RO 7 K 19.1857

Leitsatz: 1. Unter Ladung iSv Art. 47 Abs. 2 BayGO ist nur der technische Vorgang des fristgemäßen Zusendens der schriftlichen Einladungen zu verstehen, ohne dass sich daraus Anforderungen zur Übermittlung von Ladungsunterlagen ergeben. (Rn. 31) (redaktioneller Leitsatz) 2. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist durch das Wohl der Allgemeinheit (§ 24 Abs. 3 S. 1 BauGB) auch dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen für eine Enteignung nicht vorliegen, aber im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. (Rn. 41) (redaktioneller Leitsatz) 3. In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits dann, wenn damit die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung städtebaulicher Missstände erforderlich sind. (Rn. 42) (redaktioneller Leitsatz) I. Die Klage wird abgewiesen. II. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Klage hat keinen Erfolg. Über sie konnte auf Basis der vom Beklagten eingereichten Unterlagen entschieden werden. Soweit der Klägerbevollmächtigte die Vollständigkeit der Behördenakte in Frage stellte, dürfte sich diese Rüge aufgrund der im weiteren gerichtlichen Verfahren nachgereichten Unterlagen erledigt haben. Jedenfalls ist weder substantiiert vorgetragen noch anderweitig ersichtlich, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts bestimmte, für das Urteil maßgebliche Akten der Beklagtenseite nicht vorgelegt wurden. Die Klage erweist sich als zulässig. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist zwar das Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt (nur) gegenüber dem Verkäufer auszuüben. Das bedeutet indes nicht, dass allein dem Verkäufer gegenüber eine Regelung getroffen wird. Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat den Charakter eines privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakts. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts wird die Rechtssphäre beider Vertragsteile berührt. Nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Beklagten und der Beigeladenen unter den Bedingungen zustande, die mit der Klägerin vereinbart worden sind. Für die Klägerin äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung des Verwaltungsakts darin, dass ihr Anspruch auf Übereignung des Grundstücks von der Beigeladenen nicht mehr erfüllt werden kann. Es liegt daher auf der Hand und entspricht allgemeiner Meinung, dass sich auch die Käuferseite gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts im Klageweg zur Wehr setzen kann (vgl. BVerwG, B.v. 25.5.1982 – 4 B 98.82; B.v. 15.02.2000 – 4 B 10.00 – jeweils juris; Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, 7.Aufl., § 28 Rn. 14). Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 9. Oktober 2019 stellt sich als rechtmäßig dar und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Gemeinde steht beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB zu. Das Vorkaufsrecht kann nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Es darf gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Nach § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks bei der Ausübung des Vorkaufsrechts anzugeben. Ausgeschlossen ist die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 26 Satz 1 Nr. 4 BauGB, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist. Ferner kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierzu verpflichtet (§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Weist eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinn des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB auf, kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB zur Beseitigung verpflichtet (§ 27 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Hiervon ausgehend bestehen gegen die Rechtmäßigkeit des streitgegenständlichen Bescheids keine Bedenken. Zweifel an der formellen Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung mit Bescheid vom 9. Oktober 2019 bestehen nicht. Soweit die Klägerin die Grundsätze des fairen Verfahrens verletzt sieht, weil ihr der Beklagte das Ende der Frist für die Abwendungsbefugnis nach § 28 Abs. 2 i.V.m. § 27 Abs. 1 BauGB nicht mitgeteilt habe, ist festzustellen, dass das Gesetz eine entsprechende Mitteilungspflicht nicht vorsieht und die Klägerin danach nicht gefragt hat. Im Übrigen hätte die Möglichkeit bestanden, durch ein Akteneinsichtsgesuch die Frist für die Abwendungsbefugnis zu ermitteln. Unabhängig davon erfolgte die Abwendungserklärung rechtzeitigt, weshalb ein Verfahrensfehler, sollte er gleichwohl unterstellt werden, ohne Relevanz wäre. Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid des Beklagten vom 9. Oktober 2019 beruht auch auf einem ordnungsgemäß zustande gekommenen Marktgemeinderatsbeschluss. Der entsprechende Beschluss des Marktgemeinderats erfolgte in der öffentlichen Sitzung am 7. Oktober 2019 einstimmig. Ladungsfehler zu dieser Sitzung sind nicht ersichtlich. Art. 47 GO setzt eine ordnungsgemäße Ladung der Marktgemeinderatsmitglieder voraus. In diesem Zusammenhang regelt § 24 Abs. 2 Satz 1 der Geschäftsordnung für den Marktgemeinderat eine Ladungsfrist von acht, in dringenden Fällen von drei Tagen, wobei der Sitzungstag und der Tag der Zustellung der Ladung nicht mitzählen (§ 24 Abs. 2 Satz 2 der Geschäftsordnung). Nach der Geschäftsordnung musste damit die Ladung zu der Sitzung am 7. Oktober 2019 am 28. September 2019 den Marktgemeinderatsmitgliedern zugehen. Hiervon ist auszugehen. Die Ladung zur Sitzung am 7. Oktober 2019, in der die Ausübung des Vorkaufsrechts beschlossen wurde, erfolgte mit Ladungsschreiben des Beklagten vom 27. September 2019, welches laut Versandvermerken und Erklärung des zuständigen Mitarbeiters des Beklagten am Freitag, den 27. September 2019 noch vor der Postleerzeit in den Postkasten der Deutschen Post eingeworfen wurde. Damit ist nach der allgemeinen Erfahrung davon auszugehen, dass die Marktgemeinderatsmitglieder die Ladung einen Tag später am Samstag, den 28. September 2019 zu den üblichen Zeiten in ihrem Briefkasten erhalten haben. Diese Annahme des Grundsatzes der Zustellung eines am Werktag vor der Leerungszeit in den Postkasten der Deutschen Post eingeworfenen Schreibens am nächsten Werktag entspricht der Rechtsprechung (vgl. BayVGH, B.v. 10.12.2020 – 4 CE 20.2271 – juris) und gilt im Übrigen auch für Postzustellungen währen der Corona-Pandemie (vgl. BGH, B.v. 19.11.2020 – V ZB 49/20 -juris). Die Rechtsprechung differenziert nicht danach, an welchem Werktag Briefe eingeworfen werden, solange nur der nächste Tag ein Werktag ist; damit genügt der Einwurf an einem Freitag, solange der Samstag, wie hier, kein Feiertag ist. Zwar ist nicht auszuschließen, dass ein Brief auch später zugestellt wird, worauf der Klägerbevollmächtigte zu Recht hinweist, im Grundsatz bzw. in der Regel ist aber von einer Zustellung am nächsten Tag im o.g. Sinn auszugehen. Abweichungen von dieser Regel müsste die Klägerin substantiiert geltend machen. Daran fehlt es aber. Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte, dass die Ladungen den Marktgemeinderatsmitgliedern nicht am 28. September 2019 und damit nicht innerhalb der Ladungsfrist zugegangen sind. Laut Protokoll über die Marktgemeinderatssitzungen gab es auch keine Rüge insoweit. Zweifel an der Richtigkeit der Erklärung des Mitarbeiters des Beklagten, wonach die Ladungen noch vor der Leerungszeit am 27. September 2019 am Mittag in den Postkasten geworfen worden seien, bestehen nicht. Der Klägerbevollmächtigte hat keinerlei konkrete Umstände für das Gegenteil dargetan. Die 3-Tages-Fiktion des Art. 41 BayVwVfG, auf die sich der Klägerbevollmächtigte beruft, ist nicht anwendbar, da es sich bei der Ladung um keinen Verwaltungsakt handelt. Damit ist von einer rechtzeitigen Ladung im Sinne der Achttagesfrist auszugehen, so dass es keiner näheren Vertiefung bedarf, ob nicht aus Gründen der Eilbedürftigkeit die verkürzte Ladungsfrist von drei Tagen zugrunde gelegt werden durfte. Soweit gerügt wird, dass die Sitzungsunterlagen, insbesondere Beschlussvorlagen, der Ladung nicht gemäß § 24 Abs. 1 Sätze 1 und 3 der Geschäftsordnung beigefügt waren bzw. nicht gemäß § 24 Abs. 2 Satz 3 der Geschäftsordnung bis zum sechsten Tag vor der Sitzung den Marktgemeinderatsmitgliedern übermittelt wurden, vermag dies nicht zu einem relevanten Ladungsfehler zu führen. Denn Verstöße gegen die Geschäftsordnung wirken sich nur dann auf die Ordnungsgemäßheit der Ladung aus, wenn sie auch im Gesetz ihren Niederschlag finden. Dies ist hinsichtlich der Beifügung oder Übersendung von Unterlagen vor einer Sitzung nicht der Fall. Unter Ladung im Sinn von Art. 47 Abs. 2 GO ist nämlich nur der technische Vorgang des fristgemäßen Zusendens der schriftlichen Einladungen zu verstehen (Bauer/Böhle/Ecker, Bayerische Kommunalgesetze, Art. 46 GO RdNr. 6), ohne dass sich daraus Anforderungen zur Übermittlung von Ladungsunterlagen ergeben (vgl. BayVGH, B.v. 4.10.2010 – 4 CE 10.2403 – juris). Vor diesem Hintergrund erweist es sich ebenso als nicht relevant, ob bzgl. der Übersendung der Sitzungsunterlagen das Schriftformerfordernis im Sinne der Geschäftsordnung gewahrt wurde. Auch in materieller Hinsicht ist gegen die Vorkaufsrechtsausübung nichts zu erinnern. Das Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung B. liegt unzweifelhaft im Umgriff des mit Satzung des Beklagten vom 5. Oktober 1989 nach § 1 Abs. 2 festgelegten Sanierungsgebiets. Dass in dem Plan der vorbereitenden Untersuchung „Sanierungsbereiche“ nur Areale um die B.-gasse und S.-straße dargestellt sind, wo sich das streitgegenständliche Grundstück nicht befindet, ändert nichts am durch Satzung festgelegten Umgriff des Sanierungsgebiets und daran, dass auch außerhalb der im Plan „Sanierungsbereiche“ dargestellten Flächen Missstände bestehen. Dies folgt schon aus dem Plan „Mängel und Störquellen“ der vorbereitenden Untersuchung, der zum Beispiel im Bereich des Gebäudes auf Fl.-Nr. … der Gemarkung B. im Hinblick auf die westliche Nachbarschaft auf einen „Maßstabsbruch, ortsunübliche Bauweise und Material, nicht befriedigende Ansichten“ hinweist wie z.B. auch aus dem Plan „Planungsziel Ortsbild“ der vorbereitenden Untersuchung, der eine Verbesserung des Rathausumfeldes nach Verlegung des Feuerwehrhauses vorsieht. Zudem sind weitere Sanierungsbereiche in den vorbereitenden Untersuchungen angesprochen. Mit dem notariellen Kaufvertrag über das Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung B. vom 30. Juli 2019 entstand somit ein Vorkaufsfall in einem Sanierungsgebiet gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Gegen die Wirksamkeit des Kaufvertrags bestehen keine Bedenken. Eine sanierungsrechtliche Genehmigung des Kaufvertrages nach § 144 Abs. 2 BauGB war aufgrund des Ausschlusses der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht in § 3 der Sanierungssatzung nicht nötig. Nach § 2 der Satzung wird die Sanierung im vereinfachten Verfahren durchgeführt, weshalb gemäß § 142 Abs. 4 BauGB die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen werden konnte. Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Sanierungssatzung zum Zeitpunkt des Vorkaufsfalls nicht mehr anwendbar ist. Der Einwand, es fehle von Anfang an gemäß § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB eine Fristsetzung, in der die Sanierung durchgeführt werden soll, verfängt nicht, da diese Bestimmung erst mit dem BauGB 2007 eingeführt wurde und somit bei Satzungserlass am 5. Oktober 1989 nicht galt. Die Satzung aus dem Jahr 1989 musste auch nicht vor dem Vorkaufsfall (30.7.2019) aufgehoben werden. Nach der Übergangsregel des § 235 Abs. 4 BauGB, die für vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemachte Satzungen gilt, ist eine solche Aufhebung spätestens bis 31. Dezember 2021 vorzunehmen, wenn nicht entsprechend § 142 Abs. 3 Satz 3 oder 4 BauGB eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt wurde. Eine entsprechende Aufhebung der Satzung vor dem Vorkaufsfall erfolgte nicht. Im Gegenteil wurde mit Marktgemeinderatsbeschluss vom 11. November 2021 eine Frist für die Durchführung der Sanierung bis zum 1. November 2036 festgesetzt. Allein der Umstand, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertrages oder der Vorkaufsrechtsausübung die Sanierungssatzung rund 30 Jahre alt war, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Im Sanierungsgebiet fanden nach der Aufstellung des Beklagten einige Sanierungsmaßnahmen statt, gerade in jüngster Zeit vor dem Vorkaufsfall gab es eine Klausurtagung bzgl. der weiteren Sanierungsschritte. Es ist weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich, dass der Beklagte zu einem gewissen Zeitpunkt vor dem Vorkaufsfall sein Sanierungsbestreben als abgeschlossen angesehen hat bzw. weitere Sanierungsmaßnahmen nicht mehr möglich waren, die die Annahme eines Obsoletwerdens der Sanierungssatzung rechtfertigen könnte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass manche Maßnahmen erst mit Grunderwerb möglich sind und dieser erst nach langer Zeit möglich wird, weil es erst nach langer Zeit zu einem Vorkaufsfall kommt. Die Aufstellung in der Behördenakte über die durchgeführten Maßnahmen lässt nicht den Schluss zu, dass damit sämtliche Missstände behoben sind. Jedenfalls lagen im streitgegenständlichen Bereich (Rathausumfeld) zum Zeitpunkt des Vorkaufsfalls und der Ausübung des Vorkaufsrechts noch städtebauliche Missstände vor (s.u.). Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit der Sanierungssatzung im Übrigen wurden weder geltend gemacht noch sind solche anderweitig nach Aktenlage erkennbar. Das Vorkaufsrecht wurde auch fristgerecht ausgeübt. Der Beklagte hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts die Frist nach § 28 Abs. 2 BauGB, wonach das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden kann, beachtet. Da mit der Mitteilung des Kaufvertrages eine Ausschlussfrist in Gang gesetzt wird, sind strenge Anforderungen an die Auslösung des Fristlaufs zu stellen (vgl. OVG Lüneburg, B.v. 27.5.2008 – 1 ME 77/08 – juris; VG München, U.v. 31.7.2013 – M 9 K 13.868 – juris). Die Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB beginnt daher erst mit ordnungsgemäßer Mitteilung des Vertragsinhalts nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Dies geschah am 14. August 2019, als der Kaufvertrag dem Beklagten übermittelt wurde. Dass an diesem Tag der Kaufvertrag nicht vom Notar erhalten wurde, konnte die Klägerin nicht nachvollziehbar in Abrede stellen. Soweit sie unter Berufung auf eine Mitarbeiterin im Notariat auf ein anderes Zuleitungsdatum abstellt, wird verkannt, dass es sich hierbei um die Übermittlung des Negativzeugnisses handelte, was, ebenso wie die Mitteilung über die Vertragsparteien und den Vertragsschluss, ohne Übersendung der Vertragsunterlagen nicht ausreicht, um die Frist in Gang zu setzen (vgl. BGH, B.v. 30.6.1994 – 3 ZR 109.93 – juris). Das Gericht hat auch keine Zweifel, dass der streitgegenständliche Bescheid am 14. Oktober 2019 in den Briefkasten von Frau … eingeworfen wurde. Dies mit Nichtwissen zu bestreiten, genügt nicht, zumal Anderweitiges von der Beigeladenen nicht vorgetragen wurde, in dessen Sphäre dieser Umstand fällt. Auch legt der Aktenvermerk über den Bescheidseinwurf unter Anwesenheit von zwei Gemeindemitarbeitern nahe, dass der Einwurf an diesem Tag erfolgte. In einer solchen Situation müssten konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die das in Zweifel ziehen. Hierfür wird aber nichts vorgetragen, weder von Kläger- noch von Beigeladenenseite. Den Zugang des Bescheids bei Frau … muss die Beigeladene auch gegen sich gelten lassen, weil Frau … deren Bevollmächtigte war. Die Empfangsbevollmächtigung geht schon aus dem ersten und letzten Satz der Bevollmächtigungsurkunde vom 20. September 2015 hervor, wonach Frau … zum einen die Beigeladene repräsentiert und zum anderen berechtigt ist, den unterzeichneten Verwaltungsrat in allen die Beigeladene betreffenden Angelegenheiten zu vertreten. Dass Frau … zur Entgegennahme eines Bescheides in einem verwaltungsrechtlichen Verfahrens nicht befugt ist, folgt aus der angesprochenen Urkunde nicht. Frau … ist daher als Zustellungsbevollmächtigte für Bescheide anzusehen. Auf die Frage, ob im Falle fehlender Bevollmächtigung über die Rechtsfigur der Anscheinsvollmacht eine wirksame Zustellung vorliegt oder der Einwand der fehlenden Bevollmächtigung aufgrund der äußeren Umstände rechtsmissbräuchlich wäre, kommt es damit nicht mehr an. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nicht nach § 26 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, da das streitgegenständliche Grundstück nicht entsprechend den Sanierungszielen bebaut ist. Das Sanierungsziel besteht insbesondere darin, die Fehlentwicklung des Gebäudes auf Fl.-Nr. … der Gemarkung B. nach Baumasse und Dachausbildung und damit den Maßstabsbruch mit dem historischen Ortskern, insbesondere im Hinblick auf die Geschossigkeit des Eckgebäudes, das um ein Geschoss höher ist als die Nachbargebäude, zu beseitigen. Soweit die Klägerin das vorhandene Gebäude im Hinblick auf die Geschossigkeit nicht als Missstand wertet, weil das Eckgebäude am anderen Ende der Straße ebenso wie das streitgegenständliche über mehr Geschosse verfügt als die Nachbarschaft, verkennt sie, dass der Beklagte bei der Bestimmung und Bewertung der Sanierungsziele einen Beurteilungsspielraum hat. Im Übrigen ist auf Grundlage der in den Akten befindlichen Bilder jedenfalls nachvollziehbar und plausibel, die höhere Geschossigkeit im Vergleich zum maßgeblichen nahen Umfeld als städtebaulich unerwünscht anzusehen. Darüber soll die Engstelle an der Ecke Haupt- und R.-straße, die durch das Hervorspringen des streitgegenständlichen Gebäudes bedingt ist, beseitigt werden. Aus dem Kartenmaterial in der Behördenakte lässt sich die Engstelle gut erkennen. Durch das Zurücksetzen des streitgegenständlichen Gebäudes kann diese „an prominenter Stelle“ beseitigt werden. Dass noch, wie der Klägerbevollmächtigte vorträgt, in anderen Lagen Engstellen vorhanden sind, ist insoweit irrelevant. Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird auch durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt. Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen (vgl. BayVGH, U.v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris). Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist durch das Wohl der Allgemeinheit auch dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen für eine Enteignung nicht vorliegen, aber im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BayVGH, U.v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris m.w.N.; BVerwG, B.v. 15.2.1990 – 4 B 245.89 – NJW 90, 2703; VG Würzburg, U.v. 23.7.2015 – W 5 K 14.1105 – juris). In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits dann, wenn damit die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung städtebaulicher Missstände erforderlich sind. Den breiten Einsatzmöglichkeiten des Sanierungsrechts entspricht ein umfassend anwendbares Vorkaufsrecht. Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt den Eigentumserwerb der Gemeinde insbesondere, wenn die Pläne und Maßnahmen der Erstvertragsparteien den Sanierungszielen zuwiderlaufen würden (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB-Komm., § 24 Rn. 70). In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich die Ausübung des Vorkaufsrechts an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren (vgl. BayVGH, U.v. 9.3.2000 – 2 B 96.467 – juris). Damit besteht ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Anforderungen, die sich aus dem Tatbestandsmerkmal des Wohls der Allgemeinheit ergeben, und dem Stand der Konkretisierung der Sanierungsziele sowie dem Fortschritt bei der Verwirklichung der Sanierung. Die Sanierungsziele müssen dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein. Sie können sich aus ihrer Begründung, aber auch aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben (vgl. BayVGH, U.v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – juris). Während an die Konkretisierung dieser Ziele bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden, werden diese Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (vgl. BVerwG, U.v. 4.3.1999 – 4 C 8/98 – juris). Die erforderliche Konkretisierung kann sowohl in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar auch durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen. Ist eine hinreichende Konkretisierung erfolgt, können die Sanierungsziele auch nach einem längeren Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BVerwG, B.v. 15.3.1995 – 4 B 33/95 – juris). Hiervon ausgehend hat das Gericht keine Zweifel, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit dient. Als Verwendungszeck hat der Beklagte im Bescheid gemäß § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB angegeben, dass die Fehlentwicklung des Gebäudes nach Baumasse und Dachausbildung und damit der Maßstabsbruch des historischen Ortskerns korrigiert werden solle durch Abriss des vorhandenen Gebäudes und Neubau eines um ein Geschoß reduzierten Gebäudes. Ferner wurde in der Bescheidsergänzung durch Schriftsatz vom 18. Januar 2023 noch explizit auf das Sanierungsziel „Engstellenbeseitigung“ Bezug genommen. Ob diese Bezugnahme, wie der Klägerbevollmächtigte meint, zu spät erfolgte, kann dahin gestellt bleiben. Denn zum einen wurde jedenfalls ein wirksames und konkretes Sanierungsziel, nämlich die Geschossreduzierung angegeben, zum anderen folgt aus der Anhörung vor Ausübung des Vorkaufsrechts, aus den Protokollen über die Gemeinderatssitzungen und dem angefochtenen Bescheid wegen des Verweises auf die dort erwähnten Maßnahmen bzw. Sanierungsziele, dass darunter auch die Beseitigung der Engstelle fällt. Damit liegt ein hinreichend konkretes Sanierungsziel betreffend das streitgegenständliche Grundstück vor. Der Klägerbevollmächtigte kann nicht mit Erfolg geltend machen, die Konkretisierung des Sanierungsziels „Verbesserung des Rathausumfelds nach Verlegung des Feuerwehrhauses“ in der nichtöffentlichen Sitzung des Marktgemeinderats am 7. Oktober 2019 sei unwirksam. Die vorgetragenen Ladungsmängel sind, wie dargelegt, nicht gegeben. Der Beschluss des Marktgemeinderats vom 7. Oktober 2019, mit dem die Konkretisierung beschlossen wurde, ist auch hinreichend bestimmt, denn er ist im Zusammenhang mit der Beschlussvorlage bzw. dem Sachstandsbericht zu sehen, also den dem Beschluss vorausgegangenen Umständen; daraus ergibt sich zweifelsfrei, dass es um eine Sanierung des streitgegenständlichen Grundstücks im Sinne der Reduzierung der Geschossigkeit und der Beseitigung der Engstelle geht. Durch die Bezugnahme des Beschlusses auf die „dargestellten Maßnahmen“ ist auch die nötige Verbindung zur Beschlussvorlage bzw. zum Sachbericht und den dort dargestellten Maßnahmen gegeben. Entgegen der Auffassung der Klägerin kommt es bei der Beurteilung, ob das Vorkaufsrecht dem Wohl der Allgemeinheit dient und insoweit das Sanierungsziel konkret genug ist, auf den Zeitpunkt des Bescheidserlasses an. Das folgt zum einen aus dem allgemeinen Grundsatz, wonach bei Anfechtungsklagen die Sach- und Rechtlage zum Zeitpunkt des Bescheidserlasses maßgeblich ist, zum anderen aber auch aus dem materiellen Recht, wie § 24 Abs. 3 BauGB, wonach der Verwendungszweck erst bei Ausübung des Vorkaufsrechts anzugeben ist (vgl. ebenso z.B. BayVGH, B.v. 24.04.2020 – 15 ZB 19.1987 – juris mit Verweis auf VG Ansbach, U.v.12.5.2015 – AN 3 K 13.01946 – juris: „Abzustellen ist im Rahmen der vorliegenden Anfechtungsklage für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides auf den Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, hier also auf den Tag des Bescheidserlasses am 8. Oktober 2013. Dies erscheint wegen der relativ niedrigen materiellen Anforderungen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB und der Fristgebundenheit der Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) insbesondere deshalb sachgerecht, weil die Gemeinde bei Kenntniserlangung von einem Vorkaufsfall zu schnellem Handeln berechtigt und verpflichtet ist. Deshalb ist es ausreichend, aber auch notwendig, dass zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts alle tatbestandlichen Voraussetzungen vorliegen und auch das Allgemeinwohlinteresse zu bejahen ist.“). Die von der Klägerin benannte Fundstelle, nach der anderes gelten solle, betrifft nicht das allgemeine Vorkaufsrecht, sondern das besondere nach § 25 BauGB. Im Übrigen kann daraus nicht abgeleitet werden, dass eine hinreichende Konkretisierung zum Zeitpunkt des Bescheidserlasses nicht zu berücksichtigen wäre, wenn – wie hier – zum Zeitpunkt des Vorkaufsfalls klar ist, dass das Grundstück im Sanierungsgebiet liegt und damit grds. dem Vorkaufsrecht der Gemeinde unterfällt. Auch aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt entgegen der Auffassung des Klägerbevollmächtigten nichts anderes. Aus diesem Grund konnte der Marktgemeinderatsbeschluss vom 7. Oktober 2019 zu Recht bei der Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 9. Oktober 2019 zugrunde gelegt werden. Das Vorkaufsrecht wurde nicht nach § 27 Abs. 1 BauGB abgewandt. Die Klägerin beruft sich insoweit auf § 27 Abs. 1 Satz 2 BauGB, wonach für den Fall, dass eine auf dem Grundstück befindliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 BauGB aufweist, der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden kann, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB zur Beseitigung verpflichtet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Abwendungserklärung der Klägerin geeignet ist, die Missstände bzw. Mängel im Hinblick auf das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB zu beseitigen. Denn vorliegend stehen Sanierungsziele inmitten, die nicht die Modernisierung und Instandsetzung betreffen. Es geht nämlich insbesondere um die Reduzierung der Geschossigkeit des Gebäudes. Zwar gibt es auch insoweit die Möglichkeit einer Abwendungserklärung, nämlich in § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Laut dieser Bestimmung kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 hierzu verpflichtet. Eine Abwendungserklärung in diesem Sinn liegt aber nicht vor, da dies insbesondere voraussetzt, dass die Klägerin das Grundstück nur noch mit einem um ein Geschoss reduziertes Gebäude nutzt. Hierzu hat sie sich aber nicht verpflichtet – im Übrigen ebenso wenig wie zur Beseitigung der Engstelle. Die Klägerin kann sich nicht auf die Beseitigung der Missstände i.S.v. § 27 Abs. 1 Satz 2 BauGB berufen, wenn darüber hinaus auch noch Sanierungszwecke im Sinn von § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestehen und diese durch den Käufer nicht erfüllt werden. Denn dann ist die Ausübung des Vorkaufsrecht weiterhin gerechtfertigt im Sinne der Erreichung der Sanierungsziele. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht nachvollziehbar, dass § 27 Abs. 1 Satz 2 BauGB die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB sperrt. Beide Sätze der Norm stehen kumulativ nebeneinander und betreffen verschiedenen Konstellationen, was, wenn wie hier, nicht nur Missstände bzgl. eines Gebäudes im Hinblick auf Modernisierung und Instandhaltung vorliegen, dazu führen kann, dass beide Bestimmungen nebeneinander Geltung beanspruchen (vgl. in diesem Sinne EZBK/Stock, 146. EL April 2022, BauGB § 27 Rn. 2: „§ 27 ist wie folgt aufgebaut: Die allgemeinen Abwendungsvoraussetzungen sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke sind in Absatz 1 Satz 1 festgelegt (Grundtatbestand der plan- oder maßnahmengemäßen Grundstücksnutzung). Speziell für bebaute Grundstücke verlangt Absatz 1 Satz 2 als zusätzliche Abwendungsvoraussetzung, dass die bauliche Anlage frei von Missständen und Mängeln ist.“). Der Mietvertrag zwischen der Beigeladenen und Frau …, der auf Lebenszeit der Mieterin eine ordentliche Kündigung ausschließt, steht der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen, auch nicht im Hinblick darauf, dass das vorhandene Gebäude abgerissen werden soll. Dabei ist zum einen zu berücksichtigen, dass der Mietvertrag aufgrund fehlender Zustimmung des Erben von Herrn … schwebend unwirksam (vgl. § 1 Satz 3 des Mietvertrags) und das außerordentliche Kündigungsrecht nicht ausgeschlossen ist. Zum anderen ermöglicht die Regelung des § 182 Abs. 1 BauGB, aus städtebaulichen Gründen ein Mietverhältnis aufzuheben. Soweit klägerseits auf negative Auswirkungen für Frau … im Falle eines Abrisses des Hauses zur Neubebauung abgestellt wird, ist festzustellen, dass sich daraus schon keine Rechtsverletzung der Klägerin ableiten lässt. Auch gegen die Ermessensausübung bestehen keine Bedenken. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen des Beklagten, das heißt, sie kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ihr Recht ausüben, muss dies aber nicht tun (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 24 Rn. 66). Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Hiervon ausgehend sind Ermessensfehler nicht ersichtlich. Der Beklagte hat das ihm zustehende Ermessen im streitgegenständlichen Bescheid zu erkennen gegeben und neben den Gründen für die Ausübung des Vorkaufsrechts auch die Interessen der Klägerin in ihre Entscheidung mit einbezogen. Der Marktgemeinderat wurde auch in der maßgeblichen, die Ausübung des Vorkaufsrechts betreffenden Sitzung am 7. Oktober 2019 über die Einwendungen der Klägerseite in den Schriftsätzen ihres Bevollmächtigten vom 4. und 7.Oktober 2019 laut Sitzungsbuchauszug informiert. Soweit die Klägerin den Aspekt der Nachhaltigkeit im Sinne des Erhalts von Bausubstanz vor deren Vernichtung als unberücksichtigt rügt, verkennt sie, dass gerade das Sanierungsziel im Hinblick auf die Geschossreduzierung und das Zurückversetzen des Gebäudes einen Abriss voraussetzt. Auf die Ermessensergänzung mit Schriftsatz vom 18. Januar 2023 kommt es nicht an, da sich die Umstände für die Ausübung des Vorkaufsrechts (Reduzierung der Geschossigkeit und Beseitigung der Engstelle) schon hinreichend aus dem (noch nicht ergänzten) Bescheid vom 9. Oktober 2019 ergeben (siehe hierzu auch die vorstehenden Ausführungen). Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Es entsprach nicht der Billigkeit, die Kosten der Beigeladenen, die keinen eigenen Antrag zur Sache gestellt hat und deshalb kein Kostenrisiko eingegangen ist (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO), gemäß § 162 Abs. 3 VwGO für erstattungsfähig zu erklären. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO. Gründe für die Zulassung der Berufung durch das Verwaltungsgericht im Sinne des § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO liegen nicht vor.