316 O 179/14

Leitsatz: 1. Der Antragsgegner einer Räumungsklage ist für das Vorliegen einer Berechtigung zum Besitz darlegungs- und beweisbelastet.(Rn.18) 2. Kann das Vorliegen eines Mietverhältnisses, eines Leihverhältnisses oder eines dinglichen Wohnrechtes nicht bewiesen werden, besteht kein Recht zum Besitz der Sache und der Eigentümer kann die Herausgabe gemäß § 985 BGB verlangen.(Rn.29) (Rn.30) (Rn.33) 3. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht nach § 987 Abs. 1 BGB nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit sowie für die Zeiten davor gemäß § 990 Abs. 1 BGB bei fehlender Gutgläubigkeit oder ab dem Moment der Kenntnis des fehlenden Rechtes zum Besitz.(Rn.35) (Rn.37) 4. Die Höhe der Nutzungsentschädigung ist für die Vergangenheit, die Gegenwart und die Zukunft an Hand der ortsüblichen Miete zu errechnen.(Rn.35) 5. Im Rahmen der Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung, bemisst sich die Höhe der Sicherheitsleistung danach, dass die Sicherheitsleistung den Kläger gegen einen vollständigen Ausfall absichern muss (Anschluss OLG Stuttgart, Urteil vom 31. Oktober 2012 - 14 U 19/12). Im Falle eines Berufungsverfahrens, welches die Dauer von einem Jahr nicht überschreiten sollte, ist das Ansetzen einer Jahresmiete als Sicherheitsleistung notwendig, aber auch hinreichend.(Rn.42) (Rn.43) 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnungseigentumseinheit, ein Reihenhaus, belegen im T. K. ...,... H., an den Kläger herauszugeben. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 22.957,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf jeweils 2.087,00 EUR seit dem 19. Dezember 2013, 4. Januar 2014, 6. Februar 2014, 6. März 2014, 4. April 2014, 6. Mai 2014, 5. Juni 2014, 4. Juli 2014, 6. August 2014, 4. September 2014 und 7. Oktober 2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, für die Zeit ab November 2014 an den Kläger jeweils zum 3. Werktag des jeweiligen Monats bis zur Herausgabe der im Klagantrag zu 1. bezeichneten Wohnung monatlich 2.087,00 EUR zu zahlen. 4. Es wird festgestellt, dass die Beklagte bis zur Herausgabe an den Kläger verpflichtet ist, den Kläger von sämtlichen anrechenbaren Betriebskosten im Sinne des § 1 Betriebskostenverordnung sowie von den Heizkosten freizustellen, die für die unter Ziffer 1. näher bezeichnete Wohnungseigentumseinheit anfallen. 5. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. 6. Das Urteil ist hinsichtlich Ziffer 1 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 25.044,00 EUR vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich der Ziffern 2, 3 und 5 ist das Urteil in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Klage ist zulässig und begründet. I. Zulässigkeit: Das Landgericht ist gemäß § 71 Abs. 1 GVG zuständig. Eine Zuständigkeit des Amtsgerichts ergibt sich nicht aus § 23 Nr. 2a GVG. Ein Mietvertrag über Wohnraumverhältnisse liegt nicht vor, weil schon kein Mietverhältnis vorliegt. Die Beklagte, die für das Vorliegen eines Mietvertrags darlegungs- und beweisbelastet ist, ist insoweit beweisfällig geblieben. Die Vernehmung des Zeugen A1 war insoweit unergiebig. Die Beklagte hat im Termin zur mündlichen Verhandlung den Verzicht auf eine weitere Vernehmung des Zeugen A1 erklärt (Bl. 86 d.A.). Auch die Vernehmung des Zeugen E. hat die Behauptung der Beklagten, es bestehe ein Mietverhältnis, nicht bestätigen können. Der Zeuge E. hat zur Überzeugung des Gerichts ausgesagt, er habe keinerlei Kenntnis über eine mögliche Vereinbarung zwischen dem Zeugen A1 und dem Zeugen A. hinsichtlich des Hauses im T. K.. Er habe lediglich gewusst, dass der Zeuge A. ein Haus gekauft habe und gesagt habe, dass der Zeuge A1 dort wohnen könne. Ob Miete gezahlt werden solle oder nicht, könne er nicht sagen. Das Gericht hatte zum Termin zur Beweisaufnahme am 27. Mai 2015 auch den Zeugen A. geladen. Dieser erschien zum Termin zur mündlichen Verhandlung nicht, sondern schickte am 26. Mai 2015 ein Telefax (Bl. 83 d.A.). Dieses hatte den folgenden Wortlaut: „I would like to inform you that because of being so sick and I am not permitted by my doctor to take a trip and make flight to Germany. So apologies for not being able to be there. Just for your information I did let Mr A. A1 who was my friend and was not in a good financial situation so I let him to stay in my house for a short time.“ Das Gericht hatte mit Verfügung vom 17. Juli 2015 die Beklagte darauf hingewiesen, dass bei vorläufiger Würdigung der Text des Zeugen A. in seinem Telefax vom 26. Mai 2015 nicht für die Abrede eines Mietverhältnisses oder die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts spreche. Insoweit sei weiterer Vortrag der Beklagten erforderlich, wie die schriftliche Erklärung des Zeugen A. und der bisherige Beklagtenvortag in Einklang zu bringen sei. Weiterer Vortrag seitens der Beklagten zu diesem gerichtlichen Hinweis erfolgte nicht. Einer weiteren Beweisaufnahme bedurfte es daher nicht. Die Beklagte ist insoweit beweisfällig geblieben. Insoweit war auch der Vortrag der Beklagten, es läge ein Mietverhältnis vor, da sie die Betriebskosten getragen habe, nicht weiter zu berücksichtigen, da sie auch für das Vorliegen einer solchen vertraglichen Abrede beweisfällig geblieben ist. Gleiches gilt für den Vortrag der Beklagten, die Überlassung des Wohnungseigentums durch den Zeugen A. an den Zeugen A1 bzw. sie sei im Hinblick auf die nicht gezahlte Provision des Zeugen A1 erfolgt. Und diese stelle eine Gegenleistung iSd § 535 Abs. 2 BGB dar. Die durchgeführte Beweisaufnahme hat diesen Vortrag gerade nicht ergeben. Der Zeuge E. hat zur Überzeugung des Gerichts gerade keine Zahlungen seitens des Zeugen A. oder der Gesellschaft T. bestätigt. Er habe keine Kenntnis von eventuell getroffenen Abreden zwischen dem Zeugen A. und dem Zeugen A1. Die Zeugenaussage war insoweit unergiebig. Die Würdigung seiner Aussage durch die Beklagte im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 24. Juni 2015 (Bl. 108 d.A., Anlage B 2 Vorlage von Lohnabrechnungen) mag dahinstehen, denn selbst bei Annahme dieser Würdigung der Aussage wäre nicht das Gegenteil dessen bewiesen, was der Zeuge E. ausgesagt hat. Die im Rahmen der Beweiswürdigung genannten Urkunden (Anlage B 2) genügt nicht, um eine gerichtliche Überzeugung nach dem Maßstab des § 286 ZPO zu bilden. Auch die im Rahmen des nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 14. Juli 2015 vorgelegt Anlage B 3, aus der sich ergeben soll, dass der Zeuge A1 ein Mitglied der Gesellschaft T. gewesen sein soll führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn der Umstand, ob der Zeuge A. gegenüber der Konsularabteilung der Botschaft der USA mitgeteilt haben mag, dass der Zeuge A1 ein Mitglied der T. Gesellschaft ist, hat keine Relevanz für die Frage, ob ein Mietverhältnis begründet worden ist. Betreffend den geladenen Zeugen S. hat die Beklagte auf Nachfrage des Gerichts keine ladungsfähige Adresse nachgereicht. Das Beweismittel war für das Gericht unerreichbar und auch nicht im Termin zur mündlichen Verhandlung als präsenter Zeuge erschienen. II. Begründetheit: 1. Klagantrag zu 1 Der Anspruch auf Räumung ist gemäß § 985 BGB begründet. Die Anspruchsvoraussetzungen liegen vor. Gemäß § 985 BGB kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen. Der Kläger kann als Zwangsverwalter die Herausgabe von der Beklagten verlangen. Sie ist Besitzerin der Wohnungseigentumseinheit. Sie hat kein Recht zum Besitz der Sache gemäß § 986 BGB. Ein solches Besitzrecht folgt hier nicht aufgrund eines vorliegenden Mietvertrages (siehe Ausführungen unter I. zur Zulässigkeit). Auch hat sie kein (lebenslanges) Wohnrecht, um in der Wohnungseigentumseinheit zu verbleiben. Ein dingliches Wohnrecht besteht nicht. Die Beklagte, die für das Vorliegen eines schuldrechtlichen Wohnungsrechts darlegungs- und beweisbelastet ist, ist auch in diesem Zusammenhang beweisfällig geblieben. Die Vernehmung des Zeugen A1 war unergiebig. Die Zeugenvernehmung ist auf Antrag der Beklagten abgebrochen worden. Die Vernehmung des Zeugen E. war ebenso unergiebig in dieser Hinsicht. Der Zeuge konnte hierzu keine Angaben machen. Das Telefaxschreiben des Zeugen A. (Bl. 83 d.A.) spricht ebenfalls gegen eine Absprache zwischen dem Zeugen A1 und dem Zeugen A. dahingehend, dass ein lebenslanges Wohnrecht für den Zeugen A1 bzw. die Beklagte vereinbart worden ist. Denn so heißt es in diesem Telefaxschreiben: „ [...] so I let him to stay in my house for a short time [...]“ Dies spricht eindeutig dafür, dass hier kein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden sollte, sondern, wenn überhaupt, es sich um einen kurzen Zeitraum handeln sollte, in dem der Zeuge A1 in dem Haus im T. K. wohnen können sollte. Ein Recht zum Besitz folgt auch nicht aus einem etwaigen Leihverhältnis zwischen dem Zeugen A. und dem Zeugen A1 bzw. der Beklagten. Dagegen spricht schon der Wortlaut des Telefaxschreibens vom 26. Mai 2015. Aber selbst bei Annahme eines solchen Leihverhältnisses hat der Kläger dieses gemäß § 604 Abs. 3 BGB durch sein Schreiben vom 4. Dezember 2013 an die Beklagte beendet. Die Voraussetzungen liegen vor. Gemäß § 604 Abs. 3 BGB kann der Verleiher die Sache jederzeit zurückfordern, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt ist noch aus dem Zweck zu entnehmen ist. Sie erfolgte auch nicht zur Unzeit, der Kläger räumte der Beklagte außergerichtlich eine angemessene Frist zur Herausgabe ein. 2. Klagantrag zu 2 Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Vergangenheit in Höhe von 22.957,00 EUR ergibt sich aus § 990 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 987 Abs. 1 BGB. Die Voraussetzungen liegen vor. Gemäß § 990 Abs. 1 BGB haftet der Besitzer dem Eigentümer von der Zeit des Erwerbs an nach §§ 987, 989 BGB, wenn er beim Erwerb des Besitzes oder zu einem späteren Zeitpunkt erfährt, dass er zum Besitz nicht berechtigt ist. Dies ist bei der Beklagten der Fall. Die Höhe der Nutzungsentschädigung ist an Hand der ortsüblichen Miete zu errechnen, die unstreitig bei 2.087,00 EUR monatlich liegt. 3. Klagantrag zu 3 Der Anspruch auf Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 2.087,00 EUR ergibt sich aus § 987 Abs. 1 BGB. Danach hat der Besitzer dem Eigentümer de Nutzungen herauszugeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit zieht. Die Höhe ist auch hier anhand der ortsüblichen Miete zu errechnen und beträgt unstreitig 2.087,00 EUR monatlich. 4. Klagantrag zu 4 Begründet war auch der Feststellungsantrag. Die Kosten hinsichtlich der Betriebs- und Heizkosten sind für die Zukunft nicht eindeutig bezifferbar. Das Feststellungsinteresse folgt daraus, dass die Beklagte bereits angefallene Aufwendungen des Klägers auch auf Aufforderung bislang nicht erstattet hat. Es besteht daher die Gefahr, dass auch zukünftig anfallende Kosten durch die Beklagte nicht getragen werden. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288, die gemäß § 990 Abs. 2 BGB auf Ansprüche aus § 987 BGB anwendbar sind. Im Hinblick auf die Zinsforderung ab dem 5. Dezember 2013 (Klagantrag zu 2) war die Klage teilweise abzuweisen. Der Kläger hätte eine angemessene Frist von zwei Wochen zur Zahlung der Miete setzen müssen, insoweit begann der Zinslauf erst ab dem 19. Dezember 2013. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich hinsichtlich Ziffer 1 des Tenors aus § 709 S. 1 ZPO. Die Höhe der Sicherheitsleistung bemisst sich danach, dass die Sicherheitsleistung den Kläger gegen einen vollständigen Ausfall absichern muss (OLG Stuttgart, Urteil vom 31. Oktober 2012 - 14 U 19/12 = DStR 2013, 1138). Die Höhe muss derart bemessen sein, dass ein möglicher Anspruch aus § 717 Abs 2 ZPO vollständig abgedeckt wird (Beck'scher Online-Kommentar ZPO, Stand: 1. März 2015, § 709 Rn. 3). Vorliegend gilt: Leistet die Beklagte Sicherheit, so kann die Beklagte für die Dauer des Berufungsverfahrens nicht geräumt werden und für den Kläger besteht das Risiko, dass er in dieser Zeit einen Mietausfall hinnehmen muss, weil er trotz Räumungsurteils nicht räumen kann. Die Dauer des Berufungsverfahrens dürfte ein Jahr nicht überschreiten, so dass das Ansetzen einer unbestrittenen Jahresmiete als Sicherheitsleistung notwendig, aber auch hinreichend ist. Hinsichtlich der Ziffern 2, 3 und 5 des Tenors beruht die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 2 ZPO. Der Kläger ist Zwangsverwalter des im T. K. ...,... H. belegenen, im Grundbuch von D., Blatt..., eingetragenen Wohneigentums. Die Beklagte wohnt in diesem streitbefangenen Wohneigentum. Mit der Klage macht der Kläger einen Räumungsanspruch sowie einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Vergangenheit und für die Zukunft gegen die Beklagte geltend. Mit Beschluss des Amtsgerichts H.-B. vom 22. November 2013 wurde die Zwangsverwaltung des im T. K. ...,... H. belegenen Wohneigentums angeordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt (Anlage K 1). Eigentümer des Wohneigentums ist der Zeuge A.. Per Einwurfeinschreiben vom 4. Dezember 2013 informierte der Kläger die Beklagte über die Anordnung der Zwangsverwaltung und forderte sie zur Zahlung der Miete an ihn auf. In der Folge darauf kontaktierte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten den Kläger und teilte mit, dass die Beklagte das Haus bewohne. Mit E-Mail vom 4. Februar 2014 (Anlagenkonvolut K 3) setzte der Kläger der Beklagten zunächst eine Frist zur geräumten Herausgabe der Wohnungseigentumseinheit bis zum 28. Februar 2014 und forderte sie zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung auf. Mit E-Mail des Klägers vom 27. Februar 2014 (Anlage K 4) setzte der Kläger der Beklagten eine Nachfrist zur geräumten Herausgabe der Wohnungseigentumseinheit bis zum 17. März 2014. Mit E-Mail des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 17. März 2014 (Anlage K 5) bot die Beklagte die Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 600,00 EUR monatlich an abzüglich von durch sie geleistete Zahlungen an Versorgungsunternehmen in Höhe von monatlich 388,00 EUR. Mit E-Mail vom 27. März 2014 (Anlage K 6) bot der Kläger der Beklagten an, gegen eine Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 2.000,00 EUR, Erstattung der für Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung verauslagten Beträge sowie die Zusage, dass sämtliche Betriebs- und Heizkosten ab Dezember 2013 sowie für die Zukunft von der Beklagten getragen werden, von der Durchsetzung des bestehenden Räumungsanspruchs abzusehen. Der Kläger setzte der Beklagten eine Frist zur Zustimmung zu dieser Vereinbarung bis zum 17. April 2014. Eine entsprechende Zustimmung durch die Beklagte erfolgte nicht. Der Kläger beantragt, 1. die Beklagte zu verurteilen, die Wohnungseigentumseinheit, ein Reihenhaus, belegen im T. K. ..., ... H., an ihn herauszugeben, 2. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 22.957,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf jeweils 2.087,00 EUR seit dem 5. Dezember 2013, 4. Januar 2014, 6. Februar 2014, 6. März 2014, 4. April 2014, 6. Mai 2014, 5. Juni 2014, 4. Juli 2014, 6. August 2014, 4. September 2014 und 7. Oktober 2014 zu zahlen, 3. die Beklagte zu verurteilen, für die Zeit ab November 2014 an den Kläger jeweils zum 3. Werktag des jeweiligen Monats bis zur Herausgabe der im Klagantrag zu 1) bezeichneten Wohnung monatlich 2.087,00 EUR zu zahlen, 4. festzustellen, dass die Beklagte bis zur Herausgabe verpflichtet ist, ihn von sämtlichen anrechenbaren Betriebskosten i.S.d. § 1 BetrKV sowie von den Heizkosten freizustellen, die für die unter Ziffer 1. näher bezeichnete Wohnungseigentumseinheit anfallen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte behauptet, zwischen ihr bzw. zwischen ihrem ehemaligen Ehemann, dem Zeugen A1 und dem Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit, dem Zeugen A. bestehe ein Mietverhältnis. Die Zuständigkeit des Landgerichts sei demnach nicht begründet. Ihr ehemaliger Ehemann habe seit Januar 1996 als Berater in einem Arbeitsverhältnis für die Gesellschaft des Zeugen A., T. Handelsgesellschaft mbH, gearbeitet. In den ersten Monaten der Zusammenarbeit hätten sich die beiden Herren regelmäßig nahezu jeden Abend in den Privaträumen des Herrn A. getroffen. Es sei jeden Abend bis 24.00 Uhr, manchmal bis zwei Uhr morgens gearbeitet worden. Die gewöhnliche Arbeitszeit erkläre sich aus dem Umstand, dass insbesondere Geldgeschäfte mit Nordamerika wegen der Zeitverschiebung um diese Uhrzeit hätten erledigt werden müssen. Nachdem die Geschäfte sich bereits im Januar 1996 gut entwickelt hätten, seien die Zeugen A1 und A. übereingekommen, dass Herr A1 für seine Beratertätigkeit am Ende jedes Jahres mit 10% des Nettogewinns seiner Firma T. entlohnt werden sollte. In dem Zeitraum bis August 1998 habe der Zeuge A1 rund 1,448 Mio. DM Provision erhalten. Der tatsächliche Umsatz habe jedoch weit höher gelegen. Die realen Provisionsansprüche des Zeugen A1 hätten sich auf rund 4 Mio. DM belaufen. Aus den seinerzeitigen Provisionsabrechnungen, welche von dem Zeugen A. seinerzeit gegengezeichnet worden seien, ergebe sich, dass sämtliche Kosten für den seinerzeitigen Erwerb des hier streitgegenständlichen Grundstücks in Höhe von etwa 594.284,04 DM in voller Höhe von den dem Zeugen A1 zustehenden Provisionszahlungen abgezogen worden seien. Wirtschaftlich habe der Zeuge A1 insofern die Anschaffungskosten für das Grundstück alleine getragen. Im Gegenzug habe er auf Lebenszeit unentgeltlich in dem Haus leben dürfen, wobei die Unentgeltlichkeit nur vor dem Hintergrund zu verstehen sei, dass sämtliche Gegenleistungen bereits im Vorwege erbracht worden seien. Hieraus leite sich auch das lebenslange Wohnrecht für die Beklagte ab, die seinerzeit mit dem Zeugen A1 zusammengewohnt habe. Die Beklagte trägt darüber hinaus vor, dass das Bestehen eines Mietverhältnisses sich bereits daraus ergebe, dass die Beklagte und ihr seinerzeitiger Ehemann, der Zeuge A1, seit 1998 sämtliche Neben- und Reparaturkosten für das Haus in Entsprechung zu der Vereinbarung mit Herrn A. selbst bezahlten. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A1 und E.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 27. Mai 2015 Bezug genommen. Hinsichtlich des weiteren Vortrags wird auf die eingereichten Schriftsätze und Anlagen der Parteien Bezug genommen.