17 O 127/20

Leitsatz: 1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse begründen nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. Die staatliche Anordnung der Schließung von Beherbergungsbetrieben stellt insofern dem Grunde nach keinen Mangel im Sinne des § 535 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Das Verwendungsrisiko trägt der Mieter allein.(Rn.13) 2. Durch die staatlich angeordnete Schließung eines Beherbergungsbetriebs entfällt der Anspruch des Vermieters auf Mietzinszahlung nicht gemäß §§ 326 Abs. 1 S. 1, 275 BGB. Der Umstand, dass die Nutzung für den Mieter nicht möglich ist, liegt nicht an der Sache selbst und betrifft nicht das Innenverhältnis der Mietparteien.(Rn.16) 3. Die staatlich angeordnete Schließung eines Beherbergungsbetriebs führt nicht zur Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB.(Rn.17) Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 47.451,25 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf einen Betrag in Höhe von 9.490,25 € seit dem 26.03.2020, auf einen Betrag in Höhe von 18.980,50 € seit dem 26.04.2020 und auf einen Betrag in Höhe von 18.980,50 € seit dem 26.05.2020 sowie 775,95 € außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Juni 2020 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 47.451,25 € festgesetzt. Die zulässige Klage ist begründet. I. Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf restliche Mietzahlung für die Monate April, Mai und Juni 2020 i.H.v. 47.451,25 € aus dem zwischen den Parteien unstreitig zustande gekommenen Mietvertrag im Sinne des § 535 Abs. 2 BGB. 1. Dieser Zahlungsanspruch ist weder wegen eines Mangels noch in Folge Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch den Vermieter noch nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage ganz oder teilweise zu mindern oder anzupassen. a) Nach § 536 Abs. 1 BGB ist ein Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. zu einer angemessenen Mietminderung berechtigt. In der staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels liegt kein Mangel in der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Ein Mangel setzt voraus, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Wenn - wie hier - Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, NJW 2013, 680). Hoheitliche Maßnahmen können nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Mangel in diesem Sinne begründen. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung begründen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben (vgl. BGH, Urteil vom 22.6.1988 – VIII ZR 232/87 -, juris; BGH, Urteil vom 13.7.2011 – XII ZR 189/09). Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein. b) Der Anspruch des Klägers ist nicht gemäß §§ 326 Abs. 1 S. 1, 275 BGB entfallen. Durch die staatlich verordnete Schließung der Hotels ist der Klägerin die Gebrauchsgewährung nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich geworden. Wird danach eine Leistung für den Schuldner unmöglich, braucht einerseits der Schuldner seine Leistung nicht zu erbringen und gleichzeitig entfällt der Anspruch auf Gegenleistung, wobei bei fortbestehender Teilleistung die Zahlungspflicht entsprechend herabzusetzen ist. Zwar konnte die Beklagte die Mietsache während der behördlich angeordneten Schließung nicht als Hotel nutzen. Damit hat sich jedoch lediglich das Verwendungsrisiko verwirklicht, welches allein die Beklagte zu tragen hat. Die Kläger haben der Beklagten die Mietsache, wie es ihrer Hauptleistungspflicht entspricht, in gebrauchstauglichem Zustand bereitgestellt. Der Umstand, dass die Nutzung für die Beklagte nicht wie von ihr beabsichtigt möglich war, liegt nicht an der Sache selbst (vgl. Schmidt, COVID-19, § 3 Rn. 71, beck-online; LG Zweibrücken, COVuR 2020, 693) und betrifft offensichtlich nicht das Innenverhältnis der Mietparteien. c) Die Beklagte hat schließlich keinen Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB. Haben sich danach Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt abgeschlossen, wenn sie die Veränderungen vorausgesehen hätten, kann gemäß § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglich oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18, Rn. 20 – beck-online). Als Ausnahme von dem Grundsatz „pacta sunt servanda“ sind diese Voraussetzungen sehr eng auszulegen und in jedem Falle nachrangig gegenüber sonstigen gesetzlichen Regelungen. Es steht bereits nicht fest, dass die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie sich bewusst gemacht hätten, dass es für die Dauer eines Monats zu einer staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels kommen würde. Jedenfalls ist der Beklagten das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht unzumutbar. Eine Vertragsanpassung unter diesem Gesichtspunkt setzt nach der Rechtsprechung des BGH voraus, dass dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheint (vgl. BGH, NJW 2012, 1718 m.w.N.). Das ist vorliegend nicht anzunehmen. Gemäß § 313 Abs. 1 BGB ist bei der anzustellenden Abwägung aller Umstände des Einzelfalls das wichtigste Kriterium das der vertraglichen Risikoverteilung. Wie oben ausgeführt, geht diese hier dahin, dass die Beklagte als Mieterin das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt, also das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für den Betroffenen - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (vgl. BGH, NZM 2000, 492). Dass die erzwungene Schließung hier zu existenziell bedeutsamen Folgen für die Beklagte geführt hätte, ist nicht dargelegt. Die Beklagte beschränkt sich darauf, Liquiditätsengpässe geltend zu machen. Solchen Liquiditätsengpässen trägt jedoch bereits Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB Rechnung, der den Mieter vor der Kündigung schützt, soweit er, bedingt durch die Corona-Pandemie, seine Miete vorübergehend nicht pünktlich zu leisten im Stande war. Im Rahmen der Einzelfallabwägung ist darüber hinaus auch zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter, wie vorliegend, unter Umständen Finanzierungs- und Erhaltungsmaßnahmen zu erbringen hat und ggf. von seiner Bank in Anspruch genommen wird. Den Mietern der von der Pandemie betroffenen Gewerbe hat der Staat zudem mit der Erweiterung des Kurzarbeitergeldes und der Soforthilfen Ausgleichsansprüche ermöglicht, die es ebenfalls nicht rechtfertigen, dass vollständige Risiko dem Vermieter aufzubürden. d) Auch die gesetzliche Neuregelung des Art. 240 § 1 Abs. 1, Abs. 2 EGBGB schließt die Mietzahlungsverpflichtung des Mieters nicht aus. Der am 1.4.2020 in Kraft getretene Art. 240 § 1 Abs. 1, Abs. 2 EGBGB n. F. gewährt für vor dem 8.3.2020 abgeschlossene Dauerschuldverhältnisse ein Leistungsverweigerungsrecht. Verbraucher und Kleinstunternehmer sind in diesem Bereich zu Leistungsverweigerung berechtigt, wenn sie ansonsten ihren angemessenen Unterhalt bzw. die wirtschaftlichen Grundlagen des Unternehmens gefährden würden. Abgesehen davon, dass es sich bei der Beklagten weder um eine Verbraucherin noch um eine Kleinunternehmerin handelt, gilt dieses Leistungsverweigerungsrecht gemäß Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr .1 EGBGB n.F ohnehin ausdrücklich nicht für Miet- und Pachtverträge. Vielmehr begründet Art. 240 § 2 EGBGB lediglich einen Kündigungsschutz der Mieter für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020, wobei der Gesetzgeber ausdrücklich feststellt, dass die Miete dennoch fällig ist. Zudem bleibt nach der amtlichen Begründung die Mietzahlungspflicht im Grundsatz ausdrücklich bestehen (COVFAG-E Begründung, BT-Drs. 19/18110 zu § 2 Abs. 1, S. 36). II. Der Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren sowie der Zinsanspruch beruhen auf §§ 268, 288 BGB. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 II Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 5, 709 S. 2, 711 ZPO. Die Klägerin begehrt als Vermieterin des Hotels der Beklagten Mietzahlungen für die Monate April, Mai und Juni 2020. Die Klägerin ist seit 2013 Eigentümerin eines Hotelgebäudes, welches im Erbbaugrundbuch von…., Blattblatt….., am…., eingetragen ist. Die Beklagte pachtete das Hotelgebäude mit Vereinbarung vom 3. Dezember 2019 zum 1. Januar 2020. Vereinbart wurde eine Pacht in Höhe von 18.950,00 € monatlich, die bis zum 25. des Vormonats zu entrichten ist. Am 1. April 2020 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie nicht in der Lage sei, die April Miete zu bezahlen. Am 17. April 2020 zahlte die Beklagte die Hälfte der April Miete. Die Beklagte entrichtete auch die Miete für den Monat Mai nicht, worauf hin die Klägerin sie mit Brief vom 4. Mai 2020 mahnte. Am 25. Juni 2020 überwies die Beklagte einen Teilbetrag in Höhe von 18.502,00 €, welche sie als Juli-Miete deklarierte. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 47.451,25 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26. März 2020 sowie 775,95 € außergerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Juni 2020 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte behauptet, sie könne die fehlenden monatlichen Mieten aufgrund der Corona Pandemie nicht begleichen. Sie habe das Hotel nicht betreiben dürfen, sodass er erhebliche Umsätze fehlen würden. Die Beklagte ist der Ansicht, dass die geltend gemachten Ansprüche nicht fällig sein. Die Beklagte befinde sich jedenfalls nicht in Verzug aufgrund des Art. 240, Paragraf 2 Abs. 1 EGBGB. Die Beklagte ist der Ansicht, dass Art. 240 EGBGB die Beklagte nicht nur vor einer Kündigung durch die Klägerin schützen müsse, sondern vielmehr sei dadurch auch die Miete nicht fällig und der Mieter könne nicht in Verzug geraten. Allein die wirtschaftlichen Folgen von Verzug seien schon bezüglich der Zinslast beachtlich. Zudem könne ansonsten auch die ausgeurteilte Forderung vollstreckt werden. In der mündlichen Verhandlung vom 29.9.2020 hat das Gericht die Klägerin persönlich angehört. Wegen der Einzelheiten der mündlichen Verhandlung wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen. Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die von den Parteivertretern zur Gerichtsakte gereicht Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.