V ZR 150/82

Zurück BGH 10. November 1983 V ZR 150/82 BGB § 313 S. 1 Zur Beurkundungspflicht bei Kaufpreisvorauszahlungsanrechnung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau erst nach Jahren verkauft wird. Die hierzu vonWeitnauervertretene Gegenmeinung überzeugt im. Hinblick auf den Schutzzweck einer solchen Veräußerungsbeschränkung mehr. Die Frage, ob im Fall des wirtschaftlichen Zusammenbruchs eines Bauträgers vor Vollendung des Bauwerks § 22 Abs. 2 WEG entsprechend anwendbar ist, wird vom Autor in Anlehnung an Röll und das OLG Karlsruhe ( NJW 1981, 466 ) nunmehr eindeutig bejaht. (Hierzu noch vorsichtiger Weitnauer, ablehnend Bärmann). M. E. ist hier der von Bärmann vertretenen Auffassung, es dürfe nicht starr nach dem Grad der Fertigstellung differenziert werden, der Vorzug zu geben. Wenn nämlich die Fertigstellung durch einen anderen Unternehmer zum gleichen oder zu einem zumutbaren Mehrpreis durchgeführt werden könnte, so erscheint es mir untragbar, daß ein oder einige wenige Miteigentümer die Fertigstellung dennoch verweigern könnten und damit zur Vernichtung erheblicher wirtschaftlicher Werte beitragen würden. Als Korrektiv für die starre 50% Grenze müßte hier der Gesichtspunkt der Zumutbarkeit angewendet werden. Nach diesen wenigen Anmerkungen zu inhaltlichen Einzelfragen darf als Fazit gezogen werden, daß Augustin einen in der Praxis mit großem Nutzen verwendbaren Kommentar geschaffen hat. Es sei jedoch gestattet zu bemerken, daß die Preisgestaltung im Vergleich zu den anderen genannten, sehr viel umfangreicheren Werken erstaunen läßt. Notar Dr. Franz Schrödl, Thiersheim IV. Rechtsprechung A. Bürgerliches Recht 1. BGB § 313 Satz 1(Zur Beurkundungspflicht bei Kaufpreisvorauszahlungsanrechnung) Bei einem Grundstückskaufvertrag unterliegt die Einigung über die Anrechnung einer Vorauszahlung auf den Kaufpreis dem Formzwang nach § 313 Satz 1 BGB . BGH, Urteil vom 11.11.1983 — V ZR 150/82 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand., Die Kläger boten ihr Almgrundstück mit Almhütte auf einer Verhandlungsbasis von 200 000 DM „möglichst für Barzahler" zum Verkauf an. Nach Besichtigung des Grundstücks vereinbarten die Beklagten zu 1 und 3 unter dem 1. 6.1980 mit den Klägern privatschriftlich, daß sie es erwerben sollten; als Kaufpreis wurde dort ein Betrag von 100 000 DM genannt. Am 6. 6.1980 schlossen die Parteien einen notariellen Kaufvertrag, in dem der Kaufpreis ebenfalls mit 100 000 DM angegeben wurde. Unmittelbar bevor sich die Parteien zum Notar begaben, überwies der Beklagte zu 1 einen Teilbetrag in Höhe von 50 784,22 DM zugunsten des Klägers zu 1 an das Zentralfinanzamt, den Restbetrag von 49 215,78 händigten die Beklagten den Klägern aus. Die Klägerin zu 2 quittierte an demselben Tag den Empfang von 100 000 DM. Zugunsten der Beklagten wurde eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Die Kläger haben behauptet, es sei ein Kaufpreis von 200 000 DM vereinbart, aus Gründen der Steuerersparnis aber auf Wunsch der Beklagten nur ein Kaufpreis von 100 000 DM beurkundet worden. Die Kläger haben beantragt, die Beklagten zur Herausgabe des Grundstücks und zur Einwilligung in die Löschung der Auflassungsvormerkung Zug um Zug gegen Zahlung von 100 000 DM zu verurteilen. Die Beklagten haben eine Unterverbriefung bestritten und Abweisung der Klage beantragt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Die Revision der Kläger führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.` Aus den Gründen: I. Das Oberlandesgericht hat als nicht bewiesen angesehen, daß die Parteien einen höheren als den beurkundeten Kaufpreis von 100 000 DM vereinbart haben. Die dagegen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird gemäß § 565 a ZPO abgesehen. II. Das angefochtene Urteil kann jedoch aus einem anderen Grunde keinen Bestand haben. 1. Auf dem Boden der bisherigen tatrichterlichen Feststellungen läßt sich nicht ausschließen, daß der Vertrag vom 6. 6.1980 deswegen nichtig ist - und die Klageansprüche infolgedessen begründet sind —, weil nach dem Sach- und Streitstand in der Revisionsinstanz zunächst davon auszugehen ist, daß auch nach dem Vorbringen der Beklagten diegetroffenen Vereinbarungen nicht vollständig beurkundet sind, so daß der gesamte Vertrag wegen Verstoßes gegen § 313 Satz 1 BGB nichtig sein könnte (§ 125 Satz 1, § 139 BGB). Beurkundungsbedürftig sind bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt ( BGHZ 63, 359 , 361 [= MittBayNot 1975, 157, 158] m.w.N.; st. Rspr.). Für die Revisionsinstanz ist von dem unstreitigen Tatbestand des Berufungsurteils auszugehen. Danach wurde von dem Beklagten zu 1 ein Teilbetrag in Höhe von 50 784,22 DM zugunsten des Klägers zu 1 an das Zentralfinanzamt überwiesen und der Restbetrag auf 100 000 DM-(49 215,78 DM) den Klägern in bar übergeben; beides geschah am 6.6.1980, und zwar unmittelbar bevor sich die Parteien zum Notar begaben. Selbst wenn die Erfüllungswirkung in Höhe von 50 784,22 DM frühestens im Zeitpunkt der Bankgutschrift zugunsten des Zentralfinanzamts hätte eintreten sollen, wäre im übrigen davon auszugehen, daß in Höhe des in bar vorausbezahlten Betrages (49 215,78 DM) der Kaufpreis von vornherein getilgt sein sollte. Eine solche Abrede über die Anrechnung der Vorauszahlung ist in der notariellen Niederschrift aber nicht enthalten. Dort heißt es vielmehr, der Restbetrag von 49 215,78 DM sei binnen acht Tagen fällig, nachdem der Notar den Vertragsteilen mitgeteilt habe, daß (a) die Auflassungsvormerkung für den Käufer (die Kläger) im Grundbuch eingetragen sei und (b) das Zentralfinanzamt bestätigt habe, daß die Löschungsbewilligung vom 3. 6.1980 bezüglich der Grundpfandrechte des Finanzamts bedingungslos verwendet werden dürfe. 20 MittBayNot 1984 Heft 1 Der Senat hat bereits in BGHZ 85, 315 , 317/318 [= DNotZ 1983, 232] für einen Fall unbewiesener Unterverbriefung ausgesprochen, er neige zu der Ansicht, daß die Abrede Ober die Anrechnung der Vorauszahlung auf die beurkundete Kaufpreisforderung als Teil der vertraglichen Gesamtregelung hätte mitbeurkundet werden müssen. Er entscheidet die Frage nun in diesem Sinne und bejaht die Beurkundungspflicht: Eine solche Abrede hätte konstitutive, rechtserzeugende Bedeutung, weil im Zeitpunkt der Vorauszahlung die Kaufpreisforderung noch nicht besteht und die Vorauszahlung daher — ohne eine dahingehende Vereinbarung — nicht schon von Rechts wegen zu einer Teilerfüllung der Kaufpreisschuld (in der logischen Sekunde des Vertragsschlusses) führen könnte. Der Beurkundungszwang erstreckt sich deshalb auf diese Abrede. 2. Auch wenn die Anrechnungsvereinbarung formunwirksam ist, steht damit noch nicht fest, daß der gesamte Vertrag nichtig ist. Die Auslegungsregel des § 139 BGB stellt hierfür zwar eine Vermutung auf, doch bedarf es tatrichterlicher Würdigung, ob diese Vermutung nicht durch die besonderen Umstände des Falles widerlegt ist. Eine solche Annahme (legt bei im voraus erbrachten Teilleistungen nicht ganz fern (vgl. BGHZ 85, 315 , 318 [= DNotZ 1983, 232 , 234]). Insbesondere wenn der Käufer sofort bei der Vorauszahlung eine Quittung erhält und damit seine Leistung problemlos beweisen kann, mag es für ihn von untergeordneter Bedeutung sein, ob seine Kaufpreisschuld schon im Zeitpunkt. ihrer Entstehung von Rechts wegen erlischt oder ob die. Tilgung der Schuld noch von weiteren Rechtshandlungen abgen und ihr sodann das Sondereigentum an der DachgeschoBwohnung nebst Garage und Keller einzuräumen; die Beklagte ihrerseits verpflichtete sich, dem Kläger das Sondereigentum an den übrigen Wohnungen und Räumen des Hauses einzuräumen, soweit diese nicht gemeinschaftliches Eigentum würden. Der Vertrag enthält u. a. folgende Bestimmungen: Ziffer IV: Über den gesetzlichen Inhalt des Dauerwohnrechts hinaus vereinbaren die Beteiligten noch als weiteren Inhalt dieses Rechtes was folgt: Der Dauerwohnberechtigte (Beklagte) übernimmt die Verpflichtung zur Tragung der öffentlichen Lasten des Grundstücks und des Erbbaurechtes, sowie die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses in dem Verhältnis, wie das von den Beteiligten nachträglich privatschriftlich vereinbart wird...." Ziffer VI Abs. 2: „Die Pflicht zur Tragung von Kosten für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Anwesens, insbesondere auch die Kosten für die Reinigung und Beleuchtung der gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen, für den Betrieb der Zentralheizung und des Fahrstuhles wird zwischen Erbbauberechtigtem (Kläger) und Dauerwohnberechtigtem (Beklagte) durch gesonderte privatschriftliche Vereinbarung geregelt." Durch privatschrlftlichen „Zusatzvertrag zur Bestellung eines Dauerwohnrechtes" vom 9.10.1956 regelten die Parteien unter Bezugnahme auf Ziffer VI Abs. 2 der notariellen Urkunde den von der Beklagten zu zahlenden Anteil des Erbbauzinses, der Grundsteuer und der Nebenkosten sowie die von ihr zu tragenden Kosten der Instandhaltung. Der Kläger hat die Feststellung beantragt, daß der notarielle Vertrag und der schriftliche Zusatzvertrag unwirksam seien. Er hält beide Verträge für formnichtlg. Die Feststellungsklage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Die Revision des Klägers hatte nur teilweise Erfolg. 6. hängt. Das Berufungsgericht hat jedoch lediglich festgestellt, daß die Klägerin zu 2 eine Empfangsquittung am Tage der Beurkundung unterzeichnet hat; ob dies vor oder nach der Beurkundung und in welchem zeitlichen Zusammenhang es mit der Vorauszahlung geschehen ist, läßt sich dem Berufungsurteil nicht entnehmen. Da das Revisionsgericht die erforderlichen Feststellungen nicht selbst treffen kann, ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur weiteren tatrichterlichen Prüfung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. 2. BGB § 313; WEG §§ 4 Abs. 3, 10 Abs. 2 (Zur Beurkundungspflicht von Zusatzvereinbarungen) Verpflichtet sich der Erbbauberechtigte durch notariellen Vertrag zur Übertragung eines Erbbaurechtsanteils und zur Einräumung von Sondereigentum, so bedarf bis zum dinglichen Vollzug dieses Vertrages eine nachträgliche Vereinba• rung der Vertragsparteien über die ihnen beiderseits als künftige Wohnungseigentümer obliegende Pflicht zur Tragung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigen. tums notarieller Beurkundung. BGH, Urteil vom 21.10.1983 - V ZR 121/82 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Der Kläger ist Inhaber eines Erbbaurechts In K. Dort errichtete er ein Appartementhaus. Durch notariellen Vertrag vom 19.1.1956 bestellte er der Beklagten an der DachgeschoBwohnung, einschließlich zugehöriger Garage und Keller, ein unbefristetes Dauerwohnrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Zugleich verpflichtete er sich, der Beklagten. nach Tilgung der hypothekarisch gesicherten Baukredite unentgeltlich einen Anteil von 1/25 seines Erbbaurechts zu übertraMittBayNot 1984 Heft 1 Aus den Gründen: 1. Der beurkundete Vertrag vom 19.1.1956 Ist wirksam. Die Gültigkeit dieses Vertrages haben die Parteien, wie das Berufungsgericht rechtsbedenkenfrei feststellt, nicht von der einer späteren Abrede vorbehaltenen Regelung über die Lasten und Kosten des Dauerwohnrechts abhängig gemacht. Damit ist der Vertrag vollständig beurkundet worden; denn er enthält alles, was die Parteien aus ihrer damaligen Sicht als regelungsbedürftig angesehen haben (§ 154 Abs. 1 BGB). Für die Behauptung der Revision, die Parteien seien sich von vornherein darüber einig gewesen, daß die Beklagte nicht nur — wie beurkundet — bis zur Übertragung des Erbbaurechtsanteils, sondern in gleichem Umfang auch für die Folgezeit zur Lasten- und Kostenbeteiligung entsprechend dem für das Dauerwohnrecht vereinbarten Vorbehalt verpflichtet sein sollte, findet sich in dem vorinstanzlichen Sachvortrag keine Stütze. Ohne ein dahingehendes Vorbringen aber brauchte das Berufungsgericht allein aus dem Umstand, daß sich die dann in dem privatschriftlichen Zusatzvertrag vom 9,10.1956 getroffene Vereinbarung auch auf die Zeit nach Übertragung des Erbbaurechtsanteils bezog, nicht auf eine schon bei Abschluß des notariellen Vertrages vorhandene Einigung in diesem Punkte zu schließen. Der notarielle Vertrag ist auch inhaltlich genügend bestimmt, da mit den zu Leistung und Gegenleistung beurkundeten Vereinbarungen (bezüglich. der Gegenleistung wurde unter Ziff. II des Vertrages eine Verrechnungsabrede getroffen) die grundlegenden Voraussetzungen einer vertraglichen Bindung erfüllt sind (vgl. BGHZ 55, 248 , 250 [= DNotZ 1971, 361]; RGZ 124, 81 , 83 f.). Dieser von beiden Parteien gewollten Bindung stand der Vorbehalt einer künftigen Abrede über die Lasten und Kosten des Dauerwohnrechts nicht entgegen. Denn die insoweit vorbehaltene Einigung war kein Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 10.11.1983 Aktenzeichen: V ZR 150/82 Erschienen in: MittBayNot 1984, 20-21 Normen in Titel: BGB § 313 S. 1