22 U 106/24

Die Beklagte wird darauf hingewiesen, dass eine Zurückweisung ihrer Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO in Betracht kommt. Sie erhält Gelegenheit, zu diesem Hinweis bis zum 18.03.2025 Stellung zu nehmen. G r ü n d e : I. Der Kläger erwarb von der Beklagten durch einen als Kaufvertrag bezeichneten Bauträgervertrag vom 14.08.2020 (UR-Nr. 000/2020, Notarin A., B.-Stadt) einen Miteigentumsanteil, der mit Sondereigentum an einer Wohnung und einem Tiefgaragenstellplatz verbunden ist. Die Beklagte verpflichtete sich zur Errichtung der Wohnung und der Tiefgarage. Die Übergabe erfolgte am 18.08.2021. Der Erwerbspreis in Höhe von 589.003,00 EUR ist bis auf einen Restbetrag in Höhe von 20.615,10 EUR – entsprechend 3,5 % des Erwerbspreises – getilgt. Die von der Beklagten erstellte Tiefgarage ist mangelhaft, weil die Zufahrt zu den Stellplätzen zu eng ist. Wegen dieses Mangels hat die Beklagte gegen den Planer der Tiefgarage eine Kostenvorschussklage in Höhe von 100.000,00 EUR eingereicht. Durch das angefochtene Urteil, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen und der in erster Instanz gestellten Anträge Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beklagte verurteilt, die Notarin schriftlich anzuweisen, die bereits im Kaufvertrag erklärte Auflassung zu vollziehen und dem Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.214,99 EUR nebst Zinsen zu erstatten. Der Kläger könne die Eintragung als Eigentümer beanspruchen, auch wenn der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt sei, wie sich aus § 320 Abs. 2 BGB ergebe. Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie macht im wesentlichen geltend, dass sie die Eintragung des Klägers für den Fall der Zahlung des restlichen Erwerbspreises auf ein Notaranderkonto angeboten habe. Der Kläger habe ein besonderes Interesse, als Eigentümer eingetragen zu werden, nicht dargetan. Die Tiefgarage sei zwar mangelhaft, mit einem Kleinwagen sei der Stellplatz des Klägers aber nutzbar. Die Beklagte beantragt, das landgerichtliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er verteidigt die angefochtene Entscheidung. II. Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg im Sinne des § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. 1.Dem Kläger steht ein fälliger Anspruch auf Übertragung des Eigentums zu. a)Die Grundstücksübereignungspflicht richtet sich gemäß §§ 650u Abs. 1 S. 2, 433 Abs. 1 S. 1 BGB nach Kaufvertragsrecht. Der Anspruch des Erwerbers – hier des Klägers – entsteht mit dem Abschluss des wirksamen Bauträgervertrags (Pause/Vogel Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, Kap 5 Rn. 7). b)Der Anspruch des Klägers ist auch fällig. aa)Die Regelung in § 3 Nr. 7 des Erwerbsvertrages steht der Fälligkeit nicht entgegen. Diese Regelung lautet: „Zur Sicherung der Zahlung des Kaufpreises vereinbaren die Beteiligten, dass der Verkäufer solange Eigentümer des Kaufobjektes bleibt, bis die Zahlung des gesamten Kaufpreises einschließlich etwa fällig werdender Zinsen und einschließlich der Kosten für Sonderwünsche und einschließlich der Kosten für die von dem Käufer nach Vertragsabschluss geäußerten Sonderwünsche erfolgt oder sichergestellt ist. Die Notarin wird aus diesem Grunde angewiesen, unbeschadet ihres Rechts hierzu dem Käufer Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften, in denen die Auflassung enthalten ist, erst zu erteilen, wenn die Zahlung des Kaufpreises einschließlich etwaiger Zinsen und einschließlich der Kosten für Sonderwünsche erfolgt ist oder sichergestellt ist.“ Diese Regelung, die auf das Hinausschieben der Fälligkeit des Übereignungsanspruchs abzielt, ist unwirksam. Die Vertragsklausel unterliegt der Inhaltskontrolle gemäß § 305 ff. BGB. Es handelt sich nach Gestaltung und Inhalt um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB als von der Beklagten gestellt gilt. Die Klausel benachteiligt den Kläger unangemessen im Sinne von § 307 BGB. Denn sie stellt auf die Bezahlung des gesamten Kaufpreises ab, also auf die im Vertrag vereinbarte Vergütung. Die im Kaufvertrag vereinbarte Vergütung muss aber nicht mit der geschuldeten Vergütung übereinstimmen. Die geschuldete Vergütung kann etwa durch Minderung oder Aufrechnung geringer sein als die im Kaufpreis vereinbarte Vergütung. Danach zwingt die Klausel den Erwerber zur Vorausentrichtung oder Absicherung von nicht geschuldeten Zahlungen. Die Klausel hält daher der Inhaltskontrolle nicht stand (Pause/Vogel Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, Kap. 5 Rn. 10). Hinzu kommt, dass die Klausel das Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers unangemessen beschneidet (BGH, Urt. v. 07.06.2001 – VII ZR 420/00, NZBau 2002, 26). bb)Doch auf wenn man von einem wirksamen Aufschub der Fälligkeit des Übereignungsanspruchs des Klägers durch die vorgenannte Klausel ausgehen wollte, stünde ihm ein fälliger Anspruch zu. Denn die Übertragung des Eigentums darf nicht verweigert werden, wenn die vollständige Zahlung des Erwerbspreises aus Gründen unterbleibt, die der Bauträger zu vertreten hat. Das folgt aus dem Rechtsgedanken in § 162 Abs. 1 BGB. Der Bauträger verhindert treuwidrig den Eintritt der Bedingung für die Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsübertragung, wenn er durch mangelhafte Leistung die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. Soweit das Zurückbehaltungsrecht eines Erwerbers gemäß § 641 Abs. 3 BGB den Restbetrag aus der Vergütung des Bauträgers abdeckt, besteht der Auflassungsanspruch (vgl. OLG Karlsruhe, Urt. v. 10.04.2018 – 8 U 19/14, BeckRS 2018, 17599 Rn. 308; Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sache Kompendium/Koeble Teil 10 Rn. 268). So liegt der Fall hier. Die Beklagte macht gegen den Planer Kostenvorschuss in Höhe von 100.000,00 EUR geltend, mithin einen weit höheren Betrag als den offenen Erwerbspreis. Ob für die Fälligkeit des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums ergänzend zu fordern ist, dass auch die Voraussetzungen des § 320 Abs. 2 BGB vorliegen müssen (OLG Hamburg, Urt. v. 17.04.2015 – 9 U 35/14, BeckRS 2015, 11526 Rn. 62 bis 64; Pause/Vogel Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage Kap. 5, Rn. 17 f.), kann dahinstehen. Denn auch die Voraussetzungen des § 320 Abs. 2 BGB liegen vor (dazu nachfolgend). 2.Der Beklagten steht wegen ihres Anspruchs auf Restkaufpreiszahlung kein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 Abs. 1 BGB zu. Es ist bereits zweifelhaft, ob der Beklagten in Höhe der restlichen Kaufpreisforderung ein fälliger Vergütungsanspruch zusteht. Denn die Fälligkeit der letzten Rate in Höhe von 3,5 % des Erwerbspreises setzt die vollständige Fertigstellung voraus. Schon angesichts des Mangels der Tiefgarage kommt in Betracht, dass keine vollständige Fertigstellung vorliegt (zum Meinungsstand Grziwotz/Koeble Handbuch Bauträgerrecht/Zahn Kap. 6 Rn. 145; Pause/Vogel Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, Kap. 4 Rn. 262 ff.). Sollte etwa der Mangel der Tiefgarage bei der Abnahme gerügt worden sein, so müsste nach in der Rechtsprechung vertretener Ansicht dieser „Protokollmangel“ erst beseitigt werden, um eine vollständige Fertigstellung annehmen zu können (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 03.07.2007 – 21 U 14/07, BeckRS 2008, 10111). Ebenso liegt es, wenn man der Ansicht folgt, dass ein wesentlicher Mangel (auch wenn er bei Abnahme nicht vorbehalten worden ist) die vollständige Fertigstellung hindert. Gemäß § 320 Abs. 2 BGB kann die Gegenleistung nicht verweigert werden, wenn die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils gegen Treu und Glauben verstoßen würde. Eine Treuwidrigkeit im Sinne von § 320 Abs. 2 BGB wird angenommen, wenn sich der Bauträger mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet, der Erwerber wegen dieser Mängel das Leistungsverweigerungsrecht in einer den Rückstand überschreitenden Höhe ausübt und nur noch eine geringfügige Zahlungsverpflichtung besteht. Dabei wird selbst eine offene Kaufpreisforderung von 8 % oder gar 10 % als geringfügig angesehen (vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 12.09.2024 – 12 U 93/23, juris; OLG München, Beschl. v. 23.10.2020 – 27 U 2211/20, juris; KG, Urt. v. 18.10.2022 – 7 U 41/21, juris; OLG Hamburg, Urt. v. 17.04.2015 – 9 U 35/14, BeckRS 2015, 11526 Rn. 62 bis 64). Die Höhe des offenen Erwerbspreises ist nur ein Kriterium. Daneben kann etwa auch die Dauer des Verzugs mit der Mangelbeseitigung eine Rolle spielen (vgl. Pause/Vogel Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, Kap. 5 Rn. 18). Nach Maßgabe dieser Grundsätze ist es treuwidrig, wenn die Beklagte die Eintragung von der vollständigen Zahlung des Erwerbspreises abhängig macht. Es liegt ein schwerer Mangel vor. Auf die Frage, ob die Tiefgarage mit einem Kleinwagen genutzt werden kann, kommt es nicht an. Der Kläger hat Anspruch auf eine Tiefgarage, die mit üblichen Kraftfahrzeugen genutzt werden kann. Das die Tiefgarage gemessen an diesem Maßstab mangelhaft ist, hat die Beklagte zugestanden (Klageerwiderung Seite 2, LG-GA 114). Die Kosten der Mangelbeseitigung sind erheblich. Die Beklagte macht einen Vorschussanspruch in Höhe von 100.000,00 EUR gegen den Planer geltend. Der Mangel ist bereits seit langer Zeit nicht beseitigt und die Beklagte trägt auch nicht dazu vor, dass mit der Beseitigung in absehbarer Zeit gerechnet werden könnte. Demgegenüber ist der Einbehalt des Klägers in Höhe von 20.615,10 EUR eher gering. Auf das Angebot der Beklagten, die letzte Kaufpreisrate auf ein Notaranderkonto einzuzahlen, muss sich der Kläger nicht verweisen lassen. Denn dann müsste der Kläger im Ergebnis doch partiell vorleisten, obwohl der Mangel bereits jetzt feststeht. Dem Kläger steht ein Mangelbeseitigungsanspruch zu, wegen dem er ein Zurückbehaltungsrecht in zweifacher Höhe der Mängelbeseitigungskosten ausüben darf (§ 641 Abs. 3 BGB). Dieses Zurückbehaltungsrecht, das eine Druckfunktion hat, würde teilweise entwertet, wenn der Kläger den Restkaufpreis auf ein Notaranderkonto zahlen müsste (vgl. BeckOGK BGB/Matkovich BGB § 650v Rn. 127). Jedenfalls wenn ein Mangel feststeht, kann es dem Erwerber nicht angesonnen werden, als Voraussetzung der Eigentumsübertragung Sicherheit zu leisten (vgl. Pause/Vogel Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, Kap. 5 Rn. 19). Nicht zu folgen ist der Ansicht der Beklagten, der Kläger müsse ein besonderes Interesse an der Übertragung des Eigentums dartun. Dieses Interesse ergibt sich schon daraus, dass er mit dem Eigentumserwerb die rechtliche Stellung des Erwerbers unanfechtbar ist. Sein Anspruch auf Erwerb des Eigentums ist nur durch eine Vormerkung gesichert. Der Verweis der Beklagten auf die Entscheidung des OLG Karlsruhe, Urt. v. 18.07.2006 – 17 U 326/05, BeckRS 2015, 11528 geht fehl. In dieser Entscheidung geht es um die Frage, ob Treuwidrigkeit vorliegt, wenn sich der Bauträger gegenüber dem Eintragungsbegehren auf einen verjährten Anspruch auf Zahlung des Erwerbspreises beruht. So liegt der Fall hier nicht. Es ist unerheblich, dass der Kläger Schadensersatzansprüche wegen der Tiefgarage noch nicht beziffert hat. Der Kläger ist Laie. Er muss die Kosten der Mängelbeseitigung nicht beziffern. Auch muss er den ihm bisher entstandenen Schaden nicht beziffern. Auch die übrigen Voraussetzungen für eine Entscheidung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO sind gegeben. … … …