1 S 164/08

Unzumutbarkeit der Belegeinsicht begründet Zurückbehaltungsrecht bei Betriebskostenabrechnung • Der Vermieter muss dem Mieter Belege nur zur Einsicht an deren Aufbewahrungsort bereitstellen; ein Anspruch auf Übersendung von Kopien besteht im preisfreien Wohnraum grundsätzlich nicht. • Wenn die Einsichtnahme am Aufbewahrungsort für den Mieter unzumutbar ist, kann aus Treu und Glauben ein Anspruch auf Übersendung von Kopien bestehen; andernfalls rechtfertigt der Verweis auf das Einsichtsrecht kein Zurückbehaltungsrecht. • Ist durch den Verweis auf Einsichtnahme das Prüfungsrecht faktisch vereitelt (z.B. weil Dritte die Einsichtnahme nicht wahrnehmen können oder wollen), begründet dies ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters nach § 273 BGB. Die Parteien waren Mieter und Vermieter einer Wohnung in Köln; das Mietverhältnis endete am 30.11.2004. Der Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnungen für 2003 und 2004 mit Forderungen gegenüber der Mieterin. Die Hausverwaltung übersandte die Abrechnungen, verweigerte jedoch die Übersendung von Belegkopien und verwies auf das Recht zur Einsichtnahme in Köln. Die Beklagte war zwischenzeitlich wegen Studium und Umzug überwiegend in Münster und zeitweise in Portugal wohnhaft. Sie bat um Übersendung von Kopien gegen Kostenerstattung; die Hausverwaltung lehnte ab. Der Vermieter beantragte und erwirkte einen Vollstreckungsbescheid; die Mieterin legte Einspruch ein und machte geltend, die Einsichtnahme sei unzumutbar bzw. faktisch vereitelt, sodass sie ein Zurückbehaltungsrecht habe. Das Amtsgericht hob den Vollstreckungsbescheid auf; der Vermieter legte Berufung ein. • Rechtliche Grundlage: Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung kann bestehen, solange ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht wird (§ 273 BGB, § 259 BGB). • Gesetzliche Regelung sieht für preisfreien Wohnraum keinen Anspruch des Mieters auf Übersendung von Fotokopien der Belege vor; Einsichtnahme am Aufbewahrungsort genügt grundsätzlich zur Prüfung. • Ausnahmen gelten nach § 242 BGB, wenn die Einsichtnahme am Aufbewahrungsort dem Mieter unzumutbar ist, z.B. wegen großer Entfernung, persönlicher Unzumutbarkeit oder wenn der Verweis auf Einsichtnahme zur faktischen Vereitelung des Prüfungsrechts führt. • Im vorliegenden Fall war die Entfernung (ca. 200 km) und die studienbedingte Abwesenheit der Beklagten substantiiert dargelegt; bevollmächtigte Dritte, insbesondere Mieterbund oder Rechtsanwalt, konnten die Einsichtnahme nicht praktikabel bzw. nicht kostengünstig wahrnehmen, sodass der Verweis auf Einsichtnahme zur faktischen Vereitelung führte. • Folge: Wegen der Unzumutbarkeit und Vereitelung der Einsichtnahme konnte die Beklagte ihr Zurückbehaltungsrecht ausüben, der Zahlungsanspruch des Vermieters war daher nicht fällig. • Prozessrechtlich: Die Berufung des Klägers war zulässig, jedoch in der Sache erfolglos; die Revision wurde zur Klärung grundsätzlicher Rechtsfragen zugelassen. Die Berufung des Klägers wurde zurückgewiesen; das Amtsgerichtsurteil blieb inhaltlich bestehen. Die Kammer bestätigt, dass die Beklagte wegen der unzumutbaren bzw. faktisch vereitelten Belegeinsicht ein Zurückbehaltungsrecht hatte, sodass die Nachforderung des Vermieters nicht fällig war. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wurde zugelassen, da eine grundsätzliche Rechtsfrage zur Zumutbarkeit der Verweisung auf Belegeinsicht zu klären ist.