67 S 87/23

Leitsatz: 1. Beruft sich der Mieter auf einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d BGB, trägt der Mieter im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete. Klagt ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht, trägt er als Zessionar die Beweislast.(Rn.1) 2. Die Amtsgerichte sind als Tatsachengerichte befugt, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete nicht durch die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer richterlichen Schätzung vorzunehmen, sondern die Bildung einer für sie hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen (Anschluss BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022 – VIII ZR 223/21, WuM 2023, 281).(Rn.1) 3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete.(Rn.3) 4. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete über den Berliner Mietspiegel 2019 führt weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu „richtigeren“ Ergebnissen als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens.(Rn.2) 5. Zum prozessualen Risiko einer „Beweismittelflucht“ in die zweite Instanz.(Rn.1) Die Berufung der Klägerin gegen das am 23. Februar 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 3 C 60/22 - wird auf deren Kosten nach einem Wert von bis 1.500,00 EUR zurückgewiesen. Das angefochtene Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO aus den Gründen des Hinweisbeschlusses als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Dagegen vermag auch die Stellungnahme der Klägerin vom 15. Mai 2023 nichts zu erinnern. Sie beruht auf einem Fehlverständnis der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Befugnis der Tatsacheninstanzen, die zwischen den Parteien streitige Vergleichsmiete nicht nur durch Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer mit nicht unerheblichen Unsicherheiten behafteten bloßen richterlichen Schätzung gemäß § 287 ZPO zu ermitteln, sondern sie zusätzlich oder ausschließlich vom Ergebnis der Heranziehung eines Strengbeweismittels, namentlich der Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens, abhängig zu machen. Genauso ist das Amtsgericht verfahren und genauso zutreffend hat es die Klägerin mangels Beweisantritts als beweisfällig angesehen. Dass sie es ist, die die Beweislast für die von ihr behauptete Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete trägt, räumt die Klägerin selbst ein. Damit aber trägt sie auch das prozessuale Risiko einer „Beweismittelflucht“ in die zweite Instanz, das ihr daraus erwächst, im ersten Rechtszug von richterlich für geboten erachteten Beweisantritten ausdrücklich abzusehen. An die tatsächlichen Feststellungen der verfahrensfehlerfrei getroffenen Entscheidung des Amtsgerichts ist die Kammer aus den Gründen des Hinweisbeschlusses schon gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden. Die Kammer hat die Klägerin darauf hingewiesen, dass eine ihr günstigere Beurteilung allenfalls dann in Betracht zu ziehen gewesen wäre, wenn die Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete über einen Mietspiegel zu richtigeren Ergebnissen führen würde als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Davon kann nach der von der Kammer insoweit geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits grundsätzlich nicht ausgegangen werden (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022 – VIII ZR 223/21, WuM 2023, 381, beckonline Tz. 7, 21 ff.). Das gilt aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung erst recht für den Berliner Mietspiegel 2019, bei dem es sich lediglich um eine Fortschreibung des Mietspiegels 2017 handelt. Hier kommt noch hinzu, dass nicht nur zwischen dem Erhebungszeitraum des Mietspiegels 2019 und dem streitgegenständlichen Vertragsbeginn, sondern auch zwischen dem für die Anwendung der §§ 556d ff. BGB maßgeblichen Vertragsbeginn und dem Stichtag des Mietspiegels erhebliche Zeiträume liegen, die den Beweiswert des Mietspiegels nochmals nachteilig beeinflussen. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. Auf die darauf beruhende und von einer prozessualen Bindung nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO unabhängige Erforderlichkeit zur zweitinstanzlichen Einholung eines Sachverständigengutachtens hat die Kammer die Klägerin ebenfalls hingewiesen. Ein zweitinstanzlicher Beweisantritt ist unterblieben. Er wäre gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO ohnehin der Präklusion unterfallen. Die von der Klägerin behaupteten Widersprüche zur bisherigen Rechtsprechung der Kammer bestehen nicht. Soweit die Klägerin darauf abhebt, die Kammer habe den Mietspiegel selbst schon als taugliches Instrument zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete erachtet, ist das für den Mietspiegel 2019 nur grundsätzlich richtig (vgl. etwa Kammer, Vorlagebeschluss an den Gerichtshof der Europäischen Union v. 2. Juni 2022 - 67 S 259/21, BeckRS 2022, 12182 Tz. 32), nicht aber ausnahmslos. Denn die Tauglichkeit des Mietspiegels 2019 zur verfahrensfehlerfreien Schätzung der Vergleichsmiete hängt wie bei jedem Mietspiegel neben seiner Qualität von den Umständen des Einzelfalls und den Einwendungen des Prozessgegners ab (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022, a.a.O., m.w.N.). Diese Erwägung hat das Amtsgericht zu der zutreffenden Erkenntnis geführt, sich eine hinreichende richterliche Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die hier streitgegenständliche Wohnung nicht unter bloßer Heranziehung des Mietspiegels 2019 bilden zu können. Im davon getrennt zu betrachtenden Rahmen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO kommt es ohnehin nicht auf die Frage der Tauglichkeit des Mietspiegels 2019 zur Bestimmung der Vergleichsmiete an, sondern allein darauf, ob die Ermittlung der Vergleichsmiete über den Mietspiegel zu richtigeren Ergebnissen führt als durch Einholung des vom Amtsgericht als erforderlich angesehenen Sachverständigengutachtens. Davon ist, wie bereits dargelegt, schon grundsätzlich und erst recht nicht bei dem hier zu beurteilenden Mietverhältnis auszugehen. Davon ausgehend ist der Klägerin auch die Bezugnahme auf eine unveröffentlichte und anscheinend zu ihren Gunsten ergangene Instanzentscheidung unbehelflich. Darin hat es das Berufungsgericht als Rechtsfehler des erstinstanzlichen Gerichts angesehen, die ortsübliche Vergleichsmiete im ersten Rechtszug nicht unter ausschließlicher Heranziehung eines Mietspiegels, sondern durch ein Sachverständigengutachten zu bestimmen. Die Entscheidung weicht jedoch von der einschlägigen Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ab (vgl. BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022, a.a.O.). Letztere wird, worauf die Klägerin bereits ebenfalls hingewiesen worden ist, von der Kammer einschränkungslos geteilt. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Wertfestsetzung folgt aus den §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO.