2 O 58/21

Vertragsanpassung wegen Corona-Pandemiefolgen: Halbierung der Pacht für vorübergehende Betriebsbeschränkungen • Bei coronabedingten vorübergehenden Betriebsuntersagungen begründet dies nicht ohne Weiteres ein Minderungsrecht nach §§581 Abs.2, 536 BGB, wenn die körperliche Beschaffenheit der Pachtsache unberührt bleibt. • Liegt eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage vor, ist eine Vertragsanpassung nach §313 Abs.1 BGB möglich; bei weitgehender Unbrauchbarkeit ist typischerweise eine hälftige Teilung des Risikos gerechtfertigt. • Verbrauchsabhängige Betriebskosten sind von einer auf den Pachtzins gerichteten Vertragsanpassung ausgenommen. Die Klägerin betreibt seit 1995 ein Hotel auf einem von der Beklagten verpachteten Grundstück; Grundlage ist ein zehnjähriger Hotelpachtvertrag. Aufgrund der CoronaSchVO NRW durften von November 2020 bis Februar 2021 keine Übernachtungen zu touristischen Zwecken und der Restaurantbetrieb nicht stattfinden. Die Klägerin schloss das Hotel in diesem Zeitraum und zahlte teils nur 50 % der vertraglich vereinbarten Bruttopacht. Die Parteien stritten um die Frage, ob die Pacht für die Monate November 2020 bis Februar 2021 zu mindern ist oder eine Vertragsanpassung zu erfolgen habe. Die Klägerin berief sich auf Minderung nach §§581 Abs.2, 536 BGB bzw. auf Vertragsanpassung nach §313 BGB; die Beklagte hielt die Einreihung der Verluste in das Verwendungsrisiko der Klägerin für ausreichend und lehnte eine Reduktion ab. • Zulässigkeit: Die Feststellungsklage ist zulässig, weil die Klägerin ein rechtlich streitiges Interesse an der Klärung ihrer Minderungs- und Anpassungsansprüche hat und beide Rechtsgründe einheitlich geklärt werden sollen. • Minderung nach §§581 Abs.2, 536 BGB: Kein Mangel der Pachtsache, weil die körperliche Beschaffenheit und Überlassung von Räumen und Inventar ungestört blieb; die öffentlich-rechtlichen Betriebsbeschränkungen betreffen das Verwendungsrisiko des Pächters und begründen kein miet- bzw. pachtrechtliches Minderungsrecht. • Vertragsanpassung nach §313 Abs.1 BGB: Voraussetzungen sind erfüllt. Die Corona-Pandemie und die angeordneten Betriebsbeschränkungen stellten eine schwerwiegende, unvorhersehbare Störung der Geschäftsgrundlage dar; bei Kenntnis hätten die Parteien einen anderen Vertrag geschlossen bzw. einen Ausgleich vereinbart; das Festhalten am unveränderten Vertrag wäre unter Berücksichtigung der Risikoverteilung unzumutbar. • Ausmaß der Anpassung: Bei der Wiederherstellung der Äquivalenz zwischen Leistung und Gegenleistung ist der grundsätzlich anzuwendende Halbteilungsgrundsatz maßgeblich. Vorliegend ist eine hälftige Reduktion der Bruttopacht für die streitigen Monate angemessen; hiervon ausgenommen sind verbrauchsabhängige Betriebskosten, da sie tatsächlicher Nutzung entsprechen. • Weitere Erwägungen: Staatliche Hilfen oder das Fehlen einer Betriebsunterbrechungsversicherung der Klägerin ändern die rechtliche Bewertung der Vertragsanpassung nicht; eine Kündigungsklausel für endgültige Nutzungsuntersagungen greift nicht für vorübergehende Beschränkungen. Die Klage ist überwiegend begründet. Es wird festgestellt, dass der Beklagten für November 2020 bis Februar 2021 ein Anspruch auf 50 % der vertraglich vereinbarten Bruttopacht zusteht; verbrauchsabhängige Betriebskosten sind vollständig von der Klägerin zu tragen. Die Klage im Übrigen wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Begründet wurde dies damit, dass keine Minderung wegen eines Mangels der Pachtsache nach §§581 Abs.2, 536 BGB vorliegt, wohl aber eine Vertragsanpassung nach §313 Abs.1 BGB geboten ist, um die durch die Pandemie gestörte Vertragsangemessenheit wiederherzustellen; eine hälftige Teilung des Pandemierisikos erscheint unter den gegebenen Umständen angemessen.