20 W 349/09

Leitsatz: Zur Auslegung einer Auflassung/Eintragungsbewilligung als Verfügung über das gesamte Grundstück, obwohl als Urkundsbeteiligte auf Verkäuferseite nur die Erbengemeinschaft aufgeführt worden ist, der ein Miteigentumsanteil gehört Die angefochtene Zwischenverfügung des Amtsgerichts Eschwege –Grundbuchamt- vom 14.10.2009 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Entscheidung über den Eintragungsantrag der Antragsteller vom 06.10.2009 an das Amtsgericht Eschwege zurückverwiesen. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag nicht aus den Gründen der Zwischenverfügung vom 14.10.2009 zurückzuweisen. Der Antragsteller zu 1) ist in dem betroffenen Grundbuch als Eigentümer zu ½ eingetragen. Hinsichtlich des weiteren hälftigen Anteils ist er zusammen mit den Antragstellern zu 2) bis 5) in Erbengemeinschaft eingetragen. Mit UR.-Nr. .../09 ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 01.07.2009 (Bl. 109-113 d. A.) schlossen die Antragsteller zu 1) bis 5) einen Grundstückskaufvertrag samt Auflassung mit den Antragstellern zu 6) und 7). Darin heißt es im Urkundseingang nach Aufzählung der Antragsteller zu 1) bis 5) " zu 1. bis 5. handelnd in Erbengemeinschaft" und unter der Überschrift "1) Kaufobjekt" : "Die Verkäufer in Erbengemeinschaft verkaufen den Grundbesitz Grundbuch von Stadt1 Blatt … Flur …, Flurstück …, Hof- und Gebäudefläche, …, 567 qm nebst darauf stehenden Gebäuden im gegenwärtigen Zustand an die Käufer je zur Hälfte…" Unter der Überschrift "7)Auflassung und Vormerkung" heißt es: a) Auflassung Die Verkäufer und die Käufer sind darüber einig, dass das Eigentum an dem oben in Abschnitt 1) bezeichneten Grundbesitz auf die Käufer zu je ½ übergeht…" Unter Ziff. 8 des Vertrages erteilten die Vertragsbeteiligten u. a. der Notariatsangestellten Z1 Vollmacht, vor dem beurkundenden Notar oder seinem Vertreter namens beider Vertragsparteien alle –auch abändernde und ergänzende- Erklärungen abzugeben, die zur Durchführung des Vertrages noch erforderlich sind. Die Notariatsangestellten werden von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und dürfen auch Auflassungen neu erklären, den Vertragsgegenstand korrigieren und auch Vertragsbestimmungen neu fassen. Am 20.08.2009 wurde auf Grund der Bewilligung in der Urkunde vom 01.07.2009 eine Auflassungsvormerkung, lastend auf dem betroffenen Grundstück (insgesamt) eingetragen. Der grundbuchliche Vollzug der Eigentumsumschreibung wurde am 06.10.2009 beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 14.10.2009 dem Verfahrensbevollmächtigen mitgeteilt, der beantragten Eintragung stehe entgegen, dass die Verkäufer in Erbengemeinschaft gehandelt hätten und deshalb nur der hälftige Eigentumsanteil der Erbengemeinschaft verkauft und aufgelassen worden sei. Sofern der gesamte Grundbesitz übertragen werden solle, sei die Vorlage einer Nachtragsbeurkundung in der Form des § 29 GBO erforderlich, in der auch der im Eigentum des Antragstellers zu 1) eingetragene hälftige Anteil aufgelassen werde. Für diese Urkunde sei die Vorlage einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung nebst Zugangsnachweis erforderlich. Dagegen haben die Antragsteller Beschwerde eingelegt und geltend gemacht, die Auflassung beziehe sich eindeutig auf das Gesamtgrundstück, ebenso auch die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts. Das Landgericht Kassel habe in einem vergleichbaren Fall entschieden, dass die fehlerhafte Bezeichnung einer Vertragspartei der Eigentumsumschreibung nicht entgegenstehe. In ihrem Nichtabhilfebeschluss vom 16.11.2009 hat die Rechtspflegerin an ihrer Zwischenverfügung festgehalten und weiter ausgeführt, in Abschnitt 1 der Urkunde sei das Kaufobjekt ausdrücklich eingeschränkt auf den Anteil der Verkäufer in Erbengemeinschaft. Auch nach Vorlage einer Nachtragsurkunde, in der die Notariatsangestellte Z1 unter Berufung auf die ihr zu UR-Nr. .../2009 erteilte Vollmacht klargestellt hat, dass der Antragsteller zu 1) auch als Miteigentümer bezüglich seiner Eigentumshälfte gehandelt habe und mit dieser Maßgabe alle zu UR-Nr. .../2009 gestellten Anträge und Bewilligungen wiederholt würden, hat das Grundbuchamt an der Zwischenverfügung festgehalten. Die Beschwerde, über die nach Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG i. V. m. § 72 GBO nach der erfolgten Nichtabhilfe durch die Rechtspflegerin gemäß § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig (§§ 71 Abs. 1 Satz 1 und 73 GBO). Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg, Es kann dabei dahingestellt bleiben, ob die Zwischenverfügung vom 14.10.2009 nicht bereits aus formellen Gründen aufzuheben wäre. Die Grundbuchrechtspflegerin ist nach der Begründung der Zwischenverfügung und der Nichtabhilfe davon ausgegangen, dass hinsichtlich des im Eigentum des Antragstellers zu 1) allein stehenden Miteigentumsanteils eine Auflassung bzw. Eintragungsbewilligung des Antragstellers zu 1) noch gar nicht vorliegt. Im Rahmen des § 18 GBO kann den Beteiligten aber nicht aufgegeben werden, die zur Eintragung erforderliche Eintragungsbewilligung des unmittelbar Betroffenen überhaupt erst abzugeben bzw. eine nicht hinreichend bestimmte Auflassung erneut zu erklären. Dies folgt daraus, dass nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein kann, auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das erst die Grundlage einer einzutragenden Rechtsänderung sein soll, weil sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte (BayObLG Rpfleger 1986, 176; FGPrax 2001, 13 ; Senat Rpfleger 1990, 292 ; Demharter: GBO, 27. Aufl., § 18, Rdnr. 8, 9, 12, 32; Meikel/Böttcher: Grundbuchrecht, 10. Aufl., § 18, Rdnr. 37; differenzierend Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 442a). Die angefochtene Zwischenverfügung ist jedenfalls inhaltlich nicht berechtigt, weil das angenommene Eintragungshindernis nicht besteht. Der Beschwerdebegründung ist zwar nicht darin zu folgen, dass der Beschluss des Landgerichts Kassel vom 07.07.2009 -3 T 50/09- bei der vorliegenden Fallgestaltung einschlägig wäre, denn Gegenstand dieser Entscheidung war eine Zwischenverfügung, mit der von den Mitgliedern einer Erbengemeinschaft die Erbauseinandersetzung verlangt worden war. Dies ist aber mit der vorliegenden Zwischenverfügung nicht verlangt worden, da gemäß § 2040 Abs. 1 BGB alle Miterben gemeinschaftlich über einen Nachlassgegenstand verfügen können. Die Annahme der Grundbuchrechtspflegerin, es sei lediglich der hälftige Anteil der Erbengemeinschaft verkauft und aufgelassen worden, hat allerdings ihre Ursache darin, dass die Formulierung im Eingang der Urkunde vom 01.07.2009 und unter Ziff. 1) die von einer notariellen Urkunde zu erwartende Eindeutigkeit, Vollständigkeit und Klarheit vermissen lässt. Die verfahrensrechtliche Eintragungsbewilligung ist jedoch –gerade bei mangelnder Eindeutigkeit- auslegungsfähig, ebenso die Auflassung. Für die Auslegung gilt § 133 BGB entsprechend, wobei jedoch zu beachten ist, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt bzw. das an seine Stelle tretende Beschwerdegericht Grenzen setzen. Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Darauf, was der Bewilligende gewollt hat, kommt es allerdings nicht an. Auf die Auslegung kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (Demharter: GBO, 27. Aufl., § 19 Rdnr. 28 m. w. H.; Hügel: GBO, § 20 Rdnr. 33; Meikel/Böttcher: Grundbuchrecht, 10. Aufl., § 19, Rdnr. 110). Ausgehend von diesen Grundsätzen sind die Einigungserklärungen und die Eintragungsbewilligung in der notariellen Urkunde vom 01.07.2009 dahin auszulegen, dass sie das gesamte Grundstück betreffen und nicht nur den der Erbengemeinschaft zustehenden hälftigen Anteil. Für einen unbefangenen Betrachter ist die nächstliegende Bedeutung der Auflassungserklärung, dass sie sich auf das gesamte Grundstück bezieht. Von lediglich einem hälftigen Anteil als Gegenstand des schuldrechtlichen Vertrages bzw. der dinglichen Einigung ist in der Urkunde an keiner Stelle die Rede. In der Auflassungserklärung selbst werden die Erklärenden als "Verkäufer" und "Käufer" bezeichnet, hier ist nicht von der Erbengemeinschaft als Vertragspartei die Rede. Zwar bezieht sich diese Bezeichnung auf die im Eingang der Urkunde enthaltene Aufzählung der Antragsteller zu 1) bis 5) mit dem Zusatz "zu 1 bis 5 handelnd in Erbengemeinschaft". Dies erklärt sich aber einfach damit, dass offenbar übersehen worden ist, dass die Erbengemeinschaft nur an dem hälftigen Miteigentumsanteil besteht, der zuvor der Ehefrau des Antragstellers zu 1) und Mutter der Antragsteller zu 2) bis 5) zustand (vgl. Erbschein vom 03.04.2000 -1 VI R 8/00 Amtsgericht Eschwege, Bl. 98 d. A.), und nicht an dem Gesamtgrundstück. Zwar muss als notwendiger Inhalt einer Bewilligung die Person des Bewilligenden feststehen, damit die Bewilligungsberechtigung überprüft werden kann (Meikel/Böttcher, aaO., § 19, Rdnr. 112; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 103). Da der Antragsteller zu 1) aber sowohl Eigentümer der einen Miteigentumshälfte als auch Mitglied der Erbengemeinschaft ist, die als Eigentümerin der zweiten Miteigentumshälfte im Grundbuch eingetragen ist, haben alle von der dinglichen Rechtsänderung betroffenen Personen mitgewirkt. Dass ihre Rechtsstellung in der Urkunde nicht korrekt und vollständig angegeben ist, ändert daran nichts. Auf die Nachtragserklärung in der Urkunde vom 04.12.2009 kommt es deshalb für die vorliegende Entscheidung nicht an.