7 O 247/19

Schadenersatz wegen mangelhafter Pflege und Rückgabemängeln bei Gewerbe-Pacht (Inventar- und Instandhaltungspflichten) • Bei gewerblicher Verpachtung kann eine formularmäßige Überwälzung der Instandhaltungs- und Ersatzpflichten für Inventar auf den Pächter wirksam sein, soweit sie auf die dem Pächter zugewiesene Gebrauchssphäre beschränkt ist (§§ 12, 2 Pachtvertrag). • Verletzt der Pächter diese Pflichten, hat der Verpächter Ersatz der erforderlichen und angemessenen Kosten für Reinigung, Reparatur oder Austausch zu verlangen; ein Abzug "neu für alt" kommt nicht in Betracht, wenn der Schaden auf vertragswidriger Unterlassung der Instandhaltung beruht (§ 280, § 241 BGB). • Zur Geltendmachung von Schadensersatz statt der Leistung ist nach erfolgloser oder entbehrlicher Fristsetzung gegebenenfalls § 281 BGB heranzuziehen; bei eindeutiger Erfüllungsverweigerung kann eine weitere Nachfrist entbehrlich sein. • Bei schuldhafter Vorenthaltung der Pachtsache kann der Verpächter Ersatz der Nutzungsausfallschäden und Nebenkosten verlangen (§ 546a BGB). Der Kläger als Testamentsvollstrecker und Verpächter verlangt nach Beendigung eines Pachtvertrags von dem Beklagten, dem bisherigen Pächter der Gaststätte D, Ersatz für umfangreiche Reinigungs-, Reparatur- und Austauschkosten sowie Nachzahlungen für Pacht und Nebenkosten. Der Beklagte hatte die Gaststätte seit 2008 gepachtet; der Vertrag übertrug ihm weitreichende Instandhaltungs- und Inventarpflichten (§§ 2, 12, 16). Bei Rückgabe zum 30.04.2019 stellte der Kläger starken Verschmutzungs- und Schadensbefund fest; viele Gegenstände blieben bis 09.05.2019 vor Ort. Der Kläger beauftragte Fachfirmen mit Reinigung, Reparatur und Austausch und zahlte deren Rechnungen; er zog hiervon die geleistete Kaution in Abzug. Der Beklagte bestritt Umfang und Erforderlichkeit der Arbeiten und berief sich auf Zustand bei Übernahme bzw. auf Abzüge "neu für alt". Das Gericht hat Zeugen vernommen und zahlreiche Rechnungen geprüft. • Vertragliche Verteilung der Pflichten: Der Pachtvertrag übertrug dem Beklagten die laufende Erhaltung, Instandsetzung und gegebenenfalls Neuanschaffung von Inventar (§ 2 Abs. 3–5) sowie Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturen (§ 12), diese Klauseln sind wirksam, weil sie sich auf dem dem Pächter zugewiesenen Bereich beschränken. • Pflichtverletzung und Ersatzfähigkeit: Die Beweisaufnahme (Zeugenaussagen, Rechnungen, Bilder) überzeugte das Gericht, dass der Beklagte seine Pflichten verletzt hat und die vom Kläger veranlassten Maßnahmen erforderlich und angemessen waren; daher bestehen Schadensersatzansprüche nach § 280 i.V.m. § 241 BGB bzw. § 12 Pachtvertrag; bei unterlassener Vornahme von Schönheitsreparaturen ist Schadensersatz statt der Leistung nach § 281 BGB möglich. • Kein Abzug neu für alt: Ein Abzug für Gebrauchsvorteile kommt nicht zur Anwendung, weil der beklagte Pflichtverstöße die Ursache für den Erneuerungsbedarf waren; vertraglich übertragene Instandhaltungspflichten rechtfertigen hier die vollständige Erstattung der erforderlichen Kosten. • Einzelausprägung der Ansprüche: Gerichtliche Prüfung führte zur Anerkennung zahlreicher Positionen (Maler-, Elektro-, Küchen-, Abluft-, Fettabscheiderarbeiten, professionelle Grundreinigung, Austausch von Küchengeräten etc.) als erstattungsfähig, während einzelne Posten (Außenfassade, Bieraufzug, Schlosswechsel für nicht verpachtete Räume) abgewiesen wurden. • Zinsen und Zahlungsfrist: Zinsen wurden dem Kläger ab dem 04.07.2019 zugesprochen; für bestimmte Forderungen (Vorenthaltung und Betriebskosten) kommt § 288 Abs. 2 BGB zur Anwendung. • Kaution: Die Widerklage des Beklagten auf Rückzahlung der Kaution wurde abgewiesen, weil der Kläger die aufgewendeten und notwendigen Kosten hinreichend dargelegt hat. Der Kläger obsiegt überwiegend. Das Gericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung von 41.613,74 € zuzüglich Zinsen (teilweise 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz auf 1.530,87 €, teilweise 5 Prozentpunkte auf 40.082,87 € seit 04.07.2019) und wies die Klage insoweit zu dem restlichen Teil ab. Die Widerklage des Beklagten auf Rückzahlung der Kaution wurde abgewiesen. Begründend führte das Gericht aus, der Beklagte habe seine vertraglichen Instandhaltungs- und Pflegepflichten verletzt; die vom Kläger veranlassten Reinigungs-, Reparatur- und Austauschmaßnahmen seien erforderlich und angemessen und daher ersatzfähig nach §§ 280, 241 BGB in Verbindung mit den vertraglichen Regelungen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte; das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.