6 S 201/02

WEG‑Verwalter ist nach WoVermittG ausgeschlossen vom Anspruch auf Maklerprovision • Ein Provisionsanspruch nach § 652 BGB eines Wohnungsvermittlers ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen, wenn der Vermittler Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. • Die Vorschrift umfasst auch den Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz, selbst wenn dieser nicht zugleich Verwalter der konkret vermittelten Sondereigentumseinheit ist. • Zweck und Systematik des WoVermittG rechtfertigen die Einbeziehung des WEG-Verwalters, um Interessenkonflikte und Ausnutzung von Spezialkenntnissen zum Nachteil Wohnungssuchender zu verhindern. Der Kläger begehrt Maklerprovision für die Vermittlung einer Mietwohnung, die der Beklagte anmietete. Der Kläger war Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, zu der die Vermieterin als Sondereigentümerin gehörte. Der Kläger war nicht zugleich Verwalter der konkret vermieteten Sondereigentumseinheit. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen; der Kläger legte Berufung ein und verfolgte sein erstinstanzliches Begehren weiter. Streitgegenstand ist, ob nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ein Provisionsanspruch des WEG‑Verwalters besteht. Die Kammer musste beurteilen, ob Wortlaut und Gesetzeszweck die Einbeziehung des WEG‑Verwalters rechtfertigen. Relevante Tatsachen betreffen die Stellung des Klägers als WEG‑Verwalter, seine Kenntnisvorteile und die Mitbenutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen durch den Mieter. • Die Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg; ein Anspruch nach § 652 BGB scheitert wegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht dem Wohnungsvermittler kein Entgelt zu, wenn der Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnvermittler ist. • Die Kammer folgt der Auffassung, wonach die Vorschrift auch den Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz erfasst, selbst wenn dieser nicht zugleich Verwalter der einzelnen Sondereigentumseinheit ist. Der Wortlaut lässt diese Auslegung zu und schließt sie nicht aus. • Maßgeblich ist der Gesetzeszweck: Das WoVermittG dient dem Schutz Wohnungssuchender in angespannten Märkten und soll ungerechtfertigte wirtschaftliche Belastungen und Ausnutzung besonderer Kenntnisse durch nahe stehende Akteure verhindern. Die Einbeziehung des Verwalters schützt vor Entgeltforderungen, wenn echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. • Der WEG‑Verwalter verfügt typischerweise über weitergehende Kenntnisse und steht in engem Näheverhältnis zum Eigentümer/Vermieter, wodurch Interessenkonflikte möglich sind. Auch die Mitbenutzung gemeinschaftlicher Anlagen durch Mieter und die Verwaltungsbefugnis des WEG‑Verwalters stützen die Einordnung beim Schutz des Mieters. • Demgegenüber kann die Argumentation, die Einbeziehung sei nur bei Verwaltertätigkeit gegenüber der konkreten Sondereigentumseinheit gerechtfertigt, nicht durchschlagen, weil die Tätigkeit des WEG‑Verwalters in jedem Fall die Verwaltung gemeinschaftlicher Teile und damit eine Nähe zum Vermieter mit sich bringt. • Die Kenntnis des Mieters von der Stellung des Verwalters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist rechtlich ohne Bedeutung (§ 2 V WoVermittG). Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Revision wurde zugelassen, da die Reichweite von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG der Klärung durch das Revisionsgericht bedarf. Die Berufung des Klägers wurde zurückgewiesen; der Kläger hat keinen Anspruch auf Maklerprovision. Begründet wird dies damit, dass § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG Provisionsansprüche ausschließt, wenn der Vermittler Verwalter der Wohnung ist, und die Vorschrift zur Wahrung des Schutzes von Wohnungssuchenden auch den WEG‑Verwalter umfasst. Die besondere Stellung und die Kenntnisvorteile des WEG‑Verwalters sowie die Nähe zum Eigentümer schaffen eine mögliche Interessenkollision, die der Gesetzgeber vermeiden wollte. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar; die Revision wurde zugelassen, weil die Reichweite der gesetzlichen Regelung grundsätzliche Bedeutung hat.