318 S 74/15

Nichtigkeit von Untergemeinschafts‑Beschlüssen über Aufteilung einheitlich abgerechneter Gutachterkosten • Beschlüsse von Untergemeinschafts‑Eigentümerversammlungen über Aufteilungen von Kosten, die der Gesamtwohnungseigentümergemeinschaft angefallen sind, sind nur wirksam, wenn die Aufteilung dem in der Teilungserklärung bestimmten oder von der Gesamteigentümerversammlung beschlossenen Verteilungsschlüssel entspricht. • Fehlen für eine klare Zuordnung getrennter Abrechnungen oder Konten und ist die Kostenposition für die Gesamtgemeinschaft einheitlich abgerechnet worden, obliegt die Entscheidung über die Voraufteilung der Gesamtkosten der Eigentümerversammlung aller Wohnungseigentümer. • Nichtigkeitsgründe müssen nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geltend gemacht werden; unstreitige neue Tatsachen können im Berufungsverfahren berücksichtigt werden. Die Parteien sind Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Teilungserklärung zwei Untergemeinschaften (A: Wohnungen, B: Tiefgarage) mit getrennter Verwaltung vorsieht. 2011 beauftragte die Gesamtgemeinschaft einen Gutachter, der einheitlich gegenüber der Gesamtgemeinschaft abrechnete; die Gesamtrechnung belief sich auf €16.379,95. In den Jahresabrechnungen 2011 der Untergemeinschaften wurden intern Beträge von €15.314,84 (A) und €1.065,11 (B) ausgewiesen und von den jeweiligen Untergemeinschaftsversammlungen genehmigt. Die Klägerinnen rügen, die Untergemeinschaftsversammlungen hätten nicht die Kompetenz, über die Aufteilung dieser Gesamt‑Gutachterkosten zu beschließen, und beantragen die Nichtigerklärung der Beschlüsse hinsichtlich der Position "Gutachterkosten". Das Amtsgericht wies die Klage ab; im Berufungsverfahren wurde gerügt, die Aufteilung entspreche nicht der Teilungserklärung und sei bloße Buchung der Verwaltung ohne wirkliche Zahlung aus getrennten Kassen. • Untergemeinschaften können nach Gemeinschaftsordnung eigene Jahresabrechnungen beschließen; sie sind jedoch nicht befugt, über Kostenpositionen zu entscheiden, die die Gesamtwohnungseigentümergemeinschaft betreffen, sofern dadurch der in der Teilungserklärung oder von der Gesamteigentümerversammlung festgelegte Verteilungsschlüssel geändert wird (BGH‑Rechtsprechung angewandt). • Hier sind die Gutachterkosten einheitlich der Gesamtgemeinschaft in Rechnung gestellt und bezahlt worden; eine getrennte stunden‑ oder objektbezogene Abrechnung fehlt, und es bestehen keine getrennten Verwaltungskonten als rechtlicher Vermögensträger der Untergemeinschaften. Die interne buchhalterische Aufteilung der Verwaltung kann die materielle Zuständigkeit der Gesamteigentümerversammlung nicht ersetzen. • Da die Voraufteilung der Gesamtkosten auf die Untergemeinschaften nicht ohne weiteren Aufwand möglich ist und die Wirksamkeit bzw. Auslegung der Teilungserklärung streitig ist, kann nur die Gesamteigentümerversammlung über die Verteilung entscheiden; den Untergemeinschaftsversammlungen fehlt daher die erforderliche Beschlusskompetenz in Bezug auf die streitige Kostenposition. • Nichtigkeitsgründe müssen nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgebracht werden; unstreitige Neuerungen im Berufungsverfahren sind zu berücksichtigen, sodass der erstmals vorgetragene Umstand, dass keine Gesamtabrechnung beschlossen sei, verwertet werden durfte. • Die Nichtigkeit bezieht sich nur auf die konkrete streitige Kostenposition "Gutachterkosten"; die übrigen Positionen der Jahres‑ und Einzelabrechnungen bleiben in der Regel unberührt. Die Berufung der Klägerinnen hatte Erfolg. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen der Untergemeinschaft A (Wohnungen) und der Untergemeinschaft B (Tiefgarage) vom 23.08.2012 über die Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und der Einzelabrechnungen 2011 sind hinsichtlich der dort ausgewiesenen Gutachterkosten in Höhe von €15.314,84 (Untergemeinschaft A) bzw. €1.065,11 (Untergemeinschaft B) nichtig. Begründet wird dies damit, dass es sich um eine für die Gesamtgemeinschaft entstandene, einheitlich abgerechnete Kostenposition handelt, deren Voraufteilung auf die Untergemeinschaften nicht durch die Untergemeinschaftsversammlungen erfolgen durfte; hierfür ist die Eigentümerversammlung aller Wohnungseigentümer zuständig. Die Nichtigkeit betrifft nur die genannte Kostenposition, die übrigen Posten der Abrechnungen bleiben unberührt. Die Klägerinnen tragen 67 % und die Beklagten 33 % der Kosten der ersten Instanz; die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.