14 U 25/19

1. Die Parteien werden gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, die Berufung des Klägers gegen das am 11.04.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Köln - 2 O 202/18 - gemäß § 522 Abs. 2 Sätze 1 und 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. 2. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 231.612,39 € festgesetzt. G r ü n d e: Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO vorliegen und die Berufung insbesondere offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass die Beklagte der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zum Schadensersatz verpflichtet ist. 1. Das Landgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass zwischen den Parteien eine Vereinbarung über die Übernahme der Stillstandskosten nicht wirksam geschlossen wurde. Dabei kann dahinstehen, ob am 07.08.2015 oder am 20.08.2015 der Bürgermeister der Beklagten eine Kostenübernahme durch die Beklagte bzgl. der Stillstandskosten erklärt hat. Denn selbst wenn man eine solche nach dem von der Beklagten bestrittenen Vortrag der Klägerin als gegeben annehmen wollte, ist diese unter Verstoß von § 64 Abs. 1 Gemeindeordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (GONRW) zustande gekommen und bindet damit gem. § 64 Abs. 4 GONRW die Beklagte nicht. Nach § 64 Abs. 1 GONRW bedürfen Erklärungen, durch welche die Gemeinde verpflichtet werden soll, der Schriftform. Sie sind vom Bürgermeister oder dem allgemeinen Vertreter zu unterzeichnen, soweit nicht die GONRW etwas anderes bestimmt. Nach dem Vortrag der Klägerin hat die Beklagte vorliegend durch ihren Bürgermeister unter Verstoß gegen § 64 Abs. 1 GONRW die Übernahme von Stillstandskosten in ungewisser Höhe zugesagt. Er hat Erklärungen abgegeben, die darauf abzielten, die Beklagte rechtlich zu verpflichten, wie das für § 64 Abs. 1 GONRW Voraussetzung ist ( Heinisch , in: BeckOK Kommunalrecht Nordrhein-Westfalen, 8. Edition, Stand: 01.06.2019, § 64 Rn. 6). Es liegt auch keine Ausnahme nach § 64 Abs. 2 GONRW vor. Gemäß § 64 Abs. 2 GONRW gelten die Vorgaben des § 64 Abs. 1 GONRW nicht für Geschäfte der laufenden Verwaltung. Bei Geschäften der laufenden Verwaltung handelt sich es um Geschäfte, die nach Regelmäßigkeit und Häufigkeit zu den üblichen Geschäften gehören und deren Erledigung nach festgefahrenen Grundsätzen auf eingefahrenen Gleisen erfolgt (BGH, Urteil vom 16. 11. 1978 - III ZR 81/77, NJW 1980, 117; Heinisch , in: BeckOK Kommunalrecht Nordrhein-Westfalen, 8. Edition, Stand: 01.06.2019, § 64 Rn. 12 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen bei einer (behaupteten) nicht bezifferten Kostenübernahme, bei der jedoch klar ist, dass sie weit in den sechststelligen Bereich reichen wird, offensichtlich nicht vor. Damit hat die Beklagte gegen § 64 Abs. 1 GONRW verstoßen. Da auch das materielle Einverständnis des zuständigen Gemeindeorgans nicht festgestellt ist, braucht nicht entschieden zu werden, ob der Mangel in entsprechender Anwendung des § 177 Abs. 1 BGB durch Genehmigung geheilt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. 11. 1978 - III ZR 81/77, NJW 1980, 117). Die Beklagte setzt sich auch nicht mit den Geboten von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Widerspruch, wenn sie wegen des Vertretungsmangels, der der Verpflichtungserklärung anhaftet, die Erfüllung des von der Klägerin behaupteten Vertrages verweigert. Vorschriften über die Vertretungsmacht der zur Vertretung berufenen Organe können (anders als Bestimmungen über reine Förmlichkeiten wie Schriftform, Angabe der Dienstbezeichnung, Beifügung des Amtssiegels) im Ergebnis nicht durch den Einwand des Verstoßes gegen Treu und Glauben außer Kraft gesetzt werden (std. Rechtsprechung, vgl. BGH, Urteil vom 20.09.1984 - III ZR 47/83, NJW 1985, 1778, m.w.N.). 2. Die Beklagte haftet der Klägerin auch nicht wegen Abbruchs der Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag betreffend das Objekt A gem. §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz. Das Landgericht ist mit zutreffenden Erwägungen, auf die der Senat Bezug nimmt, davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen nicht vorliegen. a) Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strenge Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Eine solche ist bspw. beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (BGH, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 11/17, DNotZ 2018, 279, m.w.N.). b) Von diesen Grundsätzen geht das Landgericht zutreffend aus und gelangt ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis, die Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft betreffend des Kaufes vorgespiegelt oder sei von einer ursprünglich vorhandenen Verkaufsbereitschaft innerlich abgerückt, ohne dies – rechtzeitig – zu offenbaren. Insbesondere kann in der E-Mail des Bürgermeisters der Beklagten vom 09.10.2015, in der er erklärte, A müsse jetzt geregelt werden und der Rat habe, wie bereits mitgeteilt, entsprechende Mittel freigegeben, kein einen entsprechenden Schadensersatzanspruch auslösendes Verhalten gesehen werden. Mit dieser E-Mail signalisierte die Beklagte der Klägerin, an einem Kaufvertragsschluss interessiert zu sein. Da aber keine Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass diese Kaufbereitschaft nur vorgespiegelt war, begründet diese ursprünglich offenbar gegebene Kaufbereitschaft keine Haftung der Beklagten. Aber auch der Fall, dass die Beklagte zwar zunächst eine solche, von ihr geäußerte, Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abrückt, ohne dies zu offenbaren, liegt nicht vor. Eine Vertrauenshaftung kommt in solchen Fällen insbesondere dann in Betracht, wenn durch die Äußerung einer endgültigen Abschlußbereitschaft zu bestimmten Bedingungen dem Verhandlungspartner der Eindruck einer besonderen Verhandlungslage vermittelt wird, der ihn der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen aussetzt (BGH, Urteil vom 29.03.1996 - V ZR 332/94, NJW 1996, 1884). Diese besondere Gefährdungslage begründet eine gesteigerte Vertrauensbeziehung, die den Verhandelnden zu erhöhter Rücksichtnahme auf die Interessen seines Partners verpflichtet. Aus ihr folgt gleichermaßen die Verpflichtung, den Partner vor einem Irrtum über den (Fort-)Bestand einer geäußerten, tatsächlich aber nicht (mehr) vorhandenen endgültigen Abschlußbereitschaft zu bestimmten Bedingungen zu bewahren (BGH, Urteil vom 29.03.1996 - V ZR 332/94, NJW 1996, 1884). Gegen eine solche Aufklärungspflicht hat die Beklagte indes nicht verstoßen. Es fehlt schon an einer mitgeteilten endgültigen Erwerbsbereitschaft zum Zeitpunkt einer nachteiligen Vermögensdisposition. Die Klägerin hat bereits unmittelbar nach Erhalt der E-Mail des Bürgermeisters der Beklagten vom 09.10.2015 den Abrissvertrag am 20.10.2015 teilweise gekündigt. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Bürgermeister der Beklagte zwar ein Kaufinteresse bekundet; dieses war aber nicht durch die nach § 64 Abs. 1 GONRW erforderliche Schriftform derart verfestigt, dass die Klägerin im Vertrauen hierauf berechtigterweise erhebliche Vermögensdispositionen eingehen konnte. Da die Teilkündigung des Vertrages bereits im Oktober 2015 erfolgte, waren die weiteren Vertragsverhandlungen mit Ausarbeitungen von Vertragsentwürfen der Parteien auch nicht ursächlich für die finanzielle Disposition der Klägerin. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Auf die Möglichkeit einer kostensparenden Berufungsrücknahme wird hingewiesen (Nr. 1222 KV GKG).