15 U 4/01

Haftung der Bausparkasse bei pflichtweisem Mietpoolzusammentritt und falscher Wertermittlung • Bei Verknüpfung einer Immobilienfinanzierung mit der Pflicht zum Beitritt in einen Mietpool trifft das Finanzinstitut erweiterte vorvertragliche Aufklärungspflichten (besonderer Gefährdungstatbestand). • Hat das Finanzinstitut Verkehrswerte systematisch auf Grundlage von Mietpool‑Ausschüttungen statt nachhaltig erzielbarer Nettomieten festgesetzt, begründet dies einen weiteren besonderen Gefährdungstatbestand mit Aufklärungspflichten. • Unterlässt die Bank/Bausparkasse die gebotene Aufklärung und wäre der Kunde bei zutreffender Aufklärung nicht Vertragspartner geworden, so ist Schadensersatz in Form der Rückabwicklung bzw. Wertausgleich zu gewähren. • Die Haftung des Finanzinstituts erstreckt sich auch auf Nachteile aus dem Mietpool (z.B. überhöhte Ausschüttungen, Nachzahlungen, Sonderumlagen) und kann auf deliktischer Grundlage wegen Beihilfe zum Betrug gestützt werden. Die Klägerin erwarb 1997 eine vermietete Eigentumswohnung, finanziert durch ein Vorausdarlehen der L.B.-W. und zwei Bausparverträge bei der Beklagten, die den Abschluss an den zwingenden Beitritt in einen von der H. verwalteten Mietpool koppelte. Vermittler der H & B-Gruppe hatten der Klägerin Mietpool‑Ausschüttungen und eine günstige Anfangsbelastung in Aussicht gestellt. Nach Erwerb blieben tatsächliche Mieteinnahmen deutlich hinter den Ausschüttungen zurück, es entstanden Nachzahlungen und eine Sonderumlage; die H. wurde insolvent. Die BaFin prüfte die Kooperation der Beklagten mit H & B und stellte unter anderem systematische Überbewertungen, unzureichende Beleihungswertermittlungen und einheitliche Risikokonzentration fest. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen; die Berufung der Klägerin hatte Erfolg. Das OLG Karlsruhe verurteilte die Beklagte zum Schadensersatz, zur Freistellung von Darlehensverbindlichkeiten und zur Herbeiführung der Rückabtretung von Bausparansprüchen sowie zur Feststellung künftiger Schadenersatzpflichten. • Zwischen den Parteien lag eine Vertragsanbahnung und Finanzierungsberatung vor, die vorvertragliche Aufklärungspflichten der Beklagten (culpa in contrahendo) nach § 242 BGB auslöste. • Die Beklagte schuf durch die Bindung der Finanzierung an die Pflicht zum Beitritt in einen Mietpool einen besonderen Gefährdungstatbestand: die Vertragsgestaltung war in der Praxis unüblich, die Mietpool‑Vereinbarung außerordentlich weitreichend (fünfjährige Kündigungsbindung, umfangreiche Verwalterbefugnisse, Möglichkeit von Kontoüberziehungen, Umlage von Kosten) und mit spezifischen Risiken verbunden (Entzug des Einflusses des Eigentümers auf Rendite, Abhängigkeit von der Seriosität des Verwalters, Mitverpflichtung für anderer Poolteilnehmer, Gefahr überhöhter Ausschüttungen). • Die Beklagte war zudem verantwortlich für systematisch fiktive Verkehrswertermittlungen, weil sie in den Beschlussbögen regelmäßig die von der H. genannten Mietpool‑Ausschüttungen als ‚Miete’ übernahm, Befunde der BaFin dies bestätigten und der Vorstand Kenntnis hatte; dies begründet einen weiteren besonderen Gefährdungstatbestand mit Aufklärungspflicht. • Die Mietpool‑Ausschüttungen der H. waren regelmäßig überhöht und teilweise betrügerisch kalkuliert (u. a. Nichtberücksichtigung von Reparaturkosten, Zuschüsse aus Kaufpreisen), wovon sich konkrete Nachteile für die Klägerin (Nachzahlungen, Sonderumlage, negative Bilanz gegenüber in Aussicht gestellten Erträgen) ergaben. • Die Beklagte hat die erforderlichen Aufklärungen nicht erbracht; weder die vorgelegten Formulare noch die Vertragsunterlagen machten die Risiken, die langfristige Bindung oder die Veränderung der Kapitalanlage zur Art eines Fondsanteils hinreichend deutlich. • Wäre die Klägerin ordnungsgemäß über die Risiken des Mietpools, die unseriöse Verwaltung und die Unsicherheit der Wertermittlung aufgeklärt worden, hätte sie Wohnungskauf, Mietpool‑Vereinbarung und Finanzierungsverträge nicht abgeschlossen; deshalb ist Kausalität für die Rückabwicklung gegeben (Beweislastumkehr). • Die Schadensberechnung folgt der Differenz‑ bzw. Rückabwicklungshypothese; die Beklagte ist zur Erstattung der materiellen Schäden bis Mai 2000 und zur Freistellung von Darlehensverbindlichkeiten verpflichtet; ferner besteht Feststellungsanspruch für künftige Schäden. • Darüber hinaus kommt deliktische Haftung wegen Beihilfe zum Betrug in Betracht, weil die Beklagte trotz Kenntnis (oder zumindest Aufdrängung) des betrügerischen Mietpoolsystems die Finanzierung herbeiführte. Die Berufung der Klägerin war erfolgreich. Das Oberlandesgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 11.689,36 Euro nebst Zinsen, zur Freistellung der Klägerin von den Verbindlichkeiten gegenüber der Darlehensgeberin sowie zur Herbeiführung der Rückabtretung der Bausparansprüche und stellte die Verpflichtung der Beklagten zur Ersatzleistung künftiger im Zusammenhang mit dem Kauf entstandener Schäden fest. Begründet wurde dies mit erweiterten Aufklärungspflichten der Beklagten wegen eines besonderen Gefährdungstatbestands: sie hatte die Finanzierung an den zwingenden Beitritt zu einem Mietpool geknüpft und zugleich systematisch fiktive Verkehrswerte verwendet, wodurch erhebliche, atypische Risiken für den Erwerber entstanden; die Beklagte unterließ die gebotene Aufklärung, weshalb die Klägerin so zu stellen ist, als hätte sie die Verträge nicht geschlossen. Zudem führte das Verhalten der Beklagten zur Zurechnung deliktischer Haftungsgesichtspunkte. Die Revision wurde zugelassen.