1 S 416/12

Verwalterbestellung trotz erheblicher Preisdifferenz rechtmäßig • Der Verwalter ist nach §27 Abs.2 Nr.2 WEG befugt, im Namen der Wohnungseigentümer zur Abwehr von Rechtsnachteilen einen Rechtsanwalt zu beauftragen und diesen auch in der Berufungsinstanz zu bevollmächtigen. • Eine Wahl des Verwalters durch die Wohnungseigentümerversammlung bleibt auch bei deutlichen Preisunterschieden zulässig, sofern sachliche Gründe für die Beibehaltung vorliegen oder die Prüfung eines Konkurrenten nicht zumutbar ist. • Bei erheblichen Preisdifferenzen (hier 82 %) ist zu prüfen, ob die günstige Alternative sachlich gerechtfertigt ist; allein ein niedriger Preis begründet kein Misstrauen gegen fachliche Eignung. • Die Bestellung eines bekannten und bewährten Verwalters kann gerechtfertigt sein, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund Zeitdrucks oder fehlender Referenzen des Mitbewerbers dessen Eignung nicht verlässlich beurteilen können. Die Wohnungseigentümerversammlung bestellte die bisherige Verwalterin F für weitere fünf Jahre. Ein Miteigentümer erhob Klage mit dem Ziel, diese Bestellung für unwirksam zu erklären und einen günstigeren Verwaltungsanbieter zu bevorzugen; das Konkurrenzangebot lag 82 % unter dem Preis der bisherigen Verwaltung. Die Beklagten verteidigten die Bestellung und setzten darauf, dass die gewählte Verwalterin bewährt und persönlich bekannt sei. Die Verwalterin hatte zur Abwehr des Rechtsstreits Rechtsanwälte beauftragt; der Kläger rügte die fehlende Vertretungsbefugnis. Das Amtsgericht hatte zugunsten des Klägers entschieden; die Beklagte legte Berufung ein. Das Landgericht prüfte sowohl die Bevollmächtigung des Verwalters als auch die Angemessenheit der Wiederbestellung trotz erheblicher Preisdifferenz. • Vertretungsbefugnis: Nach §27 Abs.2 Nr.2 WEG ist der Verwalter berechtigt, Maßnahmen zur Abwehr von Rechtsnachteilen zu treffen; dies umfasst die Führung von Passivprozessen und die Beauftragung von Rechtsanwälten auch in der Berufungsinstanz, sodass die Prozessbevollmächtigten ordnungsgemäß bevollmächtigt waren. • Prüfung der Verwalterbestellung: Die Versammlung hat nach §21 Abs.3,4 WEG über die Bestellung zu entscheiden. Eine deutlich höhere Vergütung kann ein wichtiger Grund gegen die Bestellung sein, insbesondere bei erheblicher Preisdifferenz; jedoch sind nicht ausschließlich der Preis, sondern auch Zuverlässigkeit und Leistungsumfang zu berücksichtigen. • Beurteilung des Konkurrenzangebots: Ein sehr niedriger Preis allein begründet kein Misstrauen gegen die fachliche Eignung eines Anbieters. Die Beklagten hätten darlegen müssen, dass sachliche Gründe für die Bevorzugung der teureren Verwaltung sprechen; behauptete Nachteile wie Alleinunternehmertum genügen hierfür nicht zwingend. • Praktische Zumutbarkeit und Schutzinteressen: Den Wohnungseigentümern konnte angesichts des nahenden Vertragsendes und der kurzfristigen Vorlage des Konkurrenzangebots nicht zugemutet werden, einen unbekannten Verwalter ohne Referenzen zu bestellen oder eine verlängernde Versammlung abzuwarten, weil dies zu einer verwalterlosen Zeit geführt hätte. • Abwägung: Unter Berücksichtigung der bisherigen Akzeptanz des Preises durch die Eigentümer und der Unmöglichkeit, die Eignung des Konkurrenten kurzfristig verlässlich zu prüfen, war die Entscheidung der Versammlung, die bewährte Verwalterin zu bestellen, nicht zu beanstanden. Die Berufung der Beklagten war begründet; das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Der Kläger verliert, weil der Verwalter nach §27 Abs.2 Nr.2 WEG befugt war, Rechtsanwälte zu beauftragen und die Bestellung der bisherigen Verwalterin durch die Wohnungseigentümerversammlung unter Berücksichtigung von Zuverlässigkeit, Leistungsumfang und der unzumutbaren kurzfristigen Prüfung des günstigeren Angebots rechtmäßig war. Eine bloß preisliche Differenz von 82 % reicht nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Bestellung, wenn sachliche Gründe für die Beibehaltung vorliegen oder die Bewertung des Konkurrenten nicht möglich war. Die Gerichtskosten trägt der Kläger.