Zurück OLG Hamm 17. März 2002 22 U 156/01 BGB §§ 166; 276; 278 c. i. c. – Haftung des Verkäufers für seinenMakler Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Rechtsprechung 1. Schuldrecht – c. i. c. – Haftung des Verkäufers für seinen Makler (OLG Hamm, Urteil vom 18. 3. 2002 – 22 U 156/01) BGB §§ 166; 276; 278 Überlässt der Verkäufer dem Makler wesentliche Teile der Vertragsverhandlungen und bedient er sich seiner zur Erfüllung der ihm obliegenden vorvertraglichen Sorgfaltspflichten, so muss er sich ein zumindest bedingt vorsätzliches Fehlverhalten des Maklers zurechnen lassen und haftet ggf. aus c. i. c. (Leitsatz nicht amtlich) Aus den Gründen Die Kl. hat – wie vom LG zugesprochen – gegen die Bekl. einen Anspruch auf Freigabe des beim AG hinterlegten Geldbetrages aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemannes (Widerbekl.), da ihr in dieser Höhe gegen die Bekl. ein Schadensersatzanspruch aus c. i. c. im Zusammenhang mit dem beurkundeten Kaufvertrag über zwei Eigentumswohnungen zusteht. 1. Im Zuge von Vertragsverhandlungen muss der Verkäufer Fragen zu Umständen, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sind, richtig und vollständig beantworten (vgl. BGH NJW-RR 1997, 144 ). Gegen diese Pflicht hat der Zeuge, der die Vertragsverhandlungen geführt hat und im Notartermin für die Bekl. als vollmachtloser Vertreter aufgetreten ist, verstoßen. a) Der Zeuge hat zumindest ohne zureichende tatsächliche Anhaltspunkte die Frage der Erwerber nach der Möglichkeit, die beiden Wohnungen mittels eines Durchbruches zu verbinden, uneingeschränkt bejaht und auf ein Zustimmungserfordernis der Eigentümergemeinschaft nicht hingewiesen. Der Zeuge hat selbst bekundet, dass über die Möglichkeit, die Wohnung durch einen Durchbruch zu verbinden, sowohl bei einer Wohnungsbesichtigung als auch im Beurkundungstermin gesprochen wurde und er dies als machbar dargestellt habe. Soweit der Zeuge angibt, er habe bei beiden Anlässen weiter darauf hingewiesen, dass für eine solche Maßnahme die Zustimmung der Eigentümer bzw. der Hausverwaltung erforderlich sei, da es sich um eine tragende Wand handele, ist ihm dies aufgrund der Aussagen des Z. und des Urkundsnotars nicht zu glauben. Z. hat bekundet, dass der Zeuge seine Frage nach der Möglichkeit der Wohnungsverbindung uneingeschränkt bejaht hat. Der Urkundsnotar hat angegeben, dass der Zeuge erklärt habe, dass er diesbezüglich mit dem Verwalter gesprochen und dieser zugestimmt habe. b) Die Angabe des Zeugen war unvollständig und damit unrichtig. Eine Zustimmung des Verwalters gab es nicht und wurde von diesem auch nicht in Aussicht gestellt, wie die Kl. unter Verweis auf die Korrespondenz mit dem Verwalter dargelegt hat. Der Verwalter hat nach der Aussage des Urkundsnotars vor dem LG nicht einmal dem Kaufvertrag zugestimmt. c) Die Bekl. können sich nicht auf die Entscheidung des BGH vom 21. 12. 2000 – V ZB 45/00 = DNotZ 2002, 127 – berufen. Zwar hat der BGH in dieser Entscheidung festgestellt, dass für den Durchbruch tragender Wände zwischen zwei Eigentumswohnungen eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nicht erforderlich ist, diese Auffassung entsprach aber – wie sich aus den Ausführungen des BGH ergibt – nicht der Rechtslage bei Vertragsschluss. 2. Die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Kaufentschluss wird vermutet und ergibt sich hier zwanglos aus dem Umstand, dass die Kl. schwanger war und nur durch die Verbindung beider Wohnungen ein den Platzbedürfnissen der Familie genügender Wohnraum geschaffen werden konnte. Es obliegt nach der gefestigten Rspr. des BGH den Bekl. darzulegen und ggf. zu beweisen, dass die Kl. auch bei erfolgtem Hinweis den Kaufvertrag abgeschlossen hätten (vgl. BGH NJW 98, 302, 303 = DNotZ 1998, 349 ). 3. Der Zeuge hat vorsätzlich gehandelt, da er um die Bedeutung dieses Umstandes für den Kaufentschluss der Kl. und ihres Ehemannes wusste und er es zumindest für möglich hielt und es billigend in Kauf nahm, dass die Käufer den Vertrag bei richtiger Auskunft nicht abgeschlossen hätten. 4. Das Verhalten des Zeugen müssen sich die Bekl. gem. §§ 166, 278 BGB zurechnen lassen, da der Zeuge für sie als Verhandlungsgehilfe tätig war. Der Zeuge hat nicht nur seine eigene Leistung als Makler erbracht, die Bekl. haben ihm vielmehr wesentliche Teile der Vertragsverhandlungen überlassen und sich so des Maklers zur Erfüllung der ihnen obliegenden vorvertraglichen Sorgfaltspflichten bedient. Sie selbst blieben demgegenüber den Wohnungsbesichtigungen und den Vertragsverhandlungen, die üblicherweise Anlass sind für Erläuterungen, zusätzliche Abmachungen und ergänzende Fragen, fern. Die Führung des Teils der Vertragsverhandlungen, in dem sich die zunächst allgemeinen vorvertraglichen Sorgfaltspflichten konkretisieren, blieb somit dem Makler überlassen. Selbst im Urkundstermin waren sie durch den Makler vollmachtlos vertreten. Dies rechtfertigt die Anwendung der §§ 166, 278 BGB (BGH MDR 1996. 788 = NJW 1996, 451 ). 5. Ein Anspruch aus c. i. c. ist durch die Gewährleistungsvorschriften ( §§ 459 ff. BGB ) nicht ausgeschlossen. Dies wäre nur bei fahrlässigem Handeln der Fall (vgl. Palandt-Heinrichs, 61. Aufl., § 276 BGB Rn. 80). Hier hat der Zeuge zumindest bedingt vorsätzlich gehandelt. 6. Die Kl. ist so zu stellen, wie sie ohne die Pflichtverletzung stünde. Sie hätte dann den Kaufvertrag nicht geschlossen und ihr wären die damit verbundenen Kosten für Notar und Gericht nicht entstanden. Weiterhin wären ihr auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten nicht entstanden. Sie hat daher Anspruch auf Ersatz dieser Kosten. (. . .) Rechtsprechung RNotZ 2002, Heft 12 573 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Hamm Erscheinungsdatum: 17.03.2002 Aktenzeichen: 22 U 156/01 Rechtsgebiete: Vollmacht, Genehmigung, Ermächtigung Erschienen in: RNotZ 2002, 573 NJW-RR 2003, 486-487 Normen in Titel: BGB §§ 166; 276; 278

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