3 N 4219/97

Die Anträge werden abgewiesen. Die Antragsteller tragen die Kosten entsprechend ihrem Anteil an dem für das Antragsverfahren festgesetzten Streitwert. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Einen Normenkontrollantrag kann stellen, wer geltend macht, durch eine nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassene Satzung oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden (§ 47 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Satz 1 VwGO). Das ist hier der Fall. Die Antragsteller wenden sich gegen die städtebauliche Entwicklungssatzung "Am Martinszehnten" der Antragsgegnerin vom 22.04.1997. Sie sind Eigentümer von im Entwicklungsgebiet gelegenen landwirtschaftlichen Grundstücken bzw. Betrieben. Auf Grund der Festlegung als städtebauliches Entwicklungsgebiet unterliegen ihre Grundstücke verschiedenen einschränkenden Sonderregelungen, etwa der Eintragung des Entwicklungsvermerks im Grundbuch (§ 165 Abs. 9 Satz 3 BauGB), wie auch im Hinblick auf den Bodenverkehr, die Enteignung und die Höhe der Bodenpreise (vgl. § 169 BauGB). Von der Wirksamkeit der Satzung hängt ab, ob diese belastenden Eigentumsbeschränkungen rechtmäßig sind. Der Normenkontrollantrag ist unbegründet. Die städtebauliche Entwicklungssatzung "Am Martinszehnten" ist rechtlich nicht zu beanstanden. Maßstab für die rechtliche Beurteilung bilden die §§ 165 ff. BauGB in der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung über die Entwicklungssatzung im September 1996 geltenden Fassung des Art. 1 IWG vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). Die Ergänzungen und Klarstellungen, die die §§ 165 ff. BauGB durch Art. 1 Bau- und RaumOG vom 18.08.1997 (BGBl. I S. 2081, in Kraft getreten am 01.01.1998) erfahren haben, finden keine Anwendung. Die in § 165 Abs. 3 BauGB genannten materiellen Voraussetzungen für die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs sind erfüllt. Gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde einen solchen Bereich festlegen, wenn die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Abs. 2 entspricht. In § 165 Abs. 2 BauGB werden als Ziele einer Entwicklungsmaßnahme die erstmalige Entwicklung von Ortsteilen und anderen Teilen des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebietes oder der Region genannt. Mit der Entwicklungsmaßnahme "Am Martinszehnten" wird ein Teil des Gemeindegebietes von Frankfurt am Main erstmalig entwickelt, der eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung hat. Der von der Satzung erfasste Bereich weist eine Größe von etwa 98 ha auf und erfasst eine Vielzahl überwiegend landwirtschaftlicher Grundstücke von etwa 70 Eigentümern, und zwar überwiegend Einzelpersonen. Die stadtentwicklungspolitische Bedeutung der Maßnahme ergibt sich aus ihrer Größe. Sie ist mit 60 ha von insgesamt 108 ha Gewerbezuwachsflächen die nach dem Regionalen Raumordnungsplan Südhessen (RROPS) vom 26.04.1995 (StAnz. 1995, S. 1877) größte zusammenhängende Zuwachsfläche, die eine Netto-Baulandfläche von ca. 548.000 m 2 für gewerblich-industrielle Nutzungen aufweisen soll. Die Bedeutung ergibt sich auch daraus, dass gerade im Verdichtungsraum Flächenengpässe für gewerblich-industrielle Nutzungen an einzelnen Standorten nicht immer auszuschließen sind (RROPS zu 2.4.3, a.a.O., S. 1816). Auch der Standort im Norden Frankfurts zwischen den Autobahnen A 661 und A 5 belegt die besondere städtebauliche Bedeutung des Entwicklungsbereichs. Seine Flächen können überregional bzw. erschlossen werden bzw. sind es bereits. Darüber hinaus nennt der Bericht (vgl. 2. Bedarf an neuen gewerblichen Bauflächen, 4. Städtebaulicher Rahmenplan und 10.2 Das öffentliche Interesse an der Realisierung einer zusammenhängenden Gewerbefläche) für die Wahl des Standorts wesentliche Faktoren: Bedarf und positive Beeinflussung der Arbeitsstättenentwicklung durch die zügige Entwicklung, insbesondere preisgünstiger Bauflächen im größeren Umfang, vor allem für handwerkliche und produzierende Betriebe. Auch die weitere Voraussetzung nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, dass das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der Maßnahme erfordert, ist erfüllt. Wegen der enteignungsrechtlichen Vorwirkungen ist die Erfüllung der Gemeinwohlklausel ein zentrales Kriterium für die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs und die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen auf den Zeitpunkt des Erlasses der Entwicklungssatzung vorzuverlegen (vgl. OVG Bremen, Beschluss vom 23.06.1998 - 1 N 5/97 -). Das Gemeinwohlerfordernis in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB erfüllt diese Funktion (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.1998 - 4 CN 5/97 - NVwZ 1999, 407). Dabei geht es jedoch nicht um die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen für jedes einzelne Grundstück im Satzungsgebiet, zumal bei Erlass der Satzung im Allgemeinen noch keine ins Einzelne gehende Planungskonzeption vorliegt. Zu verlangen ist lediglich ein qualifiziertes öffentliches Interesse an der geplanten Entwicklung mit der Folge einer generellen Rechtfertigung der gebotenen Enteignungen. Nach diesen Maßstäben darf eine Entwicklungsmaßnahme zur Schaffung von Arbeitsstätten nur durchgeführt werden, wenn eine objektiv belegbare besondere Bedarfssituation gegeben ist. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB spricht von einem erhöhten Bedarf. Zu seiner Deckung sind nur solche Flächen geeignet, die den mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme verfolgten Zielen und den sich daraus ergebenden spezifischen Standortanforderungen genügen. Der Entwicklungssatzung kann nicht entgegengehalten werden, dass an anderen, zumal verstreut liegenden Standorten sonstige Flächen verfügbar sind, die zusammengenommen eine Flächengröße ergeben, die der des förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs entspricht (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.1998, a.a.O.). Die Antragsteller können danach nicht mit Erfolg mit ihrem Vorbringen gehört werden, im Stadtgebiet der Antragsgegnerin gebe es zusammengenommen hinreichend große vorgehaltene Bauflächen, die für einen Zeitraum von 6 Jahren als ausreichende Gewerbeflächenreserven für Handwerk, produzierendes Gewerbe und Industrie zur Verfügung stünden. Insgesamt ist die städtische Prognose des erhöhten Arbeitsstättenbedarfs, auf die sich die Antragsgegnerin in ihrem der streitbefangenen Satzung zu Grunde liegenden Bericht über die Voruntersuchungen gestützt hat, nicht zu beanstanden. Dabei ist zu beachten, dass die Bedarfsfeststellung nur nach den für administrative Prognoseentscheidungen in der Rechtsprechung (BVerwGE 56, 110 = NJW 1979, 64; BVerwGE 69, 256 = NVwZ 1985, 718) entwickelten Grundsätzen gerichtlich überprüft werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.1998, a.a.O.). Bereits in tatsächlicher Hinsicht ist die Prognoseentscheidung der Antragsgegnerin nur beschränkt überprüfbar. Ein erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist nicht exakt naturwissenschaftlich zu beweisen. Überprüfbar ist nur, ob die Prognose auf einer zuverlässigen Tatsachenbasis beruht und in sich schlüssig ist. Dazu gehört, dass eine vertretbare Methode folgerichtig angewendet worden ist, ohne dass offensichtlich falsche Daten zu Grunde lagen. Bei alledem ist ein erhöhter Bedarf erst dann anzunehmen, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt (BVerwG, Urteil vom 03.07.1998, a.a.O.), was hier nach der beanstandungsfreien Prognose der Antragsgegnerin der Fall ist. Der Senat geht davon aus, dass die gemeindliche Prognose über einen erhöhten Bedarf an Arbeitsstätten im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung insgesamt auf einer zuverlässigen Tatsachenbasis beruhte und in sich schlüssig war. Die Antragsgegnerin hat die erhöhte Nachfrage nach Arbeitsstätten als Prognosegrundlage einmal von der prognostizierten Bevölkerungszahl, der Qualifikationsstruktur der ansässigen und zuwandernden Arbeitskräfte, dem Erweiterungs- und Flächenbedarf für Verlagerungsfälle im Stadtgebiet und Neugründungschancen für Betriebe, insbesondere auf zukunftsorientierten Aufgabenfeldern abgeleitet. Sie konnte sich sowohl im Hinblick auf die Bevölkerungsentwicklung auf die dem RROPS zu Grunde liegende Bevölkerungsprognose als auch im Hinblick auf die Darstellung der Situation des produzierenden Gewerbes im RROPS auf diesen stützen. Bezüglich der Bevölkerungsentwicklung schätzte die dem RROPS von 1995 zu Grunde liegende Bevölkerungsprojektion die für die Jahrhundertwende zu erwartende Einwohnerzahl der Stadt auf 695.000. Dies ergibt sich aus dem Entwurf des RROPS von 1993 (Tabelle B 2, Anlage R 7), der zu einer Zeit erstellt wurde, als die Frankfurter Bevölkerung in den Jahren von 1985 bis 1992 um nahezu 45.000 Personen stieg und ein weiterer Anstieg im Hinblick auf die Ostöffnung in Europa und dem erwartbaren Fortgang der Einwanderung plausibel war. Einen Bevölkerungsanstieg in Frankfurt am Main bis zur Jahrhundertwende prognostizierte auch das Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt in Darmstadt vom Juli 1997 - IWU-Untersuchung -, dessen Ergebnisse im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vom September 1996 der Antragsgegnerin bereits bekannt waren. Zwar erreichte die Prognose nicht die geschätzte Einwohnerzahl des RROPS von 695.000 für die Jahrhundertwende, sondern erwartete für diesen Zeitpunkt lediglich 667.620 Einwohner, was gegenüber den am 31.12.1995 in Frankfurt am Main gemeldeten 653.241 Einwohnern noch immer eine nicht unwesentliche Steigerung darstellte. Die ausländische Bevölkerung hatte ausweislich des Statistischen Jahrbuchs von Frankfurt am Main 1998 (S. 8) am 31.12.1995 ihren bisherigen Höchststand von 187.840 Personen; Ende September 1999 lag die Zahl bei 186.847. Wegen näherer Einzelheiten zur Bevölkerungsentwicklung wird auf die ausführlichen einschlägigen Stellungnahmen der Antragsgegnerin, die sich der Senat zu Eigen macht, in dem städtischen Schriftsatz vom 03.05.2000 (Bl. 327 und 329 GA) und den dort in Bezug genommenen Schriftsatz vom 22.01.2000 im Normenkontrollverfahren gegen die städtebauliche Entwicklungssatzung "Am Riedberg" (3 N 618/98) Bezug genommen. Was das Vorbringen der Antragsteller zur fehlerhaften Prognostizierung des Einwohnerzuwaches anbelangt, ist ihnen entgegenzuhalten, dass sie sich nicht wie die Antragsgegnerin, der RROPS und das IWU-Gutachten von 1997 auf eine mittelfristige Abschätzung stützen, sondern sich bei ihren Hinweisen auf abnehmende bzw. bestenfalls stagnierende Einwohnerzahlen auf den Zeitraum ab 1992 und danach beziehen. Damit lassen sie die expansive Wachstumsphase ab 1986 außer Acht, die in den Jahren 1989 bis 1992 ihren Höhepunkt erreichte, als die Zahl der Zuwanderer sprunghaft zunahm. Ende 1992 hatte Frankfurt 663.952 Einwohner, 46.000 Personen mehr als bei der Volkszählung im Mai 1987 (vgl. IWU-Gutachten 1997, S. 67). Im Übrigen kann der Antragsgegnerin auch nicht mit Erfolg entgegenhalten werden, sie stütze sich auf veraltetes Zahlenmaterial. In einem vergleichbaren Fall hat das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 03.07.1998, a.a.O., S. 411) ausgeführt, dass der Umstand, dass im Jahre 1993 die Nachfrage nach Gewerbeflächen nicht so groß war wie in den Vorjahren, es der Stadt für sich genommen noch nicht verwehre, sich für die auf das Jahr 2005 ausgerichtete Hochrechnung der für die Jahre 1980 bis 1992 ermittelten Zahlen zu bedienen. Für den vorliegenden Fall kann daraus entnommen werden, dass das Absinken der Einwohnerzahl auf 645.263 am 31.12.1999 nicht auf die Gültigkeit der Wohnbedarfsprognose und der Entwicklungssatzung selbst durchschlägt, zumal diese Zahl noch deutlich über den etwa 618.000 Einwohnern liegt, die in der Volkszählung von 1987 ermittelt worden sind. Hinsichtlich der Qualifikationsstruktur der Arbeitskräfte hat die Antragsgegnerin aus einer Wegzugsbefragung der deutschen Bevölkerung von 1996 und der bis zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses kontinuierlichen Zunahme ausländischer Einwohner in Frankfurt nachvollziehbar geschlossen, dass für eine in der Regel schlechter schulisch und beruflich qualifizierte ausländische und unterdurchschnittlich qualifizierte deutsche Arbeitnehmerschaft Arbeits- und Ausbildungsplätze im gewerblichen Sektor erforderlich sind. Wenn demgegenüber die Antragsteller auf einen abnehmenden Bedarf an minderqualifizierten Arbeitnehmern wegen des Strukturwandels in der Bundesrepublik Deutschland verweisen, hat die Antragsgegnerin zutreffend darauf abgestellt, dass sich dieser Strukturwandel in Frankfurt am Main deutlich schneller vollzieht als im Rest der Republik. Ob ein erhöhter Bedarf besteht, beurteilt sich nicht nach der allgemeinen Arbeitsmarktsituation, sondern nach den konkreten Verhältnissen im Gebiet der Gemeinde (BVerwG, U. v. 03.07.1998, a.a.O.). Der Senat macht sich die ausführlichen Stellungnahmen der Antragsgegnerin bezüglich der ansässigen und der weiterhin zu erwartenden voraussichtlich zuwandernden Arbeitskräfte in Frankfurt am Main in den Schriftsätzen der Antragsgegnerin vom 11.12.1998 (S. 135 GA) und vom 03.05.2000 (S. 325 bis 327 GA) zu Eigen und nimmt darauf Bezug. Zutreffend hat sich die Antragsgegnerin auch bei der Ermittlung des Gewerbeflächenbedarfs auf den RROPS bezogen. Dieser benennt als Gründe für Flächenengpässe für gewerblich-industrielle Nutzungen im Verdichtungsraum - die stattfindenden Umstrukturierungsprozesse, wobei sich gewerblich-orientierte Betriebe am Markt nicht gegenüber den finanzkräftigeren Dienstleistungsunternehmen behaupten können, - Probleme der tatsächlichen Mobilisierbarkeit der Bauflächen infolge der Eigentumsverhältnisse, der Widerstände vor Ort .... (zu 2.4.3, a.a.O., S. 1916). Nach statistischem Material der Handwerkskammer Rhein-Main ist zwischen 1984 und 1994 die Zahl der Handwerksbetriebe in Frankfurt um 11,75 % zurückgegangen, gleichzeitig im Hochtaunuskreis und im Main-Taunus-Kreis um 1,45 % bzw. 7,5 % angestiegen. Nach einer Untersuchung der Industrie- und Handelskammer zu den Sitzverlegungen von Frankfurter Industrieunternehmen in den Jahren 1988 bis 1992 haben im genannten Zeitraum 130 Industrieunternehmen die Stadt verlassen, von denen die vorwiegend kleineren und mittleren Unternehmen mehrheitlich den Standort Frankfurt vorgezogen hätten, wenn preislich akzeptable Gewerbegrundstücke im Stadtgebiet verfügbar gewesen wären. Schließlich ergibt sich sowohl aus einer Untersuchung des IMU - Instituts über den Industriestandort Frankfurt im Strukturwandel vom März 1992 (zitiert als IMU-Untersuchung) und der bereits erwähnten Stellungnahme der Industrie- und Handelskammer, dass Neugründungschancen für Betriebe auf zukunftsorientierten Aufgabenfeldern wie im Bereich Recycling und Umweltschutz sowie Kommunikationstechnik vorhanden sind, aber auch "auf Grund ... der hervorragenden Verkehrsanbindungen durch Flughafen und die Autobahnen die Chance der Neuansiedlung von Produzenten für den Flugverkehr und von Distributions- und Lagerbetrieben besteht. Der Bedarf an geeigneten Flächen für verdrängte, expandierende oder ansiedlerungswillige Betriebe aus den Bereichen Handwerk, produzierendes Gewerbe oder Industrie ist im Hinblick auf die Zugangsraten in der Vergangenheit als erhöht anzusehen. Aus einer Statistik über den Gewerbebau in Frankfurt ergibt sich für die Jahre 1983 bis Ende 1992 ein durchschnittlicher Flächenzugang im Bereich des produzierenden Gewerbes in Frankfurt von jährlich durchschnittlich 79.000 m 2 Nutzfläche. Der sich daraus ergebende Bedarf an Gewerbeflächen für kleine und mittlere Unternehmen ist ein wichtiger Indikator für die Nachfrage nach Gewerbeflächen (vgl. BVerwG, U. v. 03.07.1998, a.a.O.). Die Antragsgegnerin veranschlagt den durch den angebotenen Entwicklungsbereich zu deckenden Nutzflächenzugang an neuen Gewerbeflächen für kleinere und mittlere Unternehmen des produzierenden Bereichs auf mindestens 40.000 m 2 pro Jahr und damit auf einen Anteil von 5,66 ha der für die Jahre 2000 bis 2006 prognostizierten Vermarktungsmenge von jährlich zwischen 6,2 bis 7,8 ha. Wird - wie von den Antragstellern vorgetragen - wegen der Berücksichtigung einer "Binnenwanderung der Betriebe in Frankfurt am Main" eine Fläche von 10.000 m 2 alter Gewerbefläche zusätzlich berücksichtigt (vgl. dazu im Zusammenhang die Schriftsätze der Antragsgegnerin vom 11.12.1998, S. 150 GA und vom 03.05.2000, S. 333 GA sowie der Antragsteller vom 28.06.1999, S. 238 GA), würde damit der Vermarktungszeitraum der gesamten Grundstücksfläche von ca. 7 Jahren auf ca. 10 Jahre steigen. Berücksichtigt man weiterhin, daß von den im Gewerbeflächenkataster 1997 der Antragsgegnerin aufgeführten RROPS-Zuwachsflächen von insgesamt 108 ha in Frankfurt am Main allein 60 ha auf den Entwicklungsbereich entfallen mit einer sehr geringen Verfügbarkeit bei den übrigen Flächen für eine reine Gewerbenutzung, ergibt sich auch aus dem Verhältnis zwischen der Größe des Gewerbeflächenbedarfs und des Angebots ein erhöhter Bedarf. Aus der bereits aufgezeigten Konkurrenz zwischen finanzkräftigeren Dienstleistungsunternehmen und kleinen und mittleren Unternehmen des sekundären Sektors bei der Nachfrage nach Grundstücken (vgl. Erläuterung zu 2.4.3 RROPS, a.a.O., S. 1916) leitet sich die berechtigte Erwartung einer Veräußerung der Grundstücke gemäß § 169 Abs. 8 BauGB zum Verkehrswert her. Die Antragsgegnerin hat in die Feststellung des erhöhten Bedarfs auch Elemente einfließen lassen, die in gewisser Weise als "angebotsorientiert" zu charakterisieren sind, indem sie einen Bedarf an Gewerbeflächen für Betriebe in den zukunftsorientierten Bereichen Umweltschutz und Recycling und die Neuansiedlung von Betrieben der Informations- und Kommunikationstechnologie in dem Entwicklungsgebiet berücksichtigt hat (vgl. die Begründung der Vorlage des Magistrats M 60 an die Stadtverordnetenversammlung, S. 2). § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt voraus, dass die Planung dazu dient, einen vorhandenen Bedarf zu decken und dass die Gemeinde deshalb auch alles zur Plandurchführung Erforderliche veranlasst. Gehen Arbeitsplätze - wie von der Antragsgegnerin nachgewiesen - aus welchen Gründen auch immer, in größerer Zahl verloren, so betreibt die Gemeinde keine bloße "Angebotsplanung", wenn sie - wie hier - durch ein abgestimmtes Bündel von Maßnahmen der Planung und Plandurchführung die Voraussetzungen für die Ansiedlung von Betrieben schafft, die den Arbeitssuchenden neue Beschäftigungsmöglichkeiten bieten (vgl. BVerwG, U. v. 03.07.1998 a.a.O.). Diese Voraussetzungen sind für die vorstehend genannten Gewerbesektoren gegeben, wie die Antragsgegnerin überzeugend dargelegt hat (S. 148 bis 150 und 333 GA). Das Erfordernis einer unverzüglichen Vermarktung entfaltet eine den Grundstückspreis limitierende Funktion und gewährleistet auch in preislicher Hinsicht eine realistische Alternative zur Abwanderung und anderweitigen Ansiedlung der Betriebe, deren Ansiedlung im Entwicklungsbereich Ziel der Maßnahme ist. Zwar liegen die Daten und Untersuchungen, auf Grund deren die Antragsgegnerin den erhöhten Bedarf im vorstehenden Sinne festgestellt hat, zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits einige Jahre zurück. Das ändert aber nichts daran, dass die Prognoseentscheidung, auf Grund deren die Antragsgegnerin von einem erhöhten Bedarf an Gewerbeflächen für den Prognosezeitraum von 10 Jahren ausgegangen ist, nachvollziehbar und damit nicht rechtsfehlerhaft ermittelt ist. Gerade die Relevanz der mittelfristigen Entwicklung rechtfertigt es, den Einsatz des Instruments der Entwicklungsmaßnahme nicht von kurzzeitigen Konjunkturschwankungen abhängig zu machen, sondern die in der Vergangenheit gesammelten Erfahrungen und Fakten auf den Prognosezeitraum umzusetzen. Weitergehendes statistisches Material zur Ermittlung des Gewerbeflächenbedarfs und Untersuchungen über den objektiven Bedarf an Arbeitsstätten bestehen nicht, und die Antragsgegnerin war bei dieser Sachlage auch nicht gehalten, ergänzenden Sachverständigenbeweis zu erheben. Auch die im Bericht auf S. 37 beigefügte Kosten- und Finanzierungsübersicht der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "Am Martinszehnten" entspricht den gesetzlichen Anforderungen. Dem § 171 BauGB widersprechende sachfremde Kosten sind nicht angesetzt worden. Gemäß § 171 Abs. 2 Satz 2 BauGB dürfen bei der Aufstellung der Kosten- und Finanzierungsübersicht nur Kosten berücksichtigt werden, die nach den Zielen und Zwecken der Entwicklung erforderlich sind. Was die Mitfinanzierung der externen Verkehrserschließung (Anschlussstelle Frankfurt/Bonames/Rückbau - Anschlussstelle Frankfurt/Nieder-Eschbach, Anbindung des Plangebietes an die Straße Martinszehnten und an die L 3019) anbelangt, ist dieser Kostenansatz nicht zu beanstanden. Dabei ist wie bei den übrigen Kostenpunkten davon auszugehen, dass im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nur eine vorläufige Veranschlagung möglich, aber auch ausreichend ist, die unter dem Vorbehalt kostengerechter Abrechnung in Ansehung des Fremdkostenverbots des § 171 BauGB und des Auskehrungsanspruchs der Eigentümer steht. Aus diesem Grunde ist es unschädlich, dass ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 804 vom 21.02.2000 die Planung für die Erschließung des Gebiets "Am Martinszehnten" zwischenzeitlich dahingehend geändert wurde, dass die zunächst im Rahmenplan vorgesehene Direktanbindung an die geplante Anschlussstelle Nieder-Eschbach entfällt und stattdessen der Gebietsanschluss an die K 824 in Höhe der Straße "Am Martinszehnten" verlegt werden soll. Bei dem in Frage stehenden Autobahnanschluss "Nieder-Eschbach" handelt es sich um eine Position, die der Entwicklungsmaßnahme "Am Martinszehnten" nur anteilmäßig zur Mitfinanzierung auferlegt wird, da auch andere Umlieger davon einen erschließungsmäßigen Vorteil haben. Die Antragsgegnerin hat vorgetragen, dass nur dieser Anteil von den auf sie entfallenden Kosten für den Autobahnanschluss in die Kosten- und Finanzierungsübersicht für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme "Am Martinszehnten" eingestellt worden sei. Dieser Kostenansatz entspreche dem Verhältnis der Bruttogeschossfläche im Baugebiet "Am Martinszehnten" zur Bruttogeschossfläche der übrigen von der verbesserten Verkehrssituation begünstigten und in der Planfeststellung aufgeführten Baugebiete. Der Bundesanteil der Finanzierung ist nach der Mitteilung der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung vom 31. Mai 2000 im 5-Jahres-Programm zum Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz gesichert. Dabei ist auch nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin zunächst Sicherheitszuschläge in die Finanzierungsplanung aufgenommen hat, die in ihrer Höhe keinen durchschlagenden Bedenken begegnen. Für die gesamte Kostendiskussion ist von Bedeutung, dass die Antragsgegnerin ein Kostencontrolling mit jährlichem Wirtschaftsabschluss und Testat eines unabhängigen Wirtschaftsprüfers eingesetzt hat. Auch der Ansatz von vorveranschlagten 17 Mio. DM für "Eingriffs-/ Ausgleichskosten" ist gerechtfertigt. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 03.07.1998 (a.a.O.) dargelegt, dass in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich auch Flächen für einen Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft (§ 8 a BNatSchG), einschließlich Ersatzmaßnahmen (vgl. jetzt §§ 1 a, 200 a BauGB) einbezogen werden dürfen. Nach § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB hat die Gemeinde für den städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Verzug Bebauungspläne aufzustellen, in denen nach der Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Entwicklungssatzung die gesetzlichen Anforderungen des Kompensationsgebots nach § 8 a BNatSchG einzubeziehen waren, was bereits auf der Stufe der Entwicklungsplanung antizipierend zu berücksichtigen war. Angesichts der Größe des Baugebiets, der Intensität der zu erwartenden Natureingriffe und der sich abzeichnenden Erforderlichkeit, innerhalb und außerhalb des Entwicklungsgebiets Grundstücke für Kompensationsmaßnahmen zu erwerben, mindestens verfügbar zu machen, erscheint der Ansatz nicht unangemessen hoch. Darüber hinaus wenden sich die Antragsteller gegen die mit 8 Mio. DM veranschlagte Position "Altlastensanierung/Gebäudeabbruch" und machen geltend, Altlasten seien in dem Gebiet nicht vorhanden und Gebäudeabbrüche erforderten keinen so hohen Betrag. Dem ist entgegenzuhalten, dass es nicht unangebracht ist, vorsorglich einen Betrag für eine mögliche Altlastensanierung vorzusehen. Dabei ist es nicht geboten, bis zum Satzungsbeschluss entsprechende Untersuchungen mit der erforderlichen Gründlichkeit bereits veranlasst und abgeschlossen zu haben. Wenn es keine Altlasten gibt, was bei einer intensiven landwirtschaftlichen Tätigkeit über Jahrzehnte hinweg etwa für die Schutzgüter Boden und Grundwasser nicht von vornherein ausgeschlossen erscheint, ist es für die Antragsteller und die sonstigen Grundeigentümer um so besser, da eine entsprechende finanzielle Belastung der Entwicklungsmaßnahme entfällt und sich dies positiv auf den möglichen Auskehrungsanspruch auswirkt. Ohnehin ist zur gesamten Kosten- und Finanzierungsdiskussion zusätzlich darauf hinzuweisen, dass alle Fördermöglichkeiten für die Maßnahme zu ermitteln und auf deren Ausschöpfung für die Entwicklungsmaßnahme hinzuwirken ist. Insofern stellt sich das planerisch entworfene, vorveranschlagte gesamte Kosten- und Finanzierungswerk nicht nur als Belastungsfaktor für die Grundeigentümer dar, sondern kann sich etwa auch durch den Einsatz von Stellplatzablösemitteln oder Geldern aus dem Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz im Erschließungsbereich oder durch Fördermittel auch anderweitig günstiger darstellen, ohne dass es dazu im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits feste und demgemäß gebotenerweise zu berücksichtigende Anhaltspunkte gegeben hat und geben musste. Auch die Wahl des Instruments der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist nicht zu beanstanden. Die Entwicklungsmaßnahme ist dann nicht erforderlich, wenn das mit ihr angestrebte Ziel auch ohne den Einsatz der Instrumente des besonderen Städtebaurechts erreicht werden kann. Zu denken ist an den Bebauungsplan mit Umlegung, den städtebaulichen Vertrag zwischen Gemeinde und Grundeigentümern und den Vorhaben- und Erschließungsplan. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass das Instrumentarium, das das sonstige Städtebaurecht zur Verfügung stellt, von vornherein nur begrenzt tauglich ist bei Gesamtmaßnahmen mit einer Vielzahl von betroffenen Grundeigentümern. Je größer die Zahl der Eigentümer ist, die mitwirken müssten, um das beabsichtigte Planungsergebnis herbeizuführen, desto geringer ist die Chance, dass sich die Maßnahme ohne Anwendung der §§ 165 ff. BauGB unter angemessenem Zeit- und Kostenaufwand "zügig" verwirklichen lässt (BVerwG, Urteil vom 03.07.1998, a.a.O., S. 411). So ist ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB bzw. ein Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB bei etwa 70 Grundstückseigentümern im Plangebiet in der Praxis nicht zu erwarten. Die HLT hat als Entwicklungsträger für das Gebiet "Am Martinszehnten" die Betroffenenbeteiligung mit Bürgersprechstunden, Einzelgesprächen nach Vereinbarung, vertiefenden Beratungsgesprächen mit landwirtschaftlichen Betriebsinhabern mit dem Ergebnis durchgeführt, dass etwa 80 % der Grundeigentümer direkt über die vorgesehenen Maßnahmen informiert werden konnten, 30 % der Befragten den Entwicklungsabsichten der Antragsgegnerin jedoch skeptisch gegenüber geblieben sind. Häufig bestand insbesondere kein Interesse an einer Übernahme der Grundstücke durch die Antragsgegnerin zum Anfangswert von 45,00 DM pro qm und zur anschließenden Finanzierung der Infrastruktureinrichtungen aus den entwicklungsbedingten Werterhöhungen. Im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses konnte und musste die Antragsgegnerin davon ausgehen, dass eine Vielzahl von Eigentümern eine Nutzungsänderung ihrer zumeist landwirtschaftlich genutzten Grundstücke ablehnt, was auch für einen Teil der Antragsteller gilt. Zutreffend hat das OVG Bremen in seinem Beschluss vom 23.06.1998 - 1 N 5/97 - darauf hingewiesen, dass sich die Gemeinde ohnehin nur auf solche Verträge einzulassen hat, die sie im Hinblick auf die Kosten der Entwicklungsmaßnahme nicht schlechter stellen als bei eigener Durchführung der Entwicklungsmaßnahme. Auch das Bundesverwaltungsgericht hat sich in dem genannten Urteil vom 03.07.1998 dahin geäußert, dass sich die Handlungsinstrumente des allgemeinen Städtebaurechts als unzureichend erweisen, wenn von der angegriffenen Maßnahme eine Vielzahl von Eigentümern betroffen ist, die nicht in Abrede stellen, dass sie die bisherige Nutzung fortzusetzen wünschen oder nicht bereit sind, sich mit einem Kaufpreis zufrieden zu geben, der dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert entspricht. Dieser Auffassung schließt sich der Senat an. Das Bundesverwaltungsgericht hat sich mit seiner Rechtsauffassung - entgegen der Auffassung der Antragsteller - auf einen städtebaulichen Vertrag als alternatives Konzept zur Entwicklungsmaßnahme bezogen. Damit ist entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht bewirkt, dass eine Gemeinde in jedem Falle unter Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit eine Entwicklungsmaßnahme durchsetzen könnte, da zusätzlich noch die sonstigen strengen gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 165 ff. BauGB zu erfüllen sind. Der Bebauungsplan mit Umlegung stellt in einem Fall, wo es um die zügige Durchführung einer Gesamtmaßnahme in einem überschaubaren Zeitraum zur Entwicklung eines größeren Vorhabens, hier eines Stadtteils mit neuen gewerblichen Bauflächen und Arbeitsstätten, geht, keine vergleichbare Alternative zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme dar. Außer der Langwierigkeit und der nicht gesicherten Verfügbarkeit über die Grundstücke oder auch nur ihr Angebot am Markt fehlt es auch an einem wesentlichen Beitrag zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme, die für diese aus den entwicklungsbedingten Wertzuwächsen gedeckt wird. Gegen den Vorhaben- und Erschließungsplan als Alternative zur Entwicklungsmaßnahme "Am Martinszehnten" spricht, dass sich nicht alle Grundstücke im Wesentlichen in der Hand eines Vorhabenträgers befinden. Hier sind es etwa 70 Grundeigentümer, die, was sich den anhängigen Normenkontrollverfahren und der Vorgeschichte entnehmen lässt, deutlich unterschiedliche Interessen verfolgen. Auch die von der Antragsgegnerin gemäß § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB getroffene Abwägungsentscheidung ist rechtlich bedenkenfrei. Zwar werden landwirtschaftliche Belange in der Abwägung zurückgesetzt, was aber vom Gesetz und der Antragsgegnerin erkannt und durch Sonderregelungen wie den Sozialplan nach § 180 BauGB aufzufangen versucht wird. Die Antragsgegnerin hat die Nutzungs- und Verwertungsinteressen der Antragsteller im Rahmen der Voruntersuchung durch die HLT auf Grund der Betroffenenbeteiligung, unter anderem der Eigentümer, ermittelt, mit den Inhabern der im Gebiet vorhandenen landwirtschaftlichen Haupt- und Nebenerwerbsbetriebe vertiefende Beratungsgespräche geführt und die Ergebnisse in den Bericht über die Voruntersuchungen aufgenommen. Sie hat in der Kosten- und Finanzierungsübersicht auch 13,6 Mio. DM für die Verlagerung landwirtschaftlicher Betriebe eingesetzt. Der Antragsgegnerin kann auch nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, die Abwägungsentscheidung sei fehlerhaft, weil das Eigentum der Antragsteller bzw. der landwirtschaftliche Betrieb der Antragstellerin zu 1. als private Belange nicht mit dem Gewicht in die Abwägung eingestellt worden seien, das ihnen objektiv zukomme. Für einen Rechtsfehler dieser Art ist nichts hinreichend vorgetragen worden oder sonst ersichtlich. Die Antragsgegnerin war sich bewusst, dass das grundrechtlich geschützte Grund- und Betriebseigentum der Antragsteller in besonderem Maße abwägungsrelevant ist. Bei der Abwägung hat sich die Antragsgegnerin auch nicht mit der Erfüllung der Anforderungen des § 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB begnügt. Ihrer Abwägungsentscheidung liegt erkennbar zu Grunde, dass ihr bewusst war, dass auch dann noch gewichtige öffentliche oder private Belange dem Entwicklungsvorhaben gegenüberstehen und es scheitern lassen können. Dass die Antragsgegnerin im Ergebnis das Eigentums-, Betriebs- und Nutzungsinteresse der Antragsteller hinter dem öffentlichen Interesse an der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme zurückgesetzt hat, begründet für sich genommen keinen Abwägungsfehler. Liegen, wie hier, hinreichend wichtige Gründe vor, ist eine Planung gerechtfertigt, die beim Gegeneinander verschiedener Belange einen bevorzugt und einen anderen notwendigerweise zurücksetzt. Soweit von der Antragstellerin zu 1. wegen der Besonderheit des landwirtschaftlichen Betriebs der Eheleute Kunz mit zwei Hofstellen eine Verletzung des Gebots der gerechten Abwägung geltend gemacht wird, ist auch insoweit die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses maßgeblich. Ausweislich der vorliegenden Materialien zur Betroffenenbeteiligung sind die Eheleute Kunz gehört worden. Sie haben angegeben, im Gebiet Riedberg ca. 3 ha und im Gebiet Martinszehnten ca. 5 ha Pachtflächen übernommen zu haben, und sie haben die Frage verneint, ob sie es in Betracht ziehen würden, ihre Grundstücke zu verkaufen. Andere Umstände sind danach in der Voruntersuchung von der Antragstellerin zu 1. nicht vorgetragen worden. Insgesamt ist die von der Antragsgegnerin vorgenommene Abwägung der öffentlichen und privaten Belange, wie sie auf den Seiten 61 ff. des Berichts dargelegt ist, unter Berücksichtigung der planerischen Gestaltungsfreiheit der Gemeinde nicht zu beanstanden. Der Senat nimmt auf diese Ausführungen Bezug. Darüber hinaus ist auch gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet. Die Erschließung für den überörtlichen Verkehr mit zwei Autobahnen ist bereits vorhanden und bedarf lediglich eines neuen Anschlusses. Dabei liegt der Planfeststellungsbeschluss für den Anschluss "Nieder-Eschbach" vom 17.04.1996 bereits vor. Der einschlägige Bebauungsplan Nr. 804 "Am Martinszehnten" ist weitgehend bearbeitet und im Magistrat bereits beschlossen. Es wird möglicherweise noch im Laufe des Jahres 2000 in der Stadtverordnetenversammlung verabschiedet. Auch ein Treuhänder ist beauftragt. Schließlich ist auch die die Verabschiedung des Bebauungsplans stützende 38. Änderung des Flächennutzungsplans des Umlandverbandes Frankfurt am Main für den Bereich "Am Martinszehnten" am 17.12.1999 vom Regierungspräsidium Darmstadt bereits genehmigt worden (StAnz. 2000 S. 431, Bl. 72 GA 3 N 1186/99) und in Kraft getreten. Im Übrigen wird die Verwirklichung der Entwicklungsziele auch nicht in finanzieller Hinsicht dadurch in Frage gestellt, dass inzwischen die 38. Änderung des Flächennutzungsplans des Umlandverbandes Frankfurt am Main für den Bereich "Am Martinszehnten" in Kraft getreten ist, worauf sich der Bevollmächtigte des Verfahrens 3 N 1250/99 in der mündlichen Verhandlung vom 31.05.2000 gestützt hat. Ein zu Lasten der Antragsgegnerin höherer Bodenpreis beim Durchgangserwerb der Grundstücke gemäß den §§ 169 Abs. 1 Nr. 6, 153 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist durch die Darstellung von gewerblichen Bauflächen im geänderten Flächennutzungsplan nicht eingetreten, da bauleitplanerisch bedingte Wertsteigerungen keine Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt im Sinne des § 153 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind. Dies ergibt sich aus den §§ 140 Nr. 4, 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB, wonach die durch die Vorbereitung der Sanierung, hier der Entwicklung, eingetretenen Werterhöhungen nur insoweit berücksichtigt werden, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Zur Vorbereitung der Sanierung und in entsprechender Anwendung der Entwicklung zählt nach § 140 Nr. 4 BauGB aber gerade die städtebauliche Planung, wozu nach dieser Vorschrift auch die Bauleitplanung und damit im Sinne des § 1 Abs. 2 BauGB auch der Flächennutzungsplan gehört. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Antragsteller wenden sich gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Am Martinszehnten" vom 22.04.1997. Die Satzung setzt ein derzeit überwiegend landwirtschaftlich genutztes Gebiet zwischen den Frankfurter Stadtteilen Kalbach und Niedereschbach und den Bundesautobahnen A 5 und A 661 mit einer Größe von etwa 98 ha als städtebauliches Entwicklungsgebiet fest. Im Entwicklungsgebiet liegt die Hofstelle "Am Brunnengarten" der Antragstellerin zu 1. Diese sowie die Antragsteller zu 2., 4. und 6. sind Haupterwerbslandwirte. Im Übrigen sind die Antragstellerinnen und Antragsteller Eigentümer zahlreicher Grundstücke in diesem Bereich, die, teilweise verpachtet, zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden. Das Satzungsverfahren wurde von der Antragsgegnerin wie folgt durchgeführt: In ihrer Sitzung vom 16.12.1993 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin auf den Vortrag des Magistrats vom 17. September 1993 (M 178) Voruntersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Der Beschluss wurde im Amtsblatt der Stadt Frankfurt am Main vom 07.06.1994 (Nr. 23 S. 343) bekannt gemacht. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte setzte mit Gutachten vom 24.06.1994 den entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswert (Anfangswert) für unbebaute Grundstücke auf 45 DM pro qm fest. Das Beteiligungsverfahren der Eigentümer und sonstigen Nutzungsberechtigten an der Entwicklungsmaßnahme gestaltete sich wie folgt: In den Ortsbezirken 12 und 15 fand jeweils in Ortsbeiratssitzungen eine Information des Magistrats über den Stand der Voruntersuchungen statt. Im Übrigen erfolgte die Information durch die Hessische Landesentwicklungs- und Treuhandgesellschaft - HLT - in Wiesbaden, die mit der Durchführung der Betroffenen-Beteiligung beauftragt worden war. An den Grundstücksflächen im Untersuchungsbereich sind die Stadt Frankfurt am Main mit 8,2 ha (8,4 %), die Bundesrepublik Deutschland, Bundesfernstraßenverwaltung mit 0,1 ha (0,1 %), die Stiftung Waisenhaus mit 14,5 ha (14,8 %) sowie etwa 70 Privateigentümer mit 75,2 ha (76,7 %) beteiligt. Im Dezember 1994 und im Jahre 1995 kam es zu zwei Bürgersprechstunden, davon eine als Bürgerversammlung, mit Einzelgesprächen, zu weiteren Einzelgesprächen nach Vereinbarung und vertiefenden Beratungsgesprächen mit landwirtschaftlichen Betriebsinhabern. Von den privaten Grundstückseigentümern, Mietern und Pächtern haben 80 % an Gesprächen über die geplante Maßnahme teilgenommen. Mehr als 1/3 der gesprächsbereiten Grundstückseigentümer hat sich als verkaufsbereit erklärt, die meisten zu höheren als vom Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt am Main festgestellten Preisen. 30 % der Befragten standen den Planungsabsichten der Antragsgegnerin skeptisch gegenüber. Bei Gesprächen mit den im Gebiet vorhandenen landwirtschaftlichen Betrieben - ca. 47 ha der privaten Flächen befinden sich im Eigentum der im Untersuchungsbereich produzierenden Haupt- und Nebenerwerbslandwirte - wurden 13 Landwirte ermittelt, die Landwirtschaft aktiv betreiben. Die HLT-Bank hat eine Kostenkalkulation zu Entschädigungen der landwirtschaftlichen Haupt- und Nebenerwerbsbetriebe erarbeitet (7.1 des Berichts über Voruntersuchungen für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen "Am Martinszehnten", Stand: 19.02.1996 - Bericht -; HLT-Bericht Betroffenenbeteiligung, Anl. R 15). Der Bericht (S. 33) nennt einen durchschnittlichen Endwert der entwickelten und zu verkaufenden Grundstücke von rund 348,80 DM pro qm. Folgende Gutachten und einzelne Planungen wurden während des Aufstellungsverfahrens erstellt. 1. "Landschaftsplanerische Voruntersuchungen zur Entwicklungsmaßnahme 'Am Martinszehnten'" Beuerlein/Baumgärtner, Plangemeinschaft für Ökologie, Landschaftentwicklung und Freiraumgestaltung Frankfurt, Februar 1994 2. "Analyse des Klima- und Immissionsökologischen Ist-Zustandes im Bereich nördlich von Kalbach (Gebiet 'Am Martinszehnten', Stadt Frankfurt)". Geographisches Institut, Universität Hannover Hannover, Juli 1994 3. "Hydrogeologisches Gutachten zur Frage der Eignung des oberflächennahen Untergrundes für künstliche Oberflächenwasserversickerung im Gebiet 'Am Martinszehnten' nördlich von Kalbach". Büro für angewandte Geowissenschaften Wächtersbach, Oktober 1994 4. "Städtebauliche Rahmenplanung 'Am Martinszehnten'". ANP Kassel, Januar 1995 Das Regierungspräsidium Darmstadt hat die von der Stadtverordnetenversammlung in ihrer Sitzung am 10.10.1996 beschlossene Entwicklungssatzung "Am Martinszehnten" und das Festlegungsverfahren geprüft und mit Verfügung vom 12.03.1997 - IV 34-61 d 04/03 - Frankfurt II - genehmigt. Die Entwicklungssatzung und die Erteilung der Genehmigung wurden im Amtsblatt der Stadt Frankfurt am Main vom 22. April 1997, Nr. 17, S. 232 bekannt gemacht. Zusammen mit dem Satzungsbeschluss beschloss die Stadtverordnetenversammlung am 10.10.1996 die Aufstellung des neuen Bebauungsplans Nr. 804 - Am Martinszehnten -, dessen Entwurf inzwischen vom Magistrat der Antragsgegnerin beschlossen worden ist. Die Entwicklungssatzung legt einen städtebaulichen Entwicklungsbereich unter der Bezeichnung "Am Martinszehnten" förmlich fest. Bestandteil der Satzung ist die amtliche Stadtgrundkarte des Stadtvermessungsamtes im Maßstab 1:2000 vom 08.02.1996, die die räumliche Abgrenzung des Geltungsbereichs enthält. Das Plangebiet soll eine Netto-Baulandfläche von ca. 548.000 m 2 aufweisen, die ausweislich der Grundzüge des Rahmenplans im Norden parallel zur A 5 als Gebiet für eine industrielle Nutzung und im Anschluss daran in südwestlicher und südöstlicher Richtung als Gebiet mit gewerblicher Nutzung vorgesehen ist. Der südliche Teil des Entwicklungsbereichs - parallel zur L 3019 - ist als Gebiet gewerblicher Nutzung vorgesehen, in dem betriebsbegleitende und zeitweise Wohnnutzung (Hotels, Wohnheime) zugelassen werden können. Nach der im planerischen Leitbild formulierten Zielsetzung sollen im Entwicklungsbereich Gewerbeflächen geschaffen werden, die von ihrer Struktur (Parzellierung, Erschließung) wie vom Grundstückpreis her vor allem für kleinere und mittlere Gewerbebetriebe und Handwerksbetriebe geeignet sind. Zusätzlich sollen im Sinne einer integrierten Gewerbeentwicklung Flächenangebote für Gewerbehöfe bzw. -parks und für großflächige Gewerbebetriebe gemacht werden. Der mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erzielbare, relativ niedrige Bodenpreis soll die Unternehmen an Frankfurt binden, die im Innenstadtbereich verdrängungsgefährdet sind und/oder Frankfurter Gewerbeflächenpreise nicht zahlen können. Ausgeschlossen oder eingeschränkt werden sollen Büronutzungen, soweit sie nicht notwendiges "Zubehör" zu anderen Gewerbebetrieben sind und großflächige Einzelhandelsbetriebe (4.1 des Berichts). Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin beschloss am 22.09.1996 zusätzlich eine städtebauliche Entwicklungssatzung für das zwischen den Frankfurter Stadtteilen Niederursel und Kalbach und den Bundesautobahnen A 5 und A 661 gelegene Gebiet "Am Riedberg", wo es um Flächen für Wohnbedarf geht. Auch insoweit sind beim Senat zahlreiche Normenkontollanträge gestellt und ebenfalls mit Urteilen vom 31.05.2000 abgelehnt worden. Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "Am Martinszehnten" beauftragte die Antragsgegnerin als treuhänderischen Entwicklungsträger die Firma FAAG, die Frankfurter Aufbau AG. Im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 804 "Am Martinszehnten" erfolgte mit Genehmigung des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 17.12.1999 (Bl. 336 der Gerichtsakte - GA -) die 38. Änderung des Flächennutzungsplans des Umlandverbandes Frankfurt für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Stadtteil Kalbach, Gebiet "Am Martinszehnten". Die Antragsteller haben Normenkontrollanträge gestellt und vorgetragen, sie hätten nicht die Absicht, ihre Grundstücke zu dem von der Antragsgegnerin einseitig festgesetzten Preis an diese zu veräußern. Die Antragsteller halten die Entwicklungssatzung "Am Martinszehnten" für nichtig. Die Voraussetzungen des § 165 BauGB seien nicht erfüllt. Vorrangige bodenrechtliche Instrumente wie ein Vorhaben- und Erschließungsplan, ein städtebaulicher Vertrag oder ein Bebauungsplan mit Umlegungsverfahren seien nicht hinreichend berücksichtigt worden. Die Antragsteller verweisen insbesondere auf ein im Laufe des Normenkontrollverfahrens vorgelegtes Eigentümervertragsmodell und Beispiele in Nürnberg und Bad Vilbel. In den Materialien der HLT zur Betroffenenbeteiligung existierten trotz des Umstandes, dass es sich um über 70 Eigentümer handele, lediglich 53 Protokolle von Gesprächen, die mit Eigentümern geführt worden seien. Bei intensiveren Bemühungen der Antragsgegnerin wäre auch bei der Vielzahl von Grundstückseigentümern im Satzungsgebiet "Am Martinszehnten" eine vertragliche Lösung mit höheren Grundstückspreisen für die Grundstückseigentümer bei Durchsetzung der planerischen Ziele der Antragsgegnerin möglich gewesen. Die Antragsteller halten die Ermittlung des erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten hinsichtlich einer zahlungskräftigen Nachfrage und unter Berücksichtigung der verfügbaren Flächenreserven der Antragsgegnerin für fehlerhaft. Als weiteres Prognoseelement sei fehlerhaft von einer starken Zuwanderung von Menschen ausgegangen worden, die auf Arbeitsplätze des Handwerks, des produzierenden Gewerbes und der Industrie auf den Gewerbeflächen im Entwicklungsgebiet angewiesen seien. Die Antragsgegnerin habe nicht begründet, warum es zu der von ihr erwarteten Bevölkerungszunahme kommen solle. Ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten im Bereich des produzierenden Gewerbes zur Sicherung des Wirtschaftsstandortes Frankfurt bestehe nicht, da Dienstleistungssektor und produzierendes Gewerbe voneinander weitgehend unabhängig seien und Anhaltspunkte für eine zukünftig verstärkte Ansiedlung von Unternehmen aus dem Bereich Recycling und Umweltschutz bzw. von Betrieben der Informations- und Kommunikationstechnologie nicht dargelegt seien. Die zügige Durchführung der auf 10 Jahre veranschlagten Entwicklungsmaßnahme sei nicht gewährleistet. Die Entwicklung eines Gewerbegebiets von ca. 56 ha (Netto-Bauland) werde dazu führen, dass der Preis allgemein sinke und die Flächen nicht zu dem ursprünglich geplanten Preis verkauft werden könnten. Schließlich halten die Antragsteller auch die mit der Entwicklungsmaßnahme verbundene Kosten- und Finanzierungsübersicht für rechtswidrig. Nicht erforderlich seien Kosten für die Altlastenbeseitigung und den Abbruch von Gebäuden und für den neuen Autobahnanschluss/Zubringer Niedereschbach. Zur Fehlerhaftigkeit der Prognose über den erhöhten Bedarf an Arbeitsstätten für an- und ungelernte Arbeitnehmer weisen die Antragsteller zusätzlich darauf hin, dass die Einwohnerzahl der Antragsgegnerin am 31.12.1999 nicht 695.000 betragen habe, wie im Regionalen Raumordnungsplan Südhessen (RROPS) von 1995 erwartet, sondern nach einer Melderegisterbereinigung lediglich 645.263 und im Rahmen dieser Bereinigung über 5.000 ausländische Personen, die nicht mehr in Frankfurt lebten, von Amts wegen abgemeldet worden seien. Die ausländische Bevölkerung habe seit dem 31.12.1997 nicht zugenommen, sondern im Gegenteil stark abgenommen. Der von der Antragsgegnerin behauptete erhöhte Bedarf an Arbeitsstätten für an- und ungelernte Arbeitnehmer existiere nicht. Die Entwicklungsmaßnahme verstoße gegen das Gebot der gerechten Abwägung. Die Antragsgegnerin habe bezüglich der Antragstellerin zu 1. verkannt, dass neben der Hofstelle "Am Brunnengarten" eine weitere Hofstelle in 9 km Entfernung in Eschborn betroffen sei. Beide Hofstellen würden als einheitlicher Betrieb bewirtschaftet, der durch die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme gefährdet werde. Die Antragsteller beantragen, die städtebauliche Entwicklungssatzung der Antragsgegnerin "Am Martinszehnten" vom 22. April 1997 für nichtig zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, die Anträge abzulehnen. Sie trägt vor: Die Maßnahme entspreche der angestrebten Entwicklung der Region entsprechend den im Regionalen Raumordnungsplan für Südhessen von 1995 - RROPS - formulierten raumpolitischen Grundsätzen. Die Antragsgegnerin verteidigt die von ihr erstellte Prognose bezüglich des erhöhten Bedarfs von Arbeitsplätzen als sachgerecht. Die Bedarfssituation sei einmal anhand vorhandener amtlicher Statistiken zur Entwicklung der Gewerbenutzflächen ermittelt und es seien Einschätzungen sachverständiger Kenner der Arbeitsstätten- und der Unternehmenssituation in Frankfurt am Main eingeholt worden. Man habe sich auch an der Untersuchung zu Entwicklungsfragen kleiner und mittlerer Betriebe im Gebiet des Umlandverbandes Frankfurt des Prognos-Instituts von 1992 orientiert. Bei der Bevölkerungsprognose im RROPS 1995 handele es sich um eine zuverlässige und schlüssige Prognosegrundlage. In der Begründung der Satzung werde dargestellt, dass die Qualifikationsstruktur der ansässigen und zuwandernden Arbeitskräfte in zunehmendem Maße mit dem Arbeitsplatzangebot nicht übereinstimme. In zunehmendem Maße seien in Frankfurt einkommensschwächere und schlechter ausgebildete Haushalte vertreten. Die Zahl der ausländischen Einwohner in Frankfurt am Main habe seit 1987 bis zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses kontinuierlich zugenommen. Daneben berücksichtige die Ermittlung des Gewerbeflächenbedarfs weitere bedarfsbestimmende Einzelfaktoren. Die Handwerkskammer Rhein-Main sehe im Rückgang der Zahl der Handwerksbetriebe in Frankfurt zwischen 1984 und 1994 um rund 12 % und einem Anstieg der Handwerksbetriebe im Rhein-Main-Gebiet um 7,5 % ein starkes Indiz dafür, dass Betriebe auf Grund von Standortproblemen aus Frankfurt hätten abwandern müssen. Die Betriebe des produzierenden Gewerbes könnten infolge des hohen Investitionsdrucks auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt bei den Preisen für Gewerbegrundstücke nicht mehr mithalten und müssten daher vielfach auf Grundstücke im weiteren Umland ausweichen. Auch dieser Tatbestand sei bereits im RROPS 1995 erkannt und beschrieben worden. Die Instrumentenwahl zu Gunsten der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hält die Antragsgegnerin für gerechtfertigt. Angesichts der großen Zahl von Eigentümern im Satzungsgebiet, die in nicht unerheblicher Anzahl einer Nutzungsänderung ihrer Grundstücke nicht zugestimmt hätten, sei nicht sicherzustellen gewesen, dass das geplante Gewerbegebiet tatsächlich mittelfristig zur Errichtung von gewerblichen Arbeitsstätten zur Verfügung gestanden hätte. Bei alledem hält die Antragsgegnerin auch ihre Kosten- und Finanzierungsübersicht, die sie fortschreibe und von einem Controllingunternehmen fortlaufend überprüfen lasse, für angemessen. Zu den im Einzelnen streitbefangenen Positionen macht sie nähere Ausführungen. Eine zur Nichtigkeit der Satzung führende Finanzierungslücke sieht sie nicht. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme sei geeignet, über den Einsatz der entwicklungsbedingten Wertgewinne die Finanzierung der Infrastruktur durch die Stadt sicherzustellen. Die Antragsgegnerin ist der Meinung, das Entwicklungsvorhaben könne innerhalb des ins Auge gefassten 10-Jahres-Zeitraums zügig abgeschlossen werden, zumal der Bebauungsplan Nr. 804 - Am Martinszehnten - bereits im Magistrat beschlossen worden sei. Die den Schriftsätzen der Beteiligten beigefügten Anlagen und beigezogenen Unterlagen sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung gewesen. Auf ihren Inhalt wird ebenso wie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten ergänzend Bezug genommen.