6 S 79/15

Formelle Wirksamkeit von Heizkostenabrechnungen bei Teilschätzungen und Folgen für kündigungsrelevante Mietrückstände • Eine Heizkostenabrechnung, die Verbrauchswerte lediglich als ‚Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft‘ ausweist, ist nicht stets formell wirksam; die konkrete Schätzungsgrundlage muss erkennbar sein, wenn sowohl Gesamtverbrauch als auch Einzelverbräuche aus Teilerhebungen hergeleitet wurden. • Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung sind von den geltend gemachten Mietrückständen grundsätzlich aufrechenbare und fällige Gegenforderungen des Mieters in Abzug zu bringen. • Ein Herabsetzungsverlangen nach § 560 Abs. 4 BGB wird durch eine textliche Erklärung gegenüber dem Vermieter wirksam und wirkt (bei Zugang) auf die folgende Miete hin; ein solches Verlangen kann den kündigungsrelevanten Vorschuss mindern. • Fehlen in einer Heizkostenabrechnung nachvollziehbare Angaben zur konkreten Schätzung (z.B. dass der Durchschnittsverbrauch aus den erfassten Einzelverbräuchen von 8 oder 9 von 10 Wohnungen pro Quadratmeter berechnet wurde), so kann die Abrechnung formell unwirksam sein und berechnete Heizkosten nicht geltend gemacht werden. Die Klägerin (Vermieterin) forderte den Beklagten (Mieter) auf Räumung wegen Mietrückständen. Nach Modernisierungsarbeiten wurde die ehemals individuelle Gasversorgung durch eine zentrale Heizungsanlage ersetzt; die Klägerin verlangte ab 2013 erhöhte Miete und Heizkostenvorauszahlungen. Für die Abrechnungszeiträume 7/2011–6/2012 und 7/2012–6/2013 legte die Klägerin Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen vor, in denen Verbrauchswerte per Schätzung „am Durchschnitt der Liegenschaft“ ermittelt wurden. Tatsächlich lagen in 8 bzw. 9 von 10 Wohnungen abgelesene Werte vor, aus denen die Klägerin einen durchschnittlichen Verbrauch pro Quadratmeter berechnete und auf die nicht erfasste Wohnung des Beklagten umrechnete; diese konkrete Methode war in den Abrechnungen nicht ersichtlich. Der Beklagte zahlte reduzierte Heizkostenvorauszahlungen, widersprach den Abrechnungen und stellte Aufrechnungen mit Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen. Die Klägerin kündigte fristlos bzw. hilfsweise ordentlich; das Amtsgericht verurteilte zur Räumung. In der Berufung entschied das Landgericht, die Klage abzuweisen. • Formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnungen: Die Abrechnungen weisen nur den pauschalen Hinweis auf eine ‚Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft‘ auf, aber nicht die für den Mieter nachvollziehbare Darstellung, dass der Gesamtverbrauch der Liegenschaft und der einzelne Verbrauch des Mieters ebenfalls aus Teilschätzungen (Erfassung in 8 bzw. 9 von 10 Wohneinheiten und Umrechnung auf qm) hergeleitet wurden. Nach Maßgabe der Verständlichkeit muss die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit auch für juristisch nicht geschulte Mieter gewährleistet sein. Anders als im BGH-Urteil VIII ZR 112/14, in dem die Schätzung auf Vorjahresverbrauch beruhte und kurz erläutert war, fehlt hier die notwendige Konkretisierung der Schätzgrundlage. Folge: Die Heiz- und Warmwasserpositionen der Abrechnungen 2011/12 und 2012/13 sind formell unwirksam; nur Frischwasser- und Entwässerungskosten bleiben durchsetzbar (§§ 535, 556, 259 BGB). • Herabsetzungsverlangen nach § 560 Abs. 4 BGB: Nach Zugang einer Abrechnung kann der Mieter durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlung verlangen; das Schreiben des Beklagten vom 07.10.2013 war als solches Verlangen zu verstehen und bewirkte (zugunsten des Beklagten) ab Dezember 2013 eine Reduzierung des Heizkostenvorschusses. • Berücksichtigung von Gegenansprüchen bei Kündigungsrecht: Für die Prüfung, ob ein zahlungsrelevanter Rückstand die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 S.1 Nr.3 lit. b BGB) oder einer ordentlichen Kündigung (§ 573 BGB) erfüllt, sind aufrechenbare und fällige Gegenforderungen des Mieters in Abzug zu bringen. Hier standen dem Beklagten fällige Gegenansprüche aus Betriebskostenabrechnungen und aus den formell unwirksamen Heizkostenabrechnungen gegenüber, so dass die verbleibenden Mietrückstände die gesetzlichen Schwellen nicht erreichten. • Praktische Folgen: Wegen der formellen Mängel der Heizkostenabrechnungen konnten erhebliche Teile der von der Klägerin behaupteten Forderungen nicht durchgesetzt werden, wodurch die Kündigungen (fristlos und hilfsweise ordentlich) nicht gerechtfertigt waren. • Rechtsfrage zur Revision: Die Kammer lässt Revision zu der Frage, ob die formelle Wirksamkeit einer geschätzten Heizkostenabrechnung bereits die Angabe der konkreten Schätzmethode (z.B. Umrechnung aus 8/9 von 10 Ablesewerten auf qm) erfordert oder ob der bloße Hinweis auf Schätzung ‚am Durchschnitt der Liegenschaft‘ genügen kann. • Schlussfolgerung: Mangels ausreichender Angaben zur Schätzung sind die Heizkostenabrechnungen insoweit formell unwirksam; dadurch reduzieren sich die gegnerischen Forderungen und entfallen die kündigungsrelevanten Rückstände. Die Berufung des Beklagten ist erfolgreich; das Landgericht hebt das erstinstanzliche Urteil auf und weist die Klage ab. Die fristlosen und hilfsweise ordentlichen Kündigungen der Klägerin sind nicht wirksam, weil die angesetzten Mietrückstände bei Berücksichtigung aufrechenbarer und fälliger Gegenansprüche des Beklagten die für eine Kündigung erforderlichen Schwellen nicht erreichen. Ferner sind die Heiz- und Warmwasserpositionen der Abrechnungen 2011/12 und 2012/13 formell unwirksam, weil die konkrete Schätzungsgrundlage in der Abrechnung nicht nachvollziehbar dargestellt wurde; nur Kosten für Frischwasser und Entwässerung sind durchsetzbar. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Die Revision wird zugelassen mit der Frage, in welchem Detaillierungsgrad die Schätzungsangaben in einer Heizkostenabrechnung angegeben werden müssen.