321 O 148/18

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der zu ihren Gunsten in Abteilung II Nr. 4 im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts H.- B. von F., Band... Blatt... eingetragenen Auflassungsvormerkung - betreffend den 2710/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück, Flurstück..., ... der Gemarkung F., Hof- und Gebäudeflächen, N. R. ... mit einer Fläche von 5.512 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im Erdgeschoss sowie dem Kellerraum Nr. 1 des Hauses N. R. ... – zu bewilligen und auf die Rechte aus der Eintragungsbewilligung für die genannte Auflassungsvormerkung zu verzichten. 2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger 686,04 vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 30.11.2018 zu zahlen. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 6% und die Beklagte 94% zu tragen. 5. Das Urteil ist wegen der Kosten und des Anspruchs zu Ziffer 2. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 47.747,93 € festgesetzt. I. Der Klagantrag zu Ziffer 1. des Klägers war in Gemäßheit des § 308 ZPO entsprechend dem Urteilstenor auszulegen, wobei sich aus der Klagbegründung sowie den nachfolgenden Schriftsätzen mit hinreichender Deutlichkeit das Klagbegehren ergibt. II. Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. 1. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der zugunsten der Beklagten eingetragenen Auflassungsvormerkung gemäß § 894 BGB. Nach dieser Vorschrift kann derjenige, dessen Recht durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird, wenn der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück oder einer Verfügungsbeschränkung (§ 892 Abs. 1 BGB) mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang steht (BGH, Urteil vom 7. März 2002 - IX ZR 457/99, BGHZ 150, 138, 141 f). a. Der Kläger ist durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung in seinem Miteigentum an dem oben bezeichneten Grundstück und dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Kellerraum beeinträchtigt. Der Kläger ist Alleinerbe der Erblasserin, was der Kläger ausreichend durch Vorlage des Erbscheins belegt hat. Das Eigentum ist im Wege der Universalsukzession nach § 1922 BGB auf ihn übergegangen. b. Der Kläger ist auch als Alleinerbe entgegen der Auffassung der Beklagten aktivlegitimiert. Die von der Erbfolge ausgeschlossene Abkömmlinge der Erblasserin sind nicht Erben und stellen mithin keine Erbengemeinschaft mit dem Alleinerben dar; sondern sie besitzen Pflichtteilsansprüche gegen den Erben (MüKoBGB/Lange, 7. Aufl. 2017, BGB § 2303 Rn. 16). c. Das Grundbuch ist unrichtig, denn die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Beklagten ist zu Unrecht erfolgt. Die Auflassungsvormerkung setzt als akzessorisches Sicherungsmittel sui generis das Bestehen eines wenigstens künftigen schuldrechtlichen Anspruchs auf Eigentumsübertragung voraus (MüKoBGB/Kohler, 7. Aufl. 2017, BGB § 883 Rn. 5ff.). Besteht der Anspruch nicht, so ist auch die Vormerkung wirkungslos (BGH, Urteil vom 15. Mai 1970 - V ZR 20/68, BGHZ 54, 56, 63; vom 7. März 2002, aaO). Die Beklagte hat jedoch keinen Anspruch gegen den Kläger auf Übertragung des Wohneigentums. Ein solcher Anspruch kann allein aufgrund des zwischen der Erblasserin und der Beklagten geschlossenen notariellen Kaufvertrags vom 14.12.2017 bestehen. Dieser Kaufvertrag ist jedoch bereits unter Zugrundelegung des eigenen Tatsachenvortrags der Beklagten als Scheingeschäft gem. § 117 BGB nichtig, denn die Abgabe der Willenserklärungen vor dem Notar erfolgte nur zum Schein. Es kann insofern offen bleiben, ob die Generalvollmacht wirksam von der Erblasserin erteilt worden ist. Ebenfalls kann offen bleiben, ob der vereinbarte Kaufpreis von € 85.000,- für die Eigentumswohnung in dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Erhaltungszustand dermaßen erheblich unter dem Verkehrswert lag, dass der Vertrag als sittenwidrig nichtig war bzw. die Beklagte zusammen mit dem Generalbevollmächtigten kollusiv zu Lasten der Erblasserin gehandelt hat. Jedenfalls ist der notariell beurkundete Vertrag unter Berücksichtigung des von der Beklagten zur Erläuterung der - von dem Kläger als sittenwidrig angenommenen- Kaufpreishöhe ausgeführten Vortrags gem. § 117 BGB als Scheingeschäft nichtig, denn es liegt nach Überzeugung des Gerichts eine sog. verschleierte Schenkung vor (zum Begriff der verschleierten Schenkung: Münchener Kommentar, BGB, 7. Auflage zu § 516 Rd. 20f.). Ein Vertrag ist dann nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig, wenn das Vereinbarte nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien keine Geltung haben soll (Senat, NJW-RR 2002, 1527 = DNotZ 2003, 123 [124] m. w. Nachw.). Vor dem Notar erklärten der Herr D. als Vertreter der Erblasserin und die Beklagte, ausweislich des § 5 des Vertrages, man verkaufe die Eigentumswohnung zu einem Verkaufspreis vom EUR 85.000. Weitere Erklärungen betreffend die Bestimmung der Kaufpreishöhe enthält der Kaufvertrag nicht. Die Vertragsurkunde selbst ist auch mit dem Wort „Kaufvertrag“ überschrieben. Aus ihr ergibt sich einerseits die Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung, andererseits die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an der Wohnung. Entgegen den notariell beurkundeten Absprachen der Kaufvertragsparteien haben die Vertragsparteien sich jedoch bereits nach dem Vortrag der Beklagten in der Klagerwiderung auf den Abschluss eines gemischten Kauf- Schenkungsvertrages geeinigt. Dass der Übertragung des Eigentums an der vertragsgegenständlichen Wohnung bei zutreffender Würdigung des Vortrags der Beklagten zur Höhe des dann vereinbarten Kaufpreises teilweise auch eine Schenkung zugrunde liegen sollte, ergibt sich nicht aus der notariellen Urkunde, sondern erst aus den außerhalb der Urkunde getroffenen Absprachen §§ 133, 157 BGB. Eine Schenkung setzt eine Einigung der Beteiligten über die Unentgeltlichkeit der Zuwendung voraus, eine gemischte Schenkung also eine Einigung über die teilweise Unentgeltlichkeit (BGHZ 82, 274 (281, 282) = NJW 1982, 43). Kennen die Parteien das objektive Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung oder gehen jedenfalls von einem solchen aus und sind sie sich einig, dass der (subjektiv vorgestellte) Mehrwert der einen Leistung gegenüber der Gegenleistung unentgeltlich zugewendet werden soll, so hat die Einigung zumindest auch Schenkungscharakter, so dass im Falle einer real unteilbaren Leistung eine sog. gemischte Schenkung vorliegt (vgl. Münchener Kommentar, a.a.O. Rd. 34). Dabei kommt es nicht darauf an, ob und ggf. inwieweit zwischen Leistung und Gegenleistung ein objektives Missverhältnis besteht, wobei die diesbezügliche Darstellung der Beklagten im Laufe des Rechtsstreits auch nicht einheitlich erfolgt. So nennt sie in der Klagerwiderung (Seite 11, 2. Absatz) den notariell beurkundeten Kaufpreis „zugegebenermaßen günstig“, in nachfolgenden Schriftsätzen demgegenüber „noch angemessen und ortsüblich“. Bei der Frage, ob eine gemischte Schenkung vorliegt, gilt das Prinzip der subjektiven Äquivalenz. Insoweit war ein Sachverständigengutachten über den objektiven Wert der Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht einzuholen. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten in der Klagerwiderung ist davon auszugehen, dass beide Vertragsparteien von einer teilweisen Unentgeltlichkeit der Eigentumsübertragung auf die Beklagten ausgegangen sind. So trägt die Beklagte schriftsätzlich vor (Schriftsatz vom 05.09.2018, Seite 10, letzter Absatz), ihr sei „auf Basis eines insoweit angenommenen Kaufpreises von € 115.000,- nochmals für ihre umfangreichen Hilfstätigkeiten, die über reine Freundschaftsdienste mehr als hinausgingen, gedanklich € 30.000,00 gutgeschrieben“ und sie könne daher die Wohnung zu einem Kaufpreis von € 85.000,- von der Erblasserin erwerben. Der Generalbevollmächtigte D. sei bei diesen Gesprächen zugegen gewesen und könne diese gemeinsamen Absprachen zwischen Frau C. U. und der Beklagten bestätigen. „Allein so (sei) es letztlich zu dem beurkundeten Kaufpreis von € 85.000,- gekommen“. Dabei kommt es entgegen der Auffassung der Beklagten nicht darauf an, dass sie angeblich bereits von Anfang an im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen deutlich gemacht habe, dass sie allenfalls € 85.000,- zahlen könne und wolle. Maßgeblich ist, dass die Verkäuferseite von ihrer Kaufpreisvorstellung von € 115.000,-abgerückt und beide Vertragsparteien aufgrund gemeinsamer Absprachen (vgl. Schriftsatz 05.09.2018, Seite 11, 1. Absatz), nämlich dem gedanklichen Abzug von € 30.000,- für umfangreiche Hilfstätigkeiten „letztlich zu dem beurkundeten Kaufpreis von € 85.000,00 gekommen“ sind. Soweit die Beklagte einwendet, es habe sich dabei lediglich um die Offenlegung der zwischen den Vertragsparteien erfolgten und generell üblichen Preisfindung gehandelt, man habe dem Gericht insofern darzulegen versucht, wie man auf den Kaufpreis gelangt sei, führt dies nicht zu einer abweichenden Sichtweise. Denn anders als bei sonst üblichen Preisverhandlungen, bei denen sich die Vertragsparteien in der Regel vorher nicht kennen und bei denen es darum geht, eine nach den subjektiven Vorstellungen beider Vertragsparteien gleichwertige Gegenleistung für den Kaufgegenstand zu finden, kannten sich die Vertragsparteien über einen langen Zeitraum und ein „Kaufpreisnachlass“ sollte gerade für diese Freundschaft und aus Dankbarkeit für die Erledigung von Angelegenheiten der Erblasserin durch die Beklagte erfolgen. Ausweislich des ausdrücklichen Beklagtenvortrags lag dem zusätzlichen Kaufpreisnachlass auch keine Gegenleistung im Sinne eines einklagbaren Anspruchs zugrunde. Vielmehr erfolgte dieser Abzug aus freundschaftlicher Verbundenheit der Erblasserin gegenüber der Beklagten für die von ihr erbrachten Tätigkeiten. Da der notariell beurkundete Kaufvertrag als Scheingeschäft nichtig ist, § 117 BGB, der hiervon abweichende, tatsächlich vereinbarte Vertrag aber nicht beurkundet wurde, ist auch dieser nichtig, und zwar wegen Formmangels. Auch eine Heilung durch Eintragung ist nicht eingetreten. Die Eintragung lediglich einer Vormerkung ist nicht ausreichend. Selbst wenn man dies anders sehen wollte, wäre zumindest ein – eventueller – Anspruch der Beklagten auf Eigentumsübertragung aus dem Kaufvertrag aufgrund des erklärten Rücktritts vom Kaufvertrag erloschen. Nach den Regelungen in § 6 des Kaufvertrages war der Kaufpreis in voller Höhe (ein Abzug wegen vorrangig abzulösender Grundbuchbelastungen gab es vorliegend nicht) an die Erblasserin auf ein noch mitzuteilendes Konto zu überweisen. Damit haben die Parteien gerade eine konkrete Art der Erfüllung, nämlich die Überweisung auf ein Konto der Erblasserin, vertraglich vereinbart, die die Beklagte aber mit der von ihr behaupteten Aufrechnung mit angeblichen Gegenansprüchen eindeutig nicht eingehalten hat. Auch hier finden die behaupteten mündlichen Absprachen zur Erfüllung des Kaufpreises in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag an keiner Stelle eine Stütze. Auf die Rechtmäßigkeit der zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt erklärten Aufrechnung kommt es daher nicht an. Nur am Rande sei deshalb hier erwähnt, dass nicht ersichtlich ist, aus welchem Grund die Erblasserin bzw. das Erbe für etwaige Steuerberaterhonorare betreffend eine Schenkungssteuer oder aber Rechtsanwaltshonorar betreffend „Beratung Erbe“ haften soll. Der – vollständige – Kaufpreis sollte nach den vertraglichen Regelungen binnen zwei Wochen nach Zugang einer Fälligkeitsbestätigung des Notars auf ein von dem Veräußerer noch zu benennendes Konto gezahlt werden. Einer Mahnung bedurfte es gem. § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB daher nicht, um Verzug zu begründen. Spätestens mit Erhalt des anwaltlichen Schreibens der Klägervertreterin vom 02.03.2018 (Anlage K 20) war der Beklagten auch bekannt, dass Zahlungen auf deren Anderkonto zu leisten waren. Einer nochmaligen Fristsetzung bedurfte es jedenfalls für den mit Schreiben vom 02.05.2018 nochmals erklärten Rücktritt vom Kaufvertrag im Hinblick auf die unzulässige Aufrechnung mit behaupteten Gegenansprüchen nicht. 2. Dem Kläger steht gegen die Beklagte weiter ein Anspruch auf Erklärung eines Verzichts hinsichtlich der Rechte aus der Eintragungsbewilligung zu. Nachdem, wie oben dargelegt, die Beklagte verpflichtet ist, der Löschung der Auflassungsvormerkung zuzustimmen, hat sie als Folgeanspruch darüber hinaus auf die Rechte aus der Eintragungsbewilligung zu verzichten. 3. Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Rückabwicklung der anderen zum Erbe der Erblasserin gehörenden Kaufverträge iHv. € 2.747,93 besteht nicht. Die Kosten lassen sich als Schadensersatz einordnen. Eine vertragliche Verpflichtung der Beklagten auf Schadenersatz besteht nicht. Auch eine deliktische Haftung ist nicht ersichtlich. Nachdem ein Anspruch in der Hauptsache nicht besteht, besteht auch kein Anspruch auf die geltend gemachten Nebenforderungen. 4. Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten iHv. EUR 686,04 folgt aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Der Wert des Antrags auf Zustimmung zur Löschung einer Auflassungsvormerkung ist auf ein Viertel des Verkehrswertes des Grundstücks zu bemessen, den das Gericht für die Streitwertbemessung mit den von der Beklagten im Rahmen des Angebots auf der Plattform immobilienscout24. de mit 150.000,- schätzt. Für den Antrag auf Verzicht auf die Rechte aus einer Eintragungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung ist ein Zwanzigstel des Verkehrswertes anzusetzen (BGH Beschl. v. 2.2.2017 – V ZR 49/15, BeckRS 2017, 102002). Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den § 709 ZPO. Derzeit vollstreckbar ist lediglich der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten sowie der Kostenausspruch; die Hauptsache ist erst mit Rechtskraft des Urteils vollstreckbar (§ 894 ZPO). Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung. Der Kläger ist Alleinerbe seiner am 24.12.2017 verstorbenen Großmutter Frau C. U. (im Folgenden: Erblasserin). Die Erblasserin war Eigentümerin einer knapp 60m² großen, vermieteten Eigentumswohnung. Im Sommer 2017 bot Herr D., ihr damaliger Lebensgefährte, die Eigentumswohnung dem Mieter zu einem Preis von EUR 188.400 zum Kauf an, der das Angebot indes nicht annahm. Unter Verwendung einer Generalvollmacht der Erblasserin vom 15.03.2007, dessen Authentizität zwischen den Parteien streitig ist, veräußerte der Herr D. im Namen der Erblasserin mit notariellem Kaufvertrag vom 14.12.2017 (Anlage K 4) die Eigentumswohnung an die Beklagte zu einem Kaufpreis von EUR 85.000,00. Die Beklagte ist jahrzehntelange Freundin der Erblasserin und beruflich als Immobilienmaklerin tätig. Zuvor, nämlich am 24.04.2017, ließ die Erblasserin ihre Unterschrift auf der privatschriftlichen Generalvollmacht notariell beglaubigen. Ob die Erblasserin zu diesem Zeitpunkt noch geschäftsfähig war, ist ebenfalls zwischen den Parteien streitig. Zur Zahlung des Kaufpreises enthält der Kaufvertrag in § 6 folgende Regelung: „Kaufpreisfälligkeit Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig zwei Wochen nach Zugang einer Bestätigung des Notars beim Erwerber, dass folgende Voraussetzungen vorliegen […] Bei Fälligkeit hat der Erwerber in Anrechnung auf den Kaufpreis die nicht übernommenen Grundbuchbelastungen in der von den Gläubigern angeforderten Höhe abzulösen und den Restbetrag an den Veräußerer auf ein Konto zu überweisen, das der Veräußerer dem Erwerber noch rechtzeitig mitteilen wird.“ Die Erblasserin verstarb am 24.12.2017. Eine zugunsten der Beklagten lautende und in § 3 des Kaufvertrages bewilligte und beantragte Auflassungsvormerkung wurde ins Grundbuch eingetragen. Herr D. erhielt mit auf dem auf den 26.02.2018 datierten Schreiben des Notars nachrichtlich Mitteilung über die Fälligkeit des Kaufpreises (Anlage K 5). Dieses Schreiben ging auch an die Beklagte. Persönlich unterrichtete der Herr D. die Beklagte spätestens bis zum 08.03.2018. Der Kläger widerrief mit anwaltlichem Schreiben vom 01.03.2018 die Generalvollmacht des Herrn D.. Ein Erbschein, der den Kläger als alleinigen Erben der Erblasserin ausweist, wurde ihm vom Amtsgericht H.- B. am 07.03.2018 erteilt (Anlage K 12) Der Kläger erklärte mit anwaltlichem Schreiben vom 25.04.2018 (Anlage K 7) gegenüber der Beklagten den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen Zahlungsverzugs. Dieses Schreiben wurde der Beklagten am 27.04.2018 zugestellt. Die Beklagte zahlte daraufhin auf den Kaufpreis Kaufpreis in drei Teilzahlungen zu EUR 14.000,00 und EUR 14.460,77, eingegangen am 27.04.2018, und zu EUR 8.599,70, eingegangen am 30.04.2018, auf das Anderkonto der Klägervertreterin. Der Kläger wies mit anwaltlichem Schreiben vom 02.05.2018 (Anlage K 8) die Zahlungen gegenüber der Beklagten zurück und die Klägervertreterin zahlte eine Summe von EUR 30.060,47 an die Beklagte zurück. Diese überwies das Geld noch weitere zwei Mal auf das Konto der Klägervertreterin, weshalb letztere die Geldsumme schlussendlich bei dem Amtsgericht H. hinterlegte. Am 03.05.2018 bestätigte Herr D. gegenüber dem Notar schriftlich eine Kaufpreiszahlung iHv. EUR 47.939,53 (Anlage K 9). Das Bestätigungsformular datiert sowohl auf 28.02 als auch auf den 03.05.2018 (Anlage K 9). Der Kläger behauptet, seine Großmutter sei bei der Unterschriftenbeglaubigung vor dem Notar Dr. B. bereits geschäftsunfähig gewesen, so dass der Kaufvertrag nicht wirksam abgeschlossen worden sei. Außerdem sei der Vertrag sittenwidrig. Der Kaufpreis läge weit unterhalb des objektiven Wertes der Eigentumswohnung. Zudem läge ein kollusives Verhalten des Generalbevollmächtigten und der Beklagten vor. Es handele sich auch um ein Scheingeschäft, so dass der Kaufvertrag bereits nach § 117 BGB nichtig sei. Er bestreitet, dass seine Großmutter die Generalvollmacht unterzeichnet hat. Der Kläger verlangt neben der Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung weiter Schadensersatz für die Rückabwicklung weiterer durch die Beklagte gemakelter Grundstücksverträge und Ersatz von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Der Kläger beantragt zuletzt, die Beklagte zu verurteilen, 1. die nachstehende Erklärung in der Form des § 29 Abs. 1 GBO gegenüber dem Amtsgericht H.- B. abzugeben: Die Löschung der für B. A. zulasten des Grundstücks Flurstück... der Gemarkung F., eingetragen im Grundbuch des Amtsgericht H.- B. für F., Band 1., Blatt... eingetragenen Auflassungsvormerkung wird zugestimmt, 2. auf die Rechte aus der Eintragungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung zu verzichten. 3. an den Kläger € 2.747,93 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 30.11.2018 zu zahlen, 4. an den Kläger € 686,04 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 30.11.2018 zu zahlen. hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, der Freigabe des bei dem Amtsgericht H. hinterlegten Betrages von EUR 37.060,47 an den Kläger zuzustimmen, an den Kläger EUR 47.939,53 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte beantragt Klagabweisung. Sie erkennt den Hilfsantrag, der Freigabe des bei dem Amtsgericht H. hinterlegten Betrages von EUR 37.060,47 an den Kläger zuzustimmen, an. Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Erblasserin bei Abschluss des Kaufvertrages wirksam von dem Generalbevollmächtigten D. vertreten worden sei. Sie sei hinsichtlich des Kaufpreises nicht im Zahlungsverzug gewesen, denn der Herr D. habe ihr das Konto, auf das die Zahlung erfolgen sollte, nicht mitgeteilt. Außerdem habe es mit ihm eine Vereinbarung über einen Zahlungsaufschub gegeben. Erst in dem Schreiben der Klägervertreterin vom 25.04.2018 habe sie schließlich erfahren, wohin und wie sie den Kaufpreis zahlen solle. Die Beklagte ist der Ansicht, mangels Fälligkeit könne sie mit der Kaufpreiszahlung gar nicht in Verzug geraten sein. Der Vertrag sei weder wegen eines Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig noch habe sie zusammen mit dem Generalbevollmächtigten D. kollusiv zulasten der Erblasserin gehandelt. Der entgegen der Empfehlung der Beklagten von dem Generalbevollmächtigten dem Mieter angebotene Kaufpreis von € 188,461,- sei maßlos überhöht gewesen. Nach der Ablehnung durch den Mieter habe sich die Beklagte des Verkaufs der Wohnung angenommen und diese erfolglos für 2 Monate auf Immobilienscout 24.de zu einem (immer noch überhöhten) Kaufpreis von € 150.000,- angeboten. Bereits im Jahre 2013 habe die Erblasserin der Beklagten die Wohnung für einen Kaufpreis von € 115.000,- angeboten, was sie, die Beklagte, aber damals abgelehnt habe, da ihr der Kaufpreis als überhöht vorgekommen sei. Nachdem ein freier Verkauf nicht erfolgreich gewesen sei, habe die Erblasserin ihr, der Beklagten, die Wohnung unter Bezugnahme auf das Angebot aus dem Jahr 2013 erneut angeboten. Die Beklagte habe ihre Annahme erneuert, dass sie bereits einen Kaufpreis von € 115.000,- eigentlich als überhöht betrachte. Sie seien dann gemeinsam mit dem Generalbevollmächtigten D. übereingekommen, dass ihr, der Beklagten, auf Basis eines insoweit angenommenen Kaufpreises von € 115.000,- nochmals für ihre umfangreichen Hilfstätigkeiten, die über reine Freundschaftsdienste mehr als hinausgegangen seien, gedanklich € 30.000,- gutgeschrieben würden, und sie daher die Wohnung zu einem Kaufpreis von € 85.000,- von der Erblasserin erwerben könne. Hierbei handele es sich allerdings nicht um einen gemischten Kauf-Schenkvertrag, sondern um das Ergebnis freundschaftlicher Kaufvertragsverhandlungen. Die Beklagte habe der Erblasserin mitgeteilt, dass sie maximal € 85.000,- aufbringen könne und die Erblasserin habe diesen Preis akzeptiert, da ihr daran gelegen gewesen sei, dass die Beklagte die Wohnung erwirbt. Den Kaufpreis habe sie vollständig erfüllt, und zwar durch Aufrechnung mit Gegenansprüchen in Höhe von 47.939,57 sowie den Überweisungen des restlichen Kaufpreises. Weiterhin meint die Beklagte, dass selbst wenn man eine Alleinerbenstellung des Klägers annehme, er dennoch aufgrund bestehender Pflichtteilsansprüche seiner Geschwister nicht zur alleinigen Geltendmachung des Anspruchs berechtigt wäre. Ihr stünden zudem Gegenansprüche zu, mit denen sie gegen den Kaufpreiszahlungsanspruch aufrechne. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.