30 U 77/98

Vermieterhaftung für Wasserschäden durch mangelhafte provisorische Dachabdichtung während Bauarbeiten • Vermieter haftet nach § 538 Abs.1 2. Alt. BGB für Schäden infolge mangelhafter provisorischer Dachabdichtung während Bauarbeiten, wenn die Abdichtung nicht die für die konkrete Situation erforderliche Sorgfalt aufweist. • Das Verschulden der Erfüllungsgehilfen ist dem Vermieter nach § 278 BGB zuzurechnen; die Darlegungs- und Beweislast für fehlendes Verschulden trägt der Vermieter. • Freizeichnungsklauseln, die Schadensersatzansprüche bei Mängeln der Mietsache auch für grobe Fahrlässigkeit ausschließen, verstoßen gegen § 9 Abs.1 AGBG und sind unwirksam. • Ein Ausschluss von Minderungs- und Schadensersatzansprüchen nach § 6 Abs.2 der Mietbedingungen gilt nur für die unmittelbar durch die Baumaßnahme selbst verursachten Beeinträchtigungen, nicht jedoch für weitergehende Schäden durch mangelhafte Sicherung. • Ein Mitverschulden der Mieterin wegen fehlender Versicherung liegt nicht vor. • Für Ansprüche aus § 538 BGB beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre, Verjährungseinreden der Beklagten sind unbegründet. Die Klägerin mietete 430 qm Geschäftsraum in einem Center zum Betrieb eines Supermarktes. Die Beklagten als Vermieter und eine Streithelferin (Bauunternehmerin) öffneten das Dach zur Einfügung eines Atriums (Oktogon) und führten provisorische Abdichtungsarbeiten durch. Bei der zweiten Dachöffnung kam es während eines heftigen Gewitters zu Wassereinbrüchen, wodurch Waren und Einrichtung der Klägerin beschädigt wurden. Die Klägerin forderte Schadensersatz; die Beklagten und die Streithelferin bestritten Verschulden und beriefen sich auf Vertragsklauseln, wonach Schadensersatz ausgeschlossen sei, sowie auf ein angebliches Jahrhundertunwetter. Das Landgericht gab der Klägerin im Grundsatz Recht; das OLG bestätigte dies in der Berufung und untersuchte insbesondere die Frage der Sorgfaltspflichten, die Wirksamkeit der Freizeichnungsklauseln und die Haftungszurechnung nach § 278 BGB. • Anspruchsgrundlage ist § 538 Abs.1 2. Alt. BGB: Die Mietsache war mangelhaft, weil die provisorische Abdichtung objektiv nicht geeignet war, die mietvertraglich geschuldete Beschaffenheit zu gewährleisten. • Die Beklagten haben das Verhalten der Mitarbeiter der Streithelferin gem. § 278 BGB zu vertreten; daher lastet ihnen die Beweislast für fehlendes Verschulden der Erfüllungsgehilfen auf. • Maßstab der erforderlichen Sorgfalt richtet sich nach der geschuldeten Beschaffenheit: Bei lagernden Waren und großer Dachöffnung mussten Sicherungen auch gegen ungewöhnliche Wetterverhältnisse ausreichend sein. • Die bloße Einhaltung üblicher Minimalanforderungen oder bestimmter DIN-Normen schließt Verschulden nicht zwingend aus; hier wurden zusätzliche Maßnahmen (z. B. Notüberlauf, höhere Bohlenaufkantung, verbundene und beschwerte Planen) erforderlich und waren möglich. • Die Beweisaufnahme ergab, dass die getroffenen Maßnahmen (10 cm Bohlenkranz, nicht verbundene Planen, fehlende Beschwerung unten) unzureichend waren; dies war ursächlich für das Eindringen von Wasser. • Die Beklagten konnten nicht beweisen, dass bei Einhaltung der erforderlichen Sorgfaltsmaßnahmen der Wassereinbruch dennoch eingetreten wäre; ein rechtmäßiges Alternativverhalten ist nicht dargetan. • Die Klausel § 15 Abs.1 der Mietbedingungen, die Schadensersatz wegen Mängeln der Mietsache generell ausschließen will, verstößt gegen § 9 Abs.1 AGBG und ist unwirksam; § 6 Abs.2 beschränkt sich auf unmittelbare Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten und schließt hier den Ersatzanspruch nicht aus. • Ein Mitverschulden der Klägerin wegen Unterlassung einer Versicherung liegt nicht vor. • Die Verjährungseinrede der Beklagten greift nicht, weil Ansprüche aus § 538 BGB der 30jährigen Verjährungsfrist unterliegen. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. Die Klägerin erhält Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten aus § 538 Abs.1 2. Alt. BGB, weil die provisorische Dachabdichtung den erforderlichen Sorgfaltsmaßstab nicht erfüllte und die Beklagten das Verhalten ihrer Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB zu vertreten haben. Freizeichnungsklauseln in den Mietbedingungen, die Ersatzansprüche bei Mängeln der Mietsache auch für grobe Fahrlässigkeit ausschließen, sind unwirksam; ein Haftungsausschluss nach § 6 Abs.2 greift für weitergehende Schäden nicht. Ein Mitverschulden der Klägerin wegen fehlender Versicherung liegt nicht vor, und die Ansprüche sind nicht verjährt. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Beklagten auferlegt; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.