1 U (Baul) 8/96

Auf die Berufung der Antragsgegnerin wird das Urteil des Landgerichts Darmstadt - Kammer für Baulandsachen - vom 7. August 1996 - 9 O (B) 4/94 - abgeändert. Der Antrag der Antragsteller zu 1) und 2) auf gerichtliche Entscheidung wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Festsetzung des Verkehrswerts in dem Bescheid der Antragsgegnerin vom 21. Januar 1994 von 240,-- DM/qm abgeändert wird auf 337,-- DM/qm. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Antragsteller zu 1) und 2) 36 % und die Antragsgegnerin 64 %. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsteller zu 1) und 2) können die Zwangsvollstreckung der Kosten der Antragsgegnerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,-- DM abwenden, sofern nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Antragsgegnerin kann die Zwangsvollstreckung der Kosten der Antragsteller zu 1) und 2) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000,-- DM abwenden, sofern nicht die Antragsteller zu 1) und 2) vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Der Wert der Beschwer beträgt für die Antragsteller zu 1) und 2) 140.250,-- DM und für die Antragsgegnerin 247.350,-- DM. Die Berufung der Antragsgegnerin ist gemäß § 221 BauGB i.V.m. den §§ 511, 516 und 518 ZPO statthaft, form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig. Sie hat jedoch nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Gegen die Zulässigkeit des von den Antragstellern zu 1) und 2) gestellten Antrags auf gerichtliche Entscheidung bestehen keine Bedenken. Der Antrag richtet sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts zum Verkehrswert nach § 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1 BauGBMaßnG. Der Bescheid vom 21.01.1994 kann nach § 217 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 5 BauGBMaßnG durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden. Die weiteren Voraussetzungen des § 217 Abs. 2 und 3 BauGB sind erfüllt. Im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts sind keine zur Rechtswidrigkeit des Bescheids vom 21.01.1994 führenden Verfahrensfehler erfolgt. Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin hat am 16.12.1983 über die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert ordnungsgemäß gemäß § 52 Abs. 1 Satz 1 HGO in öffentlicher Sitzung entschieden (Bl. 235 GA). Den Sitzungsunterlagen ist nichts dafür zu entnehmen, dass diese Angelegenheit unter Ausschluss der Öffentlichkeit entschieden worden ist, obwohl selbst eine solche Vorgehensweise unter den Voraussetzungen des § 52 Abs. 1 Satz 2 und 3 HGO möglich gewesen wäre. Soweit die Antragsteller die ordnungsgemäße Einhaltung der mindestens dreitägigen Ladungsfrist zur Sitzung der Stadtverordnetenversammlung gemäß § 58 Abs. 1 Satz 2 HGO rügen, können sie damit keinen Erfolg haben. Die genannte Formvorschrift vermittelt keinen Drittschutz zugunsten der Antragsteller, so dass diese nicht geltend machen können, durch eine Nichtbeachtung der Mindestladungsfrist in eigenen Rechten verletzt worden zu sein. Ohnehin ist im vorliegenden Fall nicht von einer unzulässig kurzen Ladungsfrist auszugehen, da in der Sitzung vom 16.12.1993 kein Widerspruch gegen die Feststellung erhoben worden ist, dass ordnungsgemäß und fristgerecht eingeladen worden sei (Bl. 236 GA). Die Abstimmung der Stadtverordneten in ihrer Sitzung vom 16.12.1993 „en bloc“ über die Tagesordnungspunkte der Tagesordnung II, zu denen auch die streitbefangene Ausübung des Vorkaufsrechts gehörte, begegnet keinen durchschlagenden rechtlichen Bedenken, zumal dieses rationelle und zeitsparende Verfahren, das jeder bzw. jede Stadtverordnete ausschlagen kann, in § 25 der Geschäftsordnung der Stadtverordnetenversammlung geregelt ist (Bl. 62 GA). Für die verfahrensmäßige Rechtmäßigkeit der Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung gemäß § 52 Abs. 1 HGO reicht es aus, dass eine vorherige Beratung möglich ist. Sie ist aber nicht unerlässlich, zumal es für die Stadtverordneten nur Beratungsrechte, aber keine Beratungspflichten gibt. Soweit die Antragsteller zunächst gerügt hatten, dass an der Abstimmung vom 16.12.1993 eine Stadtverordnete teilgenommen habe, deren Wählbarkeit nachträglich wegen Wohnungswechsels fortgefallen sei, so dass gemäß § 33 HGO ihre Tätigkeit als Gemeindevertreterin nicht mehr gegeben gewesen sei, ist diese Rüge, der die Antragsgegnerin mit einer ins Einzelne gehenden Begründung entgegengetreten war, später nicht mehr aufrechterhalten worden, so dass dem hier nicht weiter nachzugehen ist. Eine Verletzung des Anhörungsrechts der Antragsteller zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 HVwVfG ist zu verneinen. Zum einen war der mit der Vertragsabwicklung beauftragte Notar mit behördlichem Schreiben vom 07.12.1993 über die beabsichtigte Ausübung des Vorkaufsrechts vorab unterrichtet worden. Im übrigen konnte hier gemäß § 28 Abs. 2 Nr. 2 HVwVfG von einer (weiteren) Anhörung abgesehen werden, da durch die Anhörung die Einhaltung der für die Ausübung des Vorkaufsrechts maßgeblichen Zwei-Monats-Frist in Frage gestellt worden wäre. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Anhörung über im Einzelnen präzisierte behördliche Entscheidungsgrundlagen die Einholung des Verkehrswertgutachtens des Gutachterausschusses vorausgesetzt hätte, das erst unter dem 20.01.1994 erstellt worden ist, was angesichts der knappen Zwei-Monats-Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts ein rasches behördliches Handeln nahelegte. Die fehlende Angabe eines konkreten Verwendungszwecks für das unbebaute Kaufgrundstück macht den Ausübungsbescheid vom 21.01.1994 nicht rechtswidrig. Die Angabe des Verwendungszwecks ist gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGBMaßnG i.V.m. § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB nur geboten, soweit dies bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist. Das war hier nicht der Fall. Die Antragsgegnerin konnte konkretere Planungsabsichten über eine bestimmte Art der Bebauung nicht angeben, da die Stadtverordnetenversammlung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 145 BauGB erst zeitgleich mit der Ausübung des Vorkaufsrechts am 16.12.1993 beschlossen hatte. Immerhin ist die im Flächennutzungsplan dargestellte Art der baulichen Nutzung als Wohnfläche vorgegeben und Tatbestandsvoraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 3 Abs.1 BauGBMaßnG, so dass insoweit eine gewisse Konkretisierung bauleitplanerisch vorgegeben und für die Antragsteller erkennbar war. Im Übrigen war es auch nicht geboten, den Antragstellern das Gutachten des Gutachterausschusses innerhalb der Zwei-Monats-Frist zugänglich zu machen, da es dafür an einer rechtlichen Grundlage fehlt. Soweit der Antragsteller zu 2) rügt, das Vorkaufsrecht hätte auch ihm gegenüber rechtzeitig innerhalb der Zwei-Monats-Frist ausgeübt werden müssen, findet diese Forderung im Gesetz keine Stütze. Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGBMaßnG ist für die Ausübung des Vorkaufsrechts § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB entsprechend anzuwenden, der lediglich eine Ausübung durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer vorsieht. Daran ändert auch die Abwendungsbefugnis des Käufers nach § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGBMaßnG nichts, die hier auch nicht verletzt oder rechtswidrig unterlaufen worden ist. Für die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts ist es rechtlich ohne Bedeutung, dass der Antragsteller zu 2) als Käufer hier keine Gelegenheit zur Abwendung des Vorkaufsrechts hatte, da die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts für die verkaufte Ackerfläche nicht gegeben waren und bis heute nicht gegeben sind. Weder war die Verwendung des Grundstücks nach baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt noch mit ausreichender Sicherheit bestimmbar. Dementsprechend konnte sich der Antragsteller zu 2) als Käufer nicht zu einer bestimmten Nutzung zwecks Abwendung des Vorkaufsrechts verpflichten, weshalb es nicht sinnvoll war und rechtlich zulässigerweise unterbleiben konnte, ihn innerhalb der Zwei-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB darüber zu unterrichten und ihm Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Die Rechtsverbindlichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts als einer die Antragsgegnerin zu einer Geldleistung verpflichtenden Erklärung wird nicht damit in Frage gestellt, dass entgegen § 71 Abs. 2 Satz 2 HGO der vom Bürgermeister und dem Stadtkämmerer unterschriebene Bescheid vom 21.01.1994 nicht mit dem Dienstsiegel versehen worden war. Bei der genannten Vorschrift handelt es sich nicht um eine Regelung über die Form von Rechtsgeschäften, sondern um eine Vertretungsregelung, die die Vertretungsmacht von Gemeindeorganen beschränkt. Verstöße können dadurch geheilt werden, dass die Gemeinde durch einen Beschluss ihres allgemeinen Vertretungsorgans der Verpflichtungserklärung zustimmt (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 15.02.1996 - 5 UE 2836/95 -). Ist die Vertretungsform nicht gewahrt, so kann das vertretene Organ der Gemeinde nachträglich zustimmen. Hat das vertretene Organ, wie hier die Stadtverordnetenversammlung, vorher zugestimmt, so hat der Mangel der Vertretungsform keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.1972 - VII ZR 143/70 - DÖV 1972, 717; OVG Lüneburg, Beschluss vom 26.11.1976 - V OVG B 76/76 - NJW 1977, 773). Die von den Antragstellern geforderte besondere Begründung des Wohls der Allgemeinheit im Ausübungsbescheid selbst findet in den einschlägigen Vorschriften der §§ 24 Abs. 3 Satz 1, 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGBMaßnG im Gegensatz zur, soweit möglich, geforderten Angabe des Verwendungszwecks nach § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB keine Grundlage. Soweit nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies „rechtfertigt“ (was zugleich ein Gebotensein oder Erfordern im Sinne des § 87 Abs. 1 BauGB ausschließt) genügt es, wenn rechtfertigende Gründe des Wohls der Allgemeinheit objektiv vorliegen. Dazu ist ausreichend, dass im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BVerwG, Beschluss vom 15.02.1990 - 4 B 245/89 - NJW 1990, 2703), was hier im Zusammenhang mit der in Gang gesetzten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 145 BauGB in Verbindung mit der Bereitstellung preisgünstigen Wohnbaulands gegeben ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der erste Teil der 90er Jahre hessenweit von dringendem Wohnbedarf der Bevölkerung geprägt worden ist, was besonders für die an das S-Bahn-Netz des Stadt2 Verkehrsverbunds und auch sonst verkehrlich gut an das Ballungsgebiet … angeschlossene Stadt1 mit ihren begehrten Wohnlagen gilt. Angesichts des Gebots an Bund, Länder und Gemeinden in § 1 des II. Wohnungsbaugesetzes, Wohnungsbauförderung als vordringliche öffentliche Aufgabe zu betreiben, ist es wegen der hohen und weiter steigenden Baulandpreise im Ballungsgebiet und der preisdämpfenden Wirkung des limitierten Vorkaufsrechts zum Verkehrswert im Hinblick auf das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, zu Zwecken des Wohnungsbaus im Flächennutzungsplan dafür bereits vorgesehene, im Anschluss an die bebaute Ortslage liegende Flächen in Zwischen oder Dauereigentum zu übernehmen. Dies entspricht auch dem Gebot des § 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach die Gemeinde die Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich erwerben soll. In der Sache steht der Antragsgegnerin ein Vorkaufsrecht zum Verkehrswert nach § 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1 BauGBMaßnG zu. Es handelt sich bei dem verkauften Flurstück … in der Flur …der Gemarkung A um ein unbebautes Ackergrundstück, das im einschlägigen Flächennutzungsplan des Umlandverbandes Stadt2 für das Gebiet der Antragsgegnerin vom 07.07.1987 als Wohnbaufläche dargestellt ist. Gleichwohl ist der streitbefangene Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 21.01.1994, der einen Verkehrswert von 240,-- DM/qm festgesetzt hatte, abzuändern und der nach § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGBMaßnG maßgebliche Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Verkaufsfalls am ….11.1993 auf 337,-- DM/qm festzusetzen. Die in der genannten Vorschrift enthaltene Voraussetzung, dass der vereinbarte Kaufpreis (von 392,-- DM/qm) den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet, ist erfüllt. Bei der Bestimmung des Verkehrswertes folgt der Senat weitgehend dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. SV1 vom 11.07.1995 und seiner schriftlichen Erläuterung vom 08.12.1995. Der Senat geht mit dem Gutachter davon aus, dass es sich bei dem zu bewertenden Grundstück um Bauerwartungsland im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 WertV handelt. Es ist im einschlägigen Flächennutzungsplan des Umlandverbandes Stadt2 von 1987 als Wohnbaufläche dargestellt und nimmt innerhalb der Siedlungsfläche von Stadt1 und der möglichen Verkehrsanbindung zur Stadt eine günstige Lage ein. Auf dem in der Behördenakte befindlichen Übersichtsplan (Bl. 45 BA) ist ersichtlich, dass die vorhandene Bebauung im Westen, Süden und Osten nicht allzuweit entfernt liegt. Bei alledem ist die Vorgehensweise des Gutachters, der zum Stichtag ….11.1993 zu einem Verkehrswert von 365,10 DM/qm kommt, insoweit nicht zu beanstanden, als er bei nachrichtlicher Aufführung von Vergleichsfällen der 70er und 80er Jahre von erschlossenem Nettobauland mit einem Wert von 1.090,-- DM/qm ausgeht und diesen Wert auf Bauerwartungsland mit 7jähriger Wartezeit, in der von einer Entwicklung zu baureifem Land ausgegangen werden könne, herunterrechnet. Soweit die Dauer dieser gutachterlich prognostizierten Wartezeit zwischen den Beteiligten streitig ist und von der Antragsgegnerin als deutlich länger eingeschätzt wird, ist ihr entgegenzuhalten, dass der Gutachter im Rahmen des von ihm angesetzten Zinssatzes von 10 % und dem damit in Verbindung stehenden Abzinsungsfaktor eine zusätzliche zeitliche Risikoabdeckung für fast 4 Jahre vorgenommen hat, womit nach Ansicht des Senats ein plausibler und prognostisch nicht in Frage zu stellender Zeitraum für die erwartbare Entwicklung des Bauerwartungslands ... zu baureifem Land zugrunde gelegt worden ist. Der Senat folgt dem Sachverständigengutachten jedoch insoweit nicht, als es statt der städtischerseits veranschlagten 150,-- DM/qm Erschließungskosten wegen einer gewissen wegemäßigen Teilerschließung lediglich 140,-- DM/qm ansetzt und nur 25 % Flächenabzug für Gemeinflächen statt der nach § 58 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei, wie hier, erstmaliger Erschließung zulässigen 30 %. Dabei geht der Senat davon aus, dass die von fachkundiger städtischer Seite vorläufig veranschlagten Erschließungskosten von 150,-- DM/qm die für das Gebiet... vorfindlichen maßgeblichen Umstände bereits hinreichend in die Kalkulation einbeziehen und im übrigen 30 % Flächenabzug bei erstmaliger Erschließung in Stadt1 üblich sind. In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass auch die Antragsteller zu 1) und 2), die als Kaufvertragspartner einen Nettobaulandpreis für lediglich 1.785 qm in Höhe von 560,-- DM/qm vereinbart hatten (Bl. 7 BA), dabei selbst von einem Flächenbeitrag von 30 % ausgegangen sind (Grundstücksgröße von 2.550 qm abzüglich 30 % = 1.785 qm), darunter die Antragstellerin zu 2) als im Baulandverkehr geschäftlich erfahrene Grundstücksfirma. Nach alledem ergibt sich die abgeänderte Berechnung des Verkehrswertes wie folgt: Nettobauland erschlossen = 1.090,-- DM ./. Erschließungskosten = 150,-- DM Nettobauland unerschlossen = 940,-- DM ./. 30 % Flächen f. Gemeinbedarf = 282,-- DM Bruttobauland = 658,-- DM Multipliziert man den Wert für das Bruttobauland von 658,-- DM/qm mit dem vom Sachverständigen angesetzten Abzinsungsfaktor von 0,5132, ergibt sich daraus der gerundete Verkehrswert von 337,-- DM/qm für den maßgeblichen Verkaufsstichtag ….11.1993. Der im Kaufvertrag zwischen den Antragstellern vereinbarte Quadratmeterpreis von 392,-- DM übersteigt den anzusetzenden Verkehrswert um 55,-- DM/qm, was für das 2.550 qm große Grundstück einen Betrag von 140.250,-- DM ausmacht, um den der Verkehrswert unter dem Kaufpreis von 999.600,-- DM liegt. Damit überschreitet der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert auch in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich. Dabei ist nicht auf geschäftlich unerfahrene Teilnehmer am Grundstücksverkehr abzustellen, sondern auf durchschnittlich versierte Geschäftspartner, für die ein den Verkehrswert um etwa 140.000,-- DM übersteigender Kaufpreis ein deutlich überschießendes und aus dem allgemeinen Rahmen gerechtfertigter und sonst am Markt erzielbarer Bodenpreise fallendes Moment und Missverhältnis darstellt. Bei alledem orientiert sich der Senat an der Höhe des absoluten Unterschiedsbetrags und nicht an einer bestimmten prozentualen Schwelle, wie sie in der Kommentarliteratur teilweise mit' 20 % angegeben wird (vgl. Brügelmann-Roos, BauGB, Kommentar, Stand: Mai 1996, § 24 Rdnr. 141). Bei grundsätzlicher Bestätigung des Obs der Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Senat gemäß § 226 Abs. 2 Satz 1 BauGB berechtigt, den seinerseits neu festgestellten, nach § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGBMaßnG maßgeblichen Verkehrswert der Höhe nach, vorbehaltlich der Rechtskraft der Entscheidung, für die Beteiligten verbindlich zu machen. Sie stellt auch keine Überraschungsentscheidung zu Lasten der Antragsteller dar, zumal sie in ihrem erstinstanzlich gestellten Hilfsantrag (Bl. 2, 144 GA) für den Fall der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts einen bestimmten Kaufpreis begehrt haben, was die Vorschrift des § 226 Abs. 2 Satz 1 BauGB in direkter Anwendung einschlägig gemacht hat. Eine Überraschungsentscheidung zu Lasten der Antragsgegnerin scheidet ebenfalls aus, da sie im Berufungsverfahren vorgetragen hat, sie hätte das Vorkaufsrecht auch zum Kaufpreis bzw. einem anderen Verkehrswert ausgeübt (Bl. 187 GA). Die Antragsgegnerin hat damit zu erkennen gegeben, dass sie nicht unbedingt am ursprünglichen Bescheid und dem dort festgesetzten vermeintlichen Verkehrswert von 240,-- DM/qm festhält, womit der Sachverhalt hier in diesem Punkt und auch sonst anders liegt als in dem vom Landgericht Karlsruhe mit Urteil vom 24.06.1994 - O (Baul.) 12/94 - NJW 1995, 1164 entschiedenen Fall. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO und die Festsetzung des Wertes der Beschwer auf § 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Der Antragsteller zu 1) bot der Antragstellerin zu 2) mit notariell beurkundeter Erklärung vom …12.1989 den Erwerb der 2.550 qm großen Außenbereichsfläche in Stadt1. Flur .., Flurstück …, eingetragen im Grundbuch von A, Band …, Blatt …, lfd. Nr. .., Ackerland, ..., zum Preis von 999.600,-- DM (392,-- DM/qm) an. Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin vom 14.02.1977 sowie im Flächennutzungsplan des Umlandverbandes Stadt2 vom 07.07.1987 als Wohnbaufläche dargestellt. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom ….11.1993 nahm die Antragstellerin zu 2) das Grundstückskaufangebot an. Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin beschloss am 16.12.1993 die Vorbereitung der Entwicklung für den Bereich " ..." und machte dies öffentlich bekannt. Am 16.12.1993 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin ebenfalls, von dem Vorkaufsrecht nach § 3 Abs. 1 BauGBMaßnG Gebrauch zu machen. Unter dem 20.01.1994 bewertete der Gutachterausschuss B für den Bereich der Stadt1 den Verkehrswert des veräußerten Anwesens zum Stichtag ….11.1993 unter Zugrundelegung der Qualität „Agrarfläche mit Bauerwartung (Bauerwartungsland in unterer Entwicklungsstufe)“ mit 240,-- DM/qm und damit mit insgesamt 612.000,-- DM (Bl. 37 der Behördenakte - BA -). Mit Bescheid vom 21.01.1994 (Bl. 29 BA), dem Antragsteller zu 1) zugestellt am selben Tage, übte die Antragsgegnerin das Vorkaufsrecht dem Antragsteller zu 1) gegenüber zu dem vom Gutachterausschuss bestimmten Preis aus. Gegen diesen Bescheid wendeten sich die Antragsteller zu 1) und 2) mit ihrem am 18.02.1994 bei der Antragsgegnerin eingegangenen Antrag auf gerichtliche Entscheidung (Bl. 2 der Gerichtsakte - GA -). Die Antragsteller haben im ersten Rechtszug geltend gemacht, der Bescheid vom 21.01.1994 über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts sei rechtswidrig und verletze sie in ihren Rechten. Es fehle an einem förmlichen Beschluss der Stadtverordnetenversammlung zur Ausübung des Vorkaufsrechts; diese hätte jedenfalls über den konkreten Antrag diskutieren und im Übrigen öffentlich tagen müssen. Darüber hinaus fehle es an der nach § 28 HVwVfG erforderlichen vorherigen Anhörung. Mangels Anhörung habe die Antragstellerin zu 2) auch ihr Abwendungsrecht nach § 27 Abs. 1 BauGB nicht ausüben können. Der Erwerb des Grundstücks durch die Antragsgegnerin liege im Übrigen nicht im Allgemeinwohl. Mit dem Bescheid umgehe die Antragsgegnerin enteignungsrechtliche Vorschriften. Schließlich lasse der Umstand, dass die gemeindliche Entwicklungsabsicht zeitlich und inhaltlich noch zu unbestimmt sei, das Vorkaufsrecht entfallen. Im Bescheid der Antragsgegnerin fehlten die Angabe des Verwendungszwecks und eine hinreichende Begründung. Rechtsfehlerhaft sei es auch, dass den Antragstellern das Gutachten des Gutachterausschusses nicht innerhalb der Zweimonatsfrist zugestellt worden sei. Letztlich überschreite der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert auch nicht deutlich in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise. Die Antragsteller haben im ersten Rechtszug beantragt, den Bescheid der Antragsgegnerin über die Ausübung eines Vorkaufsrechts aufzuheben, hilfsweise, für den Fall der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts die Antragsgegnerin zu verurteilen, an den Antragsteller zu 1) den zwischen den Antragstellern vereinbarten Kaufpreis von DM 392,00 pro qm = DM 999.600,00 zu zahlen. Die Antragsgegnerin hat beantragt, den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen. Sie hat den angefochtenen Bescheid vom 21.01.1994 über die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert verteidigt. Sie hat dazu im Wesentlichen ausgeführt, der Bescheid beruhe auf einer Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung in öffentlicher Sitzung. Einer ausdrücklichen Diskussion über den Beschlusspunkt habe es nicht bedurft. Durch ein Schreiben an den beurkundenden Notar N1 vom 07.12.1993 (Bl. 20 BA) seien die Beteiligten auch hinreichend angehört worden; mehr sei in der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht möglich gewesen. Die Voraussetzung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit dienen müsse, sei vorliegend erfüllt. Schließlich lägen auch aktuelle Planungsabsichten vor; die Antragsgegnerin plane eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Im Übrigen übersteige ausweislich des Gutachtens des Gutachterausschusses der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in der gesetzlich erforderlichen Weise. Das Landgericht hat über den Verkehrswert des Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag …11.1993 mit Beschluss vom 21.12.1994 (Bl. 80 GA) Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens und gemäß Beschluss vom 26.09.1995 (Bl. 122 GA) durch Einholung einer schriftlichen Erläuterung des Gutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. SV1 vom 11.07.1995 (Bl. 90 GA) sowie seine Ergänzung durch Schreiben des Sachverständigen vom 08.12.1995 (Bl. 130 GA). Das Landgericht Darmstadt, Kammer für Baulandsachen, hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung mit Urteil vom 07.08.1996 stattgegeben und den Ausübungsbescheid der Antragsgegnerin vom 21.01.1994 aufgehoben. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der vereinbarte Kaufpreis überschreite den Verkehrswert nicht deutlich in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise. Der Verkehrswert habe ausweislich des nachvollziehbaren und überzeugenden Sachverständigengutachtens von Dipl.-Ing. SV1 im maßgeblichen Zeitpunkt bei 365,10 DM/qm und damit insgesamt bei 931.000,-- DM gelegen. Damit habe der Kaufpreis von 392,-- DM/qm den Verkehrswert lediglich um etwa 7 % überschritten, womit die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 BauGBMaßnG nicht erfüllt seien. Die Antragsgegnerin hat gegen das ihr am 09.09.1996 zugestellte landgerichtliche Urteil am 09.10.1996 Berufung eingelegt. Sie stellt das Gutachten des Sachverständigen SV1 vom 11.07.1995 und seine schriftliche Erläuterung vom 08.12.1995 in Frage und rügt, die vom Sachverständigen angenommene Wartezeit von lediglich noch 7 Jahren für die Entwicklung des Bauerwartungslands zu Bauland sei zu kurz bemessen. Gerade bei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen vergingen viele Jahre bis zur Realisierung der Bauerwartung. Entscheidend sei jedoch, dass sich das Verwaltungsgericht mit keinem Wort zu dem Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses vom 20.01.1994 geäußert habe, obwohl dieses vollständig, in sich widerspruchsfrei und überzeugend sei. Schließlich trägt die Antragsgegnerin vor, dass selbst dann, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise nicht deutlich überschreiten würde, der angefochtene Bescheid vom 21.01.1994 nicht ganz, sondern lediglich teilweise aufzuheben gewesen wäre. Die Ausübung des Vorkaufsrechts werde in ihrem Bestand von den Voraussetzungen für die Preislimitierung nicht berührt. Das Vorkaufsrecht wäre auch zu einem anderen Verkehrswert bzw. zum Kaufpreis ausgeübt worden. Darüber hinaus trägt die Antragsgegnerin vor, es lägen auch keine Verfahrensfehler vor hinsichtlich der ordnungsgemäßen Beteiligung der Stadtverordnetenversammlung an der Ausübung des Vorkaufsrechts, der Anhörung von Käufer und Verkäufer, der Angabe des Verwendungszwecks und der Begründung des Wohls der Allgemeinheit. Auch das fehlende Dienstsiegel mache den Ausübungsbescheid nicht unwirksam. Die Antragsgegnerin beantragt, das Urteil des Landgerichts Darmstadt - Kammer für Baulandsachen - vom 7. August 1996 - 9 O B 4/94 - abzuändern und den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen. Die Antragsteller beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil und das ihm zugrundeliegende Gutachten des Sachverständigen SV1. Sie rügen verschiedene Verfahrensfehler, wie die nicht ordnungsgemäße Beteiligung der Stadtverordnetenversammlung, die Verletzung ihres Anhörungsrechts, die fehlende Begründung für den Verwendungszweck und das Wohl der Allgemeinheit sowie das fehlende Dienstsiegel auf dem angefochtenen Bescheid vom 21.01.1994. Eine Teilaufhebung des Ausübungsbescheides über das Vorkaufsrecht komme auch dann nicht in Betracht, wenn nur die Preislimitierung nach § 3 Abs. 3 BauGBMaßnG rechtswidrig vorgenommen worden sei. Schließlich ergebe eine verfassungskonforme Auslegung der genannten Vorschrift, dass das preislimitierte Vorkaufsrecht nur dann ausgeübt werden könne, wenn es das Wohl der Allgemeinheit erfordere, nicht nur rechtfertige. An dem genannten Erfordernis fehle es hier jedoch. Dem Senat liegt ein Hefter einschlägiger Behördenakten vor. Auf den Inhalt wird ebenso wie auf den übrigen Akteninhalt ergänzend Bezug genommen.