25 S 58/19

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 30. April 2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mettmann – 26 C 2/19 – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert und zur Klarstellung insgesamt neu gefasst: Der Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 wird in Gänze für ungültig erklärt. Die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 werden für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten beider Instanzen werden zu 35 % der Klägerin und zu 65 % den Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Streitgegenstand des Berufungsverfahrens: bis 30.000,-- €. Gründe I. Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft J.-straße in G., deren Verwalterin die Beigeladene ist. Die Klägerin ist Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 15 mit einem Anteil von 700/10.000stel Miteigentumsanteilen (AG Mettmann, Grundbuch von G., Blatt 11811). Das Gebäude wurde mit Baugenehmigung vom 4. Januar 1973 (AZ: 247/72) und Nachtragsgenehmigung vom 15. November 1976 errichtet. Die Baugenehmigung war für acht Wohnungen beantragt und erteilt worden. In den 1990er Jahren wurde das Haus in 14 Geschoss-Wohnungen und 1 Dachgeschoss-Einheit umgebaut. Insofern wurde keine Baugenehmigung beantragt und erteilt. Die Abgeschlossenheit wurde bescheinigt und Wohnungsgrundbücher angelegt. Es existiert keine Bau- und entsprechende Nutzungsgenehmigung für das Gesamtobjekt (Bl. 156 GA, AG Mettmann, 26 C 44/17). Gemäß Teilungserklärung vom 10. Mai 1994 (Bl. 96ff. GA) besteht die Anlage aus 14 Wohnungseinheiten und 3 Teileigentumseinheiten (eine Einheit mit nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Spitzboden und zwei Garagen). Die Einheit Nr. 15 wird wie folgt beschrieben: 700/10.000stel verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Spitzboden, im Aufteilungsplan mit Nr. 15 bezeichnet. In der Teilungserklärung heißt es unter II. 4. wie folgt: 4. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer verteilt. Die Kosten der zentralen Heizungsanlage werden gemäß der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vom 20.1.1989 zu 50 % nach Verbrauch umgelegt. Die restlichen 50 % der Betriebskosten werden unter den Sondereigentümern nach dem Verhältnis der Nutzflächen zueinander verteilt. Diese Regelung kann jederzeit durch Beschluß der Sondereigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit unter Beachtung der vorgenannten Verordnung geändert werden. Die Garagen sind an den Kosten der zentralen Heizungsanlage und den Kaltwasserkosten nicht zu beteiligen. Die Warmwasserversorgung der einzelnen Wohnungen erfolgt durch in den Wohnungen jeweils installierte Durchlauferhitzer. 5. Jeder Sondereigentümer ist berechtigt, zwei oder mehrere in seinem Eigentum stehende Sondereigentumseinheiten zu einer Einheit zusammenzufassen oder eine Einheit im eigenen Besitz zu unterteilen, auch die räumliche Verbindung oder Trennung herbeizuführen, soweit die baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine derartige Zusammenfassung oder Unterteilung bedarf nicht der Zustimmung der anderen Sondereigentümer. Bei Vorliegend der baurechtlichen Voraussetzungen ist der jeweilige Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 15 berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Sondereigentümer die Einheit in eine Wohnung umzuwandeln. Am 6. September 2018 verfügte die Stadt G. eine Nutzungsuntersagung gegenüber der Klägerin (AZ: 63-OV-2018-0021, Bl. 363ff. GA). Wörtlich heißt es: Sehr geehrte Frau C., hiermit bestätige ich meine am 05.09.2018 gegen 9.45 Uhr Ihnen persönlich gegenüber ausgesprochene Forderung: 1. die Wohnnutzung im Spitzboden […] des Gebäudes J.-straße in 40699 G. zu Wohnzwecken unverzüglich einzustellen und dauerhaft, sowohl zur Selbstnutzung oder durch Dritte, zu unterlassen. […] Seit einem Gespräch mit dem Bauaufsichtsamt der Stadt G. am 5. Juli 2017 ist bekannt, dass es für keine Wohnung im Haus eine Baugenehmigung gibt und die derzeitige Wohnungsnutzung nicht durch eine Genehmigung gedeckt ist. In der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 (Protokoll Bl. 21ff. GA) wurden unter TOP 1 die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für das Jahr 2017 genehmigt. Die in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Salden seien damit verbindlich. Unter TOP 2 wurde der Wirtschaftsplan 2019 mit einem Etat von 37.981,00 € einschließlich der Einzelwirtschaftspläne genehmigt und dessen Fortgeltung ab dem 01.01.2020 bis zur nächsten Versammlung im Jahr 2020 beschlossen. Unter TOP 3 haben die Wohnungseigentümer beschlossen, dass die bestellte Verwaltung bevollmächtigt ist, in Erfüllung sämtlicher Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag, den Beschlüssen der Gemeinschaft und den gesetzlichen Bestimmungen der GoBD ab dem 01.01.2019 alle dokumentationspflichtigen Vorgänge digital zu bearbeiten, gemäß der gesetzlichen Vorgabe zu archivieren, und nicht aufbewahrungspflichtige Unterlagen, sowie Unterlagen, die länger als 10 Jahre in den Akten der Verwaltung liegen, datenschutzkonform zu vernichten. Alle nach dem Gesetz in Papierform aufzubewahrenden Dokumente, wie z. B. notarielle Urkunden, Policen, Titel, Bürgschaften etc. werden wie bisher im Original vorgehalten. Durch die Umstellung auf die weitere digitale Bearbeitung entstehen der Gemeinschaft keine zusätzlichen Kosten. Unter TOP 4 wurde wie folgt beschlossen: Die Hausverwaltung beauftragt das Architektenbüro M. mit der Aufgabe, in Zusammenarbeit mit den Baubehörden in G. Lösungsmöglichkeiten zu finden und zu erarbeiten, um für alle Wohnungen im Objekt Genehmigungen für die Nutzung als Wohnraum zu erlangen. Maßgebend hierfür ist das Angebot vom 14.08.2018 des Herrn T. über 7.711,20 €. Die Maßnahme wird aus der Instandhaltungsrücklage finanziert. Vorher sollen jedoch alle Eigentümer der Geschosswohnungen 3 bis 14 sich miteinander in Verbindung setzen und verständigen, dass der Bauzustand aus der ursprünglichen Baugenehmigung aus den 70-er Jahren wiederhergestellt werden kann. Dafür müssten folgende Wohnungen zusammengelegt werden. Erdgeschoss Wohnungen 3 und 5 Wohnungen 4 und 6 1. OG: Wohnungen 7 und 9 Wohnungen 8 und 10 2. OG: Wohnungen 11 und 13 Wohnungen 12 und 14 Die Eigentümer der genannten Wohnungen werden aufgefordert, sich miteinander in Verbindung zu setzen und der Hausverwaltung bis zum 31.01.2019 mitzuteilen, ob man sich über einen Kauf bzw. Verkauf oder aber eine gemeinsame Eigentümerschaft der genannten Wohnungen geeinigt hat. Pläne aus dem Jahr 1972 der genehmigten Wohnungen erhalten Sie anbei. Wenn bis zum genannten Termin bei den betroffenen Eigentümern Einigkeit über das Zusammenlegen der Wohnungen herrscht wird unmittelbar danach eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, um das weitere Vorgehen (Schaffung aller erforderlichen baulichen, behördlichen und notariellen Voraussetzungen für den Rückbau) einberufen. Wenn sich bis zum 31.01.2019 nicht alle betroffenen Eigentümer auf einen Rückbau/Zusammenlegung der Wohnungen geeinigt haben, wird das Architekturbüro M., wie vorgehend beschrieben, beauftragt. Die Klägerin hat die Beschlussfassungen zu TOP 1 bis 4 angefochten. Im Übrigen wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Das Amtsgericht Mettmann hat durch das angegriffene Urteil vom 30. April 2019 den Beschluss zu TOP 1 bezüglich der Position „Kosten Rechtsstreit“ in der Einzelabrechnung der Klägerin für ungültig erklärt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin. Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Mettmann vom 30. April 2019 die Beschlüsse zu TOP 1, 2, 3 und 4 der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 für ungültig zu erklären. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte, Berufung der Klägerin hat auch in der Sache überwiegend Erfolg. 1. Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 Dieser Beschluss entspricht aus den in dem Hinweisbeschluss der Kammer vom 11. Mai 2020 niedergelegten Gründen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beklagten haben bezüglich dieses Tagesordnungspunktes mit Schriftsatz vom 26. Juni 2020 ausdrücklich erklärt, dass zu den Hinweisen keine weiteren Erklärungen abgeben werden. Es verbleibt damit vor allem bei einer Unaufklärbarkeit der Differenzen zwischen Gesamt- und Einzelabrechnung, der sich für einen Wohnungseigentümer nicht erklärenden Beträge der Heizkosten, der in Höhe von 107,10 € nicht aufgenommenen Hausmeisterkosten. 2. Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 Die Kammer nimmt auf die Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil und die Ausführungen in dem Hinweisbeschluss der Kammer vom 11. Mai 2020 Bezug. Der Beschluss ist unter Zugrundelegung einer den Wohnungseigentümern in Bezug auf die Ausgaben zustehenden großzügigen Schätzung nicht zu beanstanden. Die Klägerin ist auch entsprechend der Ausführungen in dem Hinweisbeschluss der Kammer nicht grundsätzlich von der Kostentragung befreit. Der Beschluss über die Fälligkeit entspricht ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung. Aus der Beschlusskompetenz gemäß § 28 Abs. 5 WEG a.F. i.V.m. § 21 Abs. 3 WEG a.F. folgt, dass zu einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung nicht nur die Festlegung der Höhe der Wohngeldbeträge, sondern auch des Leistungszeitpunktes gehört. Des Weiteren können die Wohnungseigentümer auf Grund der bestehenden Beschlusskompetenz gemäß § 21 Abs. 7 WEG a.F. die Fälligkeitsbestimmung mit einer Verfallklausel oder einer Vorfälligkeitsregelung versehen (vgl. Landgericht Lüneburg, Urteil vom 3. Februar 2015, - 9 S 77/14; Landgericht Köln, Urteil vom 20. Februar 2014, - 29 S 181/13; Landgericht München I, Beschluss vom 18. September 2012, - 1 T 9832/11). Eine Verfallklausel – wie vorliegend - ordnet grundsätzlich die Fälligkeit der gesamten Hausgelder nach dem Wirtschaftsplan gleich zu Beginn des Jahres an, billigt den Wohnungseigentümern aber - regelmäßig monatliche - Teilzahlungen zu, solange sie nicht mit einer bestimmten Zahl von Teilzahlungen in Rückstand geraten. Mit dieser Klausel ist eine Form der Stundungsabrede getroffen (Landgericht Köln, Urteil vom 20. Februar 2014, – 29 S 181/13; Landgericht München I, Beschluss vom 18. September 2012, - 1 T 9832/11). Beschlussfassungen mit diesem Inhalt widersprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, vielmehr sind diese vom Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer gedeckt. Vorliegend haben die Wohnungseigentümer die Fälligkeit der monatlichen Hausgelder auf den jeweils dritten des Monats festgelegt und eine Vorfälligkeitsregelung dergestalt beschlossen, dass das gesamte restliche für das Wirtschaftsjahr zu entrichtende Hausgeld zur Zahlung fällig wird, sofern ein Wohnungseigentümer mit der Entrichtung eines Betrages in Höhe von zwei Hausgeldraten in Verzug geraten ist. Regelungen nach § 21 Abs. 7 WEG a.F. stehen nicht unter dem Vorbehalt einer Vereinbarung (Bärmann-Merle, WEG, 14. Aufl., § 21 Rn. 168; Staudinger/Lehmann-Richter, WEG, Neubearbeitung 2018, § 21 Rn. 228). Die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 7 WEG a.F. soll nicht durch abweichende Regeln der Gemeinschaftsordnung beschränkt werden (BT-Drucks. 18/887, 27). Desgleichen entspricht der Beschluss hinsichtlich der Fortgeltungsklausel ordnungsgemäßer Verwaltung. Vorliegend enthält der Wirtschaftsplan eine Bestimmung, wonach er bis zur nächsten Eigentümerversammlung im Jahr 2020 wirksam bleiben soll. Hierzu besteht nach einhelliger Auffassung jedenfalls dann eine Beschlusskompetenz, wenn - wie hier - nur eine Fortgeltung für einen konkreten Wirtschaftsplan getroffen wird (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Dezember 2018, - V ZR 2/18; Landgericht Frankfurt, Urteil vom 13. September 2018, – 2-13 S 92/17; Landgericht Hamburg, Urteil vom 20. Dezember 2017, - 318 S 15/17; Staudinger/Häublein, WEG, Neubearbeitung 2018 § 28 Rn. 159; BeckOK WEG/Bartholome WEG § 28 Rn. 21). Ob dies sachgerecht ist, ist eine Frage ordnungsmäßiger Verwaltung, die die Kammer ebenso wie das Amtsgericht bejaht. Für den Verwalter und die Wohnungseigentümer ist regelmäßig abzusehen, dass nicht vor Ablauf des alten Wirtschaftsjahres über den neuen Wirtschaftsplan, der nach § 28 WEG a.F. von dem Verwalter aufzustellen und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung vorzulegen ist, beschlossen werden wird. Für diesen Fall ist vorzusorgen, da der Wohnungseigentümergemeinschaft mangels durchzusetzender Beitragsforderungen anderenfalls Schäden, wie Verzugszinsen ihrer Gläubiger, drohen. Durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss wird sichergestellt, dass auch im Folgejahr eine rechtliche Grundlage für die weiteren Hausgeldforderungen bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan besteht. Ein konkreter Fortgeltungsbeschluss entspricht daher dem Interesse sämtlicher redlicher Wohnungseigentümer und damit ordnungsgemäßer Verwaltung. Zudem ist der konkrete Fortgeltungsbeschluss klar formuliert. 3. Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 Die Kammer möchte vorab darauf hinweisen, dass sich die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften in der praktischen Umsetzung immer mehr in eine digitale und papierlose Verwaltung wandeln wird und dies im Zuge der allgemeinen Entwicklung zur Digitalisierung des Arbeitsalltags im Büro zu fördern oder jedenfalls hinzunehmen ist. Jedoch sind an einen die Digitalisierung der Verwaltung regelnden Beschluss im Hinblick auf die konkrete Umsetzung klare und unmissverständliche Vorgaben zu fordern, die dem Interesse der Wohnungseigentümer u.a. an einer zeitlich unbegrenzten Aufbewahrungspflicht für bestimmte Unterlagen und dem Einsichtsrecht Rechnung tragen. Der streitgegenständliche Beschluss entspricht hinsichtlich der Genehmigung der Vernichtung der Unterlagen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Formulierung „nicht aufbewahrungspflichtige Unterlagen“ erfüllt nicht die für einen ordnungsgemäßen Beschluss erforderliche hinreichende Bestimmbarkeit. Welche Unterlagen nicht aufbewahrungspflichtig sein sollen, ist weder in dem Beschlussvorschlag noch der dem Beschlussvorschlag vorangegangenen Erläuterung konkretisiert worden, so dass dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht ansatzweise eine Zuordnung möglich ist. Hinsichtlich der „Unterlagen, die länger als 10 Jahre in den Akten der Verwaltung liegen“ ist zwar eine Bestimmbarkeit gegeben, jedoch entspricht diese pauschale Genehmigung in Bezug auf eine Vielzahl von Unterlagen nicht dem Interesse der Wohnungseigentümer an einer funktionierenden Verwaltung. So sind beispielsweise Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Rechnungen über ausgeführte Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, Protokolle über Eigentümerversammlungen, Gerichtsurteile, Baugenehmigungen, Aufteilungspläne, Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Brandschutzunterlagen, Gewährleistungsunterlagen, Verträge mit Versorgungsunternehmen weit länger als 10 Jahre für die Kenntnis, die Handhabung, Entwicklung und Beurteilung von Abrechnungsmethoden, die Ermittlung bzw. Nachvollziehbarkeit rückständiger Hausgelder, das Verständnis anstehender bzw. durchgeführter Arbeiten sowie die vertraglichen Grundlagen von immenser Bedeutung. Zwar dürfte den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Kompetenz zustehen, den Verwalter zur digitalen Bearbeitung der dokumentationspflichtigen Vorgänge zu ermächtigen. Untrennbar mit einer solchen Regelung verbunden müsste jedoch auch der Ablauf des Rechts eines jeden Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme und der Erstellung von Kopien und Abschriften festgelegt werden. Nur ergänzend sei angemerkt, dass auch das Procedere der „Übergabe“ sämtlicher Verwaltungsunterlagen im Falle eines Verwalterwechsels (beispielsweise Datentransfer oder Übergabe eines Komplettausdrucks sämtlicher Unterlagen) zwecks Vermeidung von Streitigkeiten nach Ablauf der Verwaltungszeit Eingang in den Beschlusswortlaut finden sollte. Nach § 139 BGB hat die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsgeschäfts im Zweifel die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts zur Folge. Zwar kann bei selbständigen und abgrenzbaren Teilen eines Beschlusses eine nur teilweise Ungültigerklärung in Betracht kommen (vgl. etwa Bundesgerichtshof, Beschluss vom 4. Dezember 2009, – V ZR 44/09). Eine Teilungültigerklärung kommt nur in Betracht, wenn " zweifelsfrei ” davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen worden wäre (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2014, – V ZR 53/14; Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Oktober 2014, – V ZR 315/15). Von einer teilweisen Aufrechterhaltung darf danach nur äußerst zurückhaltend Gebrauch gemacht werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Oktober 2014, – V ZR 315/15). Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze kann nicht zweifelsfrei davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer bei Kenntnis der Unvollständigkeit des Beschlusses allein eine Ermächtigung zur digitalen Bearbeitung ohne ausreichende Vorgaben für die konkrete Umsetzung gewollt hätten. Verbleiben würde nämlich eine schrankenlose Ermächtigung. 4. Beschluss zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 Dieser Beschluss entspricht zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung am 5. Dezember 2018 nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Insoweit ist umstritten, auf welchen Zeitpunkt für die Beurteilung der Ordnungsgemäßheit eines angefochtenen Beschlusses abzustellen ist. Einerseits wird auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung abgestellt (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 15. Februar 2011, – 102D C 79/10; Staudinger/Lehmann-Richter, Neubearbeitung 2018, WEG, § 21 Rn. 103). Andererseits wird auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer abgestellt, da deren Willensbildung im Beschlussanfechtungsverfahren einer Überprüfung unterzogen wird, wobei häufig auf den möglichen Erkenntnisstand eines besonnenen Wohnungseigentümers unter Ausschöpfung aller zu diesem Zeitpunkt zugänglichen Erkenntnisquellen abgestellt wird (Landgericht Rostock, Urteil vom 2. Dezember 2020, – 1 S 54/20; Landgericht Frankfurt, Beschluss vom 8. April 2020, – 2-13 S 84/19; Landgericht Itzehohe, Urteil vom 20. Mai 2016, – 11 S 78/15; Bärmann-Merle, WEG, 14. Aufl., § 21 Rn. 27a). Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 4. Mai 2018 (AZ: V ZR 203/17) die Frage, welcher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob der gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, offen gelassen. Die Kammer hält den Zeitpunkt der Eigentümerversammlung für maßgeblich, da sich durch nachfolgende Umstände ein ursprünglich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechender Beschluss nicht in einen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden verwandeln dürfte. Entscheidend sind demnach vorliegend die Umstände im Vorfeld und am Tag der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018. Den Wohnungseigentümern war bei Beschlussfassung bekannt, dass es ausweislich der Auskunft des Leiters des Bauaufsichtsamtes G. vom 5. Juli 2017 für keine der Wohnungen eine Baugenehmigung gab. Im Rahmen der Aufteilung des Gebäudes in 14 Wohnungen, einer Teileigentumseinheit im Dachgeschoss und zwei Garagen war keine Baugenehmigung beantragt worden. Dementsprechend ist es zu keinem Prüfungsverfahren und keiner Erteilung einer Baugenehmigung gekommen. Der Beschluss geht vom folgenden Ablauf aus: ► Die Eigentümer der Einheiten 3 und 5, 4 und 6, 7 und 9, 8 und 10, 11 und 13, 12 und 14 werden jeweils gebeten, miteinander Kontakt aufzunehmen, um einen Verkauf/Erwerb zu erörtern, so dass die Einheiten 3 und 5 etc. jeweils im Eigentum einer Partei stehen. ► Bei ergebnislosem Verlauf der Gespräche, Frist: 31. Januar 2019, wird das Architektenbüro M. beauftragt, Lösungsmöglichkeiten zu finden und zu erarbeiten, um für alle Wohnungen im Objekt Genehmigungen für die Nutzung als Wohnraum zu erlangen. Um einen der erteilten Baugenehmigung konformen Zustand herzustellen, wäre nach einem Verkauf die Zusammenlegung – unabhängig von weiteren eventuellen Voraussetzungen der Teilungserklärung – der aufgeführten 12 Wohnungen zu sechs Einheiten erforderlich. Zuzüglich der Einheiten 1 und 2 ergäbe sich auf diesem Wege wieder der der Baugenehmigung aus dem Jahre 1973 entsprechende Zustand von acht Wohnungen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung war eine solche Einigung mangels anderweitigen Vortrags nicht absehbar. Noch mit Schriftsatz vom 29. Juni 2020 haben die Beklagten vorgetragen, dass eine Einigung der Wohnungseigentümer über die Zusammenlegung der Einheiten noch nicht erfolgt sei. Entgegen der Auffassung der Klägerin war die eventuelle Zusammenlegung nicht Teil der Beschlussfassung, sondern allein als vorgeschaltetes freiwilliges Verfahren anvisiert. Entscheidend ist die Rüge der Klägerin, dass keine ausreichende Grundlage für die Beauftragung eines Architekten mit dem beschlossenen Auftrag den Wohnungseigentümern vorgetragen wurde. Die Kammer kann dem Protokoll über die Eigentümerversammlung trotz des bereits 1 ½ Jahre zurückliegenden Gesprächs zwischen der Verwaltung und dem Bauaufsichtsamt keine dem Angebot des Architekten T. zugrundeliegenden Lösungsansätze entnehmen, die Möglichkeiten der Erwirkung von Ausnahmegenehmigungen, Befreiungen bzw. Dispensen zur Erlangung der Genehmigung von 14 Wohnungen ansatzweise aufzeigt. Das Bauaufsichtsamt vertrat im Jahre 2017 die Auffassung, dass durch die im Rahmen der Aufteilung erfolgte Nutzungsänderung die Baugenehmigung aus dem Jahre 1973 keinen Bestandsschutz mehr genießt. Zudem war die materielle Unzulässigkeit von drei Wohnungen mit reiner Nordlage angesprochen worden. Das Bauaufsichtsamt empfahl der Wohnungseigentümergemeinschaft die Einschaltung eines Architekten, um prüffähige Vorschläge für eine künftige Nutzung zu erarbeiten. Die Kammer hebt ausdrücklich hervor, dass grundsätzlich die Einschaltung eines Architekten in einer derart komplexen und schwierigen Lage betreff die Feststellung der fehlenden Baugenehmigung und der sich aufdrängenden Probleme zur Erlangung einer Baugenehmigung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Auch wäre eine pauschale Beauftragung unmittelbar nach dem Gespräch bei dem Bauaufsichtsamt im vermutlichen Interesse aller Wohnungseigentümer gewesen. Ausweislich des Protokolls betreff die Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 hat es bereits eine Eigentümerversammlung im Jahr 2017 mit diesem Tagesordnungspunkt gegeben, allerdings ohne die Einholung von Vergleichsangeboten anderer Architekten. Diese Beschlussfassung ist wohl durch das Amtsgericht für ungültig erklärt worden. Unabhängig von dem vorangegangen Rechtsstreit ist festzuhalten, dass seit dem 5. Juli 2017 am 5. Dezember 2018 bereits 1 ½ Jahre vergangen waren und ein nunmehr zu fassender Beschluss ausreichend vorbereitet werden musste, so dass keine unnötigen Kosten anfallen. Es sind ausweislich des Protokolls über die Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 ein Angebot des Architekten T. vom 14. August 2018 und zwei Vergleichsangebote eingeholt worden. Der Verwalter hätte gegebenenfalls in Zusammenarbeit mit dem Beirat zur Vorbereitung der Beschlussfassung die zur Verfügung stehenden Handlungsoptionen bei der Einholung der Angebote eruieren können. Insofern hätte den Beklagten die Darlegung oblegen, aufgrund welcher Auskünfte des Architekten T. und/oder der die konkurrierenden Angebote Erstellenden sie im Zeitpunkt der 1 ½ Jahre nach dem Gespräch bei dem Bauaufsichtsamt stattgefundenen Eigentümerversammlung davon ausgehen konnten, dass die Verhandlungen mit dem Bauaufsichtsamt über die Genehmigung von 14 Wohnungen trotz der Probleme (u.a. reine Nordlage von 3 Wohnungen, Wärme- und Schallschutz, Brandschutz mit zweitem Rettungsweg, Stellplatznachweis) erfolgversprechend sein könnten. Wenn auch für die Beurteilung nicht ausschlaggebend, lässt das Protokoll über den Termin bei der Bauaufsicht der Stadt G. am 25. Juli 2019 (Bl. 362 GA) darauf schließen, dass allein die Erteilung einer Baugenehmigung für 11 Wohneinheiten nebst der erforderlichen Abstellräume im Kellergeschoss, der Teileigentumseinheit im Spitzboden sowie der beiden Garagen Gegenstand der Erörterung war. Auch rückblickend lässt sich daher nicht ableiten, aufgrund welcher Erkenntnisse die Beauftragung des Architekten T. für die Erlangung einer Baugenehmigung für 14 Wohneinheiten erfolgte. Den Wohnungseigentümern wurde in der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2018 dieser wesentliche Aspekt, dass allenfalls bezüglich 11 Wohneinheiten mit dem Bauaufsichtsamt erfolgversprechend über die Erteilung einer Baugenehmigung verhandelt werden könnte, nicht unterbreitet, anderenfalls eine Beauftragung mit dem Ziel der Beantragung einer Baugenehmigung für 14 Wohneinheiten nicht verständlich wäre. III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO. Dr. N. L. E.