2 O 257/17

Leitsatz: 1. Fehlen Amtsbezeichnung und Dienstsiegel bei einer Unterschrift des Bürgermeisters betreffend ein Geschäft, das nicht der laufenden Verwaltung im Sinne der Gemeindeordnung zuzuordnen ist, sondern deutlich darüber hinausgeht, so ist die Erklärung dennoch nicht unwirksam, sondern nach § 177 BGB genehmigungsfähig.(Rn.27) 2. Die Genehmigung kann in dem der Unterschrift nachfolgenden, auf das entsprechende Geschäft gerichteten bestätigenden Beschluss des Gemeinderates liegen.(Rn.30) Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 20.134,80 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz aus 2.013,48 Euro seit dem 1.7.2015, aus 2.013,48 Euro seit dem 16.11.2015 und aus 16.107,84 Euro seit dem 22.11.2016 sowie Mahnkosten in Höhe von 45 Euro zu zahlen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus § 812 I 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung von 20.134,80 Euro. Die von der Beklagten im Zeitraum von Januar 2013 bis Juni 2015 vereinnahmte „technische Verwaltergebühr“ in Höhe von 20.134,80 Euro wurde gemäß § 812 I 1 BGB ohne Rechtsgrund erlangt, denn seit der Neufassung des Hausverwaltervertrages zum 1.1.2007 bestand kein Anspruch der Beklagten auf Vereinnahmung dieser technischen Verwaltergebühr mehr. Eine sogenannte „technische Verwaltergebühr“, wie sie § 4 Nr. 4 des Verwaltervertrages aus dem Jahr 2004 statuierte, war in der Neufassung des Hausverwaltervertrages zum 1.1.2007 gemäß § 7 dieses Vertrages nicht mehr vorgesehen. Die Neufassung des Hausverwalters zum 1.1. 2007 ist auch wirksam zustande gekommen, denn die Beklagte und die Klägerin haben übereinstimmende, auf den Abschluss dieses Vertrages gerichtete Willenserklärungen abgegeben und sich hierbei über alle wesentlichen Vertragsbestandteile (essentialia negotii) sowie über diejenigen Vertragsbestandteile geeinigt, über die nach dem Willen auch nur einer Partei eine Einigung erzielt werden sollte. Hinsichtlich der Beklagten folgt dies aus der vom Geschäftsführer der Beklagten geleisteten Unterschrift unter diesen Vertrag (vgl. Bl. 33 R d.A.). Aber auch die Klägerin hat eine wirksame, auf den Abschluss dieses Vertrages gerichtete Willenserklärung abgegeben, da der damalige Bürgermeister der Beklagten, Herr K., den Vertrag am 7.8.2006 handschriftlich unterzeichnete (vgl. Bl. 33 R d.A.). Die Erklärung des Bürgermeisters K. vom 7.8.2006 war auch wirksam. Zwar bedürfen Erklärungen des Bürgermeisters, die nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung gehören, der Schriftform und sind nur rechtsverbindlich, wenn sie vom Bürgermeister oder seinem allgemeinen Vertreter unter Beifügung der Amtsbezeichnung und des Dienstsiegels handschriftlich unterzeichnet sind (vgl. BGH NJW 1980, 117 f.). Die hier in Rede stehende Erklärung des Bürgermeisters K. betraf einen Geschäftsgegenstand, der nicht mehr zu den Geschäften gehört, die lediglich als Geschäfte der laufenden Verwaltung qualifiziert werden können. Vielmehr übertraf der hier in Rede stehende Geschäftsgegenstand den Rahmen eines Geschäfts der laufenden Verwaltung deutlich. Geschäfte der laufenden Verwaltung sind solche, die sich im Rahmen der üblichen und sich häufig wiederholenden Geschäfte von geringerer Bedeutung bewegen (vgl. BGH NJW 1980, S. 117 f.). Dieser Ausnahmetatbestand liegt hier ersichtlich nicht vor. Dies folgt bereits aus den erheblichen finanziellen Verpflichtungen und der Bedeutung des Vertragsverhältnisses, in dessen Abwicklung sich die Kommunalaufsicht eingeschaltet hat. Da hier kein Geschäft der laufenden Verwaltung in Rede stand, hätte der Bürgermeister K. nach den eingangs erwähnten Rechtsprechungsgrundsätzen die Erklärung mit seiner Amtsbezeichnung und dem Dienstsiegel unterzeichnen müssen, was nicht geschehen ist. Der Verstoß gegen diese Formerfordernisse macht die Erklärung aber noch nicht unwirksam bzw. wirkungslos. Vielmehr kann die Erklärung nach allgemeiner Ansicht Wirksamkeit erlangen, wenn die Erklärung in Anwendung von § 177 BGB genehmigt wird oder die Geltendmachung des Verstoßes gegen die Formerfordernisse gemäß § 242 BGB als treuwidrig erscheint. Die Regelungen der Gemeindeordnung über die Formerfordernisse der Vertretung durch einen Bürgermeister enthalten nämlich nach allgemeiner Ansicht eine materielle öffentlich - rechtliche Regelung über die Beschränkung der Vertretungsmacht betreffend der Art und Weise des Gebrauchmachens von der Vertretungsmacht. Bei einem Verstoß gegen diese Vorschriften ist deshalb § 177 BGB anwendbar. Das Geschäft ist von daher schwebend unwirksam und genehmigungsfähig (vgl. BGH NJW 1994, 1528; BGH NJW 1986, 1758). Zudem kann der Verstoß gegen das Schriftformerfordernis nach allgemeiner Ansicht gemäß § 242 BGB überwunden werden (vgl. BGH NJW 1994, 1528; BGH NJW 1984, 606, 607). Unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ist im vorliegenden Fall zu beachten Besonderes Gewicht im Rahmen des § 242 BGB erlangt hier der Umstand, dass der Gemeinderat am 25.9.2006 die Neufassung des Hausverwaltervertrages zum 1.1.2007 beschlossen hat. Damit ist sichergestellt, dass der Bürgermeister nicht eigenmächtig und unter Umgehung zentraler Organe der Gemeinde ungünstige Vereinbarungen trifft. Zudem hat gerade die Kommunalaufsicht den Vertrag mit dem ursprünglichen Inhalt beanstandet, hat auf eine Neuverhandlung gedrungen und war deshalb in der Sache mit der Erklärung einverstanden. Die Beklagte kann sich gegenüber der Klägerin auch nicht gemäß § 242 BGB auf Verwirkung berufen. Bezüglich des hier in Rede stehenden Zeitraums von Januar 2013 bis Juni 2015 ist bereits das Vorliegen des sogenannten Zeitmoments ausgesprochen zweifelhaft. Insbesondere ist aber nicht ersichtlich, dass das sogenannte Umstandsmoment erfüllt ist. Es ist insoweit weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Beklagte im Vertrauen auf den Fortbestand der Vertragspraxis Vermögensdispositionen getroffen hat, die ihr nunmehr eine Rückzahlung verunmöglichen. Vor allem wird der Schuldner eines Bereicherungsanspruches durch den nach § 818 III BGB möglichen Entreicherungseinwand hinreichend geschützt, so dass die Anwendung der Rechtsgrundsätze der Verwirkung gemäß § 242 BGB im Anwendungsbereich der §§ 812, 818 BGB nur ausnahmsweise in Betracht kommt (vgl. Palandt/Grüneberg, 76.A., § 242 BGB Rz. 76 mwN). Im Ergebnis ist die Klage begründet. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288, 291 BGB. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 I, 709 ZPO. Streitwert: 20.134,80 Euro Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Rückzahlung der für den Zeitraum Januar 2013 bis Juni 2015 vereinnahmten Gebühr für die technische Verwaltung des Wohnungsbestandes der Klägerin in Anspruch. Die Klägerin ist die Rechtsnachfolgerin der Gemeinde G., die mit der Beklagten im Jahr 2004 nach entsprechender öffentlicher Ausschreibung einen Vertrag über die Hausverwaltung der gemeindeeigenen Mietwohnungen schloss. Der von der Beklagten am 17.2.2004 unterzeichnete Vertrag statuierte unter § 4 4. zur „ Abgeltung der Kosten für die technische Verwaltung“ eine monatliche Vergütung der Beklagten in Höhe von 564 Euro netto/671,16 Euro brutto monatlich (vgl. Anlage K 1, Bl. 26 - 29 d.A.). Zudem wurde der Beklagten eingeräumt, die Verwaltungsgebühr und die Kosten monatlich vom Hauskonto der Gemeinde abzubuchen, sofern der Eigentümer hiergegen nicht schriftlich Widerspruch erhebt. Die Vergabe des Hausverwaltervertrages für die kommunalen Wohnungen in der Gemeinde G. an die Beklagte wurde nach einer Anhörung mit Schreiben vom 26.4.2006 (vgl. Anlage K 39, Bl. 116 - 118 d.A.) mit Schreiben vom 25.7.2006 von der Kommunalaufsicht beanstandet (vgl. Anlage K 40, Bl. 119, 120 d.A.). Nach dieser Beanstandung des Vertrages hinsichtlich der „technischen Verwaltung“ durch die Kommunalaufsicht wurde eine „Neufassung des Hausverwaltervertrages“ zum 1.1.2007 verhandelt. Eine Verwaltergebühr für die „technische Verwaltung“ war in der Neufassung des Hausverwaltervertrages gemäß § 7 der Neufassung des Hausverwaltervertrages nicht mehr enthalten (vgl. Bl. 32 R d.A.). Der Vertrag wurde von dem Geschäftsführer der Beklagten am 24.7.2006 unterzeichnet und der Gemeinde G. übersandt. Der damalige Bürgermeister der Gemeinde G., Herr K., unterzeichnete den Vertrag am 7.8.2006, wenn auch ohne Verwendung des Dienstsiegels und der Amtsbezeichnung (vgl. Anlage K 2, Bl. 30 - 33 d.A.). Die Neufassung des Hausverwaltervertrages zum 1.1.2007 wurde vom Gemeinderat der Gemeinde G. am 25.9.2006 beschlossen (vgl. Anlage K 42, Bl. 126 d.A.). Ungeachtet der Neufassung des Hausverwaltervertrages zum 1.1.2007 wurde die in dem ursprünglichen Hausverwaltervertrag von 2004 statuierte technische Verwaltergebühr in Höhe von monatlich 564 Euro netto/671,16 Euro brutto von der Beklagten über den 1.Januar 2007 hinaus abgerechnet. Insoweit wurden von der Beklagten für den Zeitraum 2007 - 20015 insgesamt 64.431,36 Euro vereinnahmt und von der Beklagten vom Hausverwalterkonto der Klägerin abgebucht. Im vorliegenden Rechtsstreit nimmt die Klägerin die Beklagte auf Rückzahlung der im Zeitraum Januar 2013 bis Juni 2015 vereinnahmten Beträge für die „technische Verwaltergebühr“ in Höhe von insgesamt 20.134,80 Euro brutto in Anspruch (vgl. die Forderungsaufstellung Bl. 22,23 d.A., S. 5,6 der Klageschrift). Dies ist die Klageforderung. Die Klägerin meint, die Beklagte habe (auch) im Zeitraum Januar 2013 bis Juni 2015 die „technische Verwaltergebühr“ ohne Rechtsgrund vereinnahmt. Denn mit und aufgrund der Neufassung des Hausverwaltervertrages zum 1.1.2007 habe kein Anspruch der Beklagten mehr auf Vereinnahmung der technischen Verwaltergebühr bestanden. Die Neufassung des Hausverwaltervertrages sei auch wirksam zustande gekommen. Es sei insoweit unschädlich, dass der Vertrag nicht gesiegelt wurde. Die Klägerin beantragt, wie erkannt. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte nimmt in Abrede, dass die Neufassung des Hausverwaltervertrages zum 1.1.2007 wirksam abgeschlossen worden sei. Bei dem von der Klägerin als Anlage K 2 vorgelegten Vertragstext handele es sich lediglich um einen als Diskussionsgrundlage gegenüber der Kommunalaufsicht dienenden Entwurf, denn auf dem Vertrag sei - insoweit unstreitig - weder ein Stempel seitens der Beklagten noch ein Dienstsiegel der Klägerin aufgebracht (vgl. Bl. 87, 88 d.A.). Zudem seien die mit Klage geltend gemachten Ansprüche verwirkt, da aufgrund des Verhaltens der Klägerin die Beklagte nicht damit habe rechnen müssen, dass noch Rückforderungsansprüche erhoben werden würden (vgl. Bl. 88 d.A.). Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze und die vorgelegten Urkunden Bezug genommen.