307 S 60/15

Leitsatz: 1. Wenn bauseitig verursachte Schimmelerscheinungen vorliegen, die der Architekt des Vermieters nicht als solche erkannt hat, und der Mieter einen Maler nicht zur Mängelbeseitigung in die Wohnung lässt, liegt mangels geplanter geeigneter Maßnahmen keine kausale Mängelbeseitigungsverweigerung des Mieters vor.(Rn.40) 2. Mängel, die eine Minderung von 15% rechtfertigen, bewirken nur ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. insgesamt 5 Monatsmieten.(Rn.41) 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu 2.) EUR 12.145,72 zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 03.09.2012 (mittlerer Zinstermin). Im Übrigen wird der Klagantrag zu 1. abgewiesen. 2. Der Klagantrag zu 2. wird abgewiesen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltene Wohnung im Hause A. E. ..., ... H., 2. OG links, bestehend aus 2 1/2 Zimmern, Küche, Flur, Duschbad/WC, einem halben Kellerraum nebst Balkon zu räumen und geräumt an den Kläger zu 2.) herauszugeben. II. Die Kostenentscheidung des erstinstanzlichen Urteils wird wie folgt abgeändert: Die Klägerin zu 1) trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Von den außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 2) tragen der Kläger zu 2) 1/5 und die Beklagte 4/5. Von den Gerichtskosten sowie den außergerichtlichen Kosten des Beklagten tragen die Klägerin zu 1) 10/25, der Kläger zu 2) 3/25 und der Beklagte 12/25. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger zu 2) 17 % und die Beklagte 83 %. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich der Räumung kann die vorläufige Vollstreckung abgewendet werden durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 10.000,00, wenn der Kläger zu 2) vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in selber Höhe leistet. Im Übrigen kann die Vollstreckung abgewendet werden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn der Kläger zu 2) vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in derselben Höhe leistet. IV. Eine weitergehende Räumungsfrist wird der Beklagten nicht gewährt. Beschluss Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf EUR 21.300,27. II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden, und hat in dem tenorierten Umfang Erfolg. Das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Beklagte hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für 2011/2012 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 108,95 EUR verurteilt worden ist (hierzu unter 1.) sowie hinsichtlich der nicht zuerkannten Mietminderung in Höhe von 15 % für den streitgegenständlichen Zeitraum April 2011 bis März 2014, das heißt in Höhe von EUR 3.959,12 (hierzu unter 2.). Ein weitergehender Erfolg bleibt der Berufung der Beklagten demgegenüber trotz des für sie positiv ausgefallenen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. K. versagt, denn auch unter Berücksichtigung eines angemessenen Zurückbehaltungsrechtes bestand zum Zeitpunkt der Kündigung mit Schreiben vom 11. März 2015 ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand, so dass das Mietverhältnis durch diese Kündigung beendet worden ist (hierzu unter 3.). Mit Beendigung des Mietverhältnisses entfallen auch alle sonstigen bis zu diesem Zeitpunkt etwaig bestehenden Zurückbehaltungsrechte (hierzu unter 4.). Einwendungen gegen die Betriebskostennachzahlung für den Abrechnungszeitraum 2012/2013 in Höhe von EUR 670,92 werden mit der Berufungsbegründung nicht erhoben. Im Einzelnen: 1. Entgegen der erstinstanzlichen Verurteilung hat der Kläger zu 2) gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Ausgleich eines Betriebskostensaldos in Höhe von 108,95 EUR aus der Betriebskostenabrechnung für 2011/2012. Diese Betriebskostenabrechnung wurde erst mit Schreiben vom 14. März 2014 (Anl. K 3, Bl. 13 d.A.) und mithin außerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB erteilt. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist die Klägerseite daher mit diesem Nachforderungsanspruch ausgeschlossen. 2. Ferner hat die Berufung der Beklagten Erfolg, soweit sie sich wendet gegen eine Verurteilung zur Zahlung von EUR 3.959,12. Entgegen der seitens des Amtsgerichts vertretenen Rechtsauffassung war die Beklagte berechtigt, die Miete für den streitgegenständlichen Zeitraum, das heißt die Monate April 2011 bis März 2014, um jeweils 15 % zu mindern wegen der Schimmel- und Feuchtigkeitserscheinungen in dem Arbeitszimmer. Das in dem Berufungsverfahren eingeholte Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. K. kommt frei von Widersprüchen und in einer für das Gericht überzeugenden Weise zu dem Ergebnis, dass die in dem Arbeitszimmer, insbesondere in der dortigen Abseite, auftretenden Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen bauseitige Ursachen haben und mithin der Vermieterseite zuzurechnen sind (vgl. hierzu insbesondere Bl. 348 und 350 f. d.A.). Ausgehend von einem Minderungsbetrag in Höhe von 15 % der vereinbarten Bruttomiete in Höhe von EUR 714,54, das heißt 107,18 EUR pro Monat für 36 Monaten, zuzüglich 15 % des verbleibenden Nebenkostensaldos aus 2012/2013 in Höhe von 670,92 EUR, mithin 100,64 EUR, ergibt dies insgesamt einen der Beklagtenseite zustehenden Minderungsbetrag in Höhe von EUR 3.959,12. Der Vortrag der Klägerseite, die Beklagte sei mit etwaigen Minderungsansprüchen ausgeschlossen, da sie eine angemessene Mängelbeseitigung vereitelt habe, hat sich in der in dem Berufungsverfahren durch Vernehmung der Zeugin J. durchgeführten Beweisaufnahme nicht bestätigt. Zwar hat die Zeugin J. ausgesagt, dass ein von der Hausverwaltung der Klägerseite beauftragter Maler mehrfach vergeblich versucht habe, Zugang zu den Mieträumlichkeiten zu erlangen und dies stets an der fehlenden Kooperation der Beklagten gescheitert sei. Auch wenn der Maler in die Wohnung gelassen worden wäre, hätte dies im vorliegenden Fall indessen nicht zu einer Beseitigung der Mängel geführt. Die Zeugin J. hat weiter ausgesagt, der seitens der Wohnungsverwaltung beauftragte Architekt K. sei davon ausgegangen, dass die Ursache für die Schimmelerscheinungen beseitigt werden könne durch die Anbringung von Silikatplatten in der Abseite, verbunden mit dem Einbau einer Lüftung in der Abseitentür. Demgegenüber hat der Sachverständige K. in seinem Gutachten vom 14. März 2017 tiefgreifendere Ursachen für die Schimmelerscheinungen erkannt, nämlich „lokale bzw. abschnittsweise Durchfeuchtungen infolge von Fugenmängeln der Verblendung“ (vgl. Seite 19 des Gutachtens, Bl. 343 d.A.). Da der vermieterseits beauftragte Architekt diese Ursache nicht erkannt hat, hätten hier, auch bei Kooperation der Beklagten, im konkreten Fall also auch keine geeigneten Maßnahmen ergriffen werden können. 3. Ohne Erfolg bleibt die Berufung der Beklagten, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Räumung wendet. Auch unter Zuerkennung einer 15 %igen Minderung, wie unter Ziffer 2. dieses Urteils im Einzelnen ausgeführt, bestand zum Zeitpunkt der Kündigung mit Schreiben vom 11. März 2015 (Anl. K 5, Bl. 113 d.A.) ein Zahlungsrückstand, der die Klägerseite gemäß § 543 Abs. 2 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte. Zum Zeitpunkt der Kündigung bestanden Mietrückstände der Beklagten von ca. 20.000,00 EUR. Abzüglich der Zuerkennung einer Minderung von monatlich 15 % sowie einem Zurückbehaltungsrecht von fünf Monatsmieten verbleibt immer noch ein Betrag, der den Betrag von zwei Monatsmieten deutlich übersteigt. Entgegen der beklagtenseits mit der Berufungsbegründung vertretenen Rechtsauffassung ist im vorliegenden Fall unter Zugrundelegung der von dem Bundesgerichtshof mit Versäumnisurteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14 aufgeführten Rechtsgrundsätze ein Zurückbehalt von mehr als fünf Monatsmieten nicht gerechtfertigt. Insbesondere bei Mängeln, die - wie vorliegend - die Gebrauchstauglichkeit nur in beschränktem Umfang mindern, ist das Leistungsverweigerungsrecht schonend auszuüben und unterliegt einer sowohl zeitlichen als auch betragsmäßigen Begrenzung (BGH, aaO, Rdnr. 65 und 68). 4. Mit Beendigung des Mietverhältnisses - vgl. hierzu unter 3. - entfallen auch alle etwaigen Zurückbehaltungsrechte der Beklagtenseite (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14, Rdnr. 61), so dass der verbleibende Restbetrag aus den zurückgehaltenen Mieten abzüglich des zuzusprechenden Minderungsbetrages von EUR 3.959,12, mithin EUR 11.575,44 zu zahlen ist. Gleiches gilt für den Anspruch der Klägerseite auf Ausgleich des Betriebskostensaldos in Höhe von EUR 670,92 aus der Betriebskostenabrechnung 2012/2013; Einwendungen gegen diesen erstinstanzlich zuerkannten Betriebskostensaldo werden mit der Berufungsbegründung nicht erhoben. Hieraus ergibt sich insgesamt ein Zahlungsanspruch des Klägers zu 2) gegen die Beklagte in der tenorierten Höhe von EUR 12.145,72. Eine weitergehende Räumungsfrist war der Beklagten nicht zu gewähren. Es sind im vorliegenden Fall keinerlei Gründe ersichtlich, die eine derartige Räumungsfrist rechtfertigen würden. Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren ergibt sich aus § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die teilweise Abänderung des erstinstanzlichen Urteils führt auch zu einer Abänderung der dortigen Kostenentscheidung unter Anwendung der Vorschriften der §§ 92, 100, 269 Abs. 3 ZPO. I. Die Beklagte wendet sich mit ihrer Berufung gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Zahlung von EUR 16.213,79 an den Kläger zu 2) sowie die geräumte Herausgabe der Wohnung, belegen A. E. ..., ... H., ebenfalls an den Kläger zu 2). Mit Mietvertrag vom 7. Februar 1985 mietete die Beklagte von Herrn H. S. eine Wohnung, bestehend aus 2 1/2 Zimmern, Küche, Flur, Duschbad, WC und Keller mit einer Wohnfläche von ca. 66 qm, belegen A. E. ... in ... H. an. Für die näheren Einzelheiten dieses Mietvertrages wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 6 ff. d.A.). Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt erwarb der Kläger zu 2) das Eigentum von dem ursprünglichen Vermieter an der streitgegenständlichen Mietwohnung und trat auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Zum streitgegenständlichen Zeitpunkt betrug die vereinbarte Nettokaltmiete EUR 590,54 zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von EUR 32,00 monatlich sowie Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von EUR 92,00 (vgl. hierzu auch anwaltliches Schreiben vom 7. Oktober 2010, Anl. B 1, Blatt 29 f der Akte). Mit anwaltlichem Schreiben vom 7. Oktober 2010 (Anl. B 1, Bl. 29 f. d.A.) machte die Beklagtenseite gegenüber den Klägern verschiedene Mängel der Mietsache geltend, unter anderem Feuchtigkeit im Wandbereich oberhalb des Fensters im Büro, welche bereits zu einer Schimmelbildung im linken Wandschrank geführt habe, und forderte die Vermieterseite bis 31. Oktober 2010 zur Mängelbeseitigung auf. Diese Beseitigungsaufforderung wiederholte die Beklagtenseite dann noch einmal mit anwaltlichem Schreiben vom 31. März 2011 (Anl. K 2, Bl. 12 d.A.). Beginnend mit April 2011 zahlte die Beklagte sodann jeweils EUR 428,72 pro Monat weniger auf die vertraglich vereinbarte Miete und begründete dies zum einen mit einer Mietminderung um 15 % sowie der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages. Für den hier streitgegenständlichen Zeitraum April 2011 bis März 2014 ergibt dies insgesamt einen Betrag in Höhe von EUR 15.433,92. Mit zwei Schreiben jeweils vom 14. März 2014 (Anl. K 3 und K 4, Bl. 13 ff. und Bl. 17 ff. d.A.) rechnete die Klägerseite gegenüber der Beklagten über die Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum 2011/2012 sowie 2012/2013 ab. Die erstgenannte Betriebskostenabrechnung endete mit einem Saldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von 108,95 EUR, die zweitgenannte Betriebskostenabrechnung mit einem Saldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von 670,92 EUR. Mit Schreiben vom 11. März 2015 (Anl. K 5, Bl. 113 d.A.) erklärten die anwaltlichen Vertreter der Klägerseite gegenüber der Beklagten die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses unter Bezugnahme auf einen bis einschließlich März 2015 aufgelaufenen Mietrückstand in Höhe von EUR 20.578,56 (entspricht monatlich EUR 428,72 für den Zeitraum April 2011 bis März 2015). Mit Schriftsatz vom 19. März 2015 (Bl. 111 d.A.) ist die Klage hinsichtlich der Klägerin zu 1) zurückgenommen worden und zugleich die Klage des Klägers zu 2) dahingehend erweitert worden, dass die Beklagte nicht nur auf Zahlung, sondern auch auf Räumung in Anspruch genommen werden soll. In dem erstinstanzlichen Verfahren hat die Klägerseite zuletzt beantragt, 1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger zu 2) EUR 16.213,79 zu zahlen nebst einer Verzinsung in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. ab dem 03.09.2012; 2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger zu 2) Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 899,40 nebst einer Verzinsung in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. ab Rechtshängigkeit der Klage zu bezahlen; 3. die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im Hause A. E. ... in H.- B., 2. OG links, bestehend aus 2 1/2 Zimmern, Küche, Flur, Duschbad, WC, einem halben Kellerraum nebst Balkon zu räumen und geräumt an den Kläger zu 2) herauszugeben. Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte trägt vor, die streitgegenständliche Wohnung weise Mängel, die eine Mietminderung in Höhe von 15% ergeben würden. Zudem stünde der Beklagten das Recht zu, bis zur Durchführung der Mängelbeseitigung monatlich einen Betrag in Höhe des dreifachen Minderungsbetrags zurückzubehalten. Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. E. J. V.. Für die Einzelheiten dieses Gutachtens vom 9. Februar 2015 wird ergänzend Bezug genommen auf Bl. 100 ff. d.A.. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Zurückweisung der Klage im Übrigen wie folgt verurteilt: 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger (zu 2)) 16.213,79 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 03.09.2012 (mittlerer Zinstermin) zu bezahlen. 2. Der Klagantrag zu 2. wird abgewiesen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltene Wohnung im Hause A. E. ..., ... H., 2. OG links, bestehend aus 2 1/2 Zimmern, Küche, Flur, Duschbad/WC, einem halben Kellerraum nebst Balkon zu räumen und geräumt an den Kläger (zu 2)) herauszugeben. Ferner hat das Amtsgericht der Beklagten eine Räumungsfrist bis 31. März 2016 eingeräumt unter der Bedingung, dass beginnend ab Juni 2015, spätestens bis zum 15. eines Monats im Voraus auf die Nutzungsentschädigung EUR 715,00 an den Kläger (zu 2)) gezahlt werden. Gegen dieses Urteil ist die Beklagte mit ihrer mit Schriftsatz vom 29. Juni 2015 eingelegten sowie mit Schriftsatz vom 26. August 2015 begründeten Berufung in Berufung gegangen. Zur Begründung ihrer Berufung trägt die Beklagte vor, das Amtsgericht sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die streitgegenständliche Wohnung in dem Zeitraum April 2011 bis März 2014 mängelfrei gewesen sei. Richtigerweise sei davon auszugehen, dass Mängel der Wohnung bestünden, die die Beklagte zu einer Minderung der Miete um 15 % berechtigt hätten. Auch die mit Schreiben vom 11. März 2015 (Anl. K 5, Bl. 113 d.A.) erklärte Kündigung sei nicht wirksam. Es habe zum Zeitpunkt der Kündigung kein Zahlungsrückstand der Beklagten bestanden. Aufgrund der Mietmängel hätte ihr ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der nicht gezahlten Miete zugestanden. Die Beklagte beantragt in dem Berufungsverfahren, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 27. Mai 2015 (Geschäftszeichen: 531 C 70/14) - der Beklagten zugestellt am 29.05.2015 - aufzuheben und die Klage abzuweisen. Die Klägerseite beantragt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. Die Klägerseite trägt vor, das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die streitgegenständliche Wohnung mängelfrei sei und habe aus diesem Grund sowohl dem Zahlungsanspruch als auch der Räumungsklage in rechtsfehlerfreier Weise stattgegeben. Das Berufungsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens, erstellt durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. P.-A. K.. Für die Einzelheiten dieses Gutachtens vom 14. März 2017 wird ergänzend Bezug genommen auf Bl. 325 ff. d.A. Ferner hat das Berufungsgericht Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin M. R. J.. Für das Ergebnis dieser Beweisaufnahme wird ergänzend Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 1. Juni 2018, Bl. 435 ff. d.A. Im Laufe des Berufungsverfahrens hat die Klägerseite die streitgegenständliche Mietwohnung auf Grundlage des für vorläufig vollstreckbar erklärten erstinstanzlichen Urteils räumen lassen. Für den weiteren Sach- und Streitstand wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst der dazugehörigen Anlagen.