2 O 10/15

Leitsatz: 1. Nach Ende der Zwangsverwaltung kann der ehemalige Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes für von diesem während seiner Amtszeit nicht erfüllte Ansprüche aus einem mit ihm geschlossenen Mietvertrag nicht mehr in Anspruch genommen werden, da die passive Prozessführungsbefugnis fehlt und die Klage unzulässig ist. Der Mieter muss sich (wieder) an den Grundstückseigentümer als vormaligen Vollstreckungsschuldner halten.(Rn.18) 2. Dies gilt auch, wenn die Zwangsverwaltung während des Prozesses wegfällt so dass der klagende Mieter dann im Wege des gewillkürten Parteiwechsels die Klage auf den Grundstückseigentümer umstellen muss, der nach dem Ende der Zwangsverwaltung an die vom Zwangsverwalter geschlossenen Verträge gebunden ist.(Rn.18) 3. Betroffen sind hiervon sowohl Bereicherungsansprüche wegen überzahlter Miete und Nebenkosten, die § 152 Abs. 2 ZVG unterfallen, als auch der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution; den der Zwangsverwalter an den Vollstreckungsschuldner und nicht an den (ehemaligen) Mieter zu erfüllen hat. Entsprechendes gilt für Erträge der Kaution und deshalb auch für den Auskunftsanspruch hierüber.(Rn.19) 4. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Urteil ist durch Beschluss vom 21. Juni 2018 berichtigt worden ist. Der Berichtigungsbeschluss ist am Ende der Entscheidung angefügt. 1. Die Beklagten zu 3 und zu 4 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 11.503,13 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 6.503,13 Euro seit 10.11.2014 und aus 5.000,00 Euro ab 04.02.2016 zu zahlen. Die Beklagten zu 3 und zu 4 werden weiter verurteilt, dem Kläger über die Art und Weise der Anlage der von ihm auf den mit dem Beklagten zu 1 geschlossenen Mietvertrag vom 30.01./01.02.2006 geleisteten Mietkaution sowie über die Höhe der hiermit erzielten Zinsen Auskunft zu erteilen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen; soweit sie gegen den Beklagten zu 1 gerichtet ist, wird sie als unzulässig abgewiesen. 2. Von den Gerichtskosten haben der Kläger 5/6 und die Beklagten zu 3 und zu 4 gesamtschuldnerisch 1/6 zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1 hat der Kläger zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 3 und zu 4 hat der Kläger 3/4 zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten des Klägers haben die Beklagten zu 3 und zu 4 gesamtschuldnerisch 1/6 zu tragen. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Klage erweist sich in Bezug auf den Beklagten zu 1 als unzulässig und hinsichtlich der Beklagten zu 2 und zu 3 als nur teilweise begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten zu 3 und zu 4 Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB auf Rückerstattung überzahlten Mieten und Nebenkosten in Höhe von, Rückzahlung des Kautionsbetrages von 5.000,00 Euro und Auskunft über Anlage und ertrag der Kaution während der Mietzeit. 1. Soweit die Ansprüche auch gegen den Beklagten zu 1 verfolgt werden, ist die Klage bereits unzulässig. Nach Ende der Zwangsverwaltung kann der ehemalige Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes für Ansprüche des Mieters aus einem Mietvertragsverhältnis, die vom Zwangsverwalter während seiner Amtszeit nicht erfüllt worden sind, nicht mehr in Anspruch genommen werden; die passive Prozessführungsbefugnis fehlt und die Klage ist unzulässig, der Mieter muss sich (wieder) an die vormaligen Vollstreckungsschuldner halten (vgl. BGH, Urteil vom 09.06.2010 zum Az. VIII ZR 189/09, Rnr 9-13; BGH, Urteil vom 25.05.2005 zum Az. VIII ZR 301/03, Rnr 9; zitiert nach Juris). Dies gilt auch, wenn die Zwangsverwaltung während des Prozesses wegfällt; der klagende Mieter muss dann im Wege des gewillkürten Parteiwechsels auf den Grundstückseigentümer umstellen, der nach dem Ende der Zwangsverwaltung an die vom Zwangsverwalter geschlossenen Verträge gebunden ist (vgl. KG, Urteil vom 28.04.2004 zum Az. 24 W 313/01, Rnr 5, zitiert nach Juris; Schmidt-Futterer/Streyl, MietR, 13. Aufl. 2017, § 566 Rnr 156 und § 566a Rnr 37, 43). Betroffen sind hiervon sowohl die Bereicherungsansprüche wegen überzahlter Miete und Nebenkosten, die § 152 Abs. 2 ZVG unterfallen (Milger, NJW 2011, 1249, 1254, zu IV.), als auch der Anspruch auf Zurückzahlung der Kaution (zu diesem BGH, Urteil vom 09.06.2010, a.a.O.). Der Zwangsverwalter muss die möglicherweise noch bei ihm vorhandene Kaution an die Beklagten zu 3 und zu 4 herausgeben, nicht etwa an den (ehemaligen) Mieter (Schmidt-Futterer/Streyl, MietR, a.a.O., § 566a Rnr 41; Milger, NJW 2011, 1249, 1254 zu II.5.c). Entsprechendes gilt für Erträge der Kaution und deshalb auch für die Auskunft hierüber (vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2005 zum Az. VIII ZR 301/03, Rnr 1, zitiert nach Juris). Der Kläger kann auch nicht etwa einen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu 1 persönlich begründen. Eine zu einem solchen Schadensersatzanspruch führende Pflichtverletzung ist nicht schlüssig dargetan. Der Kläger ist durch die mietvertragliche Gestaltung auf die Geltendmachung von Bereicherungsansprüchen verwiesen. Die Aufnahme eines daraus erwachsenden Prozesses stellt für sich genommen keine Pflichtverletzung dar. Auch hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruches ist keine Pflichtverletzung bis zum Ende der Zwangsverwaltung ersichtlich, schon weil abgerechnete Nebenkosten in die Kaution übersteigender Höhe im Raume standen und bei Gewerberaummiete ohnehin eine Überlegungsfrist von bis zu einem Jahr anzusetzen ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. 2017, vor § 535 Rnr 126 m.N.). Darauf, dass § 154 ZVG auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten im Verhältnis zwischen Mieter und Zwangsverwalter gar nicht anwendbar ist (OLG Koblenz, Urteil vom 24.09.1998 zum Az. 11 U 182/98, Rnr 6, zitiert nach Juris), Schadensersatzansprüche wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten vielmehr ebenso dem Verlust der Prozessführungsbefugnis unterfallen würden wie sonstige Ansprüche aus dem Mietvertragsverhältnis, kommt es insoweit nicht weiter an. Die Verletzung verwalterspezifisch Pflichten ist nicht ansatzweise dargetan oder sonst ersichtlich. 2. Die Bereicherungsansprüche gegen die Beklagten zu 3 und zu 4 wegen überzahlter Miete und Nebenkosten beruhen auf § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB und sind weder durch die Rechtskraft von Entscheidungen aus den vorangegangenen Verfahren noch durch § 814 BGB gehindert. Auch hindert die von den Beklagten zu 3 und zu 4 geltend gemachte spätere Veräußerung des Mietobjektes die Ansprüche nicht. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB findet Anwendung, die Zahlungen an den Vermögensverwalter sind Leistungen an die Masse und bereichern die Vollstreckungsschuldner; eine Bereicherung in sonstiger Weise liegt nicht vor (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 24.09.1998 zum Az. 11 U 182/98, Rnr 1-4, zitiert nach Juris). Nachdem der Kläger die Leistungen in dem zurückgeforderten Umfang zunächst verweigert hatte, sodann vom Beklagten zu 1 gerichtlich in Anspruch genommen wurde und in zweiter Instanz unterlegen ist, kann von einer freiwilligen Leistung im Sinne des § 814 BGB keine Rede sein (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 76. Aufl. 2017, § 814 Rnr 5). Zudem ist die Beklagtenseite dem auf den klägerseits vorgelegten Überweisungsformularen (Bl. 109 d.A.) vermerkten Vorbehalt nicht mehr weiter entgegengetreten. Die von den Beklagten zu 3 und zu 4 behauptete Veräußerung des Grundstücks zu einem späteren Zeitpunkt kann ihre Passivlegitimation nicht berühren. Die neuen Eigentümer haben mit dem streitgegenständlichen Mietverhältnis nichts zu tun, auch nicht nach § 566 BGB. Das Mietverhältnis war unstreitig bereits Ende September 2014 beendet, der behauptete Kaufvertrag mit den Erwerbern soll erst im März 2015 geschossen worden sein. Darauf, dass zum Zeitpunkt der anschließenden Grundbucheintragung nichts vorgetragen ist, kommt es angesichts dessen nicht weiter an. Die Rechtskraft einer vorangegangenen gerichtlichen Entscheidung, durch die der Kläger in Ansehung der entsprechenden Vertragsklausel zur vollständigen Mietzahlung ungeachtet möglicher Mängel verurteilt worden und auf die Geltendmachung von Rückzahlungsansprüchen verwiesen worden ist, hindert die Geltendmachung solcher Rückzahlungsansprüche naturgemäß nicht. Bei der Ermittlung der Tragweite der Rechtskraft sind neben dem Tenor die Entscheidungsgründe heranzuziehen, aus denen sich naturgemäß - so auch hier im beigezogenen Verfahren des Landgerichts Frankenthal 4 O 260/13 sowohl aus der Ausgangsentscheidung wie aus der Berufungsentscheidung - ausdrücklich ergibt, dass die Verurteilung ungeachtet streitiger Mängel aufgrund einer entsprechenden Vertragsklausel erfolgt und dass die Geltendmachung von Bereicherungsansprüchen selbstverständlich möglich bleibt; einer zusätzlichen Kenntlichmachung dieses Umstandes im Tenor der Entscheidungen bedurfte es nicht (vgl. hierzu Zöller/Vollkommer, ZPO, 31. Aufl. 2016, vor § 322 Rnr 31, 42). 3. Allerdings können die von Klägerseite geltend gemachten Sachmängel keine Minderung tragen, ohne dass es einer Vernehmung der hierzu angebotenen Zeugen bedürfte. a) Durch den mit dem auf Beklagtenseite beigetretenen Streithelfer als zwischenzeitlich bestelltem Institutsverwalter vereinbarten Nachtrag zum Mietvertrag von November 2010 (Bl. 16 d.A.) hat der Kläger auf die Geltendmachung von Rechten aus allen seinerzeit bereits vorliegenden Mängeln mit Ausnahme jener verzichtet, die sich auf die Heizungs- und Lüftungsanlage beziehen. Die Parteien haben dort eine Vereinbarung über Mietrückstände aus den Jahren zuvor, eine geminderte Miete während der durch den Kläger vorzunehmenden Umbaumaßnahmen und die Miethöhe nach Ende dieser Phase getroffen und als Verpflichtung für den Vermieter allein die Versetzung der Lüftungsanlage in einen den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Zustand festgehalten. Dies kann nach §§ 133, 157 BGB nur so verstanden werden, dass die vereinbarten Zahlungsverpflichtungen in Anbetracht des Zustandes der Mietsache als angemessen betrachtet und dem Streit entzogen werden sollten, der Kläger den vorhandenen Zustand mit Ausnahme der Lüftungsanlage also als vertragsgemäß hinnimmt und in der Folge nicht andere Mängel als diesen einen im Vertrag festgehaltenen zum Anlass für Minderungen nimmt (zur Möglichkeit und Auslegung solcher Abreden auch für die Zukunft vgl. LG München, Urteil vom 09.12.2011 zum Az. 14 S 9823/11, Rnr 7 (mit ganz ähnlichem Sachverhalt), 26, 31; auch BGH, Urteil vom 14.10.2009 zum Az. VIII ZR 159/08, Rnr 15; zitiert nach Juris). Das Gericht hat zur Abgrenzung mit Verfügung vom 02.06.2017 (Bl. 357 d.A.) dem Kläger aufgegeben mitzuteilen, wann die Mängel, die nicht Heizung und Lüftung betreffen, erstmals aufgetreten und gerügt worden sind. Hierzu ist indes nur noch rudimentärer Vortrag erfolgt. Im Einzelnen gilt Folgendes: Hinsichtlich der baulichen Zustände beruft sich der Kläger ausdrücklich darauf, dass diese dem Vermieter bekannt seien, meint also offenbar, wovon in Ermangelung abweichenden Vortrages und sonstiger Anhaltspunkte für eine spätere Veränderung auch das Gericht ausgehen muss, dass diese von Anfang an so vorhanden waren. Dies betrifft den Zustand der Notausgangstüren und der Decke im Eingangsbereich, die Löcher in den Backsteinen, die den Boden der Cocktailbar bilden, die Undichtigkeit der Eingangstür, den Zustand des Elektrohauptverteilers, die Funktion der Steckdosen, der Außenbeleuchtung und der Beleuchtung an der Theke sowie den Zustand der Abwasserleitungen. Auf diese Umstände kann der Kläger in Anbetracht der Vereinbarung von November 2010 keine Minderung mehr stützen. Soweit der Kläger hinsichtlich der Schäden am Laminat durch rückstauendes Wasser und der defekten Pissoirs mit der Tabelle Bl. 390 der Akte - ohne dass er dazu zeitlich näher bestimmten und inhaltlich konkreten Vortrag halten würde - zumindest andeutet, dass diese Probleme erst später, nämlich 2011 und 2013 aufgetreten sein sollen, gilt Folgendes: Der Zustand der Abwasserleitungen wäre wie gezeigt als von Beginn an vorhandener baulicher Zustand von der Abrede von November 2010 erfasst. Unabhängig davon hat die sachverständige Begutachtung ergeben, dass die Abwasserleitungen keineswegs mangelbehaftet waren, sondern ein Rückstau sich vielmehr durch absichtliche Manipulationen erklären lässt. Die diesbezüglichen nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Appel (Bl. 280 d.A. und 410 d.A.) macht sich das Gericht zu Eigen. Hinsichtlich der Pissoirs hat die Begutachtung ergeben, dass diese Vandalismusschäden aufweisen; auch die diesbezüglichen Ausführungen des Sachverständigen (Bl. 278 d.A.) sind nachvollziehbar und überzeugend, so dass sie das Gericht seiner Entscheidung zugrunde legt. b) Mängel an der Heizungs- und Lüftungsanlage hat die Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts ergeben. Der Zustand bis zu den im April 2013 unstreitig auf Veranlassung der Vermieterseite durchgeführten Arbeiten kann dahinstehen; bis zu diesem Zeitpunkt war nach der Vereinbarung von November 2010 der gegebene Zustand hinzunehmen. In dieser Vereinbarung war keine Frist für die Vornahme der Ertüchtigungsarbeiten vorgesehen, die Pflicht zur Zahlung des höheren Mietzinses indes auf eine bestimmte Zeit festgelegt, zu der die vom Mieter vorzunehmenden Arbeiten abgeschlossen sein sollten. Für die Zeit ab Vornahme der Ertüchtigungsarbeiten ist nach dem Ergebnis der sachverständigen Begutachtung kein Mangel der Anlage zur Überzeugung des Gerichts erwiesen. Der Sachverständige hat festgestellt, dass die Lüftungsanlage im Bereich des Imbisses eine für die an eine Diskothek zu stellenden Anforderungen ausreichende Leistung erbringt und den Aufenthalt von bis zu 38 und kurzzeitig auch mehr Personen an dieser Einrichtung erlaubt, und dass in Anbetracht der in einer Diskothek zu erwartenden Luftverwirbelungen und der Dimensionierung der gesamten Lüftungsanlage eine ausreichende Lüftung gewährleistet ist. Das Gericht macht sich auch diese nachvollziehbaren und überzeugenden Erwägungen des Sachverständigen (Bl. 275 und 402 d.A.) zu Eigen; es ist nicht ersichtlich, dass und warum eine höhere Lüftungsleistung vertraglich geschuldet sein sollte; einen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik, wie sie in der Vereinbarung von November 2010 als Maßstab genannt sind, hat der Sachverständige nicht moniert. Hinsichtlich der Heizungssituation im Eingangsbereich (die Punkte I.2., I.3, I.4, I.14 betreffen nach der Skizze und den Feststellungen des Sachverständigen denselben Bereich) hat der Sachverständige zunächst festgehalten, dass das von Klägerseite monierte Herunterregeln des Türluftschleiers nach dem Anlaufen normal und notwendig ist. Ferner hat er festgestellt, dass die Beheizung des Eingangsbereichs mit dem dort vorhandenen, funktionstüchtigen Heizkörper und dem zur Zeit der Nutzung durch den Kläger offenbar auch in Funktion befindlichen Türluftschleier (sonst hätte er nicht anspringen und sich herunterregeln können) ausreichend beheizt ist, solange die Tür nicht bei Temperaturen unter dem Gefrierpunkt ständig offen steht. Auch die diesbezüglichen, ebenso nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen (Blatt 276f. und 402f. d.A.) macht das Gericht sich vollumfänglich zu Eigen. Ein vertraglicher Anspruch darauf, dass der - für den Mieter ohne weiteres erkennbar - nicht durch eine Windfangvorrichtung vor einfallender Kälte geschützte Eingangsbereich einer Diskothek, der vom eigentlichen Aufenthaltsbereich der Gäste durch einen langen Gang getrennt ist, auch bei sehr niedrigen Außentemperaturen und ständig geöffneter Tür durch ein besonderes, dem vorhandenen, nach Angaben des Sachverständigen üblichen Türluftschleiergerät überlegenes Gerät beheizt werden muss, ist zur Überzeugung des Gerichts nicht ersichtlich; dass die anerkannten Regeln der Technik durch die vorhandenen Vorrichtungen missachtet worden wären, hat der Sachverständige auch hier nicht festgestellt. Eine „Nichtfunktionieren" der Lüftung im Sommer, das der Kläger mit den hohen Temperaturen im Inneren bei hohen Außentemperaturen begründet hat, konnte der Sachverständige nicht bestätigen. Eine Kühlung im Sinne einer Klimatisierung ist nach dessen Feststellungen als Funktion der Anlage technisch nicht vorhanden. Auch insoweit macht sich das Gericht die nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen (Bl. 280 d.A.) des Sachverständigen zu Eigen. Dass eine Klimatisierung geschuldet wäre, ist nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich. Dass die Lüftung während der Mietzeit technisch ausgefallen wäre - also die Ventilatoren sich nicht wie bei der Begutachtung gedreht hätten, hat der Kläger nicht vorgetragen. Schließlich hat der Sachverständige festgestellt, dass die Anlage gleichzeitig heizen und lüften kann und dies bei der Begutachtung auch tat. Auch diese nachvollziehbaren und überzeugenden Angaben (Bl. 280 d.A.) macht sich das Gericht zu Eigen. Da die Beheizung zumindest zum Teil über die zugeführte Luft erfolgt und der Kläger nicht geltend gemacht hat, dass eine Beheizung während der Mietzeit nicht stattgefunden habe, ist nicht erkennbar, dass und weshalb der vom Sachverständigen festgestellte, nicht zu beanstandende Zustand während der Mietzeit nicht ebenso vorgelegen haben sollte. 4. Wohl aber ist eine Minderung in Höhe von 20% aufgrund der baurechtlichen Genehmigungslage gegeben. Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die Bauaufsichtsbehörde aufgrund einer Begehung im April 2013, bei der das Problem zu hoher Besucherzahlen entdeckt wurde, nicht nur das zur Akte gelangte Schreiben vom 22.04.2013 (Bl. 21 d.A.) an den Kläger versandt hat, sondern der Familie des Klägers bei einem Telefonat in der Folge auch verdeutlicht hat, was auch dem Schreiben zu entnehmen ist, dass die Besucherzahl an der für das Mietobjekt geltenden Nachtragsbaugenehmigung und der ihr zugrunde liegenden Nutzung als Gaststätte mit Tanzfläche mit etwa 150 Sitzplätzen orientiert werden muss. Der Zeuge C hat an dem Ausgang des Rechtsstreits kein Interesse und hat unter Hinzuziehung des verakteten Vorganges im Einzelnen den Hergang, die Erwägungen der Behörde und deren Kommunikation gegenüber der Klägerseite geschildert und dabei stets zu erkennen gegeben, wenn er etwas nicht mehr genau wusste. Das Gericht hat keinerlei Zweifel daran, dass seine Angaben der Wahrheit entsprechen. Aus ihnen ergibt sich aber ohne weiteres, dass der Kläger seit April 2013 keinen offenen Diskothekenbetrieb mehr führen konnte, sondern die Besucherzahl genauer kontrollieren und auf das von der Behörde geforderte, an der vorliegenden Genehmigung - naturgemäß unter Berücksichtigung entsprechender Toleranzen - orientierte Maß beschränken musste. Ausdrücklich bekundet hat der Zeuge auch, was auch dem Anschreiben ohne Weiteres zu entnehmen ist, dass der Kläger anderenfalls mit Maßnahmen der Behörde rechnen musste und diese ihm dies auch deutlich gemacht hatte. Derartige öffentlich-rechtlichen Beschränkungen begründen eine Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB. Der Betriebszweck war ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten und als Diskothek beschrieben. Ist stattdessen nur der Betrieb mit eingeschränkter Besucherzahl, orientiert am Sitzplatzangebot wie bei einer Gaststätte mit Tanzfläche möglich, begründet dies - in Ermangelung eines von Beklagtenseite auch hinreichend monierten genaueren Vortrags des Klägers - eine Minderung von 20% (vgl. OLG München, Urteil vom 17.01.1997 zum Az. 21 U 5288/93 und 21 U 5618/93, Orientierungssatz 4 und Rnr 5-7, 16, zitiert nach Juris). Keine Rolle spielt dabei die gaststättenrechtliche Erlaubnis, die der Kläger offenbar innehatte; sie ersetzt die baurechtliche Genehmigung nicht und hindert auch ein Einschreiten der Behörde aufgrund baurechtlicher Vorschriften nicht (OLG München, Urteil vom 17.01.1997, a.a.O., Rnr 13, 15, zitiert nach Juris). Das Risiko behördlicher Nutzungsbeschränkungen trifft, wenn der konkrete Betriebszweck wie vorliegend im Vertrag festgehalten ist, den Vermieter (OLG München, Urteil vom 17.01.1997, а.a.O., Rnr 4, zitiert nach Juris). Die Klausel im Mietvertrag, die dieses Risiko auf den Mieter überwälzt, ist wegen § 307 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 24.10.2007 zum Az. XII ZR 24/06, Rn 12; zum Ganzen auch KG, Urteil vom 14.07.2014 zum Az. 8 U 140/13; zitiert nach Juris). Es handelt sich insoweit um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Vermieterseite. Dies ergibt sich auch im Verkehr zwischen Unternehmern prima facie aus der Verwendung eines von Seiten des Vermieters gedruckten Textes (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 76. Aufl. 2017, § 305 Rnr 23). Soweit sich die Beklagtenseite auf ein Aushandeln wegen der im beigezogenen Verfahren des Landgerichts Frankenthal 4 O 260/13 Blatt 111 enthaltenen Emailnachricht beruft, geht dies fehl; dort werden allenfalls Fragen der Laufzeit und des Mietpreises diskutiert, nicht aber die in Frage stehende Regelung. Die Minderung greift allerdings erst ab April 2013 ein, als die Behörde auf das Fehlen der Genehmigung zurückgekommen ist und ihr Einschreiten angedroht hat (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. 2017, § 536 Rnr 18 m.N.). 5. Auch die Kaution kann herausverlangt werden. Dass eine Kaution von 5.000,00 Euro zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt wurde, steht zwischen den Parteien außer Streit. Ebensowenig kann zweifelhaft sein, dass diese nunmehr, nachdem das Mietverhältnis bereits mit Ablauf des Monats September 2014 geendet hat, zurückzuerstatten ist, soweit nicht Gegenforderungen zur Aufrechnung stehen. Ein weiteres Zurückbehaltungsrecht wegen der Nebenkosten 2014, für die die Beklagtenseite keine Abrechnung vorgelegt hat, ist im Jahre 2018 nicht mehr denkbar. Weshalb die Vornahme und Vorlage einer Abrechnung für 2014 bislang nicht möglich gewesen sein soll, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Dass und warum die Beklagten zu 3 und zu 4 und nicht den Beklagten zu 1 diese Rückerstattungspflicht trifft, ist unter Ziffer 1 bereits dargelegt worden. 6. Kein Anspruch besteht hingegen auf Erstattung von Verzugszinsen, die hinsichtlich der zunächst einbehaltenen Beträge geleistet worden sind. Wenn und weil, was nach der entsprechenden Entscheidung des Oberlandesgerichts als Berufungsgericht im beigezogenen Verfahren des Landgerichts Frankenthal 4 O 260/13 feststeht, zu jener Zeit ein Anspruch der Vermieterseite auf Zahlung der vollen Miete unabhängig von streitigen Mängeln bestand, ist der darauf angefallene Verzugszins auch dann geschuldet, wenn ein Teil der Zahlungen im Nachhinein mit Erfolg zurück verlangt wird. 7. Es ergibt sich folgende Abrechnung: a) 2013 Für das Jahr 2013 betrug die im Grundsatz geschuldete Miete nach der Vereinbarung von November 2010, dies ist zwischen den Parteien - abgesehen von der in Streit stehenden Minderung - auch nicht streitig, 3.000,00 Euro netto und die Betriebskostenvorauszahlung 500,00 Euro netto, der monatlich geschuldete Bruttobetrag belief sich demnach auf 4.165,00 Euro, den der Beklagte auch unstreitig nach gerichtlicher Inanspruchnahme bezahlt hat. 12 solche Zahlungen ergeben 49.980,00 Euro. Tatsächlich geschuldet sind im Ausgangspunkt 12mal die Kaltmiete von 3.000,00 Euro netto, also 42.840,00 Euro brutto. Weiterhin geschuldet sind Nebenkosten in Höhe von 12.995,44 Euro ausweislich der Nebenkostenabrechnung für 2013. Die Einwendungen gegen diese Nebenkostenabrechnung verfangen nicht - dies gilt gleichermaßen für diejenige, die das Jahr 2012 betrifft. Die Abrechnungen sind formell wirksam, sie entsprechen den Anforderungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung, indem sie die Kosten verständlich nach Arten aufschlüsseln, jeweils den Gesamtbetrag anführen, den Verteilungsschlüssel verständlich angeben, das Ergebnis auswerfen und die geleisteten Vorauszahlungen in Abzug bringen; konkrete Bedenken formuliert der Kläger insoweit auch nicht. Soweit der Kläger anführt, die Heizkostenabrechnungen der Firma ISTA hätten nicht beigelegen, kann dies dahinstehen, da die Beklagtenseite diese im Rechtsstreit nachgereicht hat. Im Gewerberaummietverhältnis gilt § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht, so dass eine derartige Nachbesserung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren möglich bleibt (OLG Dresden, Urteil vom 12.03.2002 zum Az. 5/23 U 2557/01, Leitsatz 2; BGH, Urteil vom 23.11.1981 zum Az. VIII ZR 298/80, Rnr 30; OLG Köln, Urteil vom 20.10.2016 zum Az. 1 U 12/06, Rnr 18ff.; zitiert nach Juris). Gegen die nunmehr vorgelegten Abrechnungen der Firma ISTA hat der Kläger nichts mehr erinnert. Soweit er behauptet, die Wartungskosten für Lüftung/Entrauchung seien vertraglich nicht geschuldet, geht dies fehl; diese Position unterfällt ohne weiteres den im Mietvertrag genannten umlagefähigen Kosten für die Heizung, die zumindest teilweise über die Lüftungsanlage erfolgt, und für die Wartung von Feuerlöscheinrichtungen; die übrigen dem Brandschutz zuzuordnenden Kosten akzeptiert der Kläger auch. Auch wenn er sich gegen die für das Mietobjekt angesetzte Quadratmeterzahl wendet, geht dies fehl. Die Umlage nach Flächenanteilen selbst stellt er nicht in Frage. Die Nennung einer Flächenzahl von ca. 640 qm im Mietvertrag, die zu Beginn in der Beschreibung des Mietobjekts auftaucht, kann nicht so verstanden werden, dass diese Ca.-Angabe als Grundlage der Verteilung der Nebenkosten verbindlich vereinbart sein soll. Vielmehr ist die unstreitig gegebene Übereinkunft, nach Flächenverhältnissen abzurechnen, so zu verstehen, dass möglichst nach der zutreffenden Fläche abzurechnen ist. Gegen den von Beklagtenseite zur Akte gereichten Flächenberechnungsplan (Bl. 275 d.A.), auf dem die den Abrechnungen 2012 und 2013 zugrunde gelegte Fläche von 778,68qm beruht, hat der Kläger nichts mehr eingewandt. Eine Verweigerung der Einsicht in Belege hat der Kläger nicht hinreichend dargetan; die unterbliebene Reaktion auf ein Schreiben, mit dem die Übersendung von Ablichtungen verlangt wurde, auf die im Gewerberaummietrecht grundsätzlich kein Anspruch besteht (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. 2017, § 535 Rnr 97), genügt nicht, um die Verweigerung einer konkret verlangten Einsicht und daraus ein Zurückbehaltungsrecht zu begründen. Mietforderungen von 42.840,00 Euro brutto und Nebenkosten in Höhe von 12.995,44 Euro brutto ergeben zunächst eine berechtigte Gesamtforderung für 2013 in Höhe von 55.835,44 Euro. Für die Monate Januar bis März besteht sie in voller Höhe. Drei Monate entsprechen einem Viertel der Jahresforderung, mithin 13.958,86 Euro. Der restliche Betrag von 41.876,58 Euro ist hingegen um die oben erläuterte Minderungsquote von 20% zu kürzen, was 33.501,26 Euro ergibt. Die berechtigte Gesamtforderung für 2013 beläuft sich daher auf 47.460,12 Euro. Da der Kläger aber 49.980,00 Euro gezahlt hat, verbleibt ihm für 2013 ein Erstattungsanspruch in Höhe von 2.519,88 Euro. b) 2014 Für das Jahr 2014 hat der Kläger unstreitig 9mal 4.165,00 Euro gezahlt, mithin 37.485,00 Euro. Die darin enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen von 9mal 500,00 Euro netto, also 5.355,00 Euro brutto kann er ohne weiteres herausverlangen, weil die Beklagtenseite bis heute keine Nebenkostenabrechnung für 2014 vorgelegt hat. Zwar ist § 556 Abs. 3 S. 3 BGB bei Gewerberaummietverhältnissen wie gezeigt nicht anwendbar, die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB für die Abrechnung gilt aber entsprechend und ebenso der Anspruch auf Rückerstattung von Vorauszahlungen nach Ablauf dieser Frist ohne Vorlage einer Nebenkostenabrechnung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.0.32011 zum Az. 10 W 16/11, Rnr 1, zitiert nach Juris). Von der Kaltmiete kann er 20% als Minderungsbetrag zurückverlangen, mithin 20% von 32.130,00 Euro, ergibt 6.426,00 Euro. Die Rückerstattungsansprüche des Klägers für 2014 belaufen sich mithin auf 6.426,00 Euro plus 5.355,00 Euro, zusammen 11.781,00 Euro. c) Kaution Der Kautionsrückzahlungsanspruch beläuft sich wie gezeigt auf 5.000,00 Euro. d) Die Gesamtforderung des Klägers summiert sich somit auf 5.000,00 Euro plus 11.781,00 Euro plus 2.519,88 Euro, zusammen 19.300,88 Euro. Hiervon ist noch die Nebenkostennachforderung für 2012 abzusetzen, nachdem jene aus 2013 bereits in dem Rechenwerk für 2013 enthalten ist, in das das Gesamtergebnis der Nebenkostenabrechnung 2013 eingeflossen ist. Aus 2012 schuldet der Kläger eine Nachzahlung von 7.797,75 Euro. Es verbleibt daher eine berechtigte Klageforderung von 11.503,13 Euro. 8. Eine aufrechenbare Nebenforderung aus der Mietanpassungsklausel besteht nicht. Zwar ist diese im ursprünglichen Vertrag enthaltene Mietanpassungsklausel auch in die Abrede von November 2010 übernommen worden. Jedoch widerspricht ihr Inhalt den konkreten dort individuell getroffenen Abreden. Diese entziehen wie gezeigt sowohl für die Zeit vor den vom Kläger vorzunehmenden Arbeiten als auch für die Zeit während dieser Arbeiten als auch für die Zeit danach den jeweils konkret geschuldeten Mietzins dem Streit. Dass daneben eine Infragestellung der jeweils im Einzelnen ausgehandelten Beträge durch die Preisanpassungsklausel gewollt war, kann nach §§ 133, 157 BGB nicht angenommen werden. Zumindest verbleibt insoweit für diese aus denselben Gründen, wie sie oben für die Überwälzung des Genehmigungsrisikos angeführt wurden, als vom Vermieter gestellte AGB-Klausel anzusehende Regelung eine Uneindeutigkeit, die nach § 305c BGB auch im Verkehr zwischen Unternehmern (Palandt/Grüneberg, BGB, 76. Aufl. 2017, § 3405c Rnr 15 m.N.) zu Lasten des Verwenders geht. 9. Der Anspruch auf Verzugszins ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 BGB. Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren ist nicht ersichtlich, nachdem der Kläger selbst vorträgt, dass der Verzug erst durch das Anwaltsschreiben eingetreten ist. 10. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91, 92 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO. 11. Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 03.05.2018 wurde zur Akte genommen, er gab keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Beschluss Der Streitwert wird auf 74.972,10 € festgesetzt; die Hilfsaufrechnungsbeträge, über die sämtlich befunden wurde, waren nach § 45 Abs. 3 GKG hinzuzusetzen, also 7.797,75 Euro für die Nebenkostennachforderung 2012, 5.855,44 Euro für die Nebenkostennachforderung 2013, für die Mietanpassungsforderungen 33mal 95,70 Euro gleich 3.158,10 Euro, 18mal 170,92 Euro gleich 3.076,56 Euro und 31mal 275,33 gleich 8.535,23 Euro, was neben den eingeklagten Forderungen von 45.549,02 Euro und 1.000,00 Euro für den Auskunftsanspruch den festgesetzten Betrag ergibt. Berichtigungsbeschluss vom 21. Juni 2018 Tenor: 1. Das Endurteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 09.05.2018 wird im Tenor wie folgt berichtigt: Dem Tenor Ziffer 2 wird folgender Satz angefügt: Die Kosten der Nebenintervention des Streithelfers zu 2 hat der Kläger zu tragen, § 101 ZPO. 2. Der Antrag des Klägers vom 14.06.2018 auf Veränderung der übrigen Kostenentscheidung im Wege der Urteilsberichtigung wird zurückgewiesen. Gründe: Die im Tenor versehentlich nicht mit ausgeworfene Kostenentscheidung nach § 101 ZPO hinsichtlich eines nicht nur im Rubrum, sondern auch in Tatbestand und Entscheidungsgründen erwähnten beigetretenen Streitverkündeten erfolgt durch Berichtigung nach § 319 ZPO (OLG München, Beschluss vom 02.05.2011 zum Az. 1 U 4559/10, m.N., zitiert nach Beck-online). Der klägerische Antrag vom 14.06.2018 auf Berichtigung der Kostenentscheidung im Übrigen ist zurückzuweisen; insoweit liegt kein Rechenfehler vor, die ausgeworfenen Quoten entsprechen der vom Gericht vorgenommenen Berechnung. Die Betrachtung des Klägervertreters verkennt insbesondere, dass er in Bezug auf den Beklagten zu 1 vollständig unterlegen ist. Der Kläger nimmt die Beklagten nach beendetem Gewerberaummietvertrag auf Rückerstattung überzahlter Miete und Nebenkosten und Rückzahlung der Mietkaution sowie auf Auskunft über deren Anlage und Ertrag während der Mietzeit in Anspruch. Der Kläger mietete mit Vertrag vom 30.01./01.02.2006 die Räumlichkeiten „Ladenlokal IV" in einem seinerzeit im Eigentum der Beklagten zu 3 und zu 4 stehenden Anwesen Straße/Straße in Speyer von dem Beklagten zu 1, der seinerzeit Zwangsverwalter der Liegenschaft war, zum Betrieb einer Diskothek. Auf den Mietvertrag Bl. 14ff. der Akte wird verwiesen. Ab dem 22.12.2009 führte anstelle des Beklagten zu 1 der dem Rechtsstreit auf Beklagtenseite beigetretene Streithelfer zu 2 die Zwangsverwaltung. Mit diesem schloss der Kläger am 11.11./15.11.2010 eine Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag. Auf den Inhalt jener Abrede, die Blatt 16ff. zur Akte gelangt ist, wird ebenfalls verwiesen. Ab dem 23.07.2013 führte erneut der Beklagte zu 1 anstelle des Streithelfers die Zwangsverwaltung fort. Das Mietverhältnis endete zum 30.09.2014. Der Kläger führte bis zum Ende des Mietverhältnisses einen Betrieb in den Räumlichkeiten. Der Kläger leistete zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 5.000,00 Euro. Im April 2013 monierte die Bauaufsicht der Stadt Speyer, dass die vorhandene Nutzungsgenehmigung den Betrieb eine Diskothek mit bis zu 800 Gästen nicht trage, auf das Schreiben vom 22.04.2013, Blatt 18 der Akte, wird verwiesen. Es entspann sich ein schriftlicher Streit darüber, ob Mieter oder Vermieter für eine ausreichende Genehmigung Sorge zu tragen habe. Im April 2013 wurden von Vermieterseite beauftragte Arbeiten an der Heizungs- und Lüftungsanlage durchgeführt. Der Kläger nahm wegen der zwischen den Parteien in Streit stehenden Mängel der Mietsache Einbehalte vor. So zahlte er für die Monate Januar 2013 bis September 2014 jeweils 1.850,00 weniger. In den beigezogenen Verfahren 4 O 260/13 und 4 O 454/14 hat der Beklagte zu 1 ihn unter Berufung auf eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf Zahlung der Rückstände ungeachtet etwaiger Mängel in Anspruch genommen und hat damit im erstgenannten Verfahren, betreffend den Zeitraum bis einschließlich Februar 2014, auch in der Berufungsinstanz obsiegt. Im zweitgenannten Verfahren beglich der Kläger die Forderung für den verbleibenden Zeitraum angesichts dessen. Mit Beschluss vom 11.08.2015 hat das Amtsgericht Speyer die Zwangsverwaltung nach Antragsrücknahme aufgehoben. Der Kläger trägt vor, es habe sich im Nachhinein herausgestellt, dass eine Genehmigung für einen vollen Diskothekenbetrieb gar nicht zu erlangen gewesen sei, weil hierfür 200.000,00 Euro für die Ertüchtigung des Brandschutzes investiert werden müssten. Die Folgen des Tätigwerdens der Behörde seien dramatisch gewesen. Man habe ihm auf telefonische Nachfrage mitgeteilt, dass mehr als 150 Gäste nicht geduldet würden und man anderenfalls einschreiten werde. Er habe daraufhin nur an einem Wochentag (samstags) öffnen können, an dem er eine solche Kontrolle der Personenzahl durch Kartenbetrieb habe allein sicherstellen können. Zuvor habe er 300 bis 500, manchmal 700 Gäste gehabt. Auch habe er zahlreiche bereits gebuchte Veranstaltungen absagen müssen. Das Genehmigungsrisiko liege beim Vermieter, die Überbürdung auf den Mieter im Mietvertrag sei unwirksam. Das Objekt habe zahlreiche Mängel aufgewiesen, die der Vermieterseite auch vollständig bekannt gewesen seien. Im Bereich des Imbiss habe die Heizung und Lüftung nicht richtig funktioniert, der Raucherbereich sei nicht ordnungsgemäß von Rauch befreit worden. Die Heizung im Eingangsbereich sei ohne Funktion gewesen, sie sei beim Einschalten zunächst losgelaufen, habe sich dann aber automatisch heruntergeregelt. Die Heizung im Bereich der Garderobe und Kasse habe nicht funktioniert. Im Sommer sei es drinnen oft wärmer als draußen gewesen. Ein gleichzeitiges Heizen und Lüften sei nicht möglich gewesen. Auch nach den unstreitig im April 2013 durchgeführten Arbeiten hätten die Probleme fortbestanden. An den Notausgangstüren fehle das Sicherheitsschloss mit Signal und Panikfunktion, im Eingangsbereich sei Wasser durch die Decke getreten, die Herrentoilette sei regelmäßig verstopft und bei Starkregen komme es zu einem Rückstau mit Wasserschäden. In den Backsteinen, die den Boden der Cocktailbar bilden, seien Löcher, die namentlich für Träger von Stöckelschuhen eine Stolpergefahr begründeten. Die Eingangstür sei undicht, der Elektrohauptverteiler im Büro sei teilweise funktionsunfähig, an der Theke seien Lichtquellen defekt, die Außenbeleuchtung über dem Bowlingcenter sei defekt, die Notausgangstür im WC-Flur sei defekt, im Herren-WC seien fünf Pissoirs defekt und im Flur zum WC sei Laminat aufgequollen. Er habe Anspruch auf Erstattung von jeweils 1.785,00 Euro für die Monate Januar 2013 bis September 2014 sowie der auf diese zunächst einbehaltenen Beträge gezahlten Verzugszinsen in Höhe von 3.064,02 Euro, auf Auskehrung des Kautionsbetrages sowie auf Auskunft über dessen Anlage und Ertrag während der Mietdauer. Der Kläger beantragt, nachdem er die anfangs nur gegen den Beklagten zu 1 gerichtete Klage zunächst um die auf die Kaution bezogenen Ansprüche und sodann auf die Beklagten zu 3 und zu 4 erweitert hat, zuletzt, die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 40.549,02 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.11.2014 nebst vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 994,84 Euro zu zahlen; die Beklagten weiter zu verurteilen, an den Kläger weitere 5.000,00 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; die Beklagten weiter zu verurteilen, über die Art und Weise der Anlage der Mietkaution sowie über die Höhe der hiermit erzielten Zinsen Auskunft zu erteilen. Die Beklagten und der auf Beklagtenseite beigetretene Streithelfer beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten machen geltend, das Risiko der öffentlich-rechtlichen Genehmigungen sei im Mietvertrag wirksam dem Mieter überbürdet, es handele sich insoweit nicht um einen Formularvertrag. Eine Beschränkung auf 150 Sitzplätze bedeute keineswegs eine Beschränkung auf 150 Gäste. Zudem habe die Behörde den weiteren Betrieb geduldet. Der Kläger habe keine Einschränkungen gehabt. Nach den Arbeiten im April 2013 sei die Heizungs- und Lüftungsanlage in Ordnung gewesen. Den Raucherbereich habe die Mieterseite nachträglich geschaffen und dabei nicht für den erforderlichen Unterdruck gesorgt. Die Beschädigungen der Infrarotsensoren an den Pissoirs seien Folge von Vandalismus. Selbst wenn Mängel vorlägen, sei der Einbehalt von 40% überhöht. Die Zahlungen seien nicht vollständig unter Vorbehalt erfolgt. Die Entscheidungen in den vorangegangenen Verfahren entfalteten Rechtskraft. Es würden hilfsweise Gegenforderungen zur Aufrechnung gestellt, namentlich die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2012 in Höhe von 7.797,75 Euro sowie aus der Nebenkostenabrechnung 2013 in Höhe von 5.855,44 Euro. Ferner habe die Mietanpassungsklausel eingegriffen, was von November 2007 bis August 2010 einen monatlichen Rückstand von 95,70 Euro, für September 2010 bis Februar 2012 von 170,92 Euro und für März 2012 bis Mietende von 275,33 Euro begründe. Der Beklagte zu 1 ist der Ansicht, er hafte nicht mehr für die klagegegenständlichen Ansprüche, sondern ausschließlich die Beklagten zu 3 und zu 4. Die Beklagten zu 3 und zu 4 sind der Ansicht, der Beklagte zu 1 hafte für die eingeklagten Ansprüche, nicht sie, die die fraglichen Zahlungen - was unstreitig ist - nicht vereinnahmt hätten. Sie hätten im Übrigen das Grundstück mit Kaufvertrag vom 30.03.2015 veräußert, mithin vor Zustellung der Klage an sie. Der Kläger erwidert auf die Hilfsaufrechnung, die Nebenkostenabrechnungen seien schon formell unwirksam, weil die Abrechnungen der ISTA über die Heizkosten nicht beigelegen hätten. Die Wartungskosten für Lüftung und Entrauchung seien nicht vom Mieter zu tragen. Die Fläche des Mietobjektes sei falsch angegeben, sie betrage laut Mietvertrag nur 640qm. Auch wirke sich ein Minderungsrecht auch auf die Betriebskosten aus. Die Mietanpassungsklausel habe nicht gegriffen, weil das Mietverhältnis keine 10 Jahre bestanden habe, zudem seien die Ansprüche verwirkt und verjährt, schließlich erstrecke sich eine Minderung auch auf die Erhöhungsbeträge. Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Dipl.-Ing. (FH) A, der Dipl.-Ing. (FH) B für einen Teil der Beweisfragen hinzugezogen hat, nebst Ergänzung sowie durch Einvernahme der Zeugen C und D. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten (Bl. 272ff. d.A.) sowie dessen Ergänzung (Bl. 400ff. d.A.). Akte sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 02.05.2018 verwiesen.