V ZB 25/21

Zurück OLG Braunschweig 30. März 2022 2 W 10/22 BGB § 138; GBO §§ 18, 20, 29 Ablehnung des Antrags auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung durch das Grundbuchamt wegen (vermeintlicher) Sittenwidrigkeit des Grundstückskaufvertrages Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 138 ; GBO §§ 18, 20, 29 Ablehnung des Antrags auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung durch das Grundbuchamt wegen (vermeintlicher) Sittenwidrigkeit des Grundstückskaufvertrages Besteht bei Ankauf und Verkauf wenige Wochen später eine Kaufpreisdifferenz von mehr als dem 2,5-fachen, so ist der beurkundete Grundstückskaufvertrag sittenwidrig und damit nichtig; die beim Grundbuchamt beantragte Eintragung einer Auflassungsvormerkung ist von diesem abzulehnen. (Leitsatz der DNotI-Redaktion) OLG Braunschweig, Beschl. v. 30.3.2022 – 2 W 10/22 Problem Der Beteiligte zu 2 verkaufte dem Beteiligten zu 1 ein Grundstück zum Kaufpreis von 220.000 Euro. Diesbezüglich begehrte der Beteiligte zu 1 die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruchs. Der Beteiligte zu 2 hatte das Grundstück ca. sechs Wochen zuvor zu einem Kaufpreis von 85.000 Euro erworben (im Folgenden: Erstkaufvertrag). Der Verkäufer des Erstkaufvertrages wiederum hatte das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung zu einem Bargebot von 39.500 Euro erworben, wobei das im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens eingeholte Verkehrswertgutachten von einem Verkehrswert zum 5. April 2017 von 43.000 Euro ausging. Das Grundbuchamt wies den Notar darauf hin, dass der Grundstückskaufvertrag im Hinblick auf die erhebliche Wertdifferenz gem. § 138 BGB wegen groben Missverhältnisses sittenwidrig sein könnte und gab Gelegenheit, die erhebliche Wertsteigerung des Objekts durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachzuweisen. Ein solches Gutachten wurde nicht vorgelegt. Daraufhin wies das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung zurück. Hiergegen richtet sich die Beschwerde beim Oberlandesgericht. Im Rahmen dieses Verfahrens hat der Notar ein Gutachten zur Wertermittlung vorgelegt, das einen Ertragswert von 371.000 Euro ausweist. Entscheidung Das OLG wies die Beschwerde zurück und ging davon aus, dass das Grund­buchamt die Eintragung zu Recht zurückgewiesen habe. Das Grundbuchamt sei im Antragsverfahren gem. § 18 GBO u. a. zur Prüfung des Grundgeschäfts berechtigt. Es dürfe den Eintragungsantrag zurückweisen, wenn es aufgrund der vorliegenden Urkunden oder anderer ihm bekannter Umstände zu der sicheren Überzeugung gelange, dass das Grundgeschäft nichtig sei und die Nichtigkeit auch das Erfüllungsgeschäft ergreife (Rn. 8 der Entscheidung). Ein Grundstückskaufvertrag sei als wucherähnliches Rechtsgeschäft gem. § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis bestehe und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukomme, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lasse. Dies sei insbesondere der Fall, wenn (subjektiv) eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten sei. Liege ein Missverhältnis von besonders großem Ausmaß vor, lasse dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zu. Eine solche verwerfliche Gesinnung werde ab einer Verkehrswertunter- oder -überschreitung von 90 % vermutet (unter Verweis auf BGH, Urt. 24.1.2014 – V ZR 249/12 – Rn. 8). Der vorliegende Kaufvertrag sei deshalb sittenwidrig und damit nichtig. Der nunmehr vereinbarte Kaufpreis entspreche einer Wertsteigerung um mehr als das 2,5-fache innerhalb von sechs Wochen, was nicht ohne Weiteres zu erklären sei. Die Zweifel an der Vermutung der verwerflichen Gesinnung seien im Verfahren nicht ausgeräumt worden. Das vorgelegte Gutachten zum „Ertragswert“ hielt das Gericht für nicht plausibel. Praxishinweis Das Urteil scheint in verschiedener Hinsicht zweifelhaft. Zum einen hat das Grundbuchamt bei dem Antrag auf Eintragung einer Vormerkung allein das Vorliegen eines solchen Antrags ( § 13 GBO ) und der entsprechenden Bewilligung ( § 19 GBO ) zu beurteilen. Das Grund­buchamt ist weder berechtigt noch verpflichtet, das Bestehen eines Anspruchs zu prüfen (vgl. OLG Frankfurt a. M., Urt. v. 22.11.2021 – 20 W 223/21 und OLG München, Urt. v. 5.8.2020 – 34 Wx 310/20). Das Grundbuchamt darf eine Eintragung grundsätzlich nur dann ablehnen, wenn es der sicheren Überzeugung ist, dass die begehrte Eintragung zur Unrichtigkeit des Grundbuchs führen würde. Dies kann aber vorliegend nicht der Fall sein, da es auch auf subjektive Elemente auf Seiten der Beteiligten ankommt. Daran ändert auch die Vermutung der verwerflichen Gesinnung aufgrund einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung nichts. Das Grundbuchamt hat letztlich implizit selbst eingeräumt, dass es lediglich Zweifel an dem Bestehen des Anspruchs habe, denn anderenfalls hätte die Einholung eines Verkehrswertgutachtens keinen Sinn ergeben. Zudem steht die Entscheidung in Widerspruch zum Beschluss des BGH v. 9.12.2021 (Az.: V ZB 25/21). Dort ging der BGH ausdrücklich davon aus, dass Verkehrswertgutachten grundsätzlich ungeeignet sind, die evidente Unwirksamkeit eines über ein Grundstück geschlossenen Kaufvertrags unter dem Gesichtspunkt des wucherähnlichen Rechtsgeschäfts zu belegen. Das Gleiche muss entsprechend für den niedrigeren Ankaufspreis gelten. Es kann zahlreiche verschiedene Gründe für eine solche Preisdifferenz geben. Weder für den Notar noch für das Grundbuchamt ist nachzuvollziehen, was der tatsächliche Verkehrswert ist und was die Motive der Beteiligten sind. Bestehen Zweifel an der Wirksamkeit des Kaufvertrages, so können diese ausschließlich im Rahmen eines Zivilprozesses beseitigt werden Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Braunschweig Erscheinungsdatum: 30.03.2022 Aktenzeichen: 2 W 10/22 Rechtsgebiete: Grundbuchrecht Erschienen in: DNotI-Report 2022, 125-126 Normen in Titel: BGB § 138; GBO §§ 18, 20, 29