29 S 181/13

Verfallsklausel und Wiederbestellung des Verwalters entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung • Eine Verfallklausel in der Hausgeldregelung, die bei bestimmten Ereignissen (Zwangsverwaltung, Insolvenz, Veräußerung) die Stundungsvereinbarung wiederaufleben lässt, kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. • Die Wohnungseigentümer können im Rahmen ihres Selbstorganisationsrechts Fälligkeitsbestimmungen der Wohngeldzahlungen einschließlich Vorfälligkeits- oder Verfallsklauseln regeln (§§ 21, 28 WEG). • Die Wiederbestellung eines Verwalters ist nur anfechtbar, wenn objektiv die Unzumutbarkeit einer weiteren Zusammenarbeit feststellbar ist; hierfür sind besonders gravierende Pflichtverletzungen oder die Unbelehrbarkeit des Verwalters erforderlich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße fasste am 30.11.2012 mehrere Beschlüsse zu Jahresabrechnung, Entlastung, Einsatz von Rückstellungen, Stundung von Wohngeldvorauszahlungen mit Verfallklausel sowie zur Wiederbestellung der Verwalterin J KG. Die Klägerin, als Verwaltungsbeirätin, rügte unter anderem, die Verfallsklausel sei rechtlich unzulässig, weil sie bei bereits eingetretenen Rückständen die Fälligkeit des Jahreswohngelds unwiderruflich herbeiführe; ferner sei die Wiederbestellung der Verwalterin wegen Fehlern in der Abrechnung, mangelhafter Zusammenarbeit und Pflichtverletzungen nicht zulässig. Das Amtsgericht erklärte mehrere Abrechnungsposten für unwirksam, wies aber die Anfechtung der Verfallsklausel und der Wiederbestellung der Verwalterin ab. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin. • Die Berufung der Klägerin blieb erfolglos; das Landgericht schloss sich der Auffassung des Amtsgerichts an. Eine Verfallsklausel stellt regelmäßig eine Stundungsvereinbarung dar und ist von den Wohnungseigentümern im Rahmen ihres Beschlussrechts nach § 28 Abs.5 i.V.m. § 21 WEG zu regeln. Die hier getroffene Regelung regelt nicht die materielle Fälligkeitspflicht, sondern das Wiederaufleben der Stundung bei Sonderrechtsnachfolge, Insolvenz oder Zwangsverwaltung und ist hinreichend bestimmt. • Rechtliche Einordnung: Vor der Übertragung des Eigentums bleiben die Ansprüche des bisherigen Eigentümers bestehen; im Insolvenz- und Zwangsverwaltungsfall ist zwischen Massekosten und Insolvenzforderungen zu differenzieren (§§ 38, 55 InsO; § 16 Abs.2 ZVG entsprech. Rechtsprechung). Die getroffene Regelung schützt die Gemeinschaft vor Ausfallrisiken und verletzt keine gesetzlichen Verbote. • Zur Wiederbestellung der Verwalterin ist die Toleranz der Eigentümer gegenüber nicht gravierenden Abrechnungsfehlern und möglichen Pflichtverstößen zu beachten. Eine erfolgreiche Anfechtung setzt voraus, dass die Fortsetzung des Vertrauensverhältnisses objektiv unzumutbar ist, was nur bei besonders schweren, nicht behebbaren Pflichtverletzungen oder deutlichem Vermögensschaden der Fall wäre. • Das Gericht verneinte ausreichende Anhaltspunkte für eine derartige Unzumutbarkeit: Abrechnungsfehler waren nicht derart gravierend, eine Unbelehrbarkeit der Verwalterin war nicht belegt, und ein konkreter, erheblicher Vermögensschaden der Gemeinschaft wurde nicht nachgewiesen. Dass es kurzfristig tumultartige Szenen gab, war unschädlich, da die Versammlung unterbrochen und geordnet fortgesetzt wurde; formale Verfahrensmängel waren nicht gegeben. • Prozessrechtlich ist die Berufung form- und fristgerecht; die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen; Revision wurde nicht zugelassen (§ 543 ZPO). Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen; die angegriffenen Beschlüsse zu TOP 4 B d (Wiederaufleben der Stundung/Verfallsklausel) und TOP 8 (Wiederbestellung der Verwalterin) entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Verfallsklausel ist eine zulässige inhaltliche Ausgestaltung der Fälligkeitsregelung durch die Wohnungseigentümer und dient der Vermeidung von Ausfallrisiken; sie verletzt keine gesetzlichen Vorschriften zu Insolvenz oder Zwangsverwaltung, weil sie lediglich das Wiederaufleben der Stundung regelt. Eine Ablehnung der Wiederbestellung der Verwalterin wäre nur gerechtfertigt gewesen, wenn objektiv unvertretbare Pflichtverletzungen oder ein erheblicher, nicht behebbarer Vertrauensverlust vorgelegen hätten; solche Umstände sind nicht hinreichend dargetan. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; die Revision wurde nicht zugelassen.