11 S 46/15

Keine Nichtigkeit des Beschlusses trotz erheblicher Mitwirkungsverletzung; Wiederbestellung der Verwalterin zulässig • Eine kurzzeitige, getarnte Unterbrechung der Eigentümerversammlung, durch die einzelne Mitglieder von der fortgesetzten Diskussion ausgeschlossen werden, begründet nicht stets die Nichtigkeit des danach gefassten Beschlusses; Nichtigkeit setzt in der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen ein. • Verletzungen von Mitwirkungsrechten sind bei der Anfechtung innerhalb der Gesetzesfristen geltend zu machen; nicht rechtzeitig erhobene Rügen sind bei der materiellen Überprüfung unberücksichtigt. • Die Wiederbestellung einer Verwalterin ist nur dann gerichtlich zu untersagen, wenn aus der Gesamtschau der Umstände die weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist; Gerichte überprüfen die Vertrauensentscheidung der Eigentümer nur zurückhaltend. • Fehler der Verwalterin können einen wichtigen Grund im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG darstellen, führen jedoch nicht zwangsläufig zur Unvertretbarkeit einer Wiederbestellung, wenn die Eigentümer insoweit noch einen Beurteilungsspielraum haben. Die Wohnungseigentümer eines Mehrparteienhauses stritten über die Wiederbestellung der Verwalterin und die Verlängerung ihres Vertrags; die Verwalterin trat als Streithelferin bei. Nach einem zuvor wegen Interessenkonflikten rückgängig gemachten Wiederbestellungsbeschluss gab die Verwalterin eine Erklärung ab, künftig keine Vermittlungen von Wohnungsverkäufen vorzunehmen. In der Versammlung vom 21. März 2014 wurde kurz vor der Abstimmung der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hereingerufen und die Versammlung formell unterbrochen, woraufhin der Kläger und zwei weitere Eigentümer unter Protest vorübergehend den Saal verließen. Danach erfolgte die Abstimmung mit Mehrheit für die Wiederbestellung. Die Kläger fochten den Beschluss an und rügten u.a. Verstöße gegen ordnungsmäßige Verwaltung und unzureichende Weitergabe von Informationen bei Sanierungsmaßnahmen. • Zulässigkeit und Ergebnis: Die Berufung ist zulässig, in der Sache aber unbegründet; das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. • Formelle Fehler und Mitwirkungsrechte: Der Versammlungsleiter hat durch das eigenmächtige Hereinrufen des Anwalts der Gegenseite und die anschließende formale Unterbrechung die Mitwirkungsrechte der ausgeschlossenen Mitglieder verletzt; dies war erheblich, dokumentiert und zeigt mangelnde Neutralität der Verwalterin. • Nichtigkeitsfrage: Trotz vorsätzlicher Vereitelung von Teilnahmerechten verneint die Kammer die Nichtigkeit des Beschlusses, weil die höchstrichterliche Rechtsprechung Nichtigkeit nur in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen annimmt und zudem die nach § 46 WEG vorgesehenen Anfechtungsfristen und das Interesse an Rechtssicherheit zu berücksichtigen sind. • Besondere Schutzbedürftigkeit: Für eine Nichtigkeitsfolge ist nach Auffassung der Kammer zusätzlich erforderlich, dass der betroffene Eigentümer in besonderer Weise schutzbedürftig ist; hier fehlte diese besondere Schutzbedürftigkeit, zumal der Kläger seinen Protest unmittelbar erklärt und durch seinen Anwalt begleitet wurde, ohne die Rüge innerhalb der Frist vorzubringen. • Materielle Prüfung der Verwalterin: Die Verwalterin hat mehrere Fehler begangen (nicht weitergegebene Einsparhinweise bei Dachsanierung, selektive Handhabung von Angeboten, teils eigenmächtige Vertragsabschlüsse), die zusammen einen wichtigen Grund nach § 26 Abs.1 Satz 3 WEG begründen können. • Rückhaltendes Eingreifen des Gerichts: Selbst bei gewichtigen Fehlern steht den Eigentümern ein Beurteilungsspielraum zu; das Gericht darf nur zurückhaltend in eine Vertrauensentscheidung eingreifen, weshalb die festgestellten Mängel die Wiederbestellung und Verlängerung des Verwaltervertrags nicht als unvertretbar erscheinen lassen. • Rechtsfolgen und Kosten: Die Berufung wurde im Urteil im Kostenpunkt korrigiert; die Kläger tragen die Kosten beider Instanzen; die Revision wurde zur Klärung grundsätzlicher Fragen zugelassen. Die Berufung der Kläger wurde zurückgewiesen; der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21.03.2014 zur Wiederbestellung der Verwalterin bleibt wirksam. Zwar lag eine erhebliche Verletzung der Mitwirkungsrechte durch eine getarnte Unterbrechung und ein Mandantengespräch vor und die Verwalterin hat mehrere sachliche Fehler begangen, doch stellte dies nicht — vor dem Hintergrund der Anfechtungsfristen, des Schutzes der Rechtssicherheit und des gerichtlichen Zurückhaltens bei Vertrauensentscheidungen der Eigentümer — einen von der Kammer als nichtigkeitsbegründend anzusehenden Ausnahmefall dar. Die materiellen Mängel der Verwaltung begründeten keinen so schweren Vertrauensverlust, dass die Wiederbestellung unvertretbar gewesen wäre. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen zu tragen; die Revision wurde hinsichtlich der Nichtigkeitsfrage zugelassen.