4 O 510/05

Einstweilige Räumung bei Gewerberaummietverhältnis und drohender wirtschaftlicher Aushöhlung • Zwischen Vermieterin und Hauptmieter bestand ein Gewerberaummietvertrag; entscheidend ist der wirkliche Vertragszweck nicht die nachträgliche tatsächliche Nutzung. • Bei Mischmietverhältnissen sind Flächenverteilung und Mietwerte sowie die vertragliche Zweckbestimmung für die Abgrenzung von Gewerbe- und Wohnraummiete maßgeblich. • Ist der Herausgabeanspruch durch bevorstehenden Abriss und vertragliche Verpflichtungen gegenüber einem Investor gefährdet, kann eine einstweilige Verfügung auf Räumung gerechtfertigt sein. • Der Vermieter kann gegen einen Gebrauchsüberlasser Herausgabe gemäß § 546 Abs. 2 BGB verlangen, wenn kein Mietvertrag zwischen Vermieterin und diesem zustande gekommen ist und Mahnungen erfolglos blieben. Die Antragstellerin hatte mit dem Bruder des Antragsgegners einen als "Mietvertrag für Gewerberäume" bezeichneten Vertrag über Räumlichkeiten einschließlich EG und zwei abgeschlossener Einheiten in 1. und 2. OG geschlossen. Die Kündigung gegenüber dem Hauptmieter erfolgte fristgerecht zum 30.04.2005; die Antragstellerin plante einen Abriss des Anwesens und war gegenüber einem Investor vertraglich dazu verpflichtet. Der Bruder räumte EG und 2. OG; der Antragsgegner bewohnte das 1. OG und verlangte für eine Räumung eine Zahlung von ca. 30.000 EUR. Die Antragstellerin war hierzu nicht bereit und verfolgte Herausgabe der Räume im einstweiligen Verfügungsverfahren. Der Antragsgegner behauptete, es handele sich um Wohnraummiete und berief sich auf Räumungsschutz. • Zuständigkeit und Vertragsqualifikation: Der zwischen Vermieterin und Hauptmieter geschlossene Vertrag ist nach Auslegung des wirklichen Vertragszwecks als Gewerberaummietvertrag zu qualifizieren; Titel, Vertragsinhalt, Benennung der Obergeschosse als "abgeschlossene Gewerbeeinheiten", Flächenverteilung (200 qm EG, 120 qm 1.OG, 140 qm 2.OG) und Mietaufteilung sprechen für Gewerbenutzung. Maßgeblich ist der reale, bei Vertragsschluss übereinstimmende Wille der Parteien; tatsächliche spätere Nutzung ändert daran nur bei einvernehmlicher Zweckänderung. • Abgrenzungskriterien bei Mischmiete: Bei Mischnutzung sind insbesondere die auf Gewerbe bzw. Wohnen entfallenden Flächen und die jeweiligen Mietwerte zu gewichten; hier überwiegen die Flächen und Mietwerte zugunsten der gewerblichen Nutzung, zudem war Untervermietung von Wohnraum Teil der Vertragsvorstellung. • Verfügungsanspruch (§ 546 Abs.2 BGB): Die Antragstellerin hat glaubhaft gemacht, dass sie gegen den Antragsgegner Herausgabe verlangen kann, weil dem Antragsgegner kein eigenes Mietverhältnis mit der Vermieterin zustande gekommen ist und er nach Fristsetzung die Räume nicht räumte. • Einstweiliger Rechtsschutz und Verfügungsgrund: Zwar sind Räumungsverfügungen ausnahmsweise zu gewähren; hier liegt eine besondere Notlage vor, weil der Abriss und die vertraglichen Verpflichtungen gegenüber einem Investor den Herausgabeanspruch andernfalls wirtschaftlich aushöhlen würden. Der Antragsgegner wusste bei Einzug vom Abrissrisiko und macht seinen Auszug unberechtigt von einer Zahlung abhängig. • Keine unzumutbare Härte: Ein sofortiger Auszug des Antragsgegners stellt keine unzumutbare Härte dar; es besteht eine zumutbare Ausweichmöglichkeit bei den Eltern und kein schutzwürdiges Vertrauen auf langfristigen Verbleib. • Zuständigkeits- und Verfahrensrechtliches: Da Gewerberaum vorliegt, greift § 940a ZPO nicht; das Landgericht ist sachlich zuständig nach den Streitwertsregeln (§ 8 ZPO). Der Antrag der Vermieterin auf Erlass der einstweiligen Verfügung war erfolgreich: Der Antragsgegner wurde verurteilt, die von ihm benutzten Räume zu räumen und an die Antragstellerin herauszugeben. Das Gericht stellte fest, dass ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt, der Herausgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 2 BGB glaubhaft gemacht ist und wegen drohender wirtschaftlicher Aushöhlung des Anspruchs ein Verfügungsgrund besteht. Der Versuch des Antragsgegners, die Räumung von einer Zahlung abhängig zu machen, hatte keinen rechtlichen Erfolg. Außerdem hat der Antragsgegner die Kosten des Verfahrens zu tragen.