24 U 99/02

Mietzinsforderung und Betriebskosten: Kein Kündigungs- und Minderungsrecht nach vorbehaltloser Nachzahlung • Teilurteile sind zulässig, wenn kein Widerspruch zwischen den Teilentscheidungen zu erwarten ist. • Der Mietzins ist voll nachzuzahlen, wenn der Mieter durch vorbehaltslose Zahlung über längere Zeit oder durch rückwirkende Nachzahlung auf Gewährleistungsrechte verzichtet. • Die Übertragung des Eigentums unter Vorbehalt eines Nießbrauchs führt nicht kraft Vertragsklausel ohne Mitwirkung des Mieters zu einem schuldrechtlichen Vermieterwechsel. • Betriebskostennachforderungen sind mit Zugang einer nachvollziehbaren Abrechnung fällig; ohne gesonderte Beleganforderung sind pauschale Bestreitungen unzulässig. • Die Kaution kann zur Sicherung noch ungewisser Schadensersatzansprüche bis zur Klärung einbehalten werden. Die Klägerin verlangt ausstehende Mieten, Betriebskostennachzahlungen und Rückgabe eines Schlüssels zum Panzerriegel von dem Beklagten, der das gemietete Büro zurückgegeben hatte und zuvor wegen Mängeln Mieten teilweise einbehalten hatte. Die Klägerin ist Alleinerbin und Nießbraucherin des vermieteten Grundstücks; die Eigentumsübertragung an die Töchter erfolgte unter Nießbrauchvorbehalt. Der Beklagte beruft sich auf Kündigung und Minderungsrechte wegen Mängeln sowie auf die Unrichtigkeit von Betriebskostenabrechnungen; die Klägerin fordert zudem die Kaution ein, solange über mögliche Schadensersatzansprüche wegen des Panzerriegels nicht entschieden ist. Das Landgericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung der Mieten, Betriebskosten und lehnte die Widerklage auf Kautionsrückzahlung ab. Der Beklagte legte Berufung ein, die das OLG zurückwies mit redaktioneller Berichtigung der Mietbeträge. • Teilurteil war verfahrensrechtlich zulässig, weil die Entscheidung über die Herausgabe des Schlüssels nicht in Widerspruch zur Zahlungsentscheidung treten konnte; die Frage der Herausgabepflicht hängt von der effektiven Rückgabe der Mietsache ab, nicht von der Wirksamkeit der Kündigung. • Die Klägerin ist aktivlegitimiert: Als Alleinerbin und eingetragene Nießbraucherin stehen ihr die Erträge des Grundstücks zu (§ 1030 BGB); die notarische Vertragsklausel über Übernahme der Mietverhältnisse begründet keinen schuldrechtlichen Vermieterwechsel ohne Zustimmung des Mieters. • Der Beklagte hat durch die vollständige Nachzahlung einbehaltener Miete im Juni 2000 auf seinen Mängelvorbehalt verzichtet; dadurch ging sein Kündigungs- und Minderungsrecht verloren (§§ 539, 537 BGB a.F. analog). Eine spätere erneute Einbehaltung der Junimiete 2000 ändert daran nichts. • Die Berufung auf § 554a BGB a.F. (Kündigung wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs) ist nicht einschlägig; die einschlägigen Vorschriften sind § 542 BGB a.F. und die zugehörigen Einschränkungen. • Ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB kommt nicht mehr in Betracht, weil der Beklagte durch Kündigung und Rückgabe der Mietsache sein Interesse an Herstellung verloren hat. • Betriebskostennachforderungen sind fällig, weil die Abrechnungen nachvollziehbar sind (Gesamtkosten, Verteilungsschlüssel, Anteil des Mieters und Vorauszahlungen erkennbar); der Mieter durfte die Einsicht in Belege nicht pauschal unterlassen und später die Abrechnung pauschal bestreiten. • Die gewählte Abrechnungsperiode ist vom Vermieter nach § 315 Abs. 2 BGB bestimmbar und hier nicht unangemessen; die Auswahl orientiert sich plausibel an der Heizperiode. • Die Kaution ist nicht fällig, weil noch ungewisse Schadensersatzansprüche aus dem Einbau des Panzerriegels und der möglichen Nichtherausgabe des Schlüssels bestehen; zur Sicherung dieser Ansprüche darf die Klägerin die Kaution bis zur Klärung einbehalten. Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen; der Beklagte ist zur Zahlung der streitigen Mieten (jeweils 1.320 DM für die bezeichneten Monate) und der Betriebskostensalden verurteilt. Die Klägerin ist als Alleinerbin und Nießbraucherin zur Geltendmachung der Forderungen berechtigt. Die Kündigung des Beklagten führte nicht zur Mietbeendigung und sein Minderungs- sowie Kündigungsrecht sind durch vorbehaltlose bzw. nachträgliche Zahlung erloschen, sodass die Mieten ungekürzt geschuldet sind. Die Kaution muss die Klägerin vorerst nicht zurückzahlen, weil damit mögliche Schadensersatzansprüche wegen des Panzerriegels gesichert werden können. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.