100 W 1/03 (Baul)

Die Beschwerde gegen den Beschluss der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Darmstadt vom 14.02.2003 wird zurückgewiesen. Die Antragsteller haben die Kosten der Beschwerde zu tragen. Der Beschwerdewert wird auf 138.936,92 € festgesetzt. Der Rechtsbehelf ist zulässig. Gegen die vom Landgericht - Kammer für Baulandsachen - entsprechend § 80 Abs. 5 VwGO getroffene Entscheidung (§ 224 Satz 2 BauGB ist die sofortige Beschwerde entsprechend § 567 Abs. 1, ZPO gegeben (Senat, Beschluss vom 12.08.1998,1 U (Baul) 5/98; OLG Karlsruhe, NVwZ 2001, 839; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auflage, § 224 Rn. 2 m. w. N.). Die in § 146 Abs. 4 VwGO bestimmte Begründungsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe der Entscheidung ist nicht einschlägig, da nach § 221 Abs. 1 BauGB die für bürgerliche Rechtsstreitigkeiten geltenden Vorschriften entsprechend anwendbar sind. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht - Kammer für Baulandsachen - den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung gegen die vorläufige Besitzeinweisung gem. Beschluss des Regierungspräsidiums O1 vom 20.12.2002 im Rahmen des Verfahrens entsprechend § 80 Abs. 5 VwGO (BGHZ 96, 1) zurückgewiesen. Eine Abwägung zwischen den Interessen der Beteiligten zu 1), 2) und 4) unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls hat zum Ergebnis, dass es beim gesetzlich vorgesehenen Sofortvollzug (§ 224 BauGB) der Besitzeinweisung verbleibt. Die vorläufige Besitzeinweisung ist bei summarischer Prüfung offensichtlich rechtmäßig. Es ist mit hoher Wahrscheinlichkeit (zum Maßstab für die Prognose: BGHZ 43, 168; Battis, BauGB, 8. Auflage, § 116 Rn. 4 m. w. N; Schrödter/Breuer, BauGB, 6. Auflage, § 116 Rn. 6 m. w. N.) zu erwarten, dass dem Enteignungsantrag entsprochen wird. Die von den Antragstellern hiergegen vorgebrachten Bedenken greifen nicht durch. Insbesondere bestehen keine Bedenken gegen die Gültigkeit der Entwicklungssatzung der Stadt O2 vom 10.10.1996. Mit dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof Kassel, der die gegen diese Satzung gerichteten Normenkontrollanträge durch Urteil vom 31.05.2000 - 3 N 4219/97 - rechtskräftig abgewiesen hat, geht der Senat von der Gültigkeit der Satzung aus. Gegen die Richtigkeit dieser Entscheidung wenden die Antragsteller lediglich ein, dass unberücksichtigt geblieben sei, dass die Satzung gegen die Vorgaben des § 169 Abs. 7 Satz 2 BauGB verstoße, weil die Stadt O1 es unterlassen habe, in der Satzung Vorgaben zu machen, wie denn die vom Entwicklungsträger - der Beteiligten zu 4. - für die Grundstücke vorgesehene Nutzung entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Straße1“ dauerhaft gesichert werde solle. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts seien derartige Vorgaben in der Satzung bei einer vorgesehenen transitorischen bzw. privatnützigen Enteignung wie hier erforderlich, um die fortdauernde Gemeinnützigkeit des Eigentums zu gewährleisten. Dieser Auffassung ist nicht zu folgen. Vielmehr geht der Senat mit dem Bundesverwaltungsgericht davon aus, dass der Gesetzgeber hinreichende Vorkehrungen getroffen hat, um zu verhindern, dass sich die Entwicklungsmaßnahme für Ziele missbrauchen lässt, die vom Gemeinwohlerfordernis des § 165 BauGB nicht gedeckt sind. § 169 BauGB gibt in Abs. 5 Satz 1 und Abs. 6 bis 8 der Gemeinde bindende Anweisungen für die Veräußerung der nach den Festsetzungen des Bebauungsplans privatnützigen Grundstücke. Danach hat die Gemeinde bei der Veräußerung durch entsprechende Vertragsgestaltung nicht nur sicher zu stellen, dass die Grundstücke entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und den Erfordernissen der Entwicklungsmaßnahme fristgerecht bebaut und dauerhaft genutzt werden, sondern dass auch sonst die Ziele und Zwecke der städtebaulichen Entwicklung, zum Beispiel die mit der Errichtung von Arbeitsstätten verbundenen Ziele, erreicht werden (BVerwG, ZfBR 1999, 100, 102 ). Entsprechender Vorgaben schon in der Entwicklungssatzung bedarf es danach nicht (Battis/Krautzberger/Löhr, a. a. O., § 169 Rn. 22). Anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Antragstellern in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 4. Juli 2002 (DVBI. 2002 1467, 1469 - „Osterholzer Feldmark“ -). Besonderer Feststellungen zu der Frage, ob die konkrete Verwirklichung der Enteignungsziele dem Gemeinwohlerfordernis entspricht, bedarf es jedenfalls insoweit nicht, als offensichtlich Deckungsgleichheit zwischen der vorgesehenen Nutzung und dem Enteignungsziel besteht (BverfG, a. a. O., S. 1468). So liegt es hier. Nach der im planerischen Leitbild formulierten Zielsetzung sollen zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten in O2 im Entwicklungsbereich Gewerbeflächen geschaffen werden, die von ihrer Struktur (Parzellierung, Erschließung) wie vom Grundstückspreis her vor allem für kleinere und mittlere Gewerbebetriebe und Handwerksbetriebe geeignet sind. Zusätzlich sollen im Sinne einer integrierten Gewerbeentwicklung Flächenangebote für Gewerbehöfe bzw. -parks und für großflächige Gewerbebetriebe gemacht werden. Der mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erzielbare, relativ niedrige Bodenpreis soll die Unternehmen an O2 binden, die im Innenstadtbereich verdrängungsgefährdet sind und/oder O2 Gewerbeflächenpreise nicht zahlen können. Ausgeschlossen oder eingeschränkt werden sollen Büronutzungen, soweit sie nicht notwendiges „Zubehör“ zu anderen Gewerbebetrieben sind und großflächige Einzelhandelsbetriebe (4.1 des Berichts). Dementsprechend sieht die Entwicklungssatzung eine Netto-Baulandfläche von ca. 548.000 qm vor, die ausweislich der Grundzüge des Rahmenplans im Norden parallel zur … als Gebiet für eine industrielle Nutzung und im Anschluss daran in süd-westlicher und süd-östlicher Richtung als Gebiet mit gewerblicher Nutzung vorgesehen ist. Der südliche Teil des Entwicklungsbereichs - parallel zur … - ist als Gebiet gewerblicher Nutzung vorgesehen, in dem betriebsbegleitende und zeitweise Wohnnutzung (Hotels, Wohnheime) zugelassen werden können. Danach bedarf es wegen der Deckungsgleichheit zwischen der vorgesehenen Nutzung und dem Enteignungsziel in der Satzung keiner besonderen Feststellungen zu der Frage, auf welche Weise der Enteignungszweck dauerhaft gesichert werden kann. Der Umstand, dass der am 8.06.2000 als Satzung beschlossene Bebauungsplan Nr. …„Straße1“, dessen Plangebiet mit dem städtebaulichen Entwicklungsgebiet identisch ist, durch Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 12.06.2003 - 3 N 453/02 - für unwirksam erklärt wurde, ist für die hier zu treffende Prognose über den Ausgang des Enteignungsverfahrens ohne Belang. Nichts anderes gilt für die von den Antragstellern geltend gemachte Nichtigkeit des Bebauungsplans. Nach § 169 Abs. 3 BauGB ist die Enteignung im städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Bebauungsplan zu Gunsten der Gemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig. Zu Recht hat das Landgericht ferner angenommen, dass die Beteiligte zu 4) den ernsthaften Versuch unternommen hat, die Rechte der Antragsteller freihändig zu erwerben (§ 169 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Ob das auf der Grundlage des Verkehrswertgutachtens des Gutachterausschusses der Stadt O2 abgegebene Angebot zum Kauf der Flächen zu einem Preis von 45 DM je qm angemessen war, ist ohne Belang. Dem Antragsteller zu 2) hat die Beteiligte zu 4) in der Besprechung am 16.01.2001 für den Fall des Verkaufs der landwirtschaftlichen Flächen eine (nicht bezifferte) Entschädigung für die Betriebsauflösung angeboten. In der nach § 116 Abs. 1 Satz 2 BauGB durchgeführten mündlichen Verhandlung vor dem Beteiligten zu 3) am 24.10.2002 hat der Antragsteller zu 2) zunächst ausdrücklich einen Antrag auf Ersatzpachtland gestellt und damit eine Entschädigung in Geld generell abgelehnt. Sodann aber hat der Antragsteller zu 2) ausweislich des Protokolls in der mündlichen Verhandlung am 24.10.2002 betont, dass er sich auf nichts einlassen würde und eine Einigung mit ihm nicht zu erzielen sei. Damit hat der Antragsteller zu 2) zu erkennen gegeben, dass er jedes Gebot ablehnen und es auf die Enteignung ankommen lassen werde. In einem derartigen Fall braucht der Enteignung ein Kaufangebot zu angemessenen Bedingungen nicht vorauszugehen. Es kommt auch nicht (mehr) darauf an, ob das bisherige Kaufangebot angemessen war (BGHZ 77, 338, 346; Schrödter/Breuer, BauGB, 6. Auflage, § 82 Rn. 32 m. w. N.; Battis/Krauzberger/Löhr, a. a. O., § 87 Rn. 6). Ebenso ist ohne Belang, ob der Antragsteller zu 2) gemäß § 189 Abs. 2 BauGB Ersatzland von der Stadt O2 beanspruchen kann. Aus den gleichen Gründen ist die Enteignung der Antragstellerin zu 1) nicht wegen fehlender ernsthafter Bemühung um den freihändigen Erwerb des Eigentums zu angemessenen Bedingungen unzulässig. Die von dem Antragsteller zu 2), bzw. dessen Bevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung am 24.10.2002 abgegebene Erklärung, er werde sich auf nichts einlassen, eine Einigung sei mit ihm nicht zu erzielen, gilt auch für die Antragstellerin zu 1). Der Antragsteller zu 2) und sein Bevollmächtigter haben in der die Antragstellerin zu 1) als Eigentümer betreffenden mündlichen Verhandlung zugleich als deren Vertreter teilgenommen und dort die gleichen Erklärungen abgegeben, wie in der die Eigentümerin A betreffenden mündlichen Verhandlung. Es erscheint schließlich auch nicht zweifelhaft, dass das nach der Entwicklungssatzung den Eigentumsentzug generell rechtfertigende Wohl der Allgemeinheit den Zugriff konkret auf die Grundstücke der Antragstellerin zu 1) erfordert. Sie werden benötigt zur Errichtung von Straßen, entwässerungstechnischen Anlagen, das neue …zentrum der Stadt O2 sowie eine Betriebstätte der Firma B. Hiergegen bringt die Beschwerde auch nichts vor. Danach ist mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten, dass dem Enteignungsantrag stattgegeben wird. Die geplante Maßnahme erscheint aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit dringend geboten. Der Senat nimmt insoweit auf die zutreffende Abwägung der angefochtenen Entscheidung Bezug, die auch berücksichtigt, dass die vorzeitige Besitzeinweisung den vom Antragsteller zu 2) als Nebenerwerb betriebenen landwirtschaftlichen Betrieb vernichtet. Das ganz erheblich überwiegende öffentliche Interesse an der vorzeitigen Besitzeinweisung entfällt nicht deshalb, weil der Bebauungsplan Nr. … gemäß Urteil des Hessischen VGH vom 12.03.2003 für unwirksam erklärt wurde. Dieser Umstand führt nicht dazu, dass die für das Vorhaben auf den Grundstücken der Antragstellerin erteilte Baugenehmigung dauerhaft rechtswidrig geworden ist. Das Urteil des Hessischen VGH vom 12.06.2003 sieht den Mangel des Bebauungsplans (allein) darin, dass es an einer konkreten Bestimmung der bereitgestellten Ausgleichsflächen und vorgesehenen sonstigen Maßnahmen im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses fehle bzw. dass entsprechende Angaben jedenfalls unklar seien. Der darin gesehene Abwägungsfehler wird jedoch als in einem ergänzenden Verfahren nach § 215 a Abs. 1 BauGB behebbar angesehen. Von dieser Beurteilung des Hessischen VGH im Rahmen des Normenkontrollverfahrens ist auch für die hier zu treffende Entscheidung im Rahmen der gebotenen summarischen Prüfung entsprechend § 80 Abs. 5 VwGO auszugehen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der genannte Abwägungsmangel entsprechend der Beurteilung des Hessischen VGH nicht behebbar sei, sind nicht ersichtlich. Vielmehr hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt O2 entsprechend der Magistratsvorlage vom 5.09.2003 eine ergänzende Abwägung von Natur und Landschaft vorgenommen und dabei insbesondere den Ausgleich auf Flächen der Gemarkung O3 Flur …, Flurstück …, … und … vorgenommen. Diese Abwägung ist nicht schon deshalb handgreiflich fehlerhaft oder gar eine missbräuchliche Ausübung der Planungsbefugnis, weil Teile dieser Flächen als Alternativtrasse der Ortsumfahrung O3 bzw. als Alternativtrasse der Regionaltangente West benötigt werden und die Stadtverordnetenversammlung den Magistrat der Stadt O2 aufgefordert hat, ihr spätestens Ende September 2004 eine Änderung des Bebauungsplans … vorzulegen und bestimmte Teilflächen der Flurstücke …, … und … aus der Ausgleichsfläche wieder herauszunehmen. Daraus folgt nicht, dass die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen - auch im Rahmen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung - nicht zu realisieren seien. Die Antragsteller legen auch keine handgreiflichen Mängel des Bebauungsplans Nr. … dar, die es rechtfertigen könnten, im Rahmen der summarischen Prüfung entgegen dem Urteil des Hessischen VGH vom 12.06.2003 die Nichtigkeit der Satzung bejahen, die aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wurde, der vom (damaligen) Umlandverband O2 mit Genehmigung des Regierungspräsidiums O1 vom 17.12.1999 im Wege der Änderung der in der Entwicklungssatzung vorgesehenen Nutzung angepasst worden war. Die Antragsteller stützen ihre Auffassung von der Nichtigkeit des Bebauungsplanes entscheidend darauf, dass er an einem Abwägungsfehler hinsichtlich der Auswirkungen der Planung leide, weil die Verkehrs- und Lärmprognose nicht berücksichtige, dass nach den Festsetzungen die Ansiedlung von Logistikunternehmen und entsprechender Folgeverkehr insbesondere Nachts möglich sei. Das Lärmgutachten der C GmbH sei offensichtlich unvollständig bzw. in sich widersprüchlich. Demgegenüber setzt sich die Entscheidung des Hessischen VGH vom 12.06.2003 mit den Fragen der Abwägung hinsichtlich der Verkehrs- und Schallschutzproblematik eingehend auseinander. Das Urteil führt auf den Seiten 13 bis 15 und 18 bis 22 aus, dass die Verkehrs- und Lärmprognose jedenfalls für den maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht substantiiert in Frage gestellt worden sei, dass der Folgeverkehr zur …halle habe unberücksichtigt bleiben können, da hiermit bei der Beschlussfassung noch nicht zu rechnen gewesen sei, dass bei der Abwägung die Schallschutzrichtwerte gemäß § 2 Nr. 3 der 16. Bundesimmisionsschutzverordnung zu Recht nicht als überschritten angesehen worden seien, und dass eine planerische Gesamtbewältigung der Lärmschutzproblematik im Vorhinein sinnvollerweise nicht bis in alle Einzelheiten allein im Rahmen der Bauleitplanung verlangt werden könne. Im Hinblick darauf sind bei der summarischen Prüfung zu berücksichtigende handgreifliche Fehler des Bebauungsplanes Nr. …, die die Grundlage der verfolgten Planung berühren und zur Nichtigkeit führen, nicht festzustellen. Danach ist nicht ersichtlich, dass die für das Vorhaben auf den Grundstücken der Antragstellerin zu 1) erteilte Baugenehmigung dauerhaft rechtswidrig geworden sei und deshalb die sofortige Ausführung der beabsichtigten Maßnahme aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit nicht dringend geboten sei. Die Antragsteller haben gemäß § 228 BauGB in Verbindung mit § 97 Abs. 1 ZPO die Kosten der erfolglosen Beschwerde zu tragen. Der entsprechend § 20 GKG in Verbindung mit § 3 ZPO festgesetzte Beschwerdewert entspricht einem Zehntel des Wertes der betroffenen Grundstücksflächen (60.386 qm x 45 DM). Ausgehend davon, dass der Streitwert in Besitzeinweisungsstreitigkeiten in der Regel 20% des Wertes der Flächen beträgt, um deren Besitz es geht (BGHZ 61, 240; Zöller/Herget, ZPO, 23. Auflage, § 3 Rn. 16 „Baulandverfahren“), war hier ein weiterer Abschlag auf 10% vorzunehmen, da Streitgegenstand die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung war.