V ZR 190/11

Zurück LG Karlsruhe 10. Mai 2016 11 S 41/15 WEG §§ 21 Abs. 3 u. 4, 26 Abs. 1; GmbHG § 11 Abs. 1 u. 2 Voraussetzungen der Wahl einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotI Deutsches Notarinstitut letzte Aktualisierung: 1.12.2016 LG Karlsruhe, Urt. v. 10.5.2016 - 11 S 41/15 WEG §§ 21 Abs. 3 u. 4, 26 Abs. 1; GmbHG § 11 Abs. 1 u. 2 Voraussetzungen der Wahl einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft 1. Voraussetzung der Wahl einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind deren hinreichende Liquidität sowie ausreichende Sicherheiten im Haftungsfall. Anderenfalls besteht keine genügende Gewähr dafür, dass die Gesellschaft ihrer Aufgabe als Verwalterin dauerhaft gerecht wird, insbesondere die anvertrauten Gelder der Gemeinschaft treu verwaltet. Hierüber haben sich die Wohnungseigentümer vor der Wahl zu informieren (Anschluss an BGH, Urt. v. 22.6.2012 – V ZR 190/11). 2. Die Verwalterbestellung verstößt bei rechtsmissbräuchlicher Ausnutzung eines Stimmübergewichts gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung. 3. In der Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, sind grds. auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in ihren wesentlichen Umrissen zu regeln (Anschluss an BGH, Urt. v. 27.2.2015 – V ZR 114/14). (Leitsätze der DNotI-Redaktion) Gründe (abgekürzt gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO ) Die zulässige Berufung der Beklagten Ziff. 1 und 2 ist unbegründet und war daher kostenpflichtig zurückzuweisen. 1. Zutreffend hat das Amtsgericht Heidelberg den in der Eigentümerversammlung vom 02.10.2014 zu Tagesordnungspunkt (TOP) 1 gefassten Beschluss über die Bestellung der (haftungsbeschränkt) - im Folgenden: Beigeladene - zur Verwalterin ab dem 21.10.2014 wegen Verstoßes gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung für ungültig erklärt. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen. Die Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt. Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht. Wann ein solcher wichtiger Grund vorliegt, bestimmt sich in Anlehnung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen. Das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes verpflichtet die Wohnungseigentümer allerdings nicht ohne Weiteres dazu, den Verwalter abzuberufen. Sie haben vielmehr einen Beurteilungsspielraum und dürfen von einer Abberufung absehen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint. Einen entsprechenden Beurteilungsspielraum haben die Wohnungseigentümer auch bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, das heißt, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen (vgl. zum Ganzen: BGH, Urt. v. 22.06.2012 - V ZR 190/11 -, juris Rn. 7 f.). Nach dieser Maßgabe entsprach die Bestellung der Beigeladenen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar steht die Rechtsform der Beigeladenen als haftungsbeschränkter Unternehmergesellschaft ihrer Wahl zur Verwalterin nicht generell entgegen (vgl. BGH a.a.O. juris Rn. 13 ff.). Die Wohnungseigentümer überschreiten jedoch den ihnen zukommenden Beurteilungsspielraum, wenn sie ein Unternehmen zum Verwalter bestellen, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann. Denn ein solches Unternehmen bietet, unabhängig davon, in welcher Rechtsform es geführt wird, keine hinreichende Gewähr dafür, dass es auf Dauer einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb aufrecht erhalten und seiner Aufgabe als Verwalter gerecht werden, insbesondere die ihm anvertrauten Gelder der Gemeinschaft getreu verwalten wird. Auch wäre nicht sichergestellt, dass die Gemeinschaft im Haftungsfall Ersatz erhält. Besteht bei objektiver Betrachtung begründeter Anlass, die Bonität des als Verwalter vorgesehenen Unternehmens - gleich welcher Rechtsform - zu prüfen, halten sich die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums nur, wenn sie diese Frage klären und ihre Entscheidung über die Bestellung auf einer Tatsachengrundlage (Unterlagen, Auskünfte, andere Erkenntnisse) treffen, die eine nachhaltig ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung erwarten lässt (vgl. BGH a.a.O. Rn. 21). Diese Anforderungen sind hier nicht erfüllt. Aus objektiver Sicht zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung war davon auszugehen, dass die Beigeladene nach ihrer Entstehung durch Eintragung in das Handelsregister nicht über die für die Erfüllung von Verwalteraufgaben erforderliche finanzielle Ausstattung verfügen würde. Auch lagen weitere Tatschen, auf deren Grundlage die Wohnungseigentümer gleichwohl mit einer beständig ordnungsgemäßen Aufgabenerfüllung rechnen konnten, nicht vor. (1) Aus objektiver Sicht bestand für die Wohnungseigentümer hinreichender Anlass, an der Zahlungsfähigkeit und Kreditwürdigkeit der - durch Eintragung in das Handelsregister am 07.10.2014 zur Entstehung gelangten ( § 11 Abs. 1 GmbHG ) - Beigeladenen zu zweifeln. Deren Stammeinlage in Höhe von 800,00 EUR war für sich genommen erkennbar nicht ausreichend, um eine ordnungsgemäße Erfüllung der oben beschriebenen Verwalteraufgaben und einen Ersatz im Haftungsfall sicherzustellen. (2) Die Wohnungseigentümer konnten bei der Beschlussfassung auch nicht davon ausgehen, dass die Beigeladene nach ihrer Entstehung über andere eigene Mittel oder Sicherheiten, etwa in Form einer Bürgschaft, verfügen würde. Entsprechende Tatsachen sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. (3) Dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung für die Beigeladene bereits eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen war, vermochte die Kammer nicht festzustellen. Die Deckungszusage der vom 15.01.2015 (Anlage B40, AS I/749), die lediglich einen ab dem 15.09.2014 als vereinbart geltenden Versicherungsschutz frei von bekannten Schäden bestätigt, belegt dies nicht. Sie lässt vielmehr die Möglichkeit offen, dass nach dem 02.10.2014 ein rückwirkender Versicherungsschutz abgeschlossen wurde. Dafür sprechen auch die Angaben der in der Berufungsverhandlung persönlich angehörten Beklagten Ziff. 2. Ein am 02.10.2014 vorliegender Versicherungsschutz ergibt sich ferner, unbeschadet der Frage eines verspäteten Vortrages ( § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ), nicht aus dem in der Berufungsinstanz vorgelegten Versicherungsschein vom 05.02.2015 (AS II/57 ff.). Schließlich lässt auch die formularmäßige Aussage in § 4 des Verwaltervertrages (Anlage B17, AS I/443 ff.), der Verwalter habe eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen, den Rückschluss auf einen gültigen Versicherungsvertrag nicht zu. (4) Hinreichende Tatsachen, auf deren Grundlage sich die Wohnungseigentümer zumindest über eine bei Aufnahme der Verwaltertätigkeit zum 21.10.2014 bestehende Haftpflichtversicherung Gewissheit verschaffen konnten, sind ebenfalls nicht zu erkennen. Die Anhörung der Beklagten Ziff. 2 in der Berufungsverhandlung hat vielmehr ergeben, dass sie zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung lediglich Angebote mehrerer Versicherer eingeholt hatte und in Verhandlungen mit der stand. (5) Die Berufungsführer können sich auch nicht mit Erfolg auf eine zusätzliche Absicherung der Wohnungseigentümer durch eine mögliche Handelndenhaftung der Beklagten Ziff. 2 nach § 11 Abs. 2 GmbHG berufen. Zum einen bedarf es keiner Entscheidung, ob die ohnehin nur rechtsgeschäftliches Handeln umfassende Norm auf ein Tätigwerden im Namen der noch nicht eingetragenen Gesellschaft (Vorgesellschaft) anzuwenden ist (vgl. Roth, in: Roth/Altmeppen, GmbHG, 8. Aufl. 2015, § 11 Rn. 23 f.; Fastrich, in: Baumbach/Hueck, GmbHG, 20. Aufl. 2013, § 11 Rn. 48 f.). Eine Haftung der Beklagten Ziff. 2 auf dieser Grundlage kam hier schon deshalb nicht in Betracht, weil aufgrund des Bestellungsbeschlusses nicht die Vorgesellschaft, sondern allein die „...“ ab dem 21.10.2014 vertraglich verpflichtet werden sollte. Bis dahin haftete die Beklagte Ziff. 2 in ihrer Eigenschaft als Verwalterin der Eigentümergemeinschaft, da ihre Wahl zu diesem Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden war. Zum anderen wäre bei Eingehung einer rechtsgeschäftlichen Verpflichtung im Namen der noch nicht zur Entstehung gelangten Beigeladenen die Haftung der Beklagten Ziff. 2 aus § 11 Abs. 2 GmbHG nicht im Sinne einer ergänzenden Sicherheit neben die Haftung der später entstandenen Beigeladenen getreten. Vielmehr wären die aus dem Handeln im Namen der Beigeladenen resultierenden Verbindlichkeiten grundsätzlich mit der Handelsregistereintragung auf diese übergegangen und die Haftung der Beklagten Ziff. 2 erloschen (vgl. Roth, in: Roth/Altmeppen, GmbHG, 8. Aufl. 2015, § 11 Rn. 33 m.w.N.; Fastrich, a.a.O. § 11 Rn. 53). Die Bestellung der Beigeladenen entsprach darüber hinaus nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Beklagten Ziff. 1 und 2 ihr Stimmübergewicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt haben, um der Beklagten Ziff. 2 als alleiniger Gesellschafterin und Geschäftsführerin der Beigeladenen maßgeblichen Einfluss in der Gemeinschaft zu sichern. Wegen der identischen Interessenlage sind vorliegend die für Zweiergemeinschaften entwickelten Grundsätze anzuwenden. Bei solchen Eigentümergemeinschaften liegt ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Wohnungseigentümers und damit ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung vor, wenn bereits im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze offenkundig sind und deshalb von vornherein nicht mit der Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters aber erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu den anderen Wohnungseigentümern zu rechnen ist (OLG Düsseldorf, B. v. 28.07.1995 - 3 Wx 210/95 -, juris Rn. 24). In der Rechtsprechung wurden daher unter anderem solche Beschlüsse beanstandet, in denen ein Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmengewicht gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer eine ihm nahestehende Person zur Verwalterin bestellt hat (vgl. BayObLG, B. v. 13.12.2001 - 2Z BR 93/01 -, juris Rn. 24 m.w.N.). Vergleichbar liegt der Fall hier. Die im Februar 2014 mit dem aus Miteigentumsanteilen abgeleiteten Stimmübergewicht der verheirateten Beklagten Ziff. 1 und 2 durchgesetzte Wahl der Beklagten Ziff. 2 zur Verwalterin war von der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer unter anderem wegen eines fehlenden Vertrauensverhältnisses zwischen den Klägern und der Beklagten Ziff. 2 angefochten und durch - zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung noch nicht rechtskräftiges - Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 04.07.2014 (45 C 24/14) auch aus diesem Grunde für ungültig erklärt worden. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten Ziff. 1 und 2 wurde zurückgenommen, nachdem die Kammer die erstinstanzliche Entscheidung vollumfänglich in ihrem Hinweisbeschluss vom 18.05.2015 (Az. 11 S 89/14) bestätigt hat. Vor diesem Hintergrund ist - bezogen auf die Beschlussfassung am 02.10.2014 - die Annahme gerechtfertigt, dass ein unbelastetes Vertrauensverhältnis zu der ebenfalls nur mit der Stimmenmehrheit der Beklagten Ziff. 1 und 2 gewählten Beigeladenen, deren alleinige Gesellschafterin und Geschäftsführerin die Beklagte Ziff. 2 ist, von Anfang an nicht entstehen konnte. Ferner waren Zweifel berechtigt, ob die von der Beklagten Ziff. 2 beherrschte Beigeladene als neue Verwalterin die notwendige Distanz aufbringen würde, um unabhängiger Sachwalter der gesamten Gemeinschaft zu sein. Auf die zwischen den Parteien streitige Frage der fachlichen Eignung der Beklagten Ziff. 2 kommt es insoweit nicht an, da es bereits an dem notwendigen Vertrauensverhältnis fehlte. Im Übrigen hätten die Wohnungseigentümer grundsätzlich in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung der Beigeladenen zur Verwalterin erfolgte, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen regeln müssen (vgl. BGH, Urt. v. 27.02.2015 - V ZR 114/14 -, juris Rn. 9). Im Ergebnis kommt es auf diesen Mangel und seine rechtzeitige Rüge nach Maßgabe des § 46 Abs. 1 WEG jedoch nicht mehr an, da der Beschluss zu TOP 1 bereits aus anderem Grunde für ungültig zu erklären ist. Ebenso kann offen bleiben, inwieweit die Wahl einer mangels Eintragung in das Handelsregister gemäß § 11 Abs. 1 GmbHG noch nicht zur Entstehung gelangten Gesellschaft die Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses begründen kann. Zur Nichtigkeit des Beschlusses führt dieser Umstand, auch unter Berücksichtigung der von den Klägern angeführten Rechtsprechung (OLG Frankfurt, B.v. 17.04.2008 - 20 W 13/07 -, juris), hier jedenfalls nicht. Die Wohnungseigentümer haben zum 10.2014 die „ “, mithin die durch Eintragung im Handelsregister zur Entstehung gelangte juristische Person, zur Verwalterin bestellt. Diese Regelung ist weder von vornherein undurchführbar noch verstößt sie gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften. Sie steht lediglich unter der - grundsätzlich zulässigen (vgl. Bassenge, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 26 WEG Rn. 3 m.w.N.) - Bedingung, dass die gewählte Gesellschaft durch Eintragung in das Handelsregister als solche entsteht und ihre interne Wahl im Außenverhältnis durch Zugang der Bestellungserklärung und deren Annahme wirksam wird (vgl. Bassenge a.a.O; Merle/Becker, in: Bärmann, WEG, 13. Aufl. 2015, § 26 Rn. 28). 2. Den auf der Verwalterbestellung aufbauenden Beschluss zu TOP 2 (Wahl des/r Bevollmächtigten) für den Vertragsabschluss mit der Hausverwaltung) hat das Amtsgericht ebenfalls zutreffend aufgrund des zwingenden Zusammenhanges zu TOP 1 für ungültig erklärt. 25 Die Berufung war mithin insgesamt zurückzuweisen. 3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO . Gründe für die Zulassung der Revision ( § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO ) liegen nicht vor. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Karlsruhe Erscheinungsdatum: 10.05.2016 Aktenzeichen: 11 S 41/15 Rechtsgebiete: GmbH WEG Normen in Titel: WEG §§ 21 Abs. 3 u. 4, 26 Abs. 1; GmbHG § 11 Abs. 1 u. 2