1 ME 77/08

Fristbeginn des §28 Abs.2 BauGB erst bei vollständiger Mitteilung über Wirksamkeit des Kaufvertrags • Die Frist des § 28 Abs. 2 BauGB zur Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts beginnt erst, wenn der Vorkaufsberechtigte vollständig über Abschluss und Wirksamkeit des Kaufvertrags informiert ist. • Zur Fristauslösung gehört ausdrücklich die Mitteilung, dass etwaige Genehmigungen erteilt wurden; bloße Anhaltspunkte oder die Mitteilung über eine Besitzübergabe genügen nicht. • Die Vorschrift des § 28 Abs. 2 BauGB entspricht hinsichtlich Fristbeginn § 469 Abs. 2 BGB und ist restriktiv auszulegen, weil mit der Mitteilung eine Ausschlussfrist in Gang gesetzt wird. • Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht auch dann ausüben, wenn der rechtsverbindliche Bebauungsplan einen Gemeinbedarfszweck anders bezeichnet, die beabsichtigte Nutzung (z. B. Kindergarten) aber dem Wohl der Allgemeinheit i.S.v. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB dient. Die Antragsteller kauften ein Grundstück per notariellem Vertrag vom 27.06.2007. Die Verkäuferin erteilte die zur Wirksamkeit erforderliche Genehmigung erst später. Die Gemeinde beschloss am 29.07.2007, ihr Vorkaufsrecht auszuüben; sie erhielt unterschiedliche Mitteilungen, u.a. am 13.08.2007 eine Mitteilung über Besitzübergabe und am 06.11.2007 eine Faxmitteilung des Notars über die Genehmigung. Mit Bescheid vom 06.12.2007 übte die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus und ordnete Sofortvollzug an. Die Antragsteller begehrten vorläufigen Rechtsschutz; das Verwaltungsgericht gab ihrem Eilantrag statt, weil es die Zweimonatsfrist des § 28 Abs.2 BauGB als bereits abgelaufen ansah. Die Gemeinde legte Beschwerde ein und rügte, die Frist sei erst mit der vollständigen Mitteilung am 06.11.2007 ausgelöst worden. • Die Beschwerde der Gemeinde ist erfolgreich; der Bescheid vom 06.12.2007 ist innerhalb der Frist erlassen worden. • § 28 Abs.2 BauGB ist in seiner Fristwirkung mit § 469 Abs.2 BGB vergleichbar; daher beginnt die Frist erst mit der vollständigen Mitteilung aller für die Entstehung des Vorkaufsrechts relevanten Tatsachen, namentlich des Abschlusses und der Wirksamkeit des Kaufvertrags. • Die Mitteilung kann formfrei erfolgen, muss aber inhaltlich vollständig sein; dazu gehört ausdrücklich die Information über etwaige Genehmigungen und deren Erteilung. • Das Schreiben der Verkäuferin vom 13.08.2007 über die Übergabe des Objekts enthielt keine ausdrückliche Mitteilung, dass der Vertrag inzwischen genehmigt und damit wirksam geworden sei; daraus lässt sich die Wirksamkeit nicht mit der für den Fristbeginn erforderlichen Sicherheit ableiten. • Der Vorkaufsberechtigte ist nicht verpflichtet, sich die Kenntnis über Wirksamkeit und Genehmigung selbst zu verschaffen; er darf auf eine vollständige Mitteilung der Verkäuferin vertrauen. • Die frühere, fehlerhaft adressierte Ausübungserklärung der Gemeinde verbrauchte den Ratsbeschluss nicht; ein nachfolgender Bescheid setzt die Ausführung des bestehenden Ratsbeschlusses um. • Die Voraussetzungen des § 24 BauGB lagen voraussichtlich vor: der Bebauungsplan weist die Fläche als Gemeinbedarf mit Zweck "Post" aus, eine beabsichtigte Nutzung als Kindergarten erfüllt jedoch das Allgemeinwohl i.S.v. § 24 Abs.3 Satz1 BauGB, und die formellen Änderungen am Bebauungsplan waren nicht erforderlich, um die Gemeinbedarfsfunktion zu verwirklichen. Die Beschwerde der Antragsgegnerin ist erfolgreich; der Bescheid vom 06.12.2007 war fristgerecht, weil die Frist des § 28 Abs.2 BauGB erst mit der vollständigen Mitteilung über die Wirksamkeit des Kaufvertrags (durch das Fax des Notars am 06.11.2007) zu laufen begann. Die Mitteilung vom 13.08.2007 über die Übergabe des Objekts genügte nicht den Anforderungen an eine fristauslösende Mitteilung, da sie keine ausdrückliche Information über die erteilte Genehmigung enthielt. Die Gemeinde durfte daher ihr Vorkaufsrecht ausüben; zudem liegt das öffentliche Wohl im Sinne des § 24 Abs.3 BauGB vor, weil die beabsichtigte Nutzung als Kindergarten eine durch das Allgemeinwohl gedeckte Gemeinbedarfsaufgabe darstellt. Damit verbleibt die Ausübung des Vorkaufsrechts gegen den Erwerb durch die Antragsteller in Kraft.