Arbeitsgruppe Mietspiegel - aber sicherstellt, dass gestiegene Instandhaltungskosten der Vermieter einbezogen werden (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023, S. 5). Auch der während des Erstellungsprozesses Anfang 2023 durchgeführten Revision des VPI für Deutschland mit der ab Januar 2023 rückwirkenden Berechnung des neuen Basisjahres wurde Rechnung getragen (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023, S. 6). (2) Die Beanstandungen des Klägers, die die (einbezogenen) Daten der Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 betreffen, sind in Anbetracht der Erstellung dieser Mietspiegel durch die zuständige Behörde und (zusätzlich) durch die Interessenvertreter der Mieter sowie Vermieter allenfalls geeignet, ihre Bewertung als qualifizierte Mietspiegel in Frage zu stellen, nicht aber ihre Indizwirkung als einfache Mietspiegel zu erschüttern. Beide Mietspiegel wurden ausweislich (jeweils) der Ziffer 1 von drei Mietervereinen und drei Vereinen erstellt, die die Interessen von Vermietern beziehungsweise von Hauseigentümern vertreten. Selbst wenn zwei der letztgenannten Vereine – im Fall des Berliner Mietspiegels 2017 - nur ihre Expertise eingebracht und ihn nicht als (qualifizierten) Mietspiegel anerkannt haben, so spricht die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter und die Anerkennung der Ergebnisse durch Vertreter beider Seiten nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. BGH, Urteil v. 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, juris Rn. 104, mwN). Die Mitglieder der Arbeitsgruppe waren ausweislich der Methodenberichte, die im Anhang jeweils die Protokolle der Arbeitsgruppensitzungen enthalten, in alle Erstellungsphasen und die diese begleitenden Entscheidungsprozesse einbezogen, insbesondere auch in die Entscheidung über methodische Änderungen bei der Datenauswertung und -ausweisung einschließlich Ausreißerbereinigung und haben diese mitgetragen (vgl. nur Methodenbericht Mietspiegel 2019, S. 17, 127 [Protokoll der Arbeitsgruppensitzung vom 14.02.2019]). Die Sachkunde der beteiligten Vereine stellt der Kläger nicht in Abrede (3) Auch die Anforderungen der §§ 4, 5 MsV sind eingehalten. Die Informationen nach § 4 MsV sind sowohl im Mietspiegel selbst als auch – ausführlicher - in der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023 dargestellt. Beide sind kostenfrei im Internet abrufbar, § 5 Satz 1 MsV.“ Auch steht der Zugrundelegung des Mietspiegels nicht die Festlegung eines nunmehr sechsjährige Betrachtungszeitraum in § 558 Abs. 2 BGB n.F. entgegen (vgl. Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023 (S. 1)). Dies ist darin begründet, dass der Mietspiegel 2021 unter die Übergangsregelung des § 558d Abs. 2 Satz 3 BGB fällt, mithin auch unter Geltung der neuen Sechsjahresregelung rechtskonform war (so zutreffend LG Berlin, Urt. v. 24.5.2022 - 65 S 189/21, BeckRS 2022, 13760 Rn. 54ff., beck-online). Mit der somit rechtlich abgesicherten Anwendbarkeit des Mietspiegels 2021 geht wiederum die Zulässigkeit der Fortschreibung gemäß § 558c Abs. 3 BGB zum Mietspiegel 2023 einher. Mit dem Amtsgericht wird ebenso dem Berliner Mietspiegel 2024 jedenfalls als einfachem Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigemessen. Der Berliner Mietspiegel 2024 ist ordnungsgemäß erstellt. Er genügt jedenfalls den nunmehr geltenden Anforderungen des § 558c Abs. 1 BGB i.v.m. den §§ 3 bis 5 MsV (vgl. LG Berlin II, a.a.O., Rn. 38). Er wurde nicht nur von der nach Landesrecht zuständigen Behörde und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt, sondern von diesen auch anerkannt. Vorschriften für die Datengrundlage eines einfachen Mietspiegels sehen die §§ 3ff. MsV nicht vor. Insbesondere werden darin anders als in den nur für qualifizierte Mietspiegel geltenden §§ 6ff. MsV keine expliziten Anforderungen an die Repräsentativität der Datenerhebung aufgestellt (wie in §§ 8ff. MsV), so dass etwaige Einwände gegen die Datengewinnung und -grundlage nach wissenschaftlich anerkannten Erkenntnismethoden bereits nicht geeignet sind, dessen Qualität und in der Folge seine Indizwirkung in Frage zu stellen. Ausgehend davon kann offen bleiben kann, ob die in den Berliner Mietspiegel eingeflossenen Daten im Sinne der §§ 8ff. MsV repräsentativ sind, zumal macht selbst die Beklagte nicht geltend, die Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 würden den Anforderungen der §§ 3ff. MsV nicht genügen. Soweit die Beklagte einwendet, beiden Mietspiegeln würde angesichts der einmaligen Besonderheiten des Quartiers des Potsdamer Platzes keine Aussagekraft zukommen, steht dies der Indiz- wirkung als einfachem Mietspiegel nicht entgegen. Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete sind die Kriterien des § 558 Abs. 2 BGB, woraus sich bereits kein Anhalt ergibt, dass Mietdaten nach Straßenzügen zu ermitteln sind. Für die danach einzubeziehende Wertigkeit einer Wohnlage, die umso höher ist, wenn sie im Allgemeinen, also von der überwiegenden Mehrheit der Nachfrager als wertiger erachtet wird, hat die Arbeitsgruppe Mietspiegel Indikatoren entwickelt und Eichgebiete gezogen. Weshalb der Potsdamer Platz eine Sonderstellung einnehmen sollte und von diesen Indikatoren von vornherein nicht abgebildet werden kann, erschließt sich nicht. Die Beklagte behauptet - wie ausführlich in der mündlichen Verhandlung erörtert und bereits von dem Amtsgericht beanstandet - ohne jeden Beleg oder wenigstens ein Indiz, dass Wohnungen in Bereich des Potsdamer Platzes eine besondere Attraktivität und Beliebtheit aufwiesen. Worauf sie diese Behauptung stützt, lässt sich nicht feststellen. Weshalb eine besondere Häufung von Bürogebäuden die Attraktivität erhöhen soll, erschließt sich nicht. Eine außergewöhnliche, in Berlin ansonsten nicht vorzufindende Häufung von Kultureinrichtungen und Verkehrswegen wird schlicht behauptet, ohne dass andere Stadtquartiere in Berlin auch nur in die Überlegungen einbezogen werden. Schließlich wird ergänzend darauf verwiesen, dass der Berliner Mietspiegel 2024 auch den Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB in Verbindung mit den §§ 6ff. MsV. entspricht. Da die nach Landesrecht zuständige Behörde sowie Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifiziert anerkannt haben, greift die Vermutung des § 558d Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach wird vermutet, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Soweit die Beklagte einwendet, für Wohnungen im Quartier des Potsdamer Platzes seien keine repräsentativen Daten enthalten, eine repräsentative Stichprobe nach Maßgabe der Anforderungen des BGH (Urt. v. 6.11.2013 - VIII ZR 346/12, WuM 2014, 79 juris) fehle, es lasse sich schon nicht feststellen, dass für alle Straßenzüge repräsentative Mietdaten ermittelt wurden, fehlt es zudem an einem daraus abgeleiteten substantiierten Einwand (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 16) gemessen an den diesbezüglich maßgeblichen Vorschriften der schon seit 2021 geltenden §§ 7ff. MsV, insbesondere der §§ 8ff., 19 MsV. Auch eine Auseinandersetzung mit den Angaben in der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024 (vgl. § 20 MsV) findet nicht einmal im Ansatz statt. Auf die umfangreichen Erläuterungen zur Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses in der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024 wird Bezug genommen (ALP, Dokumentation - Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2024, Juli 2024, S. 45ff., nachfolgend: Dokumentation 2024). Dass und aus welchen Gründen das in der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmte Konzept des Berliner Wohnlagenverzeichnisses ungeeignet sein und den gesetzlichen sowie verordnungsrechtlichen Regelungen widersprechen sollte, stellt die Beklagte nicht einmal dar. Nach Maßgabe dieses Ergebnisses sind die von dem Amtsgericht zuerkannten Rückzahlungsansprüche begründet. 2. Die Berufung hat auch keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Feststellungsverurteilung in dem aus dem Urteilstenor zu 2) ersichtlichen Umfang wendet. Anders als die Berufung meint, greift der Grundsatz des Vorrangs der Leistungsklage vorliegend nicht. Denn für eine einmal erhobene Feststellungsklage fällt das vorhandene Feststellungsinteresse nicht weg, wenn sich erst während des Feststellungsprozesses die Möglichkeit zur Bezifferung und damit zu einer Leistungsklage ergibt (vgl. BGH, Urt. v. 5.10.2021 - VI ZR 136/20, WM 2021, 2208, juris Rn. 25; Stein/Roth, 24. Aufl. 2024, ZPO, § 256 Rn. 80, beck-online mwN). Soweit die Berufung geltend macht, das Amtsgericht habe die höchstzulässige Miete fehlerhaft bis zum 31. März 2026 festgestellt, ohne den Eintritt der Mietstaffel zum 01.04.2025 zu berücksichtigen, fehlt es bereits an einer Beschwer der Beklagten. Nach Maßgabe der Ausführungen des Amtsgerichts zu der Rechtskraftwirkung seines Feststellungsanspruchs unter Ziff. 3 der Entscheidungsgründe, die ergänzend für die Auslegung des Tenors heranzuziehen sind (vgl. BGH, Beschl. v. 29.9.2016 - I ZB 34/15, WM 2017, 145, juris Rn. 22), ist davon auszugehen, dass das Feststellungsurteil für die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln - wie ausdrücklich von dem Amtsgericht dargetan - keine Rechtskraft entfaltet, auch wenn der Feststellungstenor unbeschränkt ist (vgl. Kammer, Beschl. v. 25.4.2024 - 67 S 27/24, ZMR 2024, 753, juris Rn. 2). Mithin hat das Amtsgericht über den Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung bereits keine die Beklagte beschwerende Entscheidung getroffen. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1 und 2, 713 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Gründe, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, bestanden nicht. Die maßgeblichen Rechtsfragen sind - wie dargelegt - durch den BGH geklärt.