10 O 175/18

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Klägerin macht als vermeintlicher Gebäudeversicherer gegen den Beklagten einen Regressanspruch im Zusammenhang mit einem Brandschaden an einem Gebäude geltend. Am ##.09.2015 kam es im ersten Obergeschoss des Gebäudes A-Straße # / G-Str. # in T zum Brand. Brandausgangsort war ein dort befindlicher Waschmaschinenraum. Die Brandursache ist zwischen den Parteien streitig. In den vom Brand betroffenen Räumen betrieb der Beklagte ein Reinigungsunternehmen. Er hatte die Räume von der Firma X angemietet. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anl. B2 Bezug genommen. Die Firma X wiederum war Mieterin der Firma O, welcher die Räumlichkeiten gehörten und welche Versicherungsnehmerin der Klägerin ist. Die Firma O hatte die Untervermietung gestattet. Die Streitverkündete als Haftpflichtversicherung des Beklagten beauftragte den Sachverständigen D mit der Untersuchung des Brandortes, welcher diese am ##.09.2015 vornahm. Am ##.10.2015 kam es zu einem Ortstermin mit dem von der Klägerin beauftragten Sachverständigen Herrn H vom Institut für Schadensforschung und Schadenverhütung (IFS), bei welchem unter anderem die Gebäudeeigentümerin vertreten war. Die Klägerin behauptet, sie sei zum Schadenszeitpunkt Gebäudeversicherer des beschädigten Gebäudes gewesen. In dieser Funktion seien ihr Aufwendungen in Höhe von 152.575,15 € entstanden, welche zur Beseitigung des angerichteten Schadens erforderlich gewesen seien. Verantwortlich für den Schaden sei der Beklagte. Das Schadenfeuer sei durch eine Selbstentzündungsreaktion an nicht ausreichend von Speiseölverschmutzungen gereinigten, im Wäschetrockner getrockneten und danach dichtgepackten Wischmöppen entstanden. Die Reinigung und Lagerung der Wischmöppe sei sorgfaltswidrig und nicht nach einschlägigen fachlichen Richtlinien und Standards erfolgt. Der Beklagte habe seine Mitarbeiter nicht ausreichend im Hinblick auf Brandgefahren unterwiesen. Zudem sei eine Regressbeschränkung nicht vereinbart worden. Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 152.575,15 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 16.12.2017 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte ist der Ansicht, vorliegend seien die vom BGH entwickelten Grundsätze zum Regressverzicht anwendbar, wonach der Gebäudeversicherungsvertrag, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte für eine Mitversicherung des Sachersatzinteresses des Mieters vorliegen, dahin ergänzend auszulegen ist, dass ihm ein Regressverzicht des Versicherers für die Fälle zu entnehmen ist, in denen der Mieter einen Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Zudem ist er der Ansicht, ein etwaiger Anspruch sei verjährt und macht dementsprechend die Einrede der Verjährung geltend. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Entscheidungsgründe Bezug genommen. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch aus §§ 823, 831 BGB i. V. m. § 86 VVG nicht zu. Ob die Klägerin aktivlegitimiert ist und die Ursache des Brandes im Verantwortungsbereich des Beklagten lag, kann dahinstehen. 1. Selbst unter Zugrundelegung des klägerseits behaupteten Sachverhalts, wonach der Brand durch mit Fett verunreinigten Wischmopps verursacht worden sein soll, käme dem Beklagten als Untermieter ein durch ergänzende Vertragsauslegung des Gebäudeversicherungsvertrages der Klägerin mit der Firma O festzustellender Regressverzicht der Klägerin für den Fall einer Verursachung des Brandschadens durch leichte Fahrlässigkeit zu Gute. Nach der Rechtsprechung des BGH ist den typischen Gebäudeversicherungsverträgen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach einem objektiv-generalisierenden Maßstab ein Regressverzicht des Versicherers für die Fälle zu entnehmen, in denen der Mieter einen Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Das ist nur dann nicht anzunehmen, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich oder sonst hinreichend deutlich etwas anderes vereinbart haben. (BGH VersR 2006, 1530) a. Diese Voraussetzungen sind vorliegend (mit Ausnahme des Umstandes, dass es sich bei dem Beklagten um einen Untermieter und nicht Mieter handelt) gegeben. Nach dem klägerischen Vortrag kann allenfalls von leichter Fahrlässigkeit des Beklagten oder seiner Mitarbeiter ausgegangen werden. Eine Selbstentzündung durch mit Fett verunreinigte Wischmopps liegt keinesfalls auf der Hand, auch nicht für ein Reinigungsunternehmen, so dass grobe Fahrlässigkeit jedenfalls ausscheidet. Soweit die Klägerin behauptet hat, eine Regressbeschränkung sei nicht vereinbart worden, erfolgte dieser Vortrag pauschal ohne die Angabe konkreter Tatsachen, so dass die Voraussetzungen für eine Vernehmung der Zeugen nicht gegeben waren. b. Auch der Umstand, dass es sich bei dem Beklagten „bloß“ um einen Untermieter handelt, steht der Annahme eines Regressverzichts im vorliegenden Fall nicht entgegen. Der Beklagte hatte nach § 6 des Mietvertrages mit der Firma X alle Aufwendungen der Gebäudeversicherung zu tragen und war aufgrund des gestatteten Untermietvertrags auf Dauer zur Nutzung der Räumlichkeiten berechtigt. Der BGH hat durch eines seiner Urteile vom 13.09.06 (NJW 06, 3711, 3712) entschieden, dass seine tragenden Gründe für die Regressverzichtslösung gegenüber dem Mieter auch für ein auf Dauer angelegtes unentgeltliches Nutzungsverhältnis mit dritten Personen (hier dem Bruder der Schwiegertochter der Versicherungsnehmerin) zutreffen. Zudem hat der BGH in seiner vierten Entscheidung vom 13.09.06 (NJW 06, 3714 f.) hervorgehoben, dass seine Rechtsprechung zum Regressverzicht voraussetze, dass dem Schädiger das Gebäude oder Räume des Gebäudes im Rahmen eines Mietverhältnisses oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses zum Gebrauch überlassen worden seien, wobei sich der Regressverzicht auf Schäden am versicherten Gebäude insgesamt erstrecke. Diese Aussage ist generell und betrifft Untermietverhältnisse gleichermaßen wie Miet- oder Nutzungsverhältnisse. (OLG Karlsruhe, Urteil vom 13. März 2007 – 8 U 13/06 –, Rn. 60 - 61, juris) Zudem hat der BGH den Regressverzicht des Gebäudeversicherers damit begründet, dass für jenen das Interesse des Vermieters daran erkennbar ist, das in der Regel auf längere Zeit angelegte Vertragsverhältnis zu seinem Mieter soweit wie möglich unbelastet zu lassen. (BGHZ 145, 393; NJW 06, 3707, 3709). Nach Auffassung der Kammer kann das Verhältnis des Vermieters zum Mieter auch durch Differenzen im Verhältnis Mieter – Untermieter belastet werden, insbesondere wenn der Untermieter Aufwendungen zur Gebäudeversicherung trägt und er keinerlei Vorteile im Gegenzug erhält. Denn es ist durchaus nachvollziehbar, wenn der Mieter den begründeten Unmut seines Untermieters an den Vermieter und die dahinter stehende Gebäudeversicherung weiterträgt. Diese Interessenlage ist angesichts der Üblichkeit von Untervermietungen auch für den Versicherer erkennbar und er hat die Möglichkeit, durch entsprechende hinreichend konkrete Regelungen im Versicherungsvertrag einen Regressverzicht explizit auszuschließen. Dies ist jedoch, wie oben ausgeführt, nicht erfolgt bzw. nicht hinreichend dargelegt. 2. Jedenfalls wäre aber ein etwaiger Anspruch der Klägerin gemäß §§ 548, 404, 412 BGB verjährt. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. a. Eine Auslegung der Vorschrift ergibt, dass § 548 BGB auch im Verhältnis des Eigentümers/Vermieters zum Untermieter gilt. Zunächst unterscheidet der Wortlaut der Vorschrift nicht zwischen vertraglichen oder deliktischen Ansprüchen des Vermieters, sondern spricht nur grundsätzlich von Ersatzansprüchen des Vermieters. Eine systematische Auslegung der Vorschrift ergibt folgendes: § 548 BGB befindet sich im Titel 5 „Mietvertrag, Pachtvertrag“, Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“. In diesem Untertitel ist unter anderem auch die Untervermietung in § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB genannt. Zudem sieht § 546 Abs. 2 BGB vor, dass der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten (Untermieter) zurückfordern kann. D.h., auch hier findet sich eine Regelung zum Verhältnis Vermieter zum Untermieter. Angesichts der vorstehenden Regelungen zum Verhältnis Vermieter – Untermieter und der allumfassenden Überschrift Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse (wie bereits ausgeführt, in diesem Abschnitt ist auch die Untervermietung geregelt) ist davon auszugehen, dass auch nach der Systematik die Untervermietung erfasst ist. Schließlich ergibt auch eine historische und (entscheidend) teleologische Auslegung, dass § 548 BGB im vorliegenden Fall anwendbar ist: Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten wurde von der 2. Kommission zunächst für Ersatzansprüche des Mieters für notwendig gehalten und als § 558 aF aufgenommen, weil es misslich sei, „wenn der Mieter vielleicht nach längst beendigtem Mietverhältnisse einen Ersatzanspruch erhebe“; der Vermieter werde „infolge eingetretener Veränderungen oft nicht im Stande sein, den erforderlichen Gegenbeweis zu führen“. Die Ersatzansprüche des Vermieters wurden sodann aus Billigkeitserwägungen der gleichen Verjährung unterstellt und dabei ausgeführt, die Vorschrift müsse „für alle Ersatzansprüche wegen der durch vertragswidriges Verhalten des Mieters entstandenen Veränderungen und Verschlechterungen gelten, also auch für die auf das Eigentum oder auf eine unerlaubte Handlung gegründeten Ansprüche dieser Art“. (MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 548 Rn. 1) Die kurze Verjährungsregelung ist also Ausprägung des gesetzgeberischen Willens, zwischen den Parteien eines Gebrauchsüberlassungsvertrages eine rasche Auseinandersetzung zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Sache bei ihrer Rückgabe zu erreichen. (OLG Stuttgart, Urteil vom 10.08.1994 – 4U 75/94, Rn. 92, juris) Dieses Interesse an einer raschen Klärung der Ansprüche gilt ebenso im Falle einer Untervermietung und eines deliktischen Anspruches des Vermieters gegen den Untermieter. So entspricht es allgemeiner Meinung, dass die Vorschrift entsprechend ihrem Zweck, eine schnelle Klärung der Ansprüche zu ermöglichen, weit auszulegen ist. § 548 gilt mithin für Mietverhältnisse aller Art. (so auch MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 548 Rn. 3f.) b. Vorliegend hat der Vermieter die Mietsache im Sinne des § 548 BGB am 01.10.2015 „zurückerhalten“, so dass bereits am 01.04.2016, also vor Klageerhebung ein etwaiger Ersatzanspruch verjährt war. Nach der Rechtschreibung des BGH (BGHZ 98, 59) erhält der Vermieter die Mietsache zurück, sofern er nur durch Inbesitznahme des Mietobjekts in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von Beschädigungen am Mietobjekt zu machen. Dies steht wiederum im Einklang mit dem Sinn und Zweck des § 548 BGB, eine rasche Abwicklung der Vermieteransprüche zu gewährleisten. Die entsprechende Anwendung des § 548 BGB auf Fallgestaltungen, die der hier gegebenen entsprechen, ermöglicht eine Klärung unter dem frischen Eindruck des Geschehens und ist geeignet, einer Verschlechterung der Beweissituation durch Zeitablauf vorzubeugen. (vgl. BGH, a.a.O.). Am 01.10.2015 hat die Vermieterin die Räumlichkeiten zurück erhalten, als sie im Rahmen des Ortstermins in die Lage versetzt wurde, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Beschädigungen am Mietobjekt zu machen. Tatsachen, welche eine Hemmung der Verjährung begründen könnten, sind nicht von der Klägerin vorgetragen. Insbesondere sind keine Verhandlungen im Sinne von § 203 BGB vorgetragen. Soweit die Beklagte das Schreiben vom 13.01..2016 erwähnt hat, ergeben sich allein aus diesem Schreiben noch keine Verhandlungen. Denn Verhandlungen im Sinne der Vorschrift setzen einen Meinungsaustausch der Beteiligten über die im Streit befindlichen Ansprüche voraus, welcher stets zweiseitig ist. Es genügt daher nicht, wenn eine Partei ihre Verhandlungsbereitschaft erkennen lässt. Vielmehr müssen auch Bekundungen der anderen Partei vorliegen, aus denen sich eine entsprechende Bereitschaft ergibt. Hierzu fehlt es an entsprechendem Vortrag. Selbst wenn man in dem weiteren vorgelegten Schreiben vom 14.03.2016, Anl. K3, die Aufnahme von Verhandlungen sähe, so ist jedenfalls keine zeitnahe Reaktion von Seiten der Klägerin auf das Schreiben vorgetragen, so dass spätestens nach einem halben Jahr von einem Einschlafen der Verhandlungen auszugehen wäre. Damit wäre zum Zeitpunkt des nächsten vorliegenden Schreibens vom 20.12.2017 jedenfalls Verjährung eingetreten. Mangels Bestehen des Hauptanspruchs ist auch der geltend gemachte Zinsanspruch nicht gegeben. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 709 S. 1, 2 ZPO. Der Streitwert wird auf 152.575,15 EUR festgesetzt.