VIII ZR 112/14

Formelle Ordnungsmäßigkeit von Betriebskostenabrechnungen bei geschätzten Verbrauchswerten • Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält und dem Mieter die Nachvollziehbarkeit seines Kostenanteils ermöglicht. • Wenn Verbrauchswerte geschätzt sind, reicht die Angabe der Schätzungsmethode in der Abrechnung grundsätzlich aus; der Vermieter muss nicht detailliert darlegen, wie die Schätzung konkret ermittelt wurde. • Fehlt es an formellen Mängeln, muss das Berufungsgericht die materielle Richtigkeit der Abrechnung prüfen; ist die Sachlage hierzu nicht aufgeklärt, ist zur neuen Verhandlung zurückzuverweisen. Der Kläger ist seit 2003 Mieter einer Wohnung; der Beklagte wurde nach Erwerb Eigentümer und Vermieter. Für den Abrechnungszeitraum 1.8.2010–31.7.2011 forderte der Kläger ein Betriebskostenguthaben von 485,14 € ein. Der Beklagte erstellte am 12.7.2012 eine Betriebskostenabrechnung, die einen Saldo von 1.051,44 € zu seinen Gunsten auswies, weshalb er den Kläger widerklagend in Anspruch nahm. In der Abrechnung wurden Heiz- und Warmwasserkosten teilweise nach Schätzungen (prozentualer Vorjahresverbrauch bzw. vergleichbare Räume) angesetzt. Der Kläger rügte, die Abrechnung sei formell mangelhaft, weil sie die Kontrolle der Richtigkeit verhindere. Amtsgericht und Landgericht wiesen Klage und Widerklage ab; der Beklagte legte Revision ein, die beim BGH Erfolg hatte. • Grundsatz: Eine Betriebskostenabrechnung muss den Anforderungen des § 259 BGB genügen; sie muss Einnahmen und Ausgaben geordnet darstellen und dem Mieter ermöglichen, seinen Anteil gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. • Prüfung der vorgelegten Abrechnung: Die Abrechnung nennt die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser, den angewendeten Umlagemaßstab sowie die Flächenangaben; Grundkosten (30 %) wurden nach Fläche verteilt, Verbrauchskosten (70 %) nach Verbrauchseinheiten bzw. Warmwassermenge. • Nachvollziehbarkeit: Für die Wohnung des Klägers sind konkrete Verbrauchseinheiten bzw. Warmwassermengen sowie die Gesamtsummen im Abrechnungsobjekt ausgewiesen, so dass sich die anteiligen Beträge rechnerisch prüfen lassen. • Schätzungen: Die Tatsache, dass für die Wohnung geschätzte Verbrauchswerte verwendet wurden (prozentuale Schätzung auf Vorjahresverbrauch bzw. Schätzung anhand vergleichbarer Räume), berührt die formelle Ordnungsmäßigkeit nicht, solange die Abrechnung die zur Nachvollziehbarkeit erforderlichen Angaben enthält. • Keine weitergehenden Informationspflichten: Der Vermieter muss nicht in der Abrechnung detailliert darlegen, wie er eine Schätzung im Einzelnen ermittelt hat oder Vorjahresabrechnungen beifügen; sonst würde die Abrechnung überfrachtet. • Rechtsfolge: Mangels formeller Mängel durfte das Berufungsgericht die Abrechnung nicht allein aus formalen Gründen zurückweisen; da die materielle Richtigkeit bislang nicht geprüft ist, ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (vgl. §§ 562, 563 ZPO). Die Revision des Beklagten hatte Erfolg: Das Urteil des Landgerichts Mannheim wurde aufgehoben. Der BGH stellt fest, dass die vom Beklagten erteilte Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist, weil sie Gesamtkosten, Verteilerschlüssel und für die Wohnung des Klägers die zur Nachvollziehbarkeit notwendigen Verbrauchs- und Flächenangaben enthält. Die Verwendung geschätzter Verbrauchswerte macht die Abrechnung nicht formell unwirksam; der Vermieter muss in der Abrechnung nicht die konkreten Schritte seiner Schätzung offenlegen. Da das Berufungsgericht die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht geprüft hat, wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.