VIII ZR 19/14

Enthaftungserklärung hebt Kündigungssperre; Zurückbehaltungsrecht bei Wohnraummiete begrenzt • Die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs.1 Satz2 InsO hebt die Massebefangenheit des Mietverhältnisses auf; ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter auch wegen vor Insolvenzantragstellung aufgelaufener Rückstände außerordentlich kündigen. • Das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (§ 320 BGB) ist bei Wohnraum Dauerleistung aufgrund von Treu und Glauben sowohl zeitlich als auch betragsmäßig zu beschränken; eine starre Vervielfachung der monatlichen Minderungsquote ist unzulässig. • Liegt eine Minderung nach § 536 BGB vor, so kann der Mieter darüber hinaus ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB geltend machen; dessen Umfang ist eine Einzelfallwürdigung unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit. • Bei Vorliegen eines erheblichen Mietrückstands (mehr als zwei Monatsmieten) ist der Vermieter nach § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 Buchst. b BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, selbst wenn der Mieter sich auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft, sofern dieses unverhältnismäßig ist. • Im Restschuldbefreiungsverfahren ist der Mieter grundsätzlich nicht schutzlos: er kann Rückstände aus pfändungsfreiem Vermögen ausgleichen oder öffentliche Stellen können Zahlungen leisten; dies rechtfertigt keinen weitergehenden Kündigungsschutz gegenüber dem Vermieter. Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung, die seit 1988 der Beklagte zu 2 mit seiner Ehefrau bewohnt. Ab März 2009 zahlte der Beklagte zu 2 teilweise oder gar nicht; die Klägerin sprach wiederholt wegen Mietrückständen die Kündigung aus. Der Beklagte war seit Mai 2010 im Verbraucherinsolvenzverfahren; die Treuhänderin gab am 1.7.2010 eine Enthaftungserklärung ab, das Verfahren wurde Januar 2012 aufgehoben. Die Beklagten rügen, die Miete sei wegen baubedingtem Schimmelbefall gemindert und der Beklagte habe ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, das Landgericht wies sie ab; die Revision der Klägerin führte zur Entscheidung des BGH. • Verfahrensrechtlich war in der Revisionsverhandlung ein Versäumnisurteil zu erlassen, inhaltlich prüfte der Senat jedoch die Sachlage. • Zur Wirkung der Enthaftungserklärung: Mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach §109 Abs.1 Satz2 InsO fällt das Mietverhältnis nicht mehr in die Insolvenzmasse; deshalb ist die Kündigungssperre des §112 Nr.1 InsO ab diesem Zeitpunkt nicht mehr anwendbar und der Vermieter kann sich bei einer Kündigung auf vor Insolvenzantragstellung entstandene Rückstände stützen. • Die gesetzgeberischen Zwecke von §109 und §112 InsO zielen auf Schutz der Masse und Vermeidung von Obdachlosigkeit, nicht auf einen dauerhaften erweiterten Kündigungsschutz zugunsten vertragsuntreuer Mieter; die Enthaftungserklärung löst die Massebefangenheit auf. • Zur Mietminderung und Zumessung des Zurückbehaltungsrechts: Das Berufungsgericht hat zu Recht eine Minderung um 20 % gemäß §536 BGB festgestellt; ein zusätzliches Leistungsverweigerungsrecht aus §320 BGB kann grundsätzlich bestehen, ist aber wegen der Besonderheiten des Dauerschuldverhältnisses Mietvertrag sowohl betrags- als auch zeitlich zu begrenzen. • Eine schematische Bemessung des Zurückbehaltungsrechts als dauerhaftes vierfaches der monatlichen Minderungsquote ist rechtsfehlerhaft, weil sie die Verhältnismäßigkeit und die Druckfunktion des Zurückbehaltungsrechts verkennt; das Leistungsverweigerungsrecht endet bei Zwecklosigkeit oder Beendigung des Mietverhältnisses. • Da der Beklagte im Streitzeitraum über die Minderung hinaus einen unverhältnismäßig hohen Betrag (6.540,77 €) einbehalten hatte, überstieg sein Verzug bei Kündigung vom 23.10.2012 die Grenze von zwei Monatsmieten, sodass die fristlose Kündigung nach §543 Abs.2 S.1 Nr.3 Buchst. b BGB berechtigt war. Der Senat hat das landgerichtliche Urteil aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt: Die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Räumungsurteil wird zurückgewiesen. Grundsätzlich kann der Vermieter nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters wegen vor Insolvenzantragstellung angefallener Mietrückstände kündigen. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters ist im Wohnraummietverhältnis nicht unbeschränkt; es unterliegt einer einzelfallbezogenen, an Treu und Glauben ausgerichteten zeitlichen und betragsmäßigen Beschränkung. Weil der Beklagte erhebliche Beträge unverhältnismäßig einbehalten hatte und sich daher mit einem Betrag in Verzug befand, der die gesetzlich relevante Grenze von zwei Monatsmieten deutlich überstieg, war die fristlose Kündigung gerechtfertigt und die Klägerin hat Anspruch auf Räumung und Herausgabe. Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren.