V ZR 154/81

Zurück OLG Frankfurt a. Main 12. Oktober 1982 20 W 463/82 BGB §§ 883, 262 Vormerkung bei Wahlschuldverhältnis Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau IV. Rechtsprechung A. Bürgerliches Recht 1. BGB § 459 Abs. 2 (Keine Eigenschaftszusicherung durch Wohnflächenangabe) In der bloßen Angabe der Wohnfläche einer Eigentumswoh• nung im notariellen Kaufvertrag liegt keine Zusicherung einer Eigenschaft (Leitsatz nicht amtlich) LG München II, Urteil vom 28.9.1982 — 1 04623/82 — mitgeteilt von Notar Dr. Norbert Kuntz, Ingolstadt Aus dem Tatbestand: Die Kläger verlangen die Rückzahlung eines Kaufpreisteils. Sie kauften zu notariellem Vertrag vom 11. 8.1978 von den Beklagten eine Eigentumswohnung. Der Kaufpreis betrug 82 000 DM. Das Kaufobjekt ist in Ziff. III der Urkunde als Dreizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 66 qm aufgeführt. Die Kläger behaupten, die Beklagten hätten ihnen eine Wohnfläche von 66 qm zugesichert, während die Wohnung, wie eine Nachmessung ergeben hätte, in Wirklichkeit nur eine Wohnfläche von 63,48 qm aufweise. Sie hätten daher 2,52 qm zuviel bezahlt. Da die Wohnung 82.000 DM gekostet habe, ergebe sich ein Preis von 1.242,42 DM pro Quadratmeter. Sie verlangen deshalb 3.106,60 DM (= 2,52 x 1.242,42) zurück. Aus den Gründen: Die zulässige. Klage ist nicht begründet, da die Kläger das Vorliegen einer Zusicherung der Beklagten.-(§459 Abs. 2 BGB) nicht bewiesen haben. Zwar enthält der notarielle Kaufvertrag in Ziff. Ill a u.a. den Text „3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 66 qm". Dieser Urkundeninhalt stellt jedoch nur eine Beschreibung des Kaufobjekts dar und keine Zusicherung einer Eigenschaft. Denn zugesichert ist eine Eigenschaft nur, wenn der Verkäufer durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung dem Käufer zu erkennen gibt, daß er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft der Kaufsache einstehen will (so Anm. 4 a zu § 459 BGB , Palandt 39. Aufl.; Rdnr. 52 zu § 459 BGB Münchner Kommentar). Ein derartiges „Einstehenwollen" ist aus der bloßen und in dieser Form allgemein üblichen Angabe der Wohnungsgröße in der Urkunde nicht zu entnehmen. Da auch der Kaufpreis, wie der Kläger selbst bei der mündlichen Verhandlung erklärte, nicht aus einer Multiplikation des Quadratmeterpreises mit der Wohnungsgröße ermittelt worden ist, sondern von vornherein als bestimmter Betrag verlangt wurde und sich der Kläger den Quadratmeterpreis erst selbst mit dem Taschenrechner errechnete, war für den Kaufpreis offensichtlich nicht die genaue Anzahl der Quadratmeter entscheidend. Dies spricht gegen die Annahme einer Zusicherung (Rdnr. 3 zu § 468 BGB Münchner Kommentar). Eine Vermutung des Inhalts, daß die Erwähnung der Grundstücksgröße (hier der Wohnfläche) im Vertrag eine Zusicherung sei, besteht nicht (Rdnr. 2 zu § 468 BGB Münchner Kommentar). Anderweitige Umstände aus denen auf das Vorliegen einer Zusicherung geschlossen werden könnte, wurden nicht vorgetragen und sind auch nicht ersichtlich. Im übrigen ist auf S. 9 unter Ziff. XI des Vertrags ausdrücklich vereinbart, daß die Beklagten für das Flächenmaß nicht haften, weshalb schon aus diesem Grunde in der Wohnflächenangabe keine Zusicherung gesehen werden kann. Darüber hinaus liegt in Ziff. XI ein — zulässiger — Gewährleistungsausschluß vor, so daß sich die Kläger auf einen Mangel des Vertragsobjekts — kleinere Wohnfläche — nicht berufen können. Auf die tatsächliche Wohnfläche kommt es daher nicht mehr entscheidungserheblich an. 2. BGB §§ 883, 262 (Vormerkung bei Wahlschuldverhältnis) Zur Sicherung von Verpflichtungen aus einem Wahlschuld• verhältnis, dem eine einheitliche schuldrechtliche Vereinbarung zugrunde liegt, können im Grundbuch nicht mehrere Vormerkungen, sondern nur eine Vormerkung eingetragen werden. (Leitsatz nicht amtlich) OLG Frankfurt am Main, Beschluß vom 12.10.1982 — 20 W 463/82 — mitgeteilt von Notar Dr. Wolfgang Reuss, Aschaffenburg Aus dem Tatbestand: Im Grundbuch ist als Eigentümer eines Grundstücks mit einem Hotel- und Gaststättenbetrieb der Beteiligte zu 2) eingetragen. Er hat mit notariellem Vertrag vom 29.11.1979 diesen Grundbesitz an den Beteiligten zu 1) verkauft und aufgelassen. In der gleichen notariellen Urkunde hat die Beteiligte zu 3) das ihr gehörende Inventar des Betriebes an die Firma D. 'verkauft: Die Vertragsbeteiligten haben vereinbart, daß die Nettokaufpreise von 390 000 DM für das Grundstücksamt Gebäude und von 400 000 DM für das Inventar in bestimmten monatlichen Raten, beginnend mit dem 1. 4.1980 und endend mit dem 1.9.1999, gezahlt werden sollen. Die Vereinbarung über die Ratenzahlung ist mit einer genehmigten Wertsicherungsklausel verbunden. Zur Sicherung der von den Käufern übernommenen Zahlungsverpflichtungen hat der Beteiligte zu 1) an dem gekauften Grundbesitz zu Gunsten der Beteiligten zu 2) und 3) als Gesamtgläubigern gemäß § 428 BGB eine brieflose, unverzinsliche Grundschuld in Höhe von 1 119 739,03 DM an dem Kaufgrundstück bestellt. Ferner hat er sich für den Fall, daß der Gesamtbetrag der Grundschuld infolge einer Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes die ausstehenden Kaufpreisraten nicht decken sollte, verpflichtet, entweder den Nominalbetrag der Grundschuld an den Gesamtbetrag der noch ausstehenden Raten anzupassen oder für den Differenzbetrag zwischen.Nominalbetrag der bestellten Grundschuld und dem Gesamtbetrag der noch ausstehenden Raten eine selbständige Buchgrundschuld zu bestellen. Zur Sicherung dieser Verpflichtung, die entweder die — möglicherweise mehrfache — Anpassung des Nominalbetrages der Buchgrundschuld oder die — möglicherweise wiederholte — Bestellung einer selbständigen Buchgrundschuld wegen des jeweiligen Erhöhungsbetrages beinhaltet, hat er die Eintragung je einer Vormerkung bewilligt. Die Eintragung der Grundschuld und der beiden Vormerkungen in das Grundbuch hat er beantragt. Mit Schreiben vom 29.1.1982 hat der Urkundsnotar bei dem Grundbuchamt gemäß § 15 GBO den Vollzug seiner Urkunde, auch namens der Beteiligten zu 2) und 3) als Berechtigten, beantragt. Durch Zwischenverfügung vom 5. 2.1982 hat der Grundbuchrechtspfleger gegen den Antrag auf Eintragung von zwei Vormerkungen Bedenken erhoben und unter anderem ausgeführt, sie seien wegen mangelnder Bestimmtheit in der vorliegenden Form nicht eintragungsfähig, da beide als Vollrechte nicht zur Entstehung kommen könnten. Gegen diese Zwischenverfügung hat der Notar Erinnerung eingelegt, der vom Rechtspfleger und vom Richter des Grundbuchamts nicht abgeholfen worden ist. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 7. 5.1982 MittBayNot 1983 Heft 2 59 die Zwischenverfügung vom 5. 2.1982 aufgehoben und weiter ausgesprochen, die beantragten Eintragungen würden davon abhängig gemacht, daß der Beteiligte zu 1) durch Vorlage eines Nachtragsantrags die Eintragung nur einer Vormerkung für die Beteiligten zu 2) und 3) als Gesamtgläubiger gemäß § 428 BGB zur Sicherung von deren Anspruch auf wahlweise Eintragung eines erhöhten Nominalbetrages der Grundschuld oder Eintragung weiterer Grundschulden beantragt. Gegen den landgerichtlichen Beschluß hat der Urkundsnotar mit Schriftsatz vom 2. 6.1982 weitere Beschwerde eingelegt. 3. BGB § 912 (Anspruch des Sonderrechtsnachfolgers auf Überbaurente) Der Eigentümer eines überbauten Grundstücks hat Anspruch auf Zahlung einer Überbaurente, auch wenn sein Sonderrechtsvorgänger dem Überbau zugestimmt hat. BGH, Urteil vom 21.1.1983 — V ZR 154/81 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Aus den Gründen: Das zulässige Rechtsmittel der weiteren Beschwerde ist nicht begründet. Mit Recht hat das Landgericht angenommen, daß die vom Beteiligten zu 1) gegenüber den Beteiligten zu 2) und 3) für den Fall, daß der Gesamtbetrag der bestellten Buchgrundschuld im Hinblick auf die vereinbarte Wertsicherungsklausei den Gesamtbetrag der zu zahlenden Kaufpreisraten nicht mehr deckt, bedingt übernommene schuldrechtliche Verpflichtung auf entweder mehrfache Anpassung des Nominalbetrages der Grundschuld oder Bestellung weiterer selbständiger Buchgrundschulden wegen der jeweiligen Erhöhungsbeträge nicht — wie bewilligt und beantragt — durch Eintragung von zwei selbständigen Vormerkungen, sondern durch Eintragung nur einer Vormerkung gesichert werden kann. Es ist zwar richtig, daß zur Sicherung mehrerer verschiedener Ansprüche des gleichen oder mehrerer Berechtigten je eine gesonderte Vormerkung eingetragen werden muß (vgl. OLG Köln, Rpfleger 1960, 56 mit zust. Anm. von Haegele; Ertl in Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, GBRecht, 2. Aufl., Einl. G 37; Haegele/Schöner/Stöber, GBRecht, 6. Aufl., Rdnr. 692 e = S. 317; Ertl, Rpfleger 1977, 345, 351 unter VI 6 c). So liegt der Fall hier aber nicht. Den beiden Vormerkungen, die der Beteiligte zu 1) durch notarielle beurkundete Erklärung vom 21.1.1982 bestellt hat, liegen nicht zwei rechtlich selbständige Ansprüche auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück (§ 883 Abs. 1 S. 1 BGB), sondern eine einheitliche schuldrechtliche Vereinbarung zugrunde. Bei der vom Beteiligten zu 1) übernommenen Verpflichtung, für den Fall, daß der Gesamtbetrag der bereits bestellten Grundschuld aufgrund zukünftiger Anpassung der monatlichen Raten nach Veränderung d's vereinbarten Lebenshaltungskostenindexes den Ge:.. ,.:..trag aller auf der Basis dieser Veränderungen errechneten, noch ausstehenden Raten nicht decken sollte, wegen der jeweiligen Erhöhungsbeträge entweder den Nominalbetrag der Grundschuld mehrfach anzupassen oder weitere selbständige Grundschulden zu bestellen, handelt es sich nicht um zwei verschiedene, sondern um ein einziges Rechtsgebilde, auch wenn dem Beteiligten zu 1) bei Eintritt der Bedingung, unter der das Recht von ihm bestellt worden ist, ein Wahlrecht in dem Sinne zusteht, daß er entweder die bereits bestellte Grundschuld ihrem Betrag nach erhöht oder eine weitere selbständige Grundschuld bestellt (vgl. § 262 BGB ). Ein einheitlicher schuldrechtlicher Anspruch kann aber angesichts des Erfordernisses nach höchstmöglicher Klarheit der Grundbucheintragungen nicht durch zwei gesonderte Vormerkungen gesichert werden. Unter diesen Umständen kann die weitere Beschwerde keinen Erfolg haben. Die Parteien sind Grundstücksnachbarn. Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Flur-Nr. 836. Der Beklagte ist Eigentümer des Grundstücks Flur-Nr. 160. Das Flurstück 160 grenzt im Westen und Norden an das Flurstück 836 des Klägers. Der Kläger behauptet, die nördliche Grenzwand des [vor seinem Erwerb errichteten] Gebäudes auf Flurstück 160 sei etwa 6 cm in einer Länge von insgesamt 14 m auf sein Grundstück übergebaut. Gleichzeitig rage von dieser Grenzwand ein Dachvorsprung nebst Regenrinne in einer Tiefe von 30 cm ebenfalls in der vollen Länge auf sein Grundstück. Der Kläger hat u. a. beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 75 DM jährlich ab 1. Januar 1979 als Überbaurente für den Dachvorsprung zu verurteilen. Das Landgericht hat durch Teilurteil den Beklagten zur Zahlung von 75 DM jährlich verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Aus den Gründen: Die Revision hat zum größten Teil Erfolg. I. Hinsichtlich des Dachvorsprungs der nördlichen Grenzmauer ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, daß insoweit ein Überbau vorliegt, die Eheleute H. (Rechtsvorgänger des Klägers) diesem aber zugestimmt haben. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch auf Zahlung einer Überbaurente, weil die Vorschriften der §§ 912 ff. BGB auf einen rechtmäßigen Überbau keine Anwendung fänden. Diese Vorschriften gingen von einem objektiv rechtswidrigen — wenn auch entschuldigten — Überbau aus. Nach Zustimmung der Rechtsvorgänger des Klägers liege aber ein rechtmäßiger Überbau vor. Durch den Eigentumswechsei sei keine Änderung eingetreten, denn auch der Kläger müsse den Dachvorsprung dulden. Schon vor Eintritt der Rechtsnachfolge sei der rechtmäßige Zustand geschaffen worden. II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand. Der Kläger hat Anspruch auf Zahlung einer Überbaurente für den Dachvorsprung in der beantragten Höhe ( § 912 Abs. 2 BGB ). 1. Freilich gehen die §§ 912 ff. BGB von einem objektiv rechtswidrigen — wenn auch entschuldigten — Überbau aus, während hier die V. [Rechtsvorgängerin des Beklagten] nach Zustimmung der Eheleute H. [Rechtsvorgänger des Klägers] zur Grenzüberschreitung berechtigt war. Die Beteiligten haben die Möglichkeit, die Rechtsfolgen eines Überbaues durch Rechtsgeschäft auch abweichend von §§ 912 ff. BGB zu bestimmen. Die Pflicht des Nachbarn zur Duldung des Überbaues folgt dann nicht aus § 912 Abs. 1 BGB, sondern aus dem Einverständnis; Art und Höhe der dem Nachbarn für die Inanspruchnahme seines Grundstücks gebührenden Entschädigung ( § 912 Abs. 2 BGB ) bestimmen sich in einem solchen Fall mindestens in erster Linie nach dem Inhalt der getroffenen Vereinbarung (vgl. Senatsurteile vom 18. Dezember 1970, V ZR 73/68, NJW 1971, 426, 427 [= MittBayNot 1971, 162 ] und BGHZ 62, 141 , 145 [= MittBayNot 1974, 139 ] je m.w.N.). Diese allein schuldMittBayNot 1983 Heft 2 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Frankfurt a. Main Erscheinungsdatum: 12.10.1982 Aktenzeichen: 20 W 463/82 Erschienen in: MittBayNot 1983, 59-60 Normen in Titel: BGB §§ 883, 262