3 O 24/09

Arglistige Täuschung über Genehmigungslage rechtfertigt Kündigung und Rückforderungsanspruch • Ein Mietvertrag über einen Imbissstellplatz kann wegen arglistiger Täuschung durch den Vermieter wegen einer verschleierten unzulässigen Genehmigungssituation vom Mieter außerordentlich gekündigt oder angefochten werden. • Besteht an der überlassenen Fläche ein Rechtsmangel (hier fehlende Baugenehmigung für faktisch stationären Betrieb), begründet dies Mietmängelrechte nach § 536 BGB und entzieht dem Vermieter Anspruch auf Mietzins für die streitige Nutzungszeit. • Bei rechtsgrundlos vereinnahmten Mieten und Kaution ist Rückgewähr nach § 812 Abs.1 BGB möglich; zusätzlich kann der Mieter Schadensersatz und vorgerichtliche Anwaltskosten nach §§ 280, 286 BGB verlangen. • Eine im Vertrag enthaltene Klausel, dass der Mieter für Genehmigungen zuständig sei, entbindet den Vermieter nicht von der Haftung, wenn dieser den Mangel arglistig verschwiegen oder konkludent getäuscht hat. Die Kläger betrieben Imbissstandplätze und vermieteten eine etwa 45 qm große Fläche an der S-/N-Straße in E an den Beklagten. Die Parteien schlossen am 11.07.2007 einen Untermietvertrag mit Beginn 01.08.2007; der Beklagte zahlte Kaution und Vorausmieten. Tatsächlich war der Betrieb in der überlassenen Form bauordnungsrechtlich problematisch, weil ein dauerhafter stationärer Betrieb aus dem Imbisswagen genehmigungspflichtig gewesen wäre; die Kläger hatten dies gegenüber Behörden und dem Beklagten verharmlost. Kurz nach Überlassung stellte der Beklagte den Betrieb ein und kündigte außerordentlich; die Kläger verlangten Mietzahlungen für Oktober 2007 bis Januar 2008. Der Beklagte verlangte im Rahmen der Widerklage Rückzahlung der vereinnahmten Mieten und Kaution sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten wegen arglistiger Täuschung. • Klageabweisung: Die Kläger haben keinen Anspruch auf die geltend gemachte Miete, weil der Beklagte wirksam außerordentlich kündigen bzw. wegen arglistiger Täuschung anfechten konnte. • Arglistige Täuschung: Die Kläger verschwiegen und suggerierten konkludent eine unproblematische Genehmigungslage; sie kannten die tatsächliche Rechtslage und erzeugten beim Beklagten falsche Entscheidungsvoraussetzungen. • Mangel der Mietsache: Das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung für den faktisch stationären Imbiss stellt einen Rechtsmangel i.S.v. § 536 BGB dar und rechtfertigt neben der Kündigung die Minderung bzw. Nullsetzung der Nutzungsentschädigung. • Rückgewähranspruch: Auf Grundlage von § 812 Abs.1 BGB (i.V.m. § 138 BGB) besteht Anspruch des Beklagten auf Rückzahlung der rechtsgrundlos vereinnahmten Mieten und Kaution in Höhe von 8.070,00 €. • Schadensersatz und Kosten: Der Beklagte kann nach §§ 280, 286 BGB vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 1.005,40 € ersetzt verlangen; Verzugszinsen nach §§ 286, 288 BGB sind für die Hauptforderung zuzusprechen. • Vertragsklausel unwirksamkeitsbegrenzend: Die vertragliche Regelung, dass der Untermieter für Genehmigungen zuständig sei, entlastet die Kläger nicht von Haftung, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen oder konkludent getäuscht haben. • Zinsbemessung: Für die vorgerichtlichen Anwaltskosten sind nur die gesetzlichen Verzugszinsen (5 Prozentpunkte über Basiszinssatz) zugrunde zu legen; ein erhöhter Zinssatz von 8 Prozent war nicht gerechtfertigt. Die Klage der Vermieter wurde abgewiesen. Auf die Widerklage wurden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, dem Beklagten 8.070,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz seit dem 12.10.2007 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.005,40 € mit gesetzlicher Verzinsung zu zahlen; insoweit wurde der Zinssatz auf die Anwaltskosten in Höhe von 4 % über Basiszinssatz reduziert. Begründet wurde dies damit, dass die Kläger den Beklagten über die genehmigungsrechtlich unzulässige faktische Betriebsform arglistig getäuscht und dadurch einen Rechtsmangel verschwiegen haben, der dem Beklagten ein außerordentliches Kündigungs- und Anfechtungsrecht sowie Rückzahlungsansprüche verschafft. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.