V ZB 20/84

Zurück OLG Saarbrücken 29. September 2006 5 T 300/06 GrdStVG § 2 Unzulässigkeit eigener Ermittlungen des Grundbuchamtes zur Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ner entsprechenden steuerlichen Bescheinigung kann mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Antragstellung geheilt werden (OLG Jena OLGR 2003, 79). 5. Liegenschaftsrecht – Unzulässigkeit eigener Ermittlungen des Grundbuchamtes zur Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29. 9. 2006 – 5 T 300/06 – mitgeteilt von Notar Wulf Echterling, St. Wendel) GrdStVG § 2 Bei der Prüfung, ob ein Rechtsvorgang in den Bereich des GrStVG fällt, ist das GBA zu Ermittlungen weder berechtigt noch verpflichtet. Es kann eine Genehmigung oder ein Negativattest nur verlangen, wenn sich aus dem ihm vorgelegten Vertrag, dem Grundbuch oder aus offenkundigen Tatsachen konkrete Zweifel an einer Genehmigungsfreiheit ergeben. (Leitsatz nicht amtlich) Zum Sachverhalt: I. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag hat die Ast. zu 1) den verfahrensgegenständlichen Grundbesitz an die Ast. zu 2) verkauft und übertragen. Nachdem der Notar im Namen aller Antragsberechtigten den Grundbuchvollzug der Auflassung beantragt hat, hat das AG mit Zwischenverfügung das Fehlen einer Genehmigung nach § 2 GrdStVG oder eines Negativzeugnisses beanstandet. Hierzu führt es aus, in dem Grundstücksverzeichnis des Katasteramtes sei als Nutzungsart „verschiedene Nutzungsarten“ vermerkt. In dem Kaufvertrag heiße es zudem, der Veräußerer garantiere, dass der Kaufgegenstand „im vorderen Bereich“ nach den geltenden Regeln des Baurechts bebaut werden dürfe, und dem Erwerber bekannt sei, dass der Kaufgegenstand verpachtet sei. Gegen diese Zwischenverfügung wenden sich die Ast. mit ihrer Beschwerde. Aus den Gründen: II. Die gemäß §§ 11 Abs. 1 RpflG , 71, 73 GBO zulässige Beschwerde ist begründet. Das GBA kann die Eintragung des Eigentumswechsels nicht von der Vorlage einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz oder einem entsprechenden Negativattest abhängig machen. Nach § 2 Abs. 1 S. 1 GrdStVG bedarf die rechtsgeschäftliche Veräußerung (u. a.) eines landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Grundstücks der Genehmigung der zuständigen Behörde ( § 3 GrdStVG ). Im Falle eines derartigen Genehmigungserfordernisses darf das GBA den Eigentumswechsel nach § 7 Abs. 1 GrdStVG erst eintragen, wenn ihm die Genehmigung und deren Unanfechtbarkeit nachgewiesen wird. Dabei hat das GBA grundsätzlich selbständig zu prüfen, ob ein Rechtsvorgang überhaupt in den Bereich des Grundstücksverkehrsgesetzes fällt (vgl. BGH 5. Zivilsenat, Beschluss vom 14. 2. 1985 – Az: V ZB 20/84, zitiert nach juris Rn. 10 = BGHZ 94, 24 = DNotZ 1986, 97 = MittRhNotK 1985, 120 sowie OLG Zweibrücken 3. Zivilsenat, Beschluss vom 3. 11. 1998 – Az: 3 W 214/98, zitiert nach juris Rn. 9 = FGPrax 1999, 3 ). Hierbei ist das GBA zur Anstellung von Ermittlungen weder berechtigt noch verpflichtet (vgl. OLG Zweibrücken a.a.O. sowie Demharter, 23. Aufl., § 1 GBO Rn. 46). Es hat über die Frage der Genehmigungspflicht grundsätzlich aufgrund des ihm vorgelegten Vertrags, des Inhalts des Grundbuchs und unter Berücksichtigung eventuell offenkundiger Tatsachen (Kenntnis der örtlichen Verhältnisse) selbst zu entscheiden. Steht nach dem Inhalt des Vertrags und aufgrund sonstiger Tatsachen (z. B. Beschrieb des Grundstückes im Grundbuch) fest, dass eine Befreiungsvorschrift eingreift, kann das GBA weder eine Genehmigung noch ein Negativattest verlangen (OLG Zweibrücken 3. Zivilsenat, Beschluss vom 3. 11. 1998 – Az: 3 W 214/98, zitiert nach juris = FGPrax 1999, 3 ; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl. Rn. 4025 m. w. N.). Nur wenn sich aus den vorgenannten Umständen konkrete Zweifel an einer Genehmigungsfreiheit ergeben, darf das GBA eine Zwischenverfügung erlassen (vgl. Demharter, § 19 GBO , Rn. 117, 125). Ausgehend hiervon kann die Zwischenverfügung des GBA hier keinen Bestand haben. Nach § 1 der saarländischen Verordnung zur Durchführung des Grundstücksverkehrsgesetzes und des Reichssiedlungsgesetzes (Amtsblatt 1969, 408) sind rechtsgeschäftlicher Verkauf und Veräußerung einzelner oder mehrerer zusammenhängender Grundstücke, die eine Wirtschaftseinheit bilden und deren Gesamtfläche 15 Ar nicht übersteigt, nicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz genehmigungsbedürftig. Der hier veräußerte Grundbesitz ist mit 17 Ar nur wenig größer. Er wurde im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens neu gebucht und auch im Grundbuch zunächst als Ackerland geführt. Seit mehr als 20 Jahren wird er aufgrund einer von dem Katasteramt angezeigten Nutzungsänderung im Grundbuch als Bauplatz geführt. Auch das Kataster nennt als Nutzungsart nicht mehr – wie ursprünglich – Ackerland. Diese geänderte Angabe in Kataster und Grundbuch sprechen deutlich dagegen, dass der Grundbesitz weiterhin landwirtschaftlich genutzt wird. In Anlehnung an § 585 Abs. 1 BGB ist Landwirtschaft im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, sowie die gartenbauliche Erzeugung. Ein insoweit geschlossener Pachtvertrag ist Landpachtvertrag i. S. des § 585 Abs. 1 BGB . Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag weist zwar auf das Bestehen eines Pachtvertrages hin. Dafür, dass es sich insoweit um einen Landpachtvertrag handelt, liegen indessen keine Hinweise vor. So gehören etwa Obst- und Gartenbau nur dann zur Landwirtschaft, wenn sie erwerbsmäßig, d. h. in der Absicht betrieben werden, aus dieser Tätigkeit eine Einnahmequelle zu schaffen (BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 27. 4. 1960 – Az: V ZR 165/58, zitiert nach juris = NJW 1960, 1246 ; Bauermeister in juris PK-BGB, 3. Aufl 2006, § 585 BGB . Rn. 27). Ohne – hier nicht gegebene – weitere Erkenntnisse ergibt sich deshalb allein aus dem Rechtsprechung RNotZ 2006, Heft 12 619 RNotZ 2006, Heft 12 Bestehen eines Pachtvertrags nichts für oder gegen eine Genehmigungsbedürftigkeit nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, zumal auch die Größe des Grundbesitzes nicht unbedingt auf dessen gewerbsmäßige Nutzung hinweist. Wird deshalb entscheidend darauf abgestellt, dass die frühere Nutzung als Ackerland nach dem Inhalt des Grundbuchs seit mehr als 20 Jahren aufgegeben ist, und ist auch eine solche Nutzung in dem Kataster nicht mehr eingetragen, so reicht es nicht aus, dass nach dem Inhalt des Katasters eine landwirtschaftliche Nutzung nicht ausgeschlossen ist. Die Zwischenverfügung des GBA könnte nur dann Bestand haben, wenn zumindest konkrete Zweifel an einer Genehmigungsfreiheit bestünden (vgl. Demharter, § 19 GBO , Rn. 117, 125). Hierfür reichen die von dem GBA aufgezeigten Umstände nicht aus. Demgemäß unterliegt die angegriffene Zwischenverfügung der Aufhebung. Das GBA wird über den Eintragungsantrag erneut und unter Beachtung der Rechtsauffassung der Kammer zu entscheiden haben. 6. Notarrecht – Zur notariellen Bescheinigung gemäß § 39 BeurkG (LG Wuppertal, Beschluss vom 20. 12. 2005 – 11 T 9/05 und 11 T 10/05 – mitgeteilt und mit Anm. von Notar Prof. Dr. Wolfgang Baumann, Wuppertal) BeurkG § 39 GmbHG § 39 Abs. 2 Der Nachweis über das Ausscheiden eines Geschäftsführers gegenüber dem Handelsregister kann durch Vorlage der beglaubigten Abschrift einer ausländischen Sterbeurkunde in fremder Sprache und der Bescheinigung eines Notars über das Vorliegen und den Inhalt der Sterbeurkunde in deutscher Sprache erbracht werden. (Leitsatz nicht amtlich) Zum Sachverhalt: I. Der Ast. meldete zur Eintragung in das Handelsregister an, dass Herr T. nicht mehr Geschäftsführer der S. & S. Handel GmbH sei. Der vorlegende Notar reichte ferner eine als Sterbeurkunde bezeichnete „Uittreksel uit een Overlijdensakte“ ein. Ferner übersandte er eine notarielle Bescheinigung, worin er aufgrund der in niederländischer Sprache vorliegenden Abschrift der Sterbeurkunde bescheinigte, dass Herr T. am . . . in den Niederlanden verstorben sei. Mit der angefochtenen Verfügung wies das AG Wuppertal darauf hin, dass die Bescheinigung ohne Bedeutung sei und die erforderliche Übersetzung durch einen ermächtigten Übersetzer bzw. eine internationale Sterbeurkunde oder Sterbeurkunde gemäß § 41 PStG nicht vorliege. Aus den Gründen: II. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des AG Wuppertal ist zulässig. Nach § 19 Abs. 1 FGG findet gegen die Verfügungen des Gerichts erster Instanz das Rechtsmittel der Beschwerde statt. Das bedeutet aber nicht, dass jede Mitteilung und Rechtsprechung Äußerung des Gerichts erster Instanz mit der Beschwerde anfechtbar ist. Aus dem Zweck und der Ausgestaltung des Beschwerdeverfahrens folgt vielmehr, dass Zwischenverfügungen, das heißt Entscheidungen, die einen Antrag noch nicht ganz oder teilweise erledigen, nur anfechtbar sind, soweit sie bereits in Rechte Bet. eingreifen. Das ist bei Beweisanordnungen oder der Anordnung der Vorlage von Beweismitteln regelmäßig der Fall (Keidel/Kuntze/Winkler, 15. Auflage, § 19 FGG Rn. 9), jedenfalls dann, wenn die Erfüllung der Anordnung mit Kosten verbunden ist. Letzteres ist hier der Fall, da die Einholung einer internationalen Sterbeurkunde oder einer Übersetzung des Urkundeninhaltes durch einen vereidigten Übersetzer Kosten verursacht. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ist begründet. Der Nachweis über das Ausscheiden des Geschäftsführers ist in der gebotenen Form erbracht worden. Das vom AG Wuppertal reklamierte Eintragungshindernis besteht nicht. Nach § 39 Abs. 2 GmbHG sind der Anmeldung über die Beendigung der Vertretungsbefugnis eines Geschäftsführers die Urkunden in Urschrift oder öffentlich beglaubigter Abschrift beizufügen. Die Urkunde, aus der sich die Beendigung der Geschäftsführerstellung des Herrn T. ergibt, ist die in beglaubigter Abschrift vorgelegte niederländische Sterbeurkunde. Diese beglaubigte Abschrift der Urkunde war der Anmeldung beigefügt. Da die betreffende Urkunde in niederländischer Sprache abgefasst ist, hat das Gericht gemäß § 12 FGG die erforderlichen Ermittlungen zur Feststellung des Inhaltes zu veranlassen. Das wird im Regelfall einer fremdsprachlichen Urkunde die Anordnung einer Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer sein. Eine solche Übersetzung kann aber nicht mehr angefordert werden, wenn der Inhalt der Urkunde bereits auf andere Weise mit der erforderlichen Sicherheit bekannt gemacht worden ist. Überflüssige kostentreibende Maßnahmen sind nämlich zu unterlassen. Der Notar hat über den Inhalt der niederländischen Sterbeurkunde eine Bescheinigung nach § 39 BeurkG ausgestellt. Das AG Wuppertal hat diese Bescheinigung nur unvollständig zur Kenntnis genommen, da es in dem Nichtabhilfebeschluss ausführt, der Notar habe lediglich bescheinigt, es läge ihm eine niederländische Urkunde vor. Tatsächlich hat er nicht nur das Vorliegen einer Urkunde bescheinigt. Vielmehr hat er aufgrund der ihm in beglaubigter Abschrift vorliegenden Sterbeurkunde in niederländischer Sprache bestätigt, dass Herr T., geboren am . . ., am . . . in W. in den Niederlanden verstorben ist. Diese notarielle Bescheinigung ist ausreichend. Nach § 39 BeurkG kann der Notar sogenannte einfache Zeugnisse erteilen. Als ein Beispiel nennt § 39 BeurkG u. a. die Bescheinigung über Eintragungen in öffentliche Register. Dem steht eine Bescheinigung darüber, dass ihm eine öffentliche Urkunde mit einem bestimmten Inhalt vorgelegen hat, wertungsmäßig gleich. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Saarbrücken Erscheinungsdatum: 29.09.2006 Aktenzeichen: 5 T 300/06 Erschienen in: RNotZ 2006, 619-620 Normen in Titel: GrdStVG § 2