19 S 38/17

Leitsatz: 1. Die Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist vom schuldrechtlichen Verwaltervertrag zu unterscheiden, da es sich um verschiedene Rechtsakte, die lediglich inhaltlich verknüpft sind, handelt (Anschluss BGH, 27. Februar 2015, V ZR 114/14, WuM 2015, 317 und BGH, 22. Juni 2012, V ZR 190/11, MDR 2012, 955).(Rn.17) 2. Die Bestellung eines Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.(Rn.17) 3. Ein Eigentümerbeschluss ist gem. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Zur Nichtigkeit führen insbesondere Verstöße gegen zwingende Bestimmungen oder Grundsätze des WEG, gegen Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, Eingriffe in den dinglichen Kernbereich des Sondereigentums oder das Fehlen eines vollziehbaren Inhalts. § 26 WEG stellt keine zwingende Bestimmung des WEG im Sinne des § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG dar.(Rn.19) 4. Die außerordentliche Kündigung eines Wohnungseigentumsverwaltervertrages erfordert das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Für die Beurteilung, ob ein solcher vorliegt, gelten die für die sofortige Abberufung des Verwalters entwickelten Grundsätze. Danach liegt ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist (Anschluss OLG Celle, 25. Juni 2003, 4 W 64/03, OLGR Celle 2003, 419).(Rn.23) 5. Hat ein Verwalter sein Amt niedergelegt und eine Versammlung beendet und die Eigentümer aus seinen Räumen verwiesen, ist das zwingend notwendige Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft nachhaltig und tiefgreifend gestört, weshalb den Eigentümern eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.(Rn.24) 6. Die Abberufung eines Verwalters oder die Kündigung eines Verwaltervertrages muss unverzüglich, d.h. innerhalb angemessener Frist erfolgen. Bei der Beurteilung der Angemessenheit ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer nach Kenntniserlangung von den für die Abberufung oder Kündigung maßgebenden Tatsachen die Möglichkeit haben müssen eine Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung über die Abberufung oder Kündigung einzuberufen, weshalb die Zweiwochenfrist des § 626 Abs. 2 BGB nicht anwendbar ist.(Rn.25) 7. Für die Wirksamkeit der Kündigung eines Verwaltervertrages ist es ohne Belang, ob die Abberufung des Verwalters wirksam beschlossen wurde.(Rn.26) 8. Ein Eigentümerbeschluss über die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist regelmäßig dahin auszulegen, dass damit auch der Verwalter abberufen wird.(Rn.26) 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 19.07.2017, Az. 62 C 5850/16, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. 2. Der Berufungskläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Hinweises. I. Der Kläger war Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglieder die Beklagten sind. Auf der Eigentümerversammlung vom 23.11.2015 votierten die Eigentümer unter TOP 2 einstimmig für die Bestellung des Klägers zum Verwalter. Die Wirksamkeit dieser Bestellung ist zwischen den Parteien streitig. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung der Versammlungsniederschrift Bezug genommen. Am 20.09.2016 berief der Kläger eine Eigentümerversammlung ein, in der die Wohnungseigentümergemeinschaft unter TOP 2 „Ergänzungen zur Wahl, Vertrag und Bestellung“ der Antrag des Klägers auf Bestellung zum Verwalter vom 01.01.2016 bis 31.12.2020 einstimmig nicht angenommen wurde. Hierauf erklärte der Kläger seine Handlungsunfähigkeit und beendete die Versammlung wegen Beschlussunfähigkeit. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung der Versammlungsniederschrift Bezug genommen. Am 13.10.2016 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft auf einer Versammlung unter TOP 5 die Kündigung des mit dem Kläger bestehenden Verwaltervertrages und bestellten unten TOP 6 einen neuen Verwalter. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung der Versammlungsniederschrift Bezug genommen. Mit Schreiben vom 18.10.2016 kündigte die neue Verwalterin den zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Kläger bestehenden Verwaltervertrag aufgrund des zerstörten Vertrauensverhältnisses. Der Kläger verlangt Zahlung der vereinbarten Verwaltervergütung bis Ende 2020, da der Verwaltervertrag nicht durch die Kündigung vom 18.10.2016 beendet sei. Die Klage ist am 13.12.2016 beim Amtsgericht eingegangen. Am 19.07.2017 hat das Amtsgericht Stuttgart die Klage durch Urteil vom selben Tag abgewiesen und dem Kläger die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Das Urteil wurde dem Berufungskläger am 27.07.2017 zugestellt. Die Berufung ging fristgerecht am 25.08.2017 ein und wurde vom Kläger am 27.09.2017 begründet. Gegen das amtsgerichtliche Urteil wendet sich der Berufungskläger mit seiner Berufung, mit der er seinen Anspruch weiterverfolgt, da die Kündigung des Verwaltervertrages unwirksam sei und ihm bis zum Ende des Vertrages der Anspruch auf die Verwaltervergütung zustünde. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 27.08.2017 Bezug genommen. Der Berufungskläger beantragt, abändernd der Klage stattzugeben und 1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger € 939,21 zu bezahlen. 2. Die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger monatlich ab dem 01.04.2017 jeweils € 187,84 jeweils zum ersten eines Monats bis zum 31.12.2020 zu bezahlen. 3. Die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger € 887,03 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. II. Die Berufung ist offensichtlich unbegründet (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Amtsgericht Stuttgart im Urteil vom 19.07.2017 vollumfänglich an und macht sich diese zu eigen. Der Berufungskläger hat keinen Anspruch auf Verwaltervergütung für die Zeit ab dem 01. November 2016, da der Verwaltervertrag durch das Schreiben vom 18.10.2016 wirksam beendet wurde. Die Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist hierbei vom schuldrechtlichen Verwaltervertrag zu unterscheiden, da es sich um verschiedene Rechtsakte, die lediglich inhaltlich verknüpft sind, handelt (BGH, Urteil vom 27.02.2015, V ZR 114/14; Urteil vom 22.06.2012, V ZR 190/11). Dennoch entspricht die Bestellung eines Verwalters grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden, wovon nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden kann (BGH, Urteil vom 27.02.2015, V ZR 114/14), wobei es unschädlich ist, wenn beide Beschlüsse in derselben Eigentümerversammlung getrennt erörtert und gefasst werden (BGH, Urteil vom 22. Juni 2012, V ZR 190/11). Vorliegend wurde der Berufungskläger in der Eigentümerversammlung vom 23.11.2015 zum Verwalter bestimmt, der Verwaltervertrag - unstreitig - jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt geschlossen. Dies widerspricht - wie das Amtsgericht in seinem Urteil bereits ausgeführt hat - den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Folge dieses Fehlers ist jedoch nicht die Nichtigkeit der Bestellung, sondern lediglich dessen Anfechtbarkeit gem. § 46 WEG. Ein Eigentümerbeschluss ist gem. § 23 IV S. 1 WEG nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Die Nichtigkeit eines Beschlusses wirkt grundsätzlich für und gegen alle und bedarf keiner Geltendmachung und ist im gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen (BGH NJW-RR 2011, 1383). Zur Nichtigkeit führen insbesondere Verstöße gegen zwingende Bestimmungen oder Grundsätze des WEG, gegen Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, Eingriffe in den dinglichen Kernbereich des Sondereigentums oder das Fehlen eines vollziehbaren Inhalts (MüKo BGB/Engelhardt, 7. Aufl. 2017, WEG § 23 Rn. 35). Bei allen anderen Fehlern ist ein Beschluss lediglich anfechtbar und bleibt gem. § 23 IV S.2 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurde. Vorliegend handelt es sich bei der Bestellung des Berufungsklägers zum Verwalter lediglich um einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. So stellt der § 26 WEG keine zwingende Bestimmung des WEG im Sinne des § 23 IV S.1 WEG dar. Hierunter fallen lediglich zwingende gesetzliche Vorschriften wie die §§ 5 Abs. 2, 6, 11, 12 Abs. 2, 18 Abs. 4, 20 Abs. 2, 23 Abs. 3, 27 Abs. 4, die selbst durch eine Vereinbarung nicht geregelt werden könnten und daher erst Recht nicht im Beschlusswege (MüKo BGB/Engelhardt, 7. Aufl. 2017, WEG § 23 Rn. 36). Nichtig sind daher z.B. Beschlüsse, die auf der Grundlage eines Vertrages gefasst werden, durch den die Miteigentümer mehrerer selbständiger Wohnungseigentumsgemeinschaften ein gemeinsames Verwaltungs- und Wirtschaftswesen unter Verdrängung der gesetzlichen Verwaltungsbefugnisse der einzelnen Gemeinschaften vereinbart haben, Beschlüsse, durch die das Stimmrecht entzogen wird, weil die Stimmrechtsausübung zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum gehört und ihr Entzug daher die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer aushöhlt die bewusste Umgehung des Mitwirkungsrechts des einzelnen Wohnungseigentümers, z.B. durch vorsätzlich unterlassene Mitteilung des Tagungsortes an einen Miteigentümer oder bewusste Nichtladung eines Miteigentümers zur Versammlung, die Bestellung mehrerer Verwalter, weil das Gesetz davon ausgeht, dass die Verwaltung aus Gründen der erforderlichen Klarheit der Verantwortlichkeit nur einer einzelnen Person übertragen werden kann oder die Wahl eines Verwalters in den Beirat. Ein solcher oder vergleichbarer Beschluss ist vorliegend nicht gegeben. Ebenso handelt es sich nicht um einen Verstoß gegen zwingende Grundsätze des WEG, da die Bestellung eines Verwalters keine Bestimmungen über die Regelungskompetenzen enthält. Hierunter fallen lediglich Beschlüsse, die trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasst wurden oder die die gesetzliche Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung überschreiten, weil sie Angelegenheiten regeln, die weder nach dem WEG noch nach der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss gefasst werden können (sog. gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse). Die Bestellung eines Verwalters liegt jedoch originär in der Kompetenz der Eigentümerversammlung. Der Beschluss vom 23.11.2015 war somit zwar anfechtbar, mangels Anfechtung durch den Berufungskläger aber wirksam. Da die Frist des § 46 I S.2 WEG abgelaufen ist, ist der Beschluss auch bestandskräftig geworden. Hierbei ist es unerheblich, ob der auf dem Beschluss basierende Verwaltervertrag - wie vom Berufungskläger vorgetragen - erst im Januar 2016 gegengezeichnet wurde. Gem. § 46 I S.2 WEG ist die Klage auf Anfechtung eines Beschlusses binnen eines Monats zuzustellen. Die Fristversäumung führt zur Abweisung der Klage als unbegründet, da es sich bei den Fristen zur Erhebung und Begründung der Klage nach § 46 Abs.1 S. 2 WEG um Ausschlussfristen des materiellen Rechts handelt (BGH NJW 2009, 999). Zwar gelten diese materiell-rechtlichen Ausschlussfristen nicht für Nichtigkeitsgründe; solche sind jedoch - wie ausgeführt - nicht erkennbar. Aus diesem Grund war der Berufungskläger zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 20.09.2016 wirksam bestellter Verwalter. Durch die Amtsniederlegung des Berufungsklägers und die Art und Weise der Beendigung der Eigentümerversammlung rechtfertigt sich auch die außerordentliche Kündigung durch die Berufungsbeklagte. Hierbei bedarf es keiner Entscheidung, ob in der Amtsniederlegung des Berufungsklägers am 20.09.2016 auch eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags beinhaltet ist (so BayObLG, Urteil vom 29.09.1999, 2Z BR 29/99), da das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien spätestens durch das Schreiben vom 18.10.2016 wirksam beendet wurde. Die außerordentliche Kündigung eines Wohnungseigentumsverwaltervertrages erfordert das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Für die Beurteilung, ob ein solcher vorliegt, gelten die für die sofortige Abberufung des Verwalters entwickelten Grundsätze (BGH, ZMR 2002, 766 OLG Celle, Beschluss vom 25.06.2003, 4 W 64/03; BayObLG München, NJW-RR 1999, 1390). Danach liegt ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist. Vorliegend kam es zwischen dem Berufungskläger und den Eigentümern im Rahmen der Eigentümerversammlung am 20.09.2016 zu einem tiefgreifenden Zerwürfnis. Nachdem die Eigentümer - wie oben dargelegt zu Recht - die Auffassung vertreten hatten, dass der Berufungskläger bereits am 23.11.2015 wirksam zum Verwalter bestellt wurde und eine weitere Bestellung für fünf Jahre ablehnten, hat der Berufungskläger sein Amt niedergelegt und die Versammlung wegen „Beschlussunfähigkeit“ beendet und die Eigentümer aus seinen Räumen verwiesen, wobei es zwischen den Parteien zu einem lautstarken Disput kam. Aufgrund dieser Vorkommnisse ist das zwingend notwendige Vertrauensverhältnis zwischen dem Berufungskläger als Verwalter und der Eigentümergemeinschaft nachhaltig und tiefgreifend gestört, weshalb den Eigentümern eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem Berufungskläger auch nicht mehr zugemutet werden kann. Durch Schreiben vom 18.10.2016 wurde dem Berufungskläger die Beendigung des Verwaltervertragsverhältnisses mitgeteilt. Die Kündigung wurde gegenüber dem Berufungskläger auch rechtzeitig erklärt. Die Abberufung oder Kündigung muss unverzüglich, d.h. innerhalb angemessener Frist erfolgen (BayObLG NJW-RR 2000, 676). Bei der Beurteilung der Angemessenheit ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer nach Kenntniserlangung von den für die Abberufung oder Kündigung maßgebenden Tatsachen die Möglichkeit haben müssen eine Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung über die Abberufung oder Kündigung einzuberufen (BayObLG NJW-RR 2000, 676), weshalb die Zweiwochenfrist des § 626 II BGB nicht anwendbar ist. So stehen der Kündigung des Verwaltervertrags am 18.10.2016 auch keine Gesichtspunkte der Verfristung oder Verwirkung entgegen, da sie Kündigung in angemessener Frist erfolgte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer nach den Vorkommnissen am 20.09.2016 zunächst einen neuen Verwalter suchen mussten um sodann eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Dies geschah am 13.10.2016. Nach Abschluss eines Verwaltervertrages mit der neuen Verwalterin kündigte diese gegenüber dem Berufungskläger mit Schreiben vom 18.10.2016. Zwischen dem 20.09.2016 und dem 18.10.2016 liegt weniger als ein Monat. Aufgrund der Gesamtumstände ist die Kündigung daher noch in angemessener Zeit erfolgt. Hieran ändert auch der verspätete Zugang der Kündigung beim Berufungskläger am 24.10.2016 nichts. Vorliegend ist auch unerheblich, ob der Berufungskläger sein Amts wirksam am 20.09.2016 niedergelegt hat oder er erst später abberufen wurde. Für die Wirksamkeit der Kündigung des Verwaltervertrages ist es ohne Belang, ob die Abberufung des Verwalters wirksam beschlossen wurde (OLG Düsseldorf ZMR 2007, 458). Darüber hinaus ist ein Eigentümerbeschluss über die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags regelmäßig dahin auszulegen, dass damit auch der Verwalter abberufen wird (BayObLG NJW-RR 1999, 1390). Vorliegend beschlossen die Eigentümer auf der Eigentümerversammlung vom 13.10.2016 unter TOP 5 wirksam, dass der Vertrag mit dem Berufungskläger gekündigt wird. Aufgrund der Gesamtumstände liegt daher spätestens mit dem Beschluss vom 13.10.2016 die Abberufung des Berufungsklägers als Verwalter vor. Der zwischen den Parteien geschlossene Verwaltervertrag wurde durch das Schreiben der neuen Verwalterin vom 18.10.2016 wirksam außerordentlich gekündigt. Für die Monate ab November 2016 stehen dem Berufungskläger daher keine Zahlungsansprüche mehr zu. Die Berufung ist auch hinsichtlich des Antrags Ziff. 4 unbegründet. Mangels Bestehen der Hauptforderung hat der Berufungskläger auch keinen Anspruch auf Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Die Zulassung der Revision ist ebenfalls nicht geboten, da die Voraussetzungen nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts. III. Eine mündliche Verhandlung ist nicht gemäß § 522 Abs. 2 Nr. 4 ZPO geboten. So hat das Verfahren für die Parteien keine existenzielle Bedeutung und die Kammer stützt ihre Entscheidung nicht auf Wertungen, für die sich ein schriftliches Hinweisverfahren nicht eignet.